تغییر شیوه ساخت و ساز در پایتخت

دنیای اقتصاد- مرکز آمار در اقدامی تازه، نوسان بازار مسکن کل کشور را محاسبه کرده است که بر مبنای آن، هر متر مربع واحد مسکونی در نیمه‌ دوم سال گذشته به طور متوسط ۸۷۰ هزار تومان فروخته شده و متری ۳۳۰۰ تومان نیز به اجاره رفته که با توجه به نرخ‌های نیمه اول، میانگین قیمت آپارتمانی با متراژ ۵۰متر در کشور طی سال ۸۹ حدود ۳۹ میلیون تومان و اجاره ماهانه آن ۱۶۵ هزار تومان بوده است. این ارقام نشان می‌دهد ارزش آپارتمان و اجاره‌بها در تهران به ترتیب ۲/۲ برابر و ۳ برابر سایر شهرها است. قیمت زمین در پایتخت شیوه ساخت‌وساز را تغییر داد

شراکت انبوه‌سازان با زمین‌داران

انبوه‌سازان ۶۰ درصد آنچه را می‌سازند به مالک زمین واگذار می‌کنند

پروژه‌های مشارکتی نیمه‌دوم سال جاری رونق می‌گیرد

گروه مسکن- مهدیس فرقانی: قیمت‌های نجومی زمین که به علت انحصار در این بازار، قدرت ساخت‌وساز را تحت شعاع قرار داده به تازگی انبوه‌سازان را مجبور به تعریف شیوه جدیدی از ساخت‌وساز کرده که براساس آن مالکان زمین به شراکت با عاملان ساخت دعوت می‌شوند و در پایان پروژه به جای دریافت نقدی، صاحب بخشی از واحدهای ساخته‌شده می‌شوند.

در پروژه‌های مشارکتی، انبوه‌سازان به ازای ۱۰ واحد در حال ساخت، مالکیت ۵ تا ۶ واحد را به صاحب زمین واگذار می‌کنند و اگر چه این شیوه معامله در ظاهر به ضرر سازنده‌ها است، اما از آنجا که خرید زمین حداقل دو برابر هزینه ساخت، پول نقد نیاز دارد، دریافت رایگان آن در ابتدای پروژه تاحدودی به سود انبوه‌سازان تمام می‌شود.

دلالان بازار زمین پیش‌بینی می‌کنند شراکت انبوه‌سازان با زمین‌داران در نیمه دوم سال به دلیل کاهش حجم فروش واحدهای مسکونی نوساز -تولیدات انبوه‌سازان- و دسترسی محدود آنها به نقدینگی، افزایش می‌یابد.

نسبت ۶۰ به ۴۰ در بازار مشارکتی ساخت‌وساز، در مناطق جنوبی و محله‌هایی که زمین قیمت کمتری دارد به صورت ۵۰-۵۰ اجرا می‌شود.

آنچه در این بازار نوپا رغبت مالکان زمین را به همراه داشته، تامین هزینه اجاره به مدت دو سال از سوی انبوه‌ساز است. سازنده‌هایی که زمین را در قالب مشارکت با مالک تحویل می‌گیرند، مبلغی را برای رهن واحدمسکونی به مالک پرداخت می‌کنند. گزارش دنیای‌اقتصاد از حجم معاملات نقدی زمین در تهران حاکی است: خرید و فروش نقدی -غیرمشارکتی- در این بازار به شدت کاهش پیدا کرده؛ طوری که مراجع آماری کشور به دلیل کمبود میزان معاملات زمین، قادر به آمارگیری و محاسبه متوسط قیمت زمین در برخی مناطق این شهر نیستند. یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه دروس درباره وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون‌این بخش از بازار مسکن با رونق چشمگیری مواجه است، چرا که سازنده‌ها رغبت زیادی برای مشارکت در ساخت دارند. وی علت اشتیاق سازنده‌ها را نگرانی از ضوابط محدودکننده از طرح تفصیلی تهران عنوان کرد و گفت: طرح تفصیلی به تصویب رسیده اما هنوز به اجرا در نیامده، به همین خاطر اکثر سازنده‌ها سعی دارند تا قبل از‌اینکه‌این طرح اجرا شود دست به کار شوند. عبدی در رابطه با نحوه تعیین سهم مشارکت حاصل از ساخت بین سازنده و مالک اظهار کرد: در حال حاضر ۵۰ - ۵۰ یا ۶۰ - ۴۰ (به نفع مالک) عرف است و بیشتر مالکان ۶۰ به ۴۰ را ترجیح می‌دهند. همچنین‌این مشاور املاک درباره اسکان مالک توسط سازنده تصریح کرد: با برآوردی که مالک و سازنده بر روی میزان نرخ اجاره منطقه مورد نظر دارند مبلغ رهن را تعیین می‌کنند و حتی ممکن است سازنده ۲ یا ۳ درصد بیش از مبلغ تعیین شده را در اختیار مالک قرار دهد. عبدی تاکید کرد: با شرایط فعلی بازار مسکن از لحاظ قیمت ملک و مصالح و کمبود نقدینگی و غیره سازنده‌ها منفعت خود را در مشارکت در ساخت یا معاوضه نسبت به خرید ملک کلنگی و ساخت و ساز می‌دانند.

