پایان کار جدید از مالک بخواهید

عکس تزئینی است. عکاس: منصور نمایشی

تمام هزینه‌های شهرداری حاصل درآمدی است که مستقیم از محل صدور پروانه و عوارض ساخت کسب می‌شود

گروه مسکن- لیلا درخشان: بررسی تغییرات فاحش و ناگهانی در قیمت برخی املاک در تهران نشان می‌دهد، ارتباط مستقیم بین این تغییرات و تغییر کاربری وجود دارد. برخی سودجویان با اطلاع قبلی از وضعیت یک محله و با اشراف نسبت به مکان‌یابی طرح‌های عمرانی شهری اقدام به خرید واحدهای مسکونی آن محل می‌کنند و به محض آنکه کلنگ‌ طرح در محل زده شد، واحدها را به چند برابر قیمت به فروش می‌گذارند.

برخی دیگر نیز با اطلاع‌ قبلی از اینکه املاک یک محله به زودی قرار است به واسطه اجرای یک طرح عمرانی معارض شناخته شوند، بلافاصله ملک خود را می‌فروشند و صاحب جدید بعد از مدتی ناچار می‌شود ملک را ارزان‌تر از قیمت خرید واگذار کند.

موارد فوق متاسفانه اغلب در سطح شهر تهران دیده می‌شود و همواره به نگرانی جدی مردم شهرمان تبدیل شده است.

اما اداره کل املاک و مستغلات شهرداری تهران برای رفع این نگرانی و جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده در خرید و فروش ملک راهکار ساده‌ای را پیشنهاد داده است.

دریافت پایان کار جدید به منزله مهر تاییدی است برای ملکی که مردم قصد خرید آن را دارند.

خریداران می‌توانند از مالک درخواست صدور پایان کار جدید را کنند و از این طریق از وضعیت ملک و استعلام شهرداری مطمئن شوند.

گفت‌‌و‌گوی دنیای‌اقتصاد با مهندس حمید آذرفر قائم‌مقام اداره کل املاک و مستغلات شهرداری تهران را در زمینه املاک معارض و موضوع «پایان کار جدید» در زیر بخوانید:

طرح‌های شهرداری گاهی اوقات زمینه سوءاستفاده برخی از دلالان را در بازار مسکن فراهم می‌کند. به عنوان مثال برخی از افراد با اطلاع قبلی از املاکی که در آینده جزو معارض شهری محسوب می‌شوند، اقدام به فروش آنها به قیمت گزاف می‌کنند و در این بین خریداران متضرر می‌شوند. پیشنهاد شما به مردم برای جلوگیری از چنین سوءاستفاده‌هایی چیست؟

همان‌طور که به اطلاع عموم رسیده، طرح تفصیلی و جامع شهر تهران اخیرا تهیه شده و شهرداری های مناطق نیز از محتوای آن اطلاع دارند.

این طرح از آنجا که جدید است، خیلی دستخوش تغییرات نخواهد شد و از این رو مردم با کسب اطلاع از کاربری‌های مصوب طرح جامع می‌توانند با خیال راحت اقدام به خرید ملک مورد نظر خود کنند و از سویی دیگر چنانچه مردم به شهرداری‌های مناطق رجوع کنند، می‌توانند اطلاعات لازم را در مورد آینده املاک مورد نظر و تغییرات احتمالی کاربری آنها کسب کنند.

فرمایشات شما صحیح است، اما تجربه ثابت کرده که گاه بین حرف و عمل فاصله وجود دارد. آیا این امکان وجود دارد که مردم مستندی از شهرداری دریافت کنند تا صددرصد از آینده ملک مورد نظر خود اطمینان یابند؟

مردم می‌توانند زمانی که می‌خواهند ملکی را بخرند، فروشنده را ملزم به ارائه پایان کار جدید کنند و سپس با اتکا به آن اقدام به خرید کنند؛ چرا که درواقع جواز پایان کار ساختمانی حکم یک مستند قانونی قابل اطمینان را دارد.

