تحلیل دنیای اقتصاد از تاثیر پنج عامل در شکل‌گیری وضعیت تازه در بازار مسکن
روند کاهش قیمت مسکن شتاب می‌گیرد
گروه مسکن- لیلا درخشان: بازار مسکن در روزهای پایانی تابستان وضعیت تازه‌ای به خود گرفته است. این وضعیت اگر چه به دلیل ورود به فصل بازگشایی مدارس و گذر از فصل نقل و انتقالات تا حدی توجیه‌پذیر است اما دلایل دیگری باعث هدایت بازار مسکن با سرعت زیاد در جاده ارزانی شده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران: شاید جمع درصد ارزانی تا پایان سال به ۱۰۰ برسد
گروه مسکن- لیلا درخشان: بازار مسکن در روزهای پایانی تابستان وضعیت تازه‌ای به خود گرفته است. این وضعیت اگر چه به دلیل ورود به فصل بازگشایی مدارس و گذر از فصل نقل و انتقالات تا حدی توجیه‌پذیر است اما دلایل دیگری باعث هدایت بازار مسکن با سرعت زیاد در جاده ارزانی شده است. گزارش دنیای اقتصاد از تحقیقات میدانی صورت گرفته در بازار مسکن حاکی است: قیمت‌های پیشنهادی برای فروش نسبت به یک ماه پیش به طور متوسط متری ۱۵۰ تا ۲۰۰هزار تومان کاهش یافته است.
مشاوران املاک درباره قیمت‌های معامله شده نیز می‌گویند: مالک یک آپارتمان فروشی، بعد از یک ماه انتظار برای پیدا شدن خریدار مجبور شده متری ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار تومان قیمت را پایین بیاورد تا خریدار جلو بیاید.
در خیابان فرصت حوالی میدان انقلاب هفته گذشته یک واحد نوساز متری دومیلیون و ۴۵۰هزار تومان فروخته شد در حالی که مالک همین ملک اوایل سال متری دومیلیون و ۷۰۰هزار تومان قیمت تعیین کرده بود.
در تهرا‌ن‌نو واقع در منطقه ۸ به تازگی یک واحد ۴۵متری هرمترمربع یک‌میلیون و ۶۵۰هزار تومان به فروش رفت در حالی که سه ماه پیش مالک متری دو میلیون تومان را به بنگاه پیشنهاد داده بود.
در سهروردی شمالی هفته گذشته یک واحد ۴۸ متری سه‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان فروخته شد. قیمت این واحد دو ماه پیش متری چهارمیلیون و ۲۰۰هزار تومان تعیین شده بود. در تهرانپارس نیز یک واحد مسکونی ۴۲متری در حالی که تا ماه گذشته متری دو میلیون تومان برای فروش گذاشته شده بود، به تازگی با متری یک میلیون و ۷۰۰هزار تومان تحویل مشتری شده است. در سعادت‌آباد به عنوان یکی از تاثیرگذارترین مناطق تهران در تعیین قیمت مسکن نیز اوضاع به همین گونه است.
مشاور یکی از بنگاه‌های بزرگ املاک که در سطح شهر دارای تعداد زیادی شعبه است درباره قیمت مسکن در سعادت‌آباد می‌گوید تا دو ماه پیش فروشنده‌ها از متری ۷میلیون تومان پایین‌تر نمی‌آمدند اما الان حاضرند متری ۵/۵میلیون هم بفروشند، در حالی که مشتری برای این رقم پیدا نمی‌شود!
به گزارش دنیای اقتصاد، این ارزانی‌ها تا حدودی به همین نسبت در مردادماه هم نسبت به بهار امسال اتفاق افتاده بود. به طوری که روند کاهش قیمت مسکن اکنون خیلی سریع‌تر از روند طبیعی مورد انتظار در حال رخ دادن است.به طوری که رییس اتحادیه املاک تهران درباره میزان ارزانی مسکن در شهریور نسبت به مرداد ماه چنین می‌گوید: اگر قرار باشد هر ماه درصدی را اعلام کنم ممکن است جمع آنها تا چند ماه آینده به ۱۰۰ برسد.
بسته تاثیرگذار در بازار
اما آنچه باعث شکل‌گیری این وضعیت تازه و تا حدودی غیرعادی در بازار مسکن شده بسته‌ای از پنج عامل تاثیرگذار است.
