ریز تبصره‌هایی که سخت‌گیری طرح‌تفصیلی را خنثی می‌کند
نگفته‌ها از ۴ پهنه مسکونی، فعالیت، مختلط و سبز
گروه مسکن- فرید قدیری: پیچیدگی اطلاعاتی که سایت استعلام طرح تفصیلی تهران درباره موقعیت جدید املاک داخل این کلان‌شهر به شهروندان ارائه می‌کند، باعث شد «دنیای‌اقتصاد» امروز ترجمه فنی کدهای لاتین سه‌رقمی درباره کاربری‌ها را منتشر کند.

هم‌اکنون در سایت طرح‌تفصیلی جدید تهران ۴ پهنه‌ مسکونی، فعالیت، مختلط و سبز به ترتیب با کدهایM، S، R و G به همراه ترکیبی از سه عدد ۱و۲و۳ به نمایش درمی‌آید، اما منظور شهرداری‌تهران از نمایش این کدها در متن نتیجه استعلام، مبهم است طوری که شهروندان در نهایت نمی‌توانند متوجه شوند شهرداری برای املاکشان چه خوابی دیده است.
جداول یک تا چهار در گزارش پیش‌رو، همه کدهایی که در زمان استعلام طرح تفصیلی، در سایت شهرداری برای شهروندان به نمایش درمی‌آید را رمزگشایی کرده است.
از کل مساحت ۶۳ هزار هکتاری شهر تهران، ۶/۲۴ هزار هکتار در پهنه مسکونی، ۷/۱۳ هزار هکتار در پهنه فعالیت، ۹/۵ هزار هکتار در پهنه مختلط و ۸/۱۳ هزار هکتار نیز در پهنه سبز قرار گرفته که سهم هریک از پهنه‌ها به ترتیب ۳۹ درصد، ۲۸درصد، ۹درصد و ۲۲ درصد است و ۲درصد باقیمانده از مساحت شهر تهران شامل زمین فرودگاه مهرآباد می‌شود.
شرط تجاری‌سازی در پهنه مسکونی
جزئیات فنی مربوط به مقررات طرح تفصیلی تهران که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است نشان می‌دهد برخلاف آنچه پیش‌تر از زبان مسوولان شهرداری درباره پهنه مسکونی گفته شده بود، امکان تجاری‌سازی در این پهنه وجود دارد. به این معنی که در محدوده‌هایی از شهر تهران که در پهنه مسکونی واقع شده است، به منظور کاهش تقاضای سفر در محیط‌های مسکونی، مجوز ساخت واحدهای تجاری خرد در مقیاس محله صادر خواهد شد. اما در عین حال، مجوز ساخت مراکز تجاری بزرگ فقط در دو پهنه فعالیت و مختلط در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌گیرد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نگفته‌های فنی درباره طرح تفصیلی تهران حاکی است: شرط لازم برای ارائه مجوز سقف‌تراکم به یک ملک، رعایت حداقل مساحت زمین و حداقل عرض‌معبر در زیرپهنه‌‌ای است که ملک در آنجا واقع شده است.
مساحت زمین تعیین‌کننده سقف‌تراکم
مطابق جدول یک، پهنه مسکونی شامل 14 زیرپهنه است که در هر یک، متناسب با حداقل مساحت زمین و عرض‌معبر تعیین‌شده، سقف تراکم‌مجاز از 2 تا 12 طبقه ارائه می‌شود.
اما چنانچه مساحت یا عرض‌معبر ملکی از حدنصاب تعیین‌شده در آن زیرپهنه کمتر باشد، معادل یک‌طبقه از سقف تراکم مجاز آن ملک کاسته می‌شود و اگر هم مساحت و هم عرض‌معبر آن ملک هر دو از حدنصاب‌ زیرپهنه کمتر باشد، معادل دو طبقه از سقف تراکم مجاز آن ملک کم خواهد شد. همچنین اگر مساحت زمین در یک زیرپهنه سه‌برابر حداقل مساحت زمین تعیین‌شده در آن زیرپهنه باشد، یک‌طبقه تشویقی به سقف تراکم‌مجاز آن ملک اضافه می‌شود و اگر مساحت ۵برابر باشد، دو طبقه تشویقی ارائه خواهد شد.
شرط ساخت مسکونی در پهنه فعالیت
مطابق ظاهر مقررات طرح تفصیلی، در پهنه فعالیت، فقط امکان ساخت‌وسازهای تجاری و اداری وجود دارد اما در متن ضوابط و مقررات این طرح، بندی وجود دارد که به مالکان قطعاتی که ملک‌شان در پهنه فعالیت واقع شده و قصد ساخت‌وساز مسکونی را برای آن دارند، اجازه می‌دهد بین ۲ تا ۳ طبقه مسکونی با زیربنای حداکثر ۳۰۰ مترمربع احداث کنند.
مختلط یعنی چه؟
کاربری املاکی که در پهنه مختلط قرار گرفته‌اند شامل ساخت توام تجاری و مسکونی است. ضوابط برای این املاک به این صورت است که در طبقه همکف و اول، باید حتما کاربری غیرمسکونی اعمال شود و در طبقات بالا مجوز کامل مسکونی، کامل تجاری یا مختلط برحسب سلیقه سازنده، داده خواهد شد.
سبز، فقط سبز
هر چند در سه پهنه ذکر شده، کاربری مسکونی و تجار عملا در هر پهنه، قابل استفاده است، اما در پهنه چهارم -سبز- تحت هیچ‌شرایطی ساخت‌وساز مسکونی و تجاری و اداری مجاز نیست و کاربری‌های مجاز در این پهنه محدود به فعالیت‌های مرتبط با گذراندن اوقات فراغت، تفرج و گردشگری و ورزشی است.
تفکیک زمین حداقل 500مترمربع
براساس مقررات طرح تفصیلی جدید تهران، مالکان زمین‌های متراژ بزرگ در پهنه مسکونی، برای تفکیک قطعات باید به گونه‌ای اقدام کنند که مساحت حاصل از تفکیک از ۵۰۰ مترمربع کمتر نباشد. همچنین مساحت زمین حاصل از تفکیک قطعه در سایر پهنه‌ها نیز نباید از ۱۰۰۰ مترمربع کمتر باشد.
متن جداول 2، 3 و 4 را در صفحه 10 بخوانید.