مگر در حال حاضر خرید و فروش با پایان کار قدیمی امکان‌پذیر است؟

بله. مطابق ضوابط جاری چنانچه خریدار و فروشنده هر دو تمایل داشته باشند که با پایان کار قدیم اقدام به خرید و فروش کنند، منع قانونی وجود ندارد و دفاتر اسناد رسمی نیز اقدام به ثبت این معاملات می‌کنند. اما اگر فردی نگران باشد که ملک مورد نظرش با کاربری آینده آن تطبیق نداشته باشد، می‌تواند از فروشنده درخواست ارائه پایان کار جدید ساختمان کند که در آن تمامی تغییرات احتمالی ملک ذکر شده است.

روند تشریفات قانونی املاکی که از نظر شهرداری معارض شناخته می‌شود، به چه صورت است و در یک کلام شهرداری با صاحبان این املاک چه برخوردهایی می‌کند؟

املاکی که در طرح‌های شهرداری به عنوان معارض واقع می‌شوند، شامل دو دسته هستند. یک دسته از این املاک دارای کاربری مرتبط با وظایف شهرداری هستند ولی شهرداری اقدام به تملک آنها نکرده است؛ چرا که اولویتی هم برای خرید آن املاک ندارد. در این صورت در چنین مواقعی ممکن است صاحب ملک شخصا به شهرداری مراجعه و درخواست واگذاری ملکش را به شهرداری نماید.در این گونه موارد مبنای خرید املاک، توافق قیمتی است که بین شهرداری و صاحب ملک صورت می‌گیرد. اما دسته دوم املاکی هستند که در اولویت خرید شهرداری قرار دارند و در مسیر طرح‌ها قرار گرفته‌اند و سریعا باید تکلیف آنها روشن شود. در این صورت شهرداری مطابق آنچه که در متن قانون پیش‌بینی شده است، اقدام به ارسال دعوت‌نامه برای این افراد به منظور خرید ملک می‌کند. در مرحله بعد در صورتی که قیمت پیشنهادی شهرداری و صاحب ملک مورد توافق قرار گیرد، وجه ملک به افراد پرداخت می‌شود و با تشریفاتی که در مراحل مختلف تخریب و انتقال سند وجود دارد، معامله قطعی و طرح اجرا می‌شود.

حال اگر مردم به قیمت‌های پیشنهادی شهرداری تمایلی نشان ندهند، چه اتفاقی می‌افتاد؟

در این صورت قانون پیش‌بینی کرده است که مردم می‌توانند با انتخاب کارشناس رسمی دادگستری در واقع فرآیند قیمت‌گذاری را از طریق هیات کارشناسان دادگستری انجام دهند و هر قیمتی که کارشناسان اعلام کنند، شهرداری و مردم ملزم به تمکین از آن قیمت‌ها هستند.

در صورتی که مردم تمکین نکنند، چه تشریفات قانونی اعمال می‌شود؟

اگر قیمت املاک را کارشناس تعیین کند اما مردم به آن قیمت تمکین نکنند وجه ملک به حساب صندوق ثبت یا دادگستری سپرده می‌شود و سپس تملک به صورت تشریفات قهری از طریق دادگاه انجام می‌شود و سپس اسناد از طریق دادگاه به نام شهرداری انتقال پیدا می‌کند و در محل هم با حضور نماینده دادستان ملک به تصرف شهرداری در می آید. ولی اگر مردم در همان مرحله تعیین کارشناس از انتخاب کارشناس امتناع ورزند، آن موقع کارشناس منتخب مردم از طریق دادگاه معلوم می‌شود و آن قیمتی هم که کارشناس تعیین می‌کند، به همان صورت به صندوق دادگستری سپرده می‌شود.

پس با این اوصاف برای انتخاب کارشناس الزام برای مردم وجود دارد!

