بازار مسکن متعادل‌سازی می‌شود؟
خط‌کشی جدید برای پایتخت
دنیای اقتصاد - با مرزبندی‌های جدیدی که برای جمعیت شهر تهران در نظر گرفته شده، «افزایش تدریجی» جایگزین «رشد بی‌رویه» پایتخت‌نشینان می‌شود؛ مدیریت شهری تهران با استناد به آنچه در طرح تفصیلی آمده، جمعیت حداکثر ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار نفری را برای پایان سال ۱۴۰۴ در پایتخت پیش‌بینی کرده و متناسب با این سقف تعیین شده، ظرفیت قابل‌توجهی را نیز برای بازار مسکن در نظر گرفته است. به طوری که مبنای صدور مجوز‌های ساخت‌وساز به گونه‌ای خواهد بود که تا افق طرح، امکان سکونت حدود ۱۰ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر در تهران فراهم می‌شود. به این ترتیب نسبت کنونی بین عرضه و تقاضای مسکن که طبق آن، تعداد خانوارها به حجم واحدهای مسکونی برتری دارد به تدریج روند معکوس می‌گیرد و در نهایت - با فرض ثابت ماندن بعد خانوارها- توان سکونت‌پذیری تهران ۱۵ درصد بیشتر از حجم ساکنانش می‌شود. معاون شهرسازی شهرداری در این زمینه با اشاره به اینکه «چیدمان جمعیت در مناطق مختلف تهران» نیز در دستور کار قرار دارد، گفت: هم‌اکنون در بین مناطق ۲۲گانه، برخی مناطق از جمله بخش‌هایی از نیمه‌شمالی شهر از جمعیت ساکن اشباع شده‌اند که برای توزیع متعادل، سهمیه سکونت‌پذیری مناطق متراکم را به صورت ارادی کاهش داده‌ایم و به محله‌های مستعد سکونت منتقل کرده‌ایم. «سقف جمعیت» و «حجم سکونت» در تهران تعیین شد
خط‌کشی جدید برای پایتخت
ظرفیت مسکونی تهران از جمعیت پیش‌بینی‌شده ۱۵درصد سبقت می‌گیرد
صدور مجوز ساخت‌وساز در مناطق ۲۲گانه براساس تراکم جمعیت ساکن منطقه
جزئیات طرح شهرداری‌تهران برای تعادل‌سازی بازار مسکن در گفت‌وگو با معاون شهرسازی
فرید قدیری
بهشاد بهرامی
هشدارهای نتایج مطالعه بالادستی طرح تفصیلی تهران درباره عواقب رشد جمعیت پایتخت، منجر به تعیین خطوط حریم برای «تعداد ساکنان» و «ظرفیت مسکونی» در این کلان‌شهر شده است که پیامد مثبت آن درآینده نزدیک منجر به معکوس‌شدن نسبت برتری تعداد خانوارها به حجم آپارتمان‌ها در تهران خواهد شد.
تدابیر جدیدی که قرار است توسط مدیریت‌شهری حداقل به مدت ۱۰ سال به اجرا گذاشته شود سقف مشخصی را برای جمعیت ساکن تهران در نظر گرفته، و در عین حال فرصت اضافه‌ای را نیز برای سکونت تعریف کرده که همچون مانعی مقابل تحرکات قیمت مسکن _که احتمال بروز آن در سال‌های آتی با توجه به رشد تقاضای مسکن وجود دارد_ عمل خواهد کرد.
براساس سندی که از ابتدای امسال مبنای اداره شهر تهران قرار گرفته، رشد تدریجی جمعیت پایتخت باید به گونه‌ای باشد که در پایان سال ۱۴۰۴، آمار کل ساکنان به ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر برسد و در عین حال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی برای پذیرش ۱۰ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر افزایش یابد که به این ترتیب، «سبقت ۱۵ درصدی عرضه» در بازار مسکن تهران حتمی خواهد بود.با این برنامه از یکسو جلوی رشد بی‌رویه جمعیت تهران که پیش‌بینی شده بود به ۵/۱۱ میلیون نفر می‌رسد، مسدود می‌شود و از سوی دیگر به دلیل تعیین «ذخیره سکونتی» نابرابری‌های موجود بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال‌های آتی جبران خواهد شد.
کارشناسان مسکن در تحلیل مرزبندی جدید جمعیت و سکونت در تهران معتقدند با فرض اینکه بعد خانوار حداکثر معادل رقم کنونی ۴ نفر باقی بماند، ظرف یک دهه آینده، حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در بازار مسکن تهران مقابل ۲ میلیون و ۲۷۰ هزار خانوار قرار می‌گیرد که این شرایط برای تقاضاهای جدید، بی‌سابقه خواهد بود.
