روزهای ‌احتیاط در معاملات ‌مسکن

توقف رشد اجاره‌بها در دو هفته اخیر

رییس اتحادیه مشاوران املاک: رمضان سرعت خرید مسکن را کند کرد

نیمه‌دوم ماه‌روزه به نفع اجاره‌نشین‌ها گروه مسکن- مهدیس فرقانی: تلاقی ماه رمضان با فصل تابستان، «روزهای‌احتیاط» را در بازار معاملات مسکن رقم زده است. صاحبان آپارتمان‌های فروشی و مشاوران املاک که همواره به عنوان یک‌طرف معامله در مقابل خریدار به حساب می‌آیند در این دوره از ماه روزه، از یک‌سو برای نهایت استفاده از فصل نقل‌وانتقال به بازاریابی‌ها ادامه می‌دهند، اما از سوی دیگر حربه‌ها برای فروش با قیمت‌بیشتر را به دلیل کاهش حجم مراجعه‌ خریداران و همچنین آداب روزه‌داری، کاهش داده‌اند.

طی دو هفته گذشته از ماه رمضان، در بنگاه‌های مسکن متقاضیان خرید کاهش پیدا کرده؛ طوری که مشاوران املاک برای نیمه دوم این ماه وضعیت رکود رمضانی در خرید مسکن را پیش‌بینی می‌کنند و در عین حال تصریح می‌کنند: نوسانی شدن قیمت مسکن در فصل بهار باعث بر هم خوردن تعادل در خرید‌وفروش ملک شد و در حالی که معاملات مسکن تا پیش از این، رو به افزایش گذاشته بود اما در حال حاضر روند، کاهشی شده است.

کاهش میل به خرید مسکن در تهران که تداوم آن حداقل تا نیمه شهریور قابل انتظار است، می‌تواند روند صعودی قیمت مسکن که در بهار با نرخ رشد ۵/۷ درصدی همراه شد را نیز مهار کند. هر چند آخرین آمار رسمی مربوط به قیمت مسکن در تهران، برای سه ماه اول امسال است، اما شواهد در بازار حکایت از افزایش دوباره قیمت در تیرماه داشته است که البته در مرداد، رشد نسبت به تیرماه ناچیز بوده است.در روزهای سپری شده از ماه رمضان معاملات اجاره شرایطی متفاوت از خرید‌وفروش ملک داشته است؛ طوری که از میزان مراجعه مستاجرها به بنگاه‌های مسکن کم نشده و مبادله آپارتمان‌های اجاره‌ای نیز در وضعیت مطلوب -نسبت به تیرماه کاهش نیافته است- ادامه دارد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: معاملات خرید مسکن به دو دلیل شامل افزایش قیمت در بهار و حضور در ماه رمضان، کاهش پیدا کرده است.

مصطفی قلی خسروی تصریح کرد: ایام باقی مانده از این ماه فرصت مناسبی برای خرید از بازار مسکن است.

وی همچنین درباره بازار اجاره نیز افزود: طی مرداد ماه میانگین اجار‌ه‌بهای مسکن در تهران تفاوتی با نرخ‌های تیر ماه نداشته، به این معنی که بعد از رشد ۱۵ درصدی اجاره‌بها در اولین ماه تابستان، این نرخ تاکنون نه افزایشی و نه کاهشی بوده است.در همین زمینه محمدرضا اعوانی مدیر سابق سامانه رهگیری معاملات مسکن و عضو کنونی کارگروه ساماندهی املاک به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در ۱۵ روز اخیر اجاره‌بها در برخی مناطق تهران نزدیک به ۱۰ درصد نسبت به تیرماه کاهش پیدا کرده است.