بله. مردم نمی‌توانند از انتخاب کارشناس امتناع ورزند. یا باید کارشناس خود را انتخاب کنند یا اینکه شهرداری امتناع آنها از انتخاب کارشناس را به دادگاه اعلام می‌کند و به دادگاه می‌گوید که به جای مردم برای آنها کارشناس تعیین کند. در آن صورت کارشناس شهرداری ومنتخب دادگاه اقدام به قیمت‌گذاری می‌کنند و از طریق دادگاه شهرداری اقدام به تملک می‌کند و انتقال قطعی سند هم به نام شهرداری صورت می‌گیرد.

آیا شهرداری وجه ملک را به صورت تمام و کمال پرداخت می‌کند یا اینکه معادل ریالی آن را تراکم می‌پردازد؟

اساسا تملک‌هایی که از راه تشریفات قانونی صورت گیرد وجه آن نقدا به صاحب ملک پرداخته می‌شود یا اینکه در وجه دادگستری پرداخت می‌شود و در واقع واگذاری تراکم مربوط به خرید توافقی است نه خرید قهری یا قانونی تملک. یعنی همان افرادی که شخصا به شهرداری رجوع می‌کنند و پیشنهاد می‌دهند که ملکشان را بخرند چون شهرداری امکان پرداخت وجه آنها را ندارد و خرید آن املاک هم برایش در اولویت نیست در نتیجه شهرداری اقدام به واگذاری تراکم به این افراد می‌کند.

واگذاری تراکم به چه صورت است آیا به منظور ساخت واگذار می‌شود؟

واگذاری تراکم در اصل به معنای واگذاری ریالی تراکم است نه خود تراکم! اساسا افرادی که با شهرداری برای فروش ملک معارض خود به توافق می‌رسند به اداره درآمد شهرداری ارجاع می‌شوند. در آن اداره افرادی که به شهرداری بدهکار هستند و می‌خواهند اقدام به پرداخت بدهی خود کنند وجه خود را به فروشندگان ملک معاوض می‌پردازند. در واقع واگذاری تراکم یک محدودیتی دارد و شهرداری فراتر از ضابطه حتی یک مترمربع تراکم واگذار نمی‌کند؛ چراکه تراکم ثابت است و طبق طرح جامع تفصیلی شهر تهران به مردم واگذار می‌شود.

در حال حاضر واگذاری تراکم در چه مناطقی از شهر تهران بیشتر است؟

در واقع افراد برای واگذاری تراکم در مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران حق انتخاب دارند، اما از آنجا که مناطق ۱ تا ۶ شهرداری تهران گردش مالی بیشتری دارند در نتیجه واگذاری تراکم نیز بیشتر در این مناطق صورت می‌گیرد.

در کل شهرداری تهران در سال چه مبلغی بابت املاک معارض هزینه می‌کند؟

به طور کلی شهرداری تمامی هزینه‌هایش حاصل درآمدی است که مستقیما از صدور پروانه ساختمانی و یا اخذ عوارض کسب می‌کند و هیچ سهمی از بودجه دولت برای شهرداری تعریف نشده است و سهم تملک املاک معارض شهرداری هم به همین صورت است. یعنی شهرداری هر ساله یک سهمی را به عنوان سهم تملک پیش‌بینی می‌کند که آن هم به صورت نقدی مبلغ محدودی است که در سال جاری این رقم تقریبا ۳۰۰میلیارد تومان به صورت نقدی پیش‌بینی شده است که البته در سال ۸۶ این رقم به صورت نقدی و حق تراکمی حدود هزار میلیارد تومان بوده است و پیش‌بینی شهرداری این است که در سال جاری نیز حدود هزار میلیارد تومان هم خرید تراکمی علاوه بر نقدی برای خرید املاک معارض تخصیص یابد. یعنی اینکه نسبت به سال گذشته اعتباری بالغ بر ۳۰۰میلیارد تومان برای خرید املاک معارض تخصیص یافته است.

آیا این افزایش اعتبار به معنی این است که شهرداری در سال جاری املاک بیشتری خریداری می‌کند؟

خیر. این افزایش فقط نتیجه مستقیم گران شدن قیمت مسکن است.