مجوزهایی که برای ساخت‌وساز در تهران صادر می‌شود در عین حالی که باید متناسب با حدود تعیین‌شده در چشم‌انداز طرح تفصیلی باشد، لازم است سهمیه‌هایی که برای مناطق ۲۲گانه در نظر گرفته شده را نیز رعایت کند به این معنی که برای مناطق پرتراکم همچون نیمه شمالی شهر، ظرفیت سکونت‌پذیری کمتری تعیین شده است.دکتر هیربد معصومی، معاون امور شهرسازی و معماری شهرداری تهران در گفت‌وگوی تفصیلی با «دنیای‌اقتصاد» درباره تصمیمات جدید در این حوزه تصریح کرد: برای اولین بار در شهر تهران، بین جمعیت‌پذیری و سکونت‌پذیری تفاوت قائل شده‌ایم و در طرح جامع و تفصیلی شهر، متناسب با نرخ جمعیت‌پذیری اقدام به محاسبه سکونت‌پذیری کرده‌ایم. چنین روشی در طرح‌های جامع قبلی اجرا نشده و فقط در آنها، برای افق جمعیت، پیش‌بینی‌هایی شده بود.
معصومی خاطرنشان کرد: برای تهران در افق ۱۴۰۴ معادل ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر جمعیت پیش‌بینی شده، اما ما در شهر تهران با توجه به طرح تفصیلی برای ۱۰ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر امکانات سکونتی فراهم کرده‌ایم. براین اساس با تدابیر صورت گرفته در بحث سکونت‌پذیری برای آنکه مسکن گران نشود ما بیش از جمعیت‌پذیری، امکان افزایش عرضه را فراهم کرده‌ایم.معاون شهردار تهران همچنین تاکید کرد: با این امکان بازار مسکن را در شهر تهران می‌توان کنترل کرد و نه تنها ظرف سال‌های آتی کمبودی نخواهیم داشت بلکه هر زمان اراده کنیم عرضه بیش از تقاضا خواهد بود. اما این به آن معنی نیست که اگر مصالح ساختمانی گران شود یا سایر فاکتورهای موثر در قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد، باز از طریق طرح تفصیلی تهران، قیمت‌ها قابل کنترل خواهد بود.هیربد معصومی با رد هر گونه شایعه درباره اثر تورمی طرح تفصیلی بر قیمت مسکن، گفت: پیش‌بینی ذخیره سکونتی نشان‌دهنده اثر کاملا غیرتورمی این طرح و حتی موثر در کاهش قیمت مسکن است.
نحوه چیدمان جمعیت در ۲۲منطقه
معاون امور معماری و شهرسازی شهرداری تهران در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره شیوه جدید صدور مجوز ساخت‌وساز تصریح کرد: هم‌اکنون در بین مناطق ۲۲گانه، مناطقی وجود دارد که براساس توزیع ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار نفری، از جمعیت اشباع شده‌اند و طبیعی است که برای سال‌های آتی سهم کمتری را برای سکونت‌پذیری این مناطق در نظر بگیریم. اما در عین حال در برخی از مناطق نیز به صورت ارادی از سهم مسکونی منطقه کاسته‌ایم همچون منطقه ۲۲ که پتانسیل پذیرش جمعیتی حداقل معادل ۵۰۰ هزار نفر را دارد، اما از آنجا که این منطقه بیش از اینکه به پهنه سکونت اختصاص بیابد به پهنه کار و فعالیت اختصاص دارد، برای آن حداکثر جمعیتی معادل ۳۵۰ هزار نفر را تعیین کرده‌ایم. بنابراین خواهید دید که در یک منطقه ارادی و مدیریتی تصمیم گرفته‌ایم و در یک منطقه دیگر نیز به لحاظ وضع موجودش، میزان سکونت‌پذیری را تعیین می‌کنیم.معصومی درباره مناطقی که قرار است در آنها سهمیه کمتری از ساخت‌وسازهای مسکونی اختصاص یابد نیز گفت: با اعلام جزئیات طرح تفصیلی تهران در آینده‌ای نزدیک، همه این مشخصات نیز اعلام می‌شود، اما عمده محدودیت‌ها مختص مناطق مرکزی به بالا خواهد بود. این مقام شهرداری تهران با تاکید بر اینکه نه تنها سکونت‌پذیری تهران کاهش نیافته بلکه به شیوه منطقی در سطح شهر توزیع شده، تصریح کرد: تا پیش از این چون تهران فاقد طرح تفصیلی بود میزانی برای سنجش و توزیع جمعیت وجود نداشت و به همین دلیل راحت‌تر تصمیم گرفته می‌شد، اما در حال حاضر موظفیم چیدمان جمعیت را متعادل توزیع کنیم.معصومی در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» افزود: در حال حاضر همه مقررات مربوط به ساخت‌وسازها و همینطور مجوزهایی که در قالب صدور پروانه ساختمانی صادر می‌شود براساس محتوای طرح تفصیلی است.وی تصریح کرد: هم‌اکنون اسناد یک ده هزارم طرح تفصیلی روی سایت شهرداری موجود است و پس از تصویب محتوای مقیاس یک دو هزارم آن در کمیسیون ماده ۵، پرونده مربوط به تصویب کامل طرح تفصیلی بسته خواهد شد.وی همچنین در پاسخ به این پرسش که «آیا احتمال دارد در کمیسیون ماده ۵ طرح تفصیلی با تغییراتی مواجه شود؟» گفت: بعید است چون کار فنی زیادی روی آن شده، اما به هر حال کمیسیون ماده ۵ این اجازه را دارد تا حدی که با طرح جامع تفاوت نداشته باشد در طرح تفصیلی تغییرات مدنظر خود را اعمال کند.
عکس: نگار متین‌نیا
ارسال نظر