سهم سازنده‌ها اندک اما سرشار از سود

یک مشاور املاک در شرق تهران نیز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» تصریح کرد: با توجه به رشد قیمت مسکن و هزینه بالای ساخت و ساز، سازنده‌ها گزینه مشارکت در ساخت را برای ادامه فعالیت خود تعیین کرده‌اند آن هم با سود ۶۰ - ۴۰ به نفع مالک. شاید سوالی که در این باره پیش‌ آید ‌این باشد که چطور سازنده حاضر به ۲۰ درصد سود کمتر از مالک شده است ؟ اما باید بدانید که سازنده با همین ۴۰ درصد کلی سود نصیب خود می‌کند، زیرا اگر سازنده‌ها مخالف بودند و‌این مساله را قبول نداشتند بطور یقین ۶۰ - ۴۰ به عنوان عرف در بازار مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار نمی‌گرفت.

باغبانی در ادامه افزود: اگرچه تقسیم سود به صورت ۶۰ - ۴۰ ( به نفع مالک) در کل مناطق تهران به عنوان عرف شناخته می‌شود، اما ‌این میزان درصد وابسته به برخی شرایط قابل تغییر است، یعنی ‌اینکه برای مثال در مناطق ۲۰، ۲۲ و جنوب تهران به علت ‌اینکه قیمت ملک کلنگی نسبت به دیگر مناطق تهران ارزان‌تر است‌این میزان درصد به صورت ۵۰ - ۵۰ یا حتی درصدی بیشتر به نفع سازنده تعیین می‌شود، اما در مناطق شمال تهران که گران‌ترین املاک کلنگی در آنجا واقع شده‌اند گاهی با قراردادهای ۶۰ - ۴۰ (به نفع مالک) یا ۵۰ - ۵۰، سازنده مجبور به پرداخت مبلغی به عنوان بلاعوض به مالک است. وی افزود: از آنجا که خرید زمین باعث خواب سرمایه‌انبوه ساز بصورت حداقل دو سال متوالی می‌شود، ضرری که از‌این طریق شامل انبوه‌ساز می‌شود قابل توجه خواهد بود و در نتیجه سود کم در مشارکت از‌این طریق جبران می‌شود.

دو سوم قیمت فروش، رهن واحدی برای اسکان مالک

اگرچه برخی از سازنده‌ها و مالکان بطور توافقی مبلغ رهن واحد مورد نظر برای اسکان را تعیین می‌کنند، اما مشاور املاکی فعال در جنوب تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: شیوه‌ای که سازنده‌ها برای پرداخت مبلغ رهن واحدی که برای مالک در نظر می‌گیرند، بر اساس دو سوم قیمت فروش واحد مورد نظر است.

فلاحی در ادامه درباره ‌اینکه آیا سازنده‌ها در مشارکت در ساخت با مالک ممکن است مبلغ بلاعوض پرداخت کنند یا نه ؟ اظهار کرد: قیمت ملک در‌ این محدوده (جیحون، کارون، مالک اشتر و خوش) به میزانی نیست که سازنده مجبور باشد چنین مبلغی را پرداخت کند و مبلغ بلاعوض را سازنده‌هایی که در مناطق مرغوب تهران ساخت‌و ساز مشارکتی دارند، پرداخت می‌کنند.

