جهش مسکن؟ منتقدان دولت: منتفی است
دنیای اقتصاد- منتقدان دولت در حوزه مسکن ضمن تایید آماری آنچه وزارت راه‌وشهرسازی پیش‌تر درباره نحوه افزایش قیمت مسکن در سال۹۰ -رشد قیمت کمتر از نرخ تورم- اعلام کرده بود، هر نوع پیش‌بینی و سناریو مبنی بر «جهش قیمت مسکن در سال۹۱» را مردود دانستند و در عین حال نحوه تحرک قیمتی در این بازار طی ماه‌های آتی را به‌صورت «رشد ملایم» برآورد کردند. در نشستی که منتقدان به ریاست وزیر اسبق مسکن برگزار کردند، بابت تبعات اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در حوزه مسکن هشدارهایی داده شد. «دنیای‌اقتصاد» از نشست «وزیر و مدیران» سابق وزارت مسکن گزارش می‌دهد
منتقدان‌دولت: جهش مسکن منتفی است
هشدار جدی درباره تبعات فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها
پیش‌بینی افزایش ملایم قیمت‌مسکن برای امسال با نرخ رشد حداکثر ۳۰ درصد
سفته‌بازی خطرناک در بازار زمین
وزیر سابق، آمار دولت درباره میزان رشد قیمت مسکن در سال۹۰ را تایید کرد
گروه مسکن- هاجر شادمانی: منتقدان نام‌آشنای دولت در حوزه مسکن با اعلام یک پیش‌بینی درباره رفتاری که قیمت مسکن در ماه‌های آتی از خود نشان می‌دهد، سناریوی «جهش» برای این بازار را مردود اعلام کردند و تحت تاثیر افزایش ملایم قیمت در طول سال جاری، ایمن‌ترین سرمایه‌گذاری اقتصادی در سال۹۱ را ساخت‌وساز مسکن معرفی کردند.
مدیران سابق وزارت مسکن پنج‌شنبه گذشته در نشستی به ریاست وزیر سابق -عباس آخوندی- چشم‌انداز سه بازار خریدمسکن، اجاره و ساخت‌وساز را مورد بررسی قرار دادند، اما در حالی که انتظار می‌رفت زمزمه‌های این روزهای بازار ملک در تهران، در این نشست مورد تایید قرار بگیرد، «شایعه رشد شدید قیمت مسکن» با قوت رد شد طوری که اعضای نشست بیشترین نرخ ممکن برای افزایش قیمت را ۳۰ درصد پیش‌بینی کردند.
در این نشست هر چند انتقاداتی به طرح مسکن‌مهر وارد شد، اما اعضای نشست در کنار برآوردی که همراستا با خواسته دولت، درباره نحوه نوسان قیمت مسکن در سال۹۱ ارائه کردند، نرخ رشد قیمت در سال۹۰ را نیز همان عددی که دولت پیش‌تر منتشر کرده بود، اعلام کردند.
منتقدان در عین حال بابت تبعات فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها به دولت هشدار دادند و نتیجه اجرای آن را تورم ۳۰ درصدی هزینه ساخت و افزایش حداقل دوبرابری تعداد اجاره‌نشین‌ها به خاطر افت قدرت خرید مسکن عنوان کردند.
قیمت مسکن شکست زمین مقاومت کرد!
حسین عبده تبریزی، کارشناس اقتصادی، در مورد نسبت رشد قیمت‌ها در دو بخش زمین و مسکن گفت: از سال ۸۶ تاکنون همزمان با آرام گرفتن نرخ رشد قیمت مسکن در کشور، اگرچه شاهد شکسته شدن قیمت مسکن در بسیاری موارد و تبعیت آن از نرخ تورم سالانه بوده‌ایم، اما زمین مقاومت قیمتی خود را بهتر از مسکن حفظ کرده و همچنان از نظر قیمتی بالاست.
