رکود لوکس‌نشینی در تهران

انباشت «فوق‌آپارتمان‌» آماده‌ فروش در شمال‌تهران

متوسط قیمت مسکن‌لوکس در پایتخت مترمربعی ۶ میلیون تومان

انبوه‌سازان لوکس‌ساز تصمیم به تغییر رویه گرفته‌اند گروه مسکن- مهدیس فرقانی: رشد خفیف قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال، اگر چه خللی در روند کل معاملات ملکی ایجاد نکرده، اما بازار فوق‌آپارتمان‌های مسکونی -۳۰ درصد بازار مسکن تهران- را با چالش بی‌سابقه «قدرت پایین خرید» روبه‌رو کرده، به طوری که در مناطقی از پایتخت که خانه‌های لوکس و سوپرلوکس در آنها حجم غالب بازار را تشکیل می‌دهد، هم‌اکنون انباشت عرضه رخ داده و به رغم تقاضای مصرفی، امکان تامین بودجه خرید از سوی پردرآمدها تقریبا غیرممکن شده است.

در این بازار که خانه‌ها به طور متوسط ۵۰۰ مترمربع مساحت و متری ۶ میلیون تومان نیز ارزش دارند، خریداران تاب تحمل رشد ۵/۹ درصدی قیمت مسکن -که در نیمه اول امسال به کل املاک تهران سرایت کرد- را ندارند.

انبوه‌سازان برای ساخت برج‌های مسکونی لوکس حداقل ۵/۲ برابر بیشتر از آپارتمان‌های عادی هزینه می‌کنند و حالا تحت تاثیر رکود در معاملات خانه‌های لوکس، سازنده‌ها تصمیم گرفته‌اند ساخت‌وسازهای معمولی را جایگزین کنند.

اگرچه بسیاری براین باورند که واحدهای لوکس یا سوپرلوکس به واحدهای بالای ۲۰۰ متر مربع مربوط می‌شود، اما به طور یقین این چنین نیست، زیرا متراژ این دسته از واحدها از کف یا سقف معینی برخوردار نیست، چراکه ممکن است یک واحد با هر متراژی از بهترین و مدرن ترین تجهیزات و امکانات و طراحی برخوردار باشد و به عنوان واحد لوکس یا سوپرلوکس شناخته شود.

از طرف دیگر به دلیل تعداد مشتریانی که همیشه در بازار مسکن به عنوان متقاضی واحدهای لوکس یا سوپرلوکس حضور دارند، تنها سازنده‌هایی که بنام هستند و چندین سال است که به ساخت و ساز واحدهای لوکس یا سوپرلوکس مشغول هستند، در بازار فعالیت می‌کنند و به همین خاطر هر سازنده‌ای جرات یا قدرت مالی کافی برای ورود به این بخش از بازار مسکن را ندارد؛ چراکه مشتریان همیشگی و قدیمی‌ واحدهای لوکس یا سوپرلوکس، هر سازه‌ای را به عنوان واحد مورد نظر خود انتخاب نمی‌کنند و فقط دست به روی واحدهایی می‌گذارند که سازنده‌های آنها همیشه در بازار حضور داشته و کارنامه شغلی شان و همچنین مرغوبیت و کیفیت‌سازه از مدت‌ها پیش برای مصرف‌کننده‌ها ثابت شده باشد.همچنین بسیاری از مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شمال تهران معتقدند که امکاناتی همچون استخر، سونا، جکوزی و لابی، دیگر به عنوان امکانات خاص برای واحدهای لوکس و سوپر لوکس محسوب نمی‌شود، زیرا در حال حاضر اکثر واحدهای مسکونی در قالب برج، مجتمع و آپارتمان از چنین امکاناتی برخوردار هستند.

افزایش معادل قیمت یک واحد

بررسی‌های میدانی خبرنگار «دنیای اقتصاد» حاکی از این موضوع است که طی یکسال گذشته تا به امروز نرخ فروش واحدهای لوکس و سوپر لوکس حداقل ۱۰ درصد افزایش یافته است که ما به التفاوت این افزایش تقریبا معادل ارزش آپارتمان‌های متراژ کوچک در تهران است.یکی از بنگاهداران فعال در خیابان جردن درباره متوسط قیمت فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» گفت‌: در بازار خرید و فروش این دسته از واحدهای مسکونی متوسط قیمت معنی ندارد؛ چراکه ارزش واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس برحسب کیفیت ساخت و موقعیت مکانی مشخص می‌شود و بهتر است گفته شود که برای چنین واحدهایی نمی‌توان کف و سقف قیمت در نظر گرفت و حتی واحدهای استثنایی در این بخش از بازار مسکن با فرمول‌های خاص قیمت گذاری می‌شوند و طی یکسال گذشته نرخ پیشنهادی این واحدها به میزان ۱۰ تا ۱۲ درصد با رشد همراه بوده است.

