دنیای اقتصاد- مصوبه جدید شورای پول‌واعتبار سه تاثیر کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت در بازار مسکن می‌گذارد که مهم‌ترین آن، کاهش فشار هزینه‌ای بر اجاره‌نشین‌ها در آینده نزدیک خواهد بود. سطح پایین نرخ سود بانکی در دو سال اخیر باعث شد مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، اخذ پول‌پیش را کنار گذاشته و معادل ارزش رهنی ملک، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دهند که این تغییر رویه، اجاره‌بها- به خصوص در تهران- را با رشد کاذب روبه‌رو کرده بود؛ اما حالا با واقعی‌شدن نرخ سود سپرده‌‌‌گذاری، شیوه دلخواه مستاجرها - پرداخت رهن- دوباره برقرار می‌شود.

تاثیر مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار چیست؟
پیام «نرخ‌سود» به بازار مسکن
افزایش نرخ‌سود در کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلند‌مدت به ترتیب بر اجاره‌بها، قیمت مسکن و هزینه ساخت‌وساز تاثیر می‌گذارد
فرید قدیری
مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول‌واعتبار مبنی بر «افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی» را باید برای تحولات ماه‌های اخیر بازار مسکن به فال‌نیک گرفت. براساس تصمیم این شورا، از هفته آینده بانک‌ها علاوه بر اینکه برای پرداخت سود به سپرده‌گذاران اجازه دارند از طریق شناورسازی نرخ سود، با یکدیگر رقابت کنند، باید نرخ سود سپرده‌های بلندمدت را نیز از ۱۵درصد به حداقل ۲۱ درصد افزایش دهند.
با این افزایش بی‌سابقه نرخ سود بانکی، بازار مسکن که پیشتر پیش‌بینی شده بود بعد از آرامش بازار ارز و طلا، مورد هجوم نقدینگی قرار گیرد، جای خود را به بانک‌ها می‌دهد تا شاید یک دوره دیگر بتواند املاک مسکونی را از رشد ناموزون قیمت در امان نگه دارد.
واکنش کوتاه‌مدت
اما اثر آنی و قطعی تصمیم جدید شورای پول‌واعتبار در بازار مسکن، متوجه اجاره‌نشین‌ها خواهد شد به طوری که با پرداخت سود بیشتر به سپرده‌گذاران بانکی، دریافت پول‌پیش (رهن) دوباره برای موجران سودده می‌شود.
طی دو سال اخیر به دلیل سطح پایین نرخ سود بانکی در مقایسه با نرخ تورم، مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، اخذ پول‌پیش را کنار گذاشته بودند و معادل ارزش رهنی ملک، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دادند و با این تغییر رویه، اجاره‌بها که سالانه درصدی افزایش پیدا می‌کند، این بار با رشد زیادی مواجه شد.
معاملات اجاره مسکن در قالب قراردادهای «پرداخت 100درصد اجاره ماهانه» از نیمه سال گذشته تشدید شد و تاکنون نیز ادامه داشته است طوری که به‌رغم عبور از تابستان و در حالی که باید اجاره‌بها آرام شده باشد، اما چون سهم وزنی پول‌پیش به اجاره ماهانه منتقل شده است، هنوز آرامش در بازار اجاره به چشم نمی‌خورد. عمده نارضایتی اجاره‌نشین‌ها طی این مدت ناشی از «تحمیل رهن به اجاره ماهانه و سنگین‌شدن پرداختی به موجر» بوده است، اما چنانچه مصوبه شورای پول‌واعتبار به بانک‌ها ابلاغ شود، شیوه «رهن‌واجاره» و «رهن‌کامل» دوباره به معاملات بازار اجاره برمی‌گردد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» خواسته اغلب اجاره‌نشین‌ها، پرداخت سهم زیادی از ارزش قرارداد در قالب رهن یا همان پول‌پیش است. مشاوران املاک شیوه مرسوم و قدیمی در بازار اجاره را پرداخت حداقل 50 درصد ارزش معامله به شکل پول‌پیش عنوان می‌کنند، اما این سهم طی حداقل یک‌سال گذشته به حدود 10 تا 20 درصد رسیده است. به این ترتیب در صورتی که دریافت رهن در معاملات اجاره مسکن احیا شود، به نسبت «تبدیل اجاره‌ماهانه به پول‌پیش»، سطح ظاهری اجاره‌بها در تهران کاهش پیدا می‌کند و حباب در این بازار تخلیه خواهد شد.