۱ - انبوه‌سازان
عامل اول که به نظر تاثیر آن بر قیمت‌ها نسبت به سایر عوامل بیشتر و قوی‌تر است «انبوه‌سازان» است. انبوه‌سازان در روزهای پایانی فصل گرم سال سعی دارند عملیات ساختمان‌های در حال ساخت را تکمیل کنند.البته امسال عجله انبوه‌سازان برای تکمیل واحدهای در حال ساخت نسبت به سال‌های دیگر بیشتر است.سازنده‌ها می‌خواهند قبل از آذر ماه که تدابیر مالیاتی در بازار مسکن به راه می‌افتد واحدها را ساخته و تحویل مشتری دهند تا از پرداخت مالیات بیشتر در امان بمانند.همین قضیه موجب شده اکنون انبوه‌سازان واحدهای تکمیل شده را زیر قیمت به بازار تزریق کنند تا سرمایه مورد نیاز برای تکمیل واحدهای بعدی را تامین کنند. این عرضه واحدهای نوساز زیر قیمت واقعی نه تنها باعث تعدیل قیمت‌ها شده بلکه واحدهای قدیمی را نیز ارزان‌تر کرده است.
-۲ خداحافظی با وام خرید
عامل بعدی، «محدودیت در پرداخت وام خرید مسکن» است. از ماه گذشته و با ابلاغ بسته سیاسی بانک مرکزی کلیه بانک‌ها به جز بانک مسکن از پرداخت وام خرید مسکن منع شدند. این ممنوعیت در شرایطی که پیش از این بانک‌های خصوصی تا سقف ۸۰درصد ارزش ملک، وام خرید مسکن ارائه می‌کردند، باعث شد یک دفعه (طی دو ماه گذشته) حجم قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن عقب‌نشینی کند. ضمن اینکه وام ۱۸میلیون تومانی بانک مسکن در حال حاضر به دلیل اینکه در مقابل ارزش یک واحد ۵۰متری بسیار ناچیز است نمی‌تواند مفید واقع شود.
لذا با پایین آمدن سطح تقاضا در بازار مسکن، فروشندگان نیز مجبور شده‌اند، قیمت‌ها را بیشتر از سطح مورد انتظار پایین بیاورند.
-۳ شایعات، حرف‌ها، وعده‌ها
عامل سوم تاثیر روانی اتفاقات اخیر در بازار مسکن است.
مردادماه بعد از آنکه دنیای‌اقتصاد و برخی رسانه‌ها گزارش‌هایی از ارزان شدن مسکن (آن هم بعد از دو سال گرانی) منتشر کردند، مردم شگفت‌زده شدند.
در این میان مسوولان بخش مسکن نیز با خوشحالی از این وضعیت در سخنرانی‌ها و گفت‌وگوهای رسانه‌ای‌شان مدام از ارزانی و وعده ارزانی بیشتر گفتند. اکنون بنگاه‌داران دلیل ارزانی را تحقق وعده مسوولان می‌دانند! که این خود شاهدی است بر این ادعا.
-۴ عبور از فصل تابستان
رسیدن به پایان فصل تابستان نیز باعث شده بسیاری از خانواده‌هایی که قصد نقل‌وانتقال داشتند یا قصدشان را انجام داده‌اند یا منصرف شده‌اند و قصد دارند تا تابستان سال بعد صبر کنند.
فرهنگ حاکم بر خانواده‌های ایرانی در بحث مسکن می‌گوید بهترین فصل برای اسباب‌کشی و تعویض خانه فصل تابستان است. به همین دلیل است که با آغاز فصل پاییز هم حجم معاملات تا حدی کاهش می‌یابد و هم قیمت‌ها تا حدودی شکسته می‌شود.
-۵ همزمانی با ماه روزه
اما عامل پنجم در شکل‌گیری وضعیت تازه در بازار مسکن ورود به ماه مبارک رمضان است.
همزمانی آغاز ماه مبارک رمضان با تغییر مسیر بازار مسکن از حالت گرانی به وضعیت ارزانی باعث شد این تغییر جهت سریع‌تر و شتاب در وضعیت جدید بیشتر شود.