وی با بیان اینکه پیش‌بینی روشن بازار مسکن سال ۹۱ حاکی از افزایش هزینه‌های ساخت است، افزود: رشد قیمتی در سال گذشته در بالاترین حالت خود در حد تورم بود و آنچه مسلم است اینکه در سال جاری نیز شاهد جهش قیمتی مسکن نخواهیم بود.
این کارشناس اقتصادی با انتقاد از کمبود اطلاعات و آمار موثق در خصوص معاملات مسکن تصریح کرد: در بیشتر کشورها نرم‌افزارهای کاربردی برای درج قیمت معاملات مسکن موجود است که تمامی‌قیمت‌های کارشناسی املاک در آن ثبت می‌شود.
سه مشکل اساسی سامانه املاک
وی ادامه داد: سامانه مدیریت املاک که به منظور ثبت قیمت انواع معاملات در کشور راه‌اندازی شده است، به دلیل وجود سه مشکل عمده نمی‌تواند انتظار موجود در این بخش را برآورده کند.
عبده تبریزی توضیح داد: عدم انعکاس قیمت‌های واقعی معاملات، عدم برخورداری ۱۰۰ درصدی معاملات از کدرهگیری و عدم ارائه تصویر واقعی فروش مسکن از سوی فروشندگان سه مشکل عمده این سامانه است که تنها از طریق تعریف مبنای قانونی به منظور شفاف سازی وضعیت بازار مسکن می‌توان آن را برطرف کرد. وی سال ۹۰ را سال کاهش وام‌های رهنی و اعتبارات در بخش مسکن عنوان کرد و افزود: با توجه به اثر منعطف طرح جامع شهر تهران، به نظر نمی‌رسد تغییرات ایجاد شده در این طرح بتواند تاثیر خاصی بر بازار مسکن ۹۱ برجای بگذارد.
این کارشناس اقتصادی در خصوص فرصت‌های سرمایه گذاری مسکن در سال جاری گفت: اقتصادی بودن و سودآوری ورود به بازار رهن و اجاره، راه اندازی صندوق بهره‌برداری در حوزه اجاره داری و انتشار صکوک اجاره مهم‌ترین فرصت‌های سال ۹۱ برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن محسوب می‌شود.
عبده تبریزی همچنین تاکید کرد: ساخت مسکن مهر آن طور که پیش‌بینی می‌شد نتوانست بازار تقاضای مسکن ارزان قیمت را تحت شعاع قرار دهد، چرا که بسیاری از این واحدها پس از تملک کامل، به قیمت روز و مانند سایر واحدهای مسکونی معامله می‌شوند.
روند ملایم بازار مسکن ۹۱
همچنین در این نشست وزیر سابق مسکن ضمن تشریح آمارهای رونق و رکود بازار مسکن در ایران گفت: در ۲۰ سال گذشته نرخ رشد مسکن به شدت تحت تاثیر نرخ تورم بوده است.
عباس آخوندی افزود: با وارد شدن شوک قیمتی مسکن در دامنه سال‌های ۸۵ تا ۸۸، شاهد رشد بیش از ۸۵ درصدی قیمت مسکن در کشور بودیم که این شوک قیمتی از سال ۸۸ تا کنون با سیری نزولی هم پایه تورم عمومی‌سیر طبیعی خود را طی کرده و از حالت شوک خارج شده است.
وی با بیان اینکه در حال حاضر بازار مسکن با روندی ملایم در حال افزایش قیمت است، خاطرنشان کرد: هم اکنون زمان مورد انتظار برای خانه دار شدن هر خانوار ایرانی ۳۰ سال است که این میزان در برخی سال‌های گذشته تا ۷۰ سال نیز بوده است.
ادامه سفته بازی در بازار زمین
عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران همچنین با اشاره به کاهش تعداد واحدهای تکمیل شده در سال ۸۹ به دلیل کاهش حجم سرمایه گذاری جدید در مدت دو سال پیش از آن، خاطرنشان کرد: هم اکنون مساحت و زیربنای واحدهای مسکونی با توجه به افزایش قیمت‌ها در حال کاهش است؛ از سوی دیگر تغییرات قیمت زمین در سال‌های اخیر حاکی از آن است که سفته‌بازی در بازار زمین همچنان به شکلی جدی ادامه دار و تاثیرگذار است.