وی همچنین درباره وضعیت فعلی معاملات در بازار واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس افزود‌: بازار خرید و فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس از رونق یا از رکود مطلق در یک دوره زمانی برخوردار نیست؛ چراکه همیشه این قسمت از بازار با تناسب همراه است و یک روند ثابتی را طی می‌کند، یعنی مواقعی پیش نمی‌آید که بازار عرضه واحدهای مسکونی لوکس و سوپر لوکس با هجوم خریداران مواجه شود یا برعکس تهی از متقاضی شود.زاوشی در رابطه با این سوال که در بین واحدهای نوساز، تعداد واحدهای لوکس بیشتر است یا واحدهای معمولی؟ اظهار کرد‌: اکثر سازنده‌ها با توجه به امنیت اقتصادی ترجیح می‌دهند واحدهای مسکونی معمولی تولید کنند تا واحدهای لوکس و سوپرلوکس.این بنگاهدار در ادامه درباره میزان عرضه و حجم تقاضا در بازار واحدهای لوکس و سوپرلوکس، اذعان کرد‌: به طور یقین میزان عرضه و حجم تقاضا یکدیگر را درک می‌کنند و سازنده‌ها به میزان نیاز بازار چنین واحدهایی را می‌سازند.وی همچنین به متراژ واحدهای لوکس اشاره کرد و گفت‌: معمولا این دسته از واحدها از متراژهای بالا برخوردار هستند و نشانه واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس خدمات مجلل، تشریفاتی و فوق استاندارد آنها است.

تغییر ذائقه ساخت و ساز

در منطقه الهیه، مشاور املاکی درباره میزان ساخت و ساز واحدهای لوکس و سوپرلوکس تاکید کرد‌: بازار خرید و فروش واحدهای لوکس و سوپرلوکس به دلیل اینکه از مشتریان خاص برخوردار است هر سازنده‌ای جرات اینکه وارد این بخش از بازار شود را ندارد، چراکه اکثر سازنده‌هایی که به ساخت و ساز مشغول هستند چندین سال است که فعالیت دارند و کارهای موفقی را در کارنامه کاری خود دارند به همین خاطر متقاضیان واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس همیشه در بازار در جست‌وجوی واحدهایی هستند که ساخته این سازنده‌ها باشد نه اشخاص غریبه که شناخته شده در بازار نیستند.این دلال ملکی همچنین گفت‌: هم اکنون اکثر سازنده‌ها در بازار مسکن مناطق شمال تهران واحدهای معمولی می‌سازند و اغلب آنها سازنده‌هایی هستند که قبلا در مناطق دیگر ساخت و ساز می‌کردند و با زحمت خود را به بازار ساخت و ساز در منطقه شمال تهران رسانده‌اند و به دلیل سلیقه خریداران در بازار این منطقه حاضر به ساخت واحدهای مسکونی شده‌اند در نتیجه ساخت و ساز واحدهای معمولی در منطقه الهیه بیش از واحدهای لوکس و سوپرلوکس است.احتشام در مورد میزان تلاش برای انجام معامله واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس به «دنیای اقتصاد» اذعان کرد‌: معمولا خریدارانی که به سراغ چنین واحدهایی می‌آیند تمایلی به چانه‌زنی بر سر قیمت را ندارند، اما شرایط کنونی قیمت، توان خرید را در این منطقه کاهش داده است.این مشاور املاک اکثر متراژ واحدهای مسکونی لوکس عرضه شده به بازار را حداقل ۲۰۰ متر مربع و برای واحدهای سوپرلوکس ۳۰۰ متر مربع اعلام کرد و گفت‌: متراژ مشخصه دقیقی برای شناسایی واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس نیست و نوع و میزان متریال بیشتر از میزان متراژ، بر لوکس یا سوپرلوکس بودن واحد تاثیر‌گذار است.