مشاوران املاک در این باره می‌گویند: در این روزها که از ماه مبارک رمضان می‌گذرد تعداد معاملات انجام شده نسبت به ماه‌های قبل کاهش چشمگیری یافته است.ماحصل تحقیقات میدانی دنیای‌اقتصاد درباره وضعیت تازه در بازار مسکن را در زیر بخوانید:
علی اصغری، مشاور املاک مستقر در غرب تهران در گفتوگو با دنیای‌اقتصاد با بیان اینکه قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه پونک از ۲میلیون تا ۲میلیون و ۹۰۰هزار تومان است می‌گوید: خوشبختانه قیمت مسکن در حال کاهش است به‌طوری‌که حتی این روند نزولی ماهیانه نیز محسوس است. وی تاکید می‌کند: به عنوان مثال ماه پیش حداقل قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه پونک حدود ۲میلیون و ۲۰۰هزار تومان بود. اما اکنون این رقم به هر مترمربع ۲میلیون تومان کاهش یافته است. این مشاور املاک در خصوص دلایل کاهش قیمت مسکن می‌گوید: در وهله اول به نظر می‌رسد احتیاج مالی فروشندگان در کاهش قیمت مسکن از شاخص‌های تاثیرگذار است، اما از سوی دیگر ایجاد محدودیت در پرداخت وام نیز از عناصر تاثیرگذار در کاهش قیمت مسکن است. اصغری خاطرنشان می‌کند: در همین حال برخی از بانک‌ها ملک‌هایی را که در اختیار داشتند به فروش رساندند و اعتبار آن را وارد بورس کردند و همین امر به صورت غیرمستقیم سبب کاهش قیمت مسکن در چند ماه اخیر شده است. وی تاکید می‌کند: در حال حاضر کاهش قیمت مسکن شامل حال تمامی مناطق تهران شده است، اما به نظر می‌رسد در صورتی که بانک‌ها مجددا اقدام به پرداخت وام کنند، قیمت مسکن افزایش می‌یابد.
مردم سردرگم
کاهش قیمت مسکن در یک ماه اخیر همچنان که این مشاور املاک تاکید کرد، گویا به همه نقاط تهران تسری پیدا کرده است. چرا که وقتی از ناصر شعبان آبادی کارشناس املاک واقع در شرق تهران در این باره پرس و جو می‌کنیم، تصریح می‌کند: در حال حاضر قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در تهرانپارس بین ۲ میلیون و ۳۰۰هزار تومان تا ۳میلیون و ۲۰۰هزار تومان است. این در حالی است که حداقل قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در حدود یک الی ۲ ماه پیش حدود ۲میلیون و ۷۰۰هزار تومان بوده است. وی خاطرنشان می‌کند: قیمت آپارتمان نوساز در شرق تهران بنابر موقعیت محلی و امکانات و دسترسی‌های محلی در حدود هر متر مربع ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار تومان افت قیمت داشته است. وی خاطرنشان می‌کند: کاهش قیمت مسکن در همه مناطق تهران محسوس است، به طوری که حدود ۱۰ الی ۲۰درصد قیمت مسکن در همه مناطق تهران طی چند ماه اخیر علی‌الخصوص یک ماه اخیر کاهش داشته است. وی تاکید می‌کند: به نظر می‌رسد مجموعه‌ای از عوامل در این کاهش قیمت دخیل بوده است، اما بیش از همه تبلیغات دولت پیرامون واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله در این کاهش قیمت نقش داشته است. این مشاور املاک تاکید می‌کند: البته نباید فراموش کرد که کاهش قیمت مسکن به هیچ عنوان تحت تاثیر مسائل زیربنایی و زیرساختی نبوده است و ساده‌انگاری است که اگر این کاهش قیمت را ماحصل اقدامات کارشناسی و دقیق و زیربنایی بدانیم. وی تاکید می‌کند: به نظر من این کاهش قیمت تا حد بسیار زیادی تحت تاثیر مسائل روانی و سامانه‌های تبلیغاتی است. شعبان‌آبادی برای اثبات استدلال خود اقدام به ارائه یک مثال عینی می‌کند و می‌گوید: به عنوان مثال