پیامد میان‌مدت
براساس گزارش «دنیای‌اقتصاد» اثر میان‌مدت تغییر صعودی نرخ سود بانکی را باید در بازار خرید‌وفروش مسکن جست‌وجو کرد.قیمت مسکن در ماه‌های گذشته از سال90 طبق اعلام همه - مرکز آمار، وزارت راه‌وشهرسازی و مشاوران‌املاک- روند متفاوتی نسبت به سال89 داشته است. در سال جاری قیمت مسکن در تهران بعد از دو سال آرامش، رشدی بیشتر از نرخ تورم را تجربه کرد که این به معنی رشد واقعی ارزش معاملاتی املاک مسکونی در پایتخت می‌تواند باشد. در این شرایط اگر تغییری در نرخ سود سپرده‌های بانکی اتفاق نمی‌افتاد، به محض تثبیت قیمت سکه و دلار، انتظار می‌رفت نقدینگی‌ها به بازار مسکن سرازیر شود به خصوص آنکه رونق کنونی معاملات مصرفی در بازار مسکن به اندازه کافی عرصه را برای افزایش قیمت مسکن فراهم کرده است.اما با مجوزی که شورای پول‌واعتبار بابت تطبیق نرخ سود بانکی با نرخ تورم صادر کرده است، رشد ارزش سپرده‌های بانکی، تضمین‌شده محسوب می‌شود و در نتیجه آن دسته از سرمایه‌‌گذارانی که ورود به بازار مسکن را ریسک‌پذیر می‌دانند، ورود به سپرده‌گذاری را ترجیح خواهند داد. آنچه این فرضیه را تقویت می‌کند نگرانی سرمایه‌ها از کاهش دوباره قیمت مسکن در سال آینده است. هرچند این روزها غالب تحلیل‌های ملکی از رشد مثبت و در عین حال تدریجی قیمت مسکن در سال آینده حکایت دارد.
در بلندمدت چه می‌شود؟
در خبری که دیروز به نقل از اعضای شورای پول‌واعتبار اعلام شد، صحبتی درباره تغییر نرخ سود تسهیلات بانکی نشده بود، اما علی‌القاعده منشا هر نوع افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی باید ریشه در «رشد نرخ سود تسهیلات» داشته باشد تا بانک‌ها بتوانند از دریافت مبالغ اضافه از خدمت‌گیرنده‌ها، هزینه خدمت‌دهنده‌ها -سپرده‌گذاران- را تامین کنند. انبوه‌سازان و بساز‌وبفروش‌ها یکی از گروه‌های خدمت‌گیرنده‌ سیستم بانکی محسوب می‌شوند که طی چند روز آینده و با اعلام جزئیات بیشتر از مصوبه شورای پول‌واعتبار، باید در مقایسه با قبل، هزینه بیشتری برای دریافت تسهیلات ساخت‌وساز بپردازند. در حال حاضر روشی که بانک‌ها برای تامین مالی مسکن اجرا می‌کنند به این صورت است که تسهیلات کم‌بهره فقط به پروژه‌های مسکن‌مهر اختصاص می‌یابد و برای سایر ساخت‌وسازهای مسکونی، نرخ سود مشارکتی اعمال می‌شود. در این صورت با افزایش نرخ سود تسهیلات، هزینه دریافت وام ساخت بیشتر می‌شود و دو احتمال برای ادامه فعالیت‌های ساختمانی مطرح خواهد بود. احتمال اول افزایش قیمت واحدهایی که از سال آینده ساخت آنها شروع می‌شود، خواهد بود و احتمال دوم نیز کاهش ساخت‌وساز می‌تواند باشد که در هر دو سناریو قیمت مسکن برای دو سال آینده دستخوش تغییر خواهد شد.
البته کارشناسان معتقدند در بلندمدت درصورت رقابت بانک‌ها نرخ سود تسهیلات کاهش خواهد یافت و ساخت‌‌و‌ساز از بابت دریافت تسهیلات متحمل هزینه بیشتری نخواهد شد.

معامله با سوداگران مسکن

گروه مسکن -‌ هاجر شادمانی: کارشناسان اقتصادی مجلس در حالی از افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی به عنوان خط پایان فعالیت سوداگران در بازار مسکن آن هم به شیوه‌ای مسالمت‌آمیز خبر می‌دهند که چندی است به اذعان کارشناسان، در نتیجه کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها آرامش بازار مسکن در دو حوزه خرید و اجاره برهم خورده است؛ به گونه‌ای که موجران با کاهش مطالبه مبلغ رهن،‌ نرخ اجاره بها را افزایش داده و سوداگران نیز با افزایش تقاضای کاذب در بازار مسکن، شرایط خرید را برای مصرف‌کنندگان واقعی دشوار کرده‌اند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که برخی از نمایندگان و کارشناسان اقتصادی مجلس معتقدند که افزایش نرخ سود بانکی با اثر دوگانه‌ای که دارد در برخی موارد باعث تشدید شرایط تورمی ‌در بازار مسکن می‌شود، اما به اذعان برخی دیگر، شرایط تورمی ‌با حذف مسالمت‌آمیز سوداگران از ‌این بازار و هدایت سرمایه‌های آنان به بانک‌ها، کنترل شده و افزایش عرضه مسکن در نتیجه افزایش منابع اعتباری بانک‌ها منجر به‌ایجاد شرایط تعادلی و حتی سبقت عرضه از تقاضا می‌شود.