وی همچنین درباره نحوه تقسیم درصد سود بین طرفین مشارکت در ساخت در منطقه مذکور عنوان کرد: در‌ این حوالی یعنی جیحون، کارون، مالک اشتر، خوش و محله‌های نزدیک به ‌این خیابان‌ها قراردادهای مشارکتی به صورت ۵۰ - ۵۰ و بدون پرداخت بلاعوض است، اما در حال حاضر بازار مشارکت در ساخت بهتر از ساخت‌و‌ساز به طور مجزا است بخصوص اشتباهاتی که مالکان منجر به وقوع آنها شدند؛ برای مثال برخی از مالکان فکر می‌کردند برای تخریب و نوسازی ملک خود از وام بافت فرسوده نیز برخوردار می‌شوند در حالی که ملک آنها داخل حریم‌ این بافت نبوده است یا‌ اینکه در اوایل یا اواسط کار با کمبود نقدینگی مواجه شده‌اند و به مشکل برخورده‌اند.

دست و دلبازی در شمال تهران

به گزارش «دنیای اقتصاد» برخلاف ‌اینکه سازنده‌ها در برخی از مناطق تهران سود کم را برای خود در نظر می‌گیرند و از سوی دیگر متناسب با قیمت ملک در منطقه مورد نظر واحدی را اجاره می‌کنند اما در مناطق شمالی تهران برای مثال اگر ملک مالکی که در مشارکت در ساخت قرارداد دارد ۱۵۰ متر مساحت داشته باشد و از سازنده درخواست کند که واحد اسکان‌شان باید همین میزان متراژ باشد، سازنده بدون هیچ تاملی قبول می‌کند، مهران، در ادامه مثالی‌این چنینی را عنوان کرد: برای واحدی ۷۱۰ متری در زعفرانیه که برای مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده است سازنده راضی شده یک میلیارد تومان مبلغ بلاعوض را به مالک پرداخت کند و واحدی با متراژ دلخواه مالک را رهن کند و قرار آنها بر اساس میزان سود‌ این طور است که از طبقه اول تا پنجم با سود ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک و از طبقه پنجم به بالا با سود ۶۰ به ۴۰ به نفع سازنده باشد. وی تاکید کرد: در حال حاضر واحدی ۱۰۰ متری مناسب که رهن کامل آن کمتر از ۱۰۰ میلیون‌تومان باشد در بهترین منطقه شمال تهران وجود ندارد به همین خاطر ممکن است سازنده برای اسکان مالک یا مالکان بیش از چند صد میلیون تومان هزینه کند.

سود مشارکت چند برابر سود کلنگی

در منطقه نازی‌آباد اکثر سازنده‌ها در بازار مشارکت در ساخت فعالیت دارند تا بازار خرید املاک کلنگی و ساخت‌وساز بطور مستقل، چراکه سازنده‌ها ساخت و ساز مستقل را در وضعیت کنونی ارزنده نمی‌دانند، زیرا توجیه آنها گرانی املاک کلنگی است و یک سازنده می‌گوید اگر بخواهد در نازی‌آباد یک زمین ۲۰۰ متری بخرد باید ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان پرداخت کند و بطور متوسط ۴۰۰ میلیون تومان بابت ساخت هزینه کند و با خرج سرمایه ۹۰۰ میلیون تومان از میزان سود ناچیزی بهره مند خواهد شد به همین علت سازنده‌ها ترجیح می‌دهند سرمایه خود را خرج دو پروژه مشارکت در ساخت کنند و از سود بیشتری برخوردار شوند اگرچه دردسر مشارکت در ساخت به دلیل چانه زنی با مالک یا مالکان زیاد است، اما همچنان به صرفه است.

از سوی دیگر متراژ اکثر واحدهای مسکونی کوچک است به همین خاطر اگر سازنده بخواهد ‌این دسته از املاک را به صورت مشارکت در ساخت، نوسازی کند باید یک یا چند ملک دیگر را که در مجاور یکدیگر قرار دارند تخریب کند تا ملکی ارزنده شود. یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نازی‌آباد در ‌این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: به همین خاطر برخی مالکان در ‌این شرایط راضی به مشارکت در ساخت نمی‌شوند؛ زیرا آنها انتظار دارند که سازنده تنها روی ملک آنها کار کند تا سهم بیشتری از واحدها را نصیب خود کنند نه ‌اینکه ۸ واحد بین ۳ مالک تقسیم شود.

حسنی در ادامه تاکید کرد: اما با‌ این همه وسواس مالکان، بازار مشارکت در ساخت نسبت به چند سال قبل با رشد خوبی مواجه بوده است و در حال حاضر هم نسبت به دیگر بخش‌های بازار از رونق خوبی بهره‌مند است.