اگر قیمت مسکن به طور منطقی کاهش یافته بود، تاثیر آن در تعرفه کارگران ساختمانی نیز مشهود بود این در حالی است که این تعرفه به هیچ عنوان کاهش نداشته است. وی می‌افزاید: از سوی دیگر قیمت مصالح ساختمانی نیز در این فرآیند کاهش نداشته است و حتی با افزایش نیز روبه‌رو بوده است و همین امر موید این است که این کاهش قیمت تابعی از مسائل روانی است. شعبان‌آبادی می‌گوید: از سوی دیگر با توجه به اینکه تورم کاهش نداشته است، چگونه ممکن است که قیمت مسکن به طور منطقی کاهش داشته باشد؟! وی خاطرنشان می‌کند: البته نمی‌توان منکر شد که این کاهش قیمت برای خریداران بسیار خوب است، ولی مساله این است از آنجا که این کاهش قیمت از روی حساب و کتاب نیست آنها نمی‌توانند از این وضعیت مطمئن باشند و همچنان در سردرگمی به‌سر می‌برند؛ چرا که آنها که به عنوان خریدار در این بازار حضور می‌یابند نگران این هستند که ممکن است کاهش قیمت مسکن ادامه داشته باشد و آنها از بابت خرید خود متضرر شوند و از سوی دیگر نگران هستند که اگر اقدام به خرید نکنند، ممکن است ماه‌های بعد قیمت مسکن افزایش یابد. این کارشناس املاک تاکید می‌کند: از سوی دیگر این سردرگمی شامل حال فروشندگان نیز می‌شود؛ چرا که آنها نیز از بابت سردرگمی بازار مسکن دچار ضربه‌های اقتصادی می‌شوند.
وی خاطرنشان می‌کند: در هر حال مسوولان وقتی با خوشحالی و با افتخار کاهش قیمت مسکن را در بوق و کرنا می‌کنند باید قول‌های مساعد پیرامون تثبیت این وضعیت نیز به مردم بدهند. وی تاکید می‌کند: مسوولان باید در مورد وضعیت قیمت مسکن شفاف‌سازی کنند و قول‌های واقعی و شفاف به مردم بدهند و مردم را از این سردرگمی نجات دهند.
مالکان از موضع خود پایین آمده‌اند
کاهش قیمت مسکن از شرق به غرب و به شمال غرب تهران که قیمت‌های آن همیشه نجومی است، تسری یافته است.
محمد ناطقی، مشاور املاک واقع در شمال تهران با بیان اینکه قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در ولنجک از ۳میلیون و پانصد هزار تومان و حداکثر قیمت نیز ۱۰میلیون تومان است می‌گوید: تا چند ماه پیش حداقل قیمت مسکن هر متر مربع ۴میلیون تومان بوده است که این رقم در حال حاضر به ۳میلیون و ۵۰۰هزار تومان کاهش یافته است. وی علت این کاهش قیمت را این‌گونه ارزیابی می‌کند: به اعتقاد من مالکان بالاخره متوجه شدند که قیمت‌های پیشنهادی آنها برای فروش مسکن منطقی نبوده است و از این رو آنها بالاخره از موضع خود پایین آمده و قیمت فروش آپارتمان خود را پایین آوردند. در همین حال میلانی، دیگر مشاور فعال مسکن واقع در شمال تهران نیز می‌گوید:
در شمال شهر تهران سازندگان صاحب نام و فعال مسکن به هیچ عنوان از موضع خود پایین نیامده‌اند و قیمت پیشنهادی آنها برای فروش همچنان مطابق چند ماه اخیر است. وی تاکید می‌کند: فقط تعدادی از فروشندگان که احتیاج مبرم به پول نقد دارند قیمت فروش ملک خود را کاهش داده‌اند. وی می‌گوید: در کل بازار خرید و فروش ملک در ماه رمضان سال‌جاری در مقایسه با رمضان سال گذشته از رکود چشمگیری برخوردار است. به‌عنوان مثال سال گذشته در یک فاصله زمانی یک ماهه، ۴معامله در دفتر اینجانب صورت گرفت، این درحالی‌است که در سال‌جاری حتی یک قرارداد هم در یک ماه کنونی به مرحله عقد نرسیده است.
وی خاطرنشان می‌کند: در‌حال‌حاضر فقط املاک کلنگی در شمال شهر تهران از رونق مساعدی در امر خرید و فروش برخوردار هستند.