تاثیر دوگانه در بازار مسکن
در‌ این زمینه عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، ضمن مثبت ارزیابی‌کردن افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی از ۱۲ درصد به ۲۱ درصد به «دنیای اقتصاد» گفت: افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی منجر به هدایت سرمایه‌های سرگردان به بانک‌ها برای مشارکت در افزایش تولید می‌شود.
عبدالرضا ترابی با اشاره به اثر دوگانه افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بخش مسکن خاطرنشان کرد: تاثیر افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بخش مسکن با سایر بخش‌ها متفاوت خواهد بود.
وی افزود: از یک سو هدایت سرمایه‌های مردمی ‌به بانک‌ها و افزایش سرمایه‌گذاری در‌ این زمینه، منجر به بازگشت آرامش به بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره‌بها خواهد شد و از سوی دیگر افزایش نقدینگی حاصل از افزایش سود سپرده‌ها در دست مردم می‌تواند آثار تورمی ‌در بخش خرید مسکن برجای گذارد.
ترابی توضیح داد: معمولا قیمت مسکن زمانی افزایش می‌یابد که در اثر افزایش نقدینگی در دست مردم و دریافت وام از سوی آنان تقاضا برای خرید، افزایش پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: البته در صورتی که ‌این نقدینگی در بخش تولید مسکن هزینه و سرمایه‌گذاری شود، در نتیجه تعادل عرضه و تقاضا شاهد بازگشت آرامش به‌ این بخش و کاهش سوداگری در بازار مسکن خواهیم بود.
پایان سوداگری مسکن
جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس و کارشناس اقتصادی نیز با بیان ‌اینکه تا قبل از افزایش نرخ سود، سپرده‌گذاری برای افراد توجیهی نداشت، گفت: در شرایطی که نرخ سود سپرده‌های بانکی به میزان قابل توجهی کمتر از نرخ تورم در کشور است، اغلب سرمایه‌های مردمی‌ به سمت سایر بازارها همچون طلا، ارز و مسکن سوق می‌یابد.
وی افزود: ‌این امر نتیجه‌ای جز افزایش سفته‌بازی و سوداگری در ‌این بازارها و کاهش قابل توجه تولید نخواهد داشت.
این کارشناس اقتصادی گفت: طبیعی است در چنین شرایطی حتی با افزایش میزان عرضه، تعادل مورد نظر در بازار مسکن ‌ایجاد نمی‌شود؛ چرا که همواره به علت وجود سوداگران، تقاضای کاذب در بازار نسبت به عرضه بیشتر است.
قادری خاطرنشان کرد: افزایش نرخ سود سپرده‌گذاری حداقل به اندازه نرخ تورم موجود، باعث انباشته شدن نقدینگی و کانالیزه شدن آن در جهت افزایش تولید در سطح کشور می‌شود.
وی با بیان ‌اینکه افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی ارتباط چندانی با افزایش سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک‌ها ندارد، به «دنیای اقتصاد» گفت: پیش‌بینی‌ ایجاد تورم در بخش مسکن با افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی، نوعی استدلال یک طرفه است.
وی اظهار کرد: کاهش سوداگری در بازار مسکن در نتیجه هدایت سرمایه‌ها به سپرده‌گذاری‌های بانکی علاوه بر کاهش تقاضای موجود برای مسکن، باعث افزایش تولید در‌این بخش و در نتیجه ‌ایجاد تعادل در قیمت‌ها می‌شود.
قادری افزایش منابع موجود در اختیار بانک‌ها را عاملی برای کاهش تقاضای کاذب در بازار مسکن عنوان کرد و افزود: تا پیش از ‌این تصمیم، به دلایلی همچون بالا بودن نرخ سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک‌های خصوصی و‌ ایجاد تقاضای کاذب برای دریافت وام ۱۲ درصدی از بانک‌های دولتی، بخش‌های نیازمند به منابع مالی همچون بخش مسکن با محدودیت دستیابی به منابع مورد نیاز مواجه بودند.
این کارشناس اقتصادی همچنین با تشریح اثر افزایش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها یادآور شد: از سوی دیگر با افزایش نرخ سود بانکی، بازار اجاره‌بها نیز با آرامش نسبی مواجه خواهد شد و موجران ترجیح می‌دهند بیشتر سرمایه خود را برای اخذ سود بیشتر در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند.
قادری ادامه داد: از سوی دیگر مستاجران نیز با افزایش میل به سرمایه‌گذاری در بانک‌ها، از جابه‌جایی‌های بی‌مورد و پرداخت اجاره بهای بالاتر خودداری کرده و به‌این ترتیب بازار اجاره از رشد بی‌رویه قیمت‌ها در امان می‌ماند.
وی افزود: دولت با افزایش منابع بانک‌ها و خطوط اعتباری ویژه برای ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش‌های تولیدی به خصوص بخش مسکن، می‌تواند نقش موثری در رفع مشکلات موجود‌ ایفا کند.
عکس: نگار متین‌نیا