پس با این اوصاف نوسان قیمت در بازار مسکن از دغدغه‌های اصلی سازمان متبوع شما است؟

دقیقا همینطور است. مثلا در سه سال گذشته با اینکه هر سال مبلغ بسیار زیادی به بودجه تملکی شهرداری افزوده شده است، اما در عمل املاکی که توسط شهرداری در هر سال خریداری شده به لحاظ مساحت تفاوت چشمگیری با سال قبل نداشته است. به عنوان مثال در سال ۸۶ با اینکه اعتبار شهرداری دو برابر سال ۸۵ شده است ولی افزایشی از لحاظ مساحت اتفاق نیفتاده است.

لطفا نسبت اعتبار شهرداری برای خرید املاک معارض در سال‌های ۸۴ و ۸۵ و ۸۶ و میزان اعتباری که برای خرید این املاک تخصیص یافته است را تشریح کنید.

در سال ۸۴ شهرداری تهران به صورت نقدی و غیرنقدی جمعا ۲۲۰میلیارد تومان، سال ۸۵، ۴۲۹میلیارد تومان و سال ۸۶، ۹۱۰میلیارد تومان خرید توافقی برای املاک معارض هزینه کرده است. نسبت اعتباری که در سال ۸۴ نسبت به سال ۸۵ برای خرید املاک معارض به اداره املاک شهرداری تخصیص یافته حدود ۹۵درصد رشد اعتبار داشته این درحالی است که مساحت املاک ۵۰درصد رشد داشته است. ضمنا نباید فراموش شود که در سال ۸۴ هنوز به بازار مسکن شوک وارد نشده بود.

در همین حال رشد بودجه سال ۸۵ نسبت به سال ۸۶، ۱۱۲درصد بوده است، ولی رشد مساحت ۴۶درصد بوده است. یعنی در واقع در یک جمع‌بندی کلی می‌توان گفت که شهرداری تهران در سال ۸۴ با اعتباری بالغ بر ۲۲۰میلیارد تومان هفتصدو ۷۳هزار متر مربع املاک معارض خریداری کرده است و در سال ۸۵ با اعتباری بالغ بر ۴۲۰میلیارد تومان یک‌میلیون و ۱۵۰ هزار متر مربع املاک معارض خریداری کرده است و در همین حال در سال ۸۶ با اعتباری درحدود ۹۱۰میلیارد تومان حدود یک‌میلیون و ۶۸۰ هزار متر مربع املاک معارض خریداری کرده است.

در یک جمع‌بندی بفرمایید شهرداری تهران در اجرای پروژه‌های عمرانی و خرید املاک معارض چه مشکلات اساسی و عمده با مردم دارد؟

مردم اساسا رابطه معناداری بین خدمات شهری ارائه شده ازسوی شهرداری و ملک معارضی که به شهرداری واگذار می کنند، نمی‌بینند و وقتی به شهرداری مراجعه می‌کنند گویی مقابل یک شخص بسازو بفروش قرار گرفته‌اند.

این در حالی است که وقتی شهرداری ملکی را تبدیل به فضای خدماتی می‌کند در واقع اقدامی در جهت خدمت به مردم انجام داده است و در نتیجه مردم باید نهایت مدارا را با شهرداری انجام دهند. و از این‌رو انتظار می‌رود که مردم به شهرداری به عنوان ارگانی که قرار است ملک آنها را تصرف کند نگاه نکنند، بلکه آن ملک دقیقا در جهت رفاه و آسایش خود مردم مورد استفاده قرار می‌گیرد و شهرداری هیچ انتفاعی از این حیث ندارد در عین حال شهرداری نیز باید در بر خورد با معارضین رعایت عدل و انصاف را خصوصا برای اشخاصی که ملک در طرح آنها تمامی بهره مادی ایشان است کند تا خدای ناکرده این تغییر و تحول شرایط مردم را از وضع موجود بدتر نکند و اشخاص قادر باشند حداقل معادل آنچه را که واگذار می‌کنند، در محلی هم سطح خریداری کنند.