وی تاکید کرد: هم اکنون تمایل به ساخت و ساز بسیار کمتر از میل به خرید زمین است.
نکته مثبت بازار مسکن ۹۱
به گزارش «دنیای اقتصاد» آخوندی با اشاره به سیر رشد طبیعی قیمت مسکن در سال ۹۱، از ادامه مسیر تعادل در بازار مسکن در سال جاری خبر داد و آن را نکته مثبت این بازار در سال ۹۱ دانست. وی در تشریح محیط اقتصادی قیمت مسکن در سال ۹۱ خطاب به سرمایه‌گذاران اعلام کرد: برخلاف تصور موجود در حال حاضر ایمن‌ترین سرمایه گذاری در بخش مسکن مربوط به ساخت‌وساز مسکن ارزان‌قیمت خواهد بود و آن طور که انتظار می‌رفت، مسکن مهر نتوانست تاثیر خاصی را در تامین مسکن اقشار کم درآمد ایفا کند.
راندمان مسکن مهر، ۱۵ درصد!
وزیر پیشین مسکن و شهرسازی تصریح کرد: راندمان مسکن مهر در بهترین حالت برای پاسخ به نیاز مسکن اقشار هدف، تنها ۱۵ درصد است و در بهترین حالت، ۸۵ درصد آن اتلاف منابع است.
وی همچنین در خصوص دومین اثر منفی مسکن‌مهر بر بازار تقاضای مسکن گفت: آثار منفی مربوط به مقوله «تجهیز منابع بانکی» ضعف دیگر این‌گونه ساخت‌وسازها محسوب می‌شود. آخوندی توضیح داد: در حال حاضر حدود ۵۰ میلیارد دلار از منابع بانکی برای مسکن مهر پیش‌بینی شده است که این رقم امکان ارائه تسهیلات در سایر بخش‌های ساخت‌وساز را عملا از بانک‌ها سلب می‌کند.
وی ادامه داد: از سوی دیگر در صورتی که تسهیلاتی هم به سایر بخش‌ها اختصاص داده شود با رقم‌های ۳۰ درصدی سود بازپرداخت، عملا خرید مسکن را غیر ممکن می‌کند.
آخوندی آثار منفی ناشی از نواقص تجهیز منابع را متوجه دو گروه خریدار و فروشنده دانست و بر راه اندازی صندوق زمین و ساختمان به عنوان راهکاری جایگزین برای حل این مشکل تاکید کرد.
سرمایه گذاران واحدهای تک نفره بسازند!
به گزارش «دنیای اقتصاد»، وزیر پیشین مسکن و شهرسازی در ادامه به سرمایه گذران توصیه کرد: رشد آمار طلاق ـ یک طلاق در ازای سه ازدواج ـ در حال حاضر بازار تقاضای مناسبی را برای احداث واحدهای تک نفره و سرمایه‌گذاری در این زمینه ایجاد کرده است.
وی با بیان اینکه در سال‌های اخیر تقاضای بسیار زیاد برای مسکن ارزان قیمت جایگزین تقاضای سال‌های قبل برای مسکن لوکس شده است، افزود: براساس آمار بانک مرکزی در سال گذشته عوامل هزینه‌ای تولید مسکن با ۴/۳۲ درصد تورم همراه بوده این در حالی است که نرخ فروش واحدهای مسکونی در حد ۲۰ درصد رشد داشته است. آخوندی ادامه داد: بنابراین انتظار قابل پیش‌بینی برای بازار سال ۹۱ رشد نسبی قیمت‌ها و گران‌تر شدن قیمت ساخت خواهد بود.
بورس تجدیدنظر کند!
عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران با بیان اینکه صندوق زمین و ساختمان باید به عنوان راهکاری اساسی برای نجات بازار مسکن هر چه سریع‌تر راه اندازی شود، گفت: با وجود اینکه اقداماتی هم در رابطه با راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان انجام شده است؛ اما تضاد منافع موجود در ساختارهای تعریف شده برای این صندوق، عملا مانع از راه‌اندازی واقعی آن شده است. وی توصیه کرد: بورس باید هر چه سریع‌تر با تجدیدنظر در ساختار صندوق، نسبت به از بین بردن این تضاد اقدام کند.
آخوندی همچنین به سرمایه‌گذاران بازار مسکن پیشنهاد کرد: با توجه به اینکه بازار ساخت و خرید مسکن در سال ۹۱، بازاری مثبت، با تقاضای زیاد و رشدی متعادل پیش‌بینی می‌شود، در صورتی که سرمایه‌گذاران خواهان سودی متوسط با ریسک بسیار اندک باشند، این بازار، فضای مناسبی برای سرمایه گذاری آنان محسوب می‌شود.
فاصله زیاد دهک‌های درآمدی از هزینه مسکن!
به گزارش«دنیای اقتصاد» ناصر نیکو سرشت، کارشناس اقتصادی نیز در این نشست با بیان اینکه در حال حاضر متوسط سهم مسکن در سبد هزینه هر خانوار ۳۰ تا ۳۳ درصد است، گفت: این میزان برای دهک‌های پایین درآمدی تا بیش از ۵۵ درصد و برای دهک‌های بالای درآمدی حداکثر ۲۰ درصد است.
وی افزود: مسکن همچنین ۵ درصد سهم تولید ناخالص ملی، ۱۱ درصد سهم اشتغال و ۳۰ درصد سهم تشکیل سرمایه‌های ثابت را به خود اختصاص می‌دهد.
رابطه مسکن و تورم!
نیکوسرشت در خصوص رابطه موجود میان قیمت مسکن و تورم عمومی در دوره‌های مختلف خاطرنشان کرد: قیمت مسکن و تورم در کوتاه مدت و بلند مدت همواره دو رفتار متفاوت را از خود بروز داده‌اند.
وی افزود: تجربه سال‌های قبل نشان داده است که قیمت مسکن در کشور ما در دوره‌های حداقل ۱۰ تا حداکثر ۲۰ ساله، همواره ۲ تا ۴ درصد از میانگین تورم بالاتر بوده؛ این درحالی است که در کوتاه مدت به خصوص در دوره‌های رکود همواره با اندکی تفاوت پایین‌تر از نرخ تورم بوده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، این کارشناس اقتصادی با تشریح عوامل موثر در بازار مسکن در سال ۹۱ گفت: مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن سال ۹۱ شامل اثر نقدینگی، تورم، بورس و ارز، طرح تفصیلی جدید شهر تهران و مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها خواهد بود.
وی همچنین در رابطه با اتفاقات مورد انتظار با تولید مسکن خاطرنشان کرد: افزایش نرخ سود بانکی، افزایش قیمت حامل‌های انرژی و ادامه نوسانات طلا و ارز در بازار اقتصادی کشور عواملی هستند که بازار تولید مسکن سال ۹۱ را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند.