با این حال هنوز میزان نوسان اجاره‌بها در مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل که ملاک محاسبه نرخ تعزیرات است، محاسبه نشده است. طبق مصوبه تعزیرات، در هر ماه از تابستان سال جاری، معاملات اجاره حداکثر مجاز به افزایش ۹درصدی نرخ نسبت به مدت مشابه سال قبل است. به گزارش «دنیای اقتصاد» بازار مسکن در ماه رمضان به دلیل نحوه رفتار خریداران، فروشنده‌ها، موجران و مستاجران دچار دوگانگی می‌شود؛ چراکه عده‌ای از متقاضیان در این ماه به معاملات ملکی خود ادامه می‌دهند و برخی دیگر از انجام هرگونه معامله یا تنظیم قرارداد خودداری می‌کنند. از طرف دیگر با توجه به این مسائل عده‌ای از بنگاهداران معتقدند که انجام معاملات در ماه مبارک رمضان از برکت برخوردار است و در مقابل برخی از فعالان بازار مسکن اظهار می‌کنند که اغلب فروشنده‌ها، خریداران و مستاجران به دلیل اعتقادات دینی و شرعی وارد معامله و قرارداد نمی‌شوند. طی ۱۶ روز گذشته از ماه رمضان حجم معاملات خرید و فروش و همچنین اجاره در محله‌های تهران با نوسانات عجیبی همراه شده است، اما با این تفاسیر در اکثر مناطق بطور کلی از تعداد فروشنده‌ها و موجران کاسته نشده اما میزان مراجعه مستاجران و خریداران به بنگاه‌های املاک تقریبا کاهش یافته است.

علاوه براین اکثر مشاوران املاک خبر از ثبات قیمت فروش و نرخ‌های اجاره در بازار معاملاتی می‌دهند و همچنین به خریداران توصیه می‌کنند در این ماه اقدام به خرید کنند، چراکه قیمت‌ها منصفانه‌تر و ممکن است تخفیف رضایت‌بخشی به دلیل افت تقاضا در بازار شامل شان شود.

«دنیای اقتصاد» وضعیت بازار مسکن را از لحاظ اجاره و خرید و فروش واحدهای مسکونی مورد بررسی قرار داده که بدین شرح است:

افت در نیمه اول ماه رمضان

یکی از بنگاهداران فعال در محدوده سیدخندان درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی، گفت: تجربه نشان داده که حجم معاملات ملکی در نیمه اول ماه رمضان کاهش و در مقابل در نیمه دوم افزایش پیدا می‌کند. وی در ادامه افزود: قیمت‌های پیشنهادی فروش در این ماه کمی ‌منصفانه‌تر از سابق اعلام می‌شود و در حال حاضر قیمت هر مترمربع از واحدهای فروشی نزدیک به ۵۰ هزار تومان کاهش یافته است. بحرینی درباره میزان عرضه و تقاضا در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی اظهار کرد: در گذشته اکثر خریداران و فروشنده‌ها معاملات ملکی خود را به بعد از ماه مبارک رمضان موکول می‌کردند، اما حال چند سالی است که در این ماه معاملات انجام می‌شود اما میزان آن با کاهش چشمگیر روبه‌رو است. این بنگاهدار به خریداران توصیه کرد در ماه مبارک رمضان اگر قصد خرید دارند تصمیم خود را عملی کنند، زیرا خالی از سود نخواهد بود چراکه بعد از این ماه قیمت‌های پیشنهادی به اصطلاح سفت‌تر خواهد شد.

ماه رمضان سودآور از لحاظ تنوع فایل

همچنین در خیابان میرداماد یکی از مشاوران املاک درباره وضعیت کنونی بازار اجاره واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: ماه مبارک رمضان برای بازار مسکن بسیار پر برکت است، زیرا علاوه بر موجران که همیشه در بازار حضور دارند و مستاجرانی که هنوز جابه‌جا نشده‌اند و زمان اتمام قراردادشان فرارسیده نیز در بازار در رفت و آمد هستند.