پول لازم‌ها می‌فروشند
اما در جنوب تهران چه خبر است؟ آیا آنجا هم قیمت مسکن کاهش داشته است؟ علی محمودی بنگاهدار در این منطقه در گفتوگو با ما ضمن تایید کاهش قیمت مسکن در جنوب تهران تاکید می‌کند: به‌نظر من مالکان عمده‌ترین نقش را در کاهش قیمت مسکن داشته‌اند؛ چرا‌که به‌عنوان مثال در یک منطقه دو آپارتمان با موقعیت کاملا مشابه از هر نظر با اختلاف قیمت هرمتر مربع ۳۰۰هزار تومان به فروش رسید و این امر فقط به خاطر نیاز فروشنده بوده است. وی می‌گوید: کافی است تا نگاهی به نیازمندی‌های روزنامه‌های مختلف بیندازید تا نقش مالکان در کاهش قیمت مسکن طی چند ماه اخیر مشخص شود. به‌عنوان مثال بسیاری از فروشندگان آگهی‌های خود را با کلمات عامه‌پسند و جلب توجه‌کننده‌ای مثل «پول لازم» مزین کرده‌اند و در مضمون آگهی خود تاکید کرده‌اند به خاطر نیاز مبرم مالی ملک خود را پایین‌تر از قیمت معمول حاضرند بفروشند و همین امر خود حاکی از نقش مستقیم مالکان در کاهش قیمت مسکن بوده است. وی تاکید می‌کند: در‌حال‌حاضر قیمت هرمتر مربع آپارتمان نوساز در منطقه نازی‌‌آباد حداقل هرمترمربع یک میلیون و ۵۰۰هزار تومان و حداکثر ۲میلیون و ۲۰۰هزار تومان است.
اما شنیدن چرایی علت کاهش قیمت مسکن طی چندماه گذشته علی‌الخصوص یک‌ماهه اخیر از زبان مسوولی که همیشه بازار مسکن را مطابق ایده‌آل‌های خود مثبت توصیف می‌کند، خالی از لطف نیست. مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک که همیشه بر این ایده پافشاری می‌کند که این تبلیغات روحی و روانی است که قیمت مسکن را تحت‌الشعاع خود قرار می‌دهد این بار، اما تاحدی حرف‌هایش به واقعیت نزدیک شده است.
چرا که ایده او همسو با نظر کارشناسان و مشاوران فعال املاک است که تایید می‌کنند تبلیغات روانی کاهش قیمت مسکن را سبب شده است.
قلی‌خسروی در پاسخ به این سوال که قیمت مسکن در چندماهه اخیر چند درصد کاهش داشته است، در گفتوگو با دنیای اقتصاد خاطرنشان می‌کند: من نمی‌توانم درصد دقیقی بدهم؛ چرا که اگر قرار باشد هرماه درصدی را اعلام کنم جمع این درصدها در پایان سال به ۱۰۰درصد می‌رسد و آن‌وقت من باید بابت این آمار و ارقام در مقابل افکار عمومی پاسخگو باشم. خسروی تاکید می‌کند: اما در هر حال قیمت مسکن کاملا بدیهی است که کاهش یافته است و این مهم ناشی از ساماندهی مشاوران املاک که در قالب کد رهگیری صورت می‌گیرد، است.وی سپس می‌افزاید: البته اقدامات بازدارنده و سیاست‌گذاری‌های دولت در امر مسکن نیز در این زمینه تاثیر بسزایی داشته است. وقتی از خسروی می‌پرسیم بسیاری از بنگاه‌داران متفق‌القول هستند که نیاز مبرم مالی فروشندگان به پول، آنها را وادار به پایین آمدن از موضع خود کرده و همین امر سبب کاهش قیمت مسکن شده است، می‌گوید: بسیاری از فروشندگان تمایلات سوداگرانه خود را در قالب نیاز مبرم مالی به پول جلوه می‌دهند و وقتی درمی‌یابند که نمی‌توانند به تمایلات سودجویانه خود دست یابند مجبور می‌شوند از موضع خود کوتاه بیایند و اتفاقا همین امر حاکی از آن است که سامانه کد رهگیری و سایر اقدامات بازدارنده دولت مفید واقع شده است.
ارسال نظر