هشدار در مورد نیمه کاره ماندن ساخت و سازها
نیکو سرشت در تشریح عوامل موثر بر بازار مسکن سال ۹۱ گفت: تحقق درآمد پیش‌بینی شده در قالب بودجه سال ۹۱ به معنای افزایش دوبرابری قیمت‌ها در بخش حامل‌های انرژی است. وی افزود: در صورت تحقق این امر به دلیل بالا رفتن هزینه‌های ساخت در سال ۹۱ انتظار می‌رود بسیاری از ساختمان‌ها نیمه کاره باقی بماند و تا پایان سال تکمیل نشود.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه شاخص قیمت مسکن در دوره سال‌های ۹۰-۸۱ در مقایسه با سال پایه (۸۳)، عدد ۴۰۵ بوده است، اعلام کرد: قیمت مصالح و هزینه‌های مربوط به پرداخت دستمزد نیروی کار در سه ماهه گذشته از حداقل ۲۵ درصد رشد برخوردار شده است که این تغییر محسوس در بخش عرضه، به دلیل شکل گیری بازار تورمی‌و اشباع بازارهای رقیب در سال جاری باعث هدایت نقدینگی‌ها به بازار مسکن و اثرگذاری مربوط به دوران پیش رونق در بخش تقاضا می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، وی با پیش‌بینی انتظار تورمی در حد ۳۰ تا ۳۵ درصد برای قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال جاری گفت: دوران رونقی که در بخش مسکن سال ۹۱ انتظار آن می‌رود از لحاظ عمق یا طول مدت و میزان، با دوره‌های رونق سال‌های قبل متفاوت خواهد بود که این امر ناشی از جو روانی موجود در اثر رجحان برخی کالاهای سرمایه‌ای همچون طلا و ارز از سوی فعالان اقتصادی است.
یک درصد رشد برای سرمایه‌گذاری مسکن
در این نشست فردین یزدانی، کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه وضعیت تقاضای سرمایه‌ای مسکن در سال گذشته به شدت کاهش یافته اما تقاضای مصرفی روبه افزایش بوده است در خصوص روند سرمایه‌گذاری مسکن طی سال‌های ۸۵ تا ۹۰ گفت: در مدت یاد شده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از رشد ۳۳ درصدی نسبت به قیمت جاری و رشد ۱۲ درصدی نسبت به قیمت ثابت برخوردار شده است.
وی افزود: تعداد کل واحدهای تکمیل شده در مدت زمان یاد شده ۳میلیون و ۴۰۵ هزار واحد بوده که این رقم بدون احتساب مسکن مهر ۳میلیون و ۳۰۵ هزار واحد است.
یزدانی افزود: در این میان سهم سرمایه‌گذاری در مدت یاد شده در بخش مسکن، با احتساب مسکن مهر، بیش از ۱۳۸ هزار میلیارد تومان بوده است. وی گفت: برآوردها نشان می‌دهد میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال گذشته یک درصد رشد داشته؛ این درحالی است که در سال قبل از آن میزان رشد سرمایه‌گذاری ۷ درصد بوده است.
این کارشناس مسکن ادامه داد: این افزایش یک درصدی به هیچ وجه به معنای رونق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیست.
تورم ۳۰ درصدی نتیجه اجرای هدفمندی دوم
یزدانی با تاکید بر اینکه در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها شاهد تورم ۳۰ درصدی در هزینه‌ها و قیمت ساخت مسکن خواهیم بود، گفت: در صورت اجرا شدن فاز دوم هدفمندی، حداقل، ۲۰ درصد توان اقتصادی خانوارها در بازار مسکن کاهش می‌یابد.
وی درخصوص اثر منفی دوم هدفمندی یارانه‌ها تصریح کرد: از سوی دیگر در حال حاضر ۶۰ درصد خانوارهای جدید به بازار خرید مسکن گرایش دارند که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی این نسبت به ۴۰ درصد کاهش می‌یابد. یزدانی افزود: این امر به معنای افزایش ۲۰ درصدی متقاضیان بازار اجاره و پتانسیل خوب سرمایه گذاری در بخش اجاره‌داری مسکن است.
سرمایه‌گذاری برای مسکن اجاره‌ای
یزدانی با بیان اینکه از حدود دو سال پیش شاهد افزایش اجاره بها بوده‌ایم تصریح کرد: اجاره بها در سال جاری رو به صعود و شاید با اثری نامشخص بر بازار مسکن سیر طبیعی خود را مطابق با سال گذشته طی خواهد کرد.
وی همچنین گفت: امسال رشد ملایم قیمت‌ها در بازار مسکن اتفاق می‌افتد.
ارسال نظر