معین درباره آن دسته از مستاجرانی که در ماه رمضان جابه‌جا می‌شوند، تصریح کرد: این دسته از مستاجران سود زیادی کرده‌اند به دلیل اینکه تعداد فایل در بازار زیاد است و مستاجران امکان انتخاب بیشتری دارند و همچنین اگر میزان عرضه از تقاضا بیشتر باشد موجران بر سر نرخ پیشنهادی اجاره با متقاضیان کنار می‌آیند.وی درباره اجرای طرح تعزیرات (افزایش ۹ درصدی نرخ اجاره) خاطر نشان کرد: این طرح پاسخ نداده است زیرا اکثر مالکان به این قانون عمل نمی‌کنند.

در ماه رمضان میزان عرضه زیاد، حجم تقاضا‌اندک

معمولا در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در ماه مبارک رمضان از تعداد متقاضیان حدود ۱۰ درصد کاسته می‌شود و در بیشتر مواقع نرخ فروش با توجه به کاهش حجم تقاضا ثابت باقی می‌ماند.

یکی از فعالان بازار مسکن در خیابان سازمان برنامه با تاکید بر این خبر، افزود: هم اکنون میزان عرضه در بازار زیاد است، زیرا مالکان قصد دارند در فصل تابستان هرچه سریع‌تر ملک خود را بفروشند و حالا که تابستان با ماه رمضان ادغام شده همچنان فروشنده‌ها بر سر تصمیم خود هستند.

کامران، همچنین علت کمرنگ شدن حضور خریداران را انجام فرایض دینی یعنی روزه، اعلام کرد و گفت: تا قبل از اذان مغرب به دلیل طولانی بودن روز و گرما، از آمدن به بنگاه خودداری می‌کنند و بعد از افطار هم به دلیل پایان ساعات کاری مشاوران املاک، بنگاه‌ها تعطیل می‌شوند و همین موضوع باعث می‌شود تا عده‌ای از خریداران بعد از ماه مبارک رمضان به بازار مراجعه کنند.

افت محسوس قراردادهای اجاره

به نقل از یکی از بنگاهداران بازار مسکن در خیابان سهروردی، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در ۱۲ ماه سال با رونق نسبی همراه است، اما رونق در بازار اجاره واحدهای مسکونی در فصل تابستان به بالاترین‌اندازه می‌رسد. وی در رابطه با اینکه ماه رمضان امسال با یکی از گرم ترین ماه‌های این فصل از سال مصادف شده، گفت: حجم قراردادهای اجاره افت محسوسی داشته است، حتی مستاجران برای بازدید از واحد مورد نظر در تماس تلفنی، ساعتی را اعلام می‌کنند، اما بر سر قرار حاضر نمی‌شوند و آن را کنسل می‌کنند. ورشوکار درباره میزان نرخ‌های اجاره در ماه رمضان، اذعان کرد: آخرین بار که اجاره‌بها دچار نوسان شدیک ماه قبل یعنی تیر ماه بود و در حال حاضر نرخ‌های اجاره ثابت باقی مانده است.

احتمال ارزانی در بازار معاملات ملکی

در منطقه سردارجنگل طبق گفته یکی از مشاوران املاک، تجربه ثابت کرده به دلیل کاهش متقاضیان در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی فروشنده‌هایی که تعجیل در فروش ملک خود دارند مجبور می‌شوند تا واحدهای خود را کمتر از قیمت واقعی به بازار عرضه کنند تا شاید از بین تعداد‌ اندک مشتریان خریداری را به سوی خود تشویق کنند، به همین خاطر خرید از بازار مسکن در ماه مبارک رمضان امری مقرون به صرفه است و از طرف دیگر احتمال دارد قیمت‌های پیشنهادی فروش بعد از این ماه با برگشت خریداران شروع به افزایش کند.

اسماعیلی همچنین تاکید کرد: عده‌ای از متقاضیان هم تنها در ایام سوگواری (احیاء) به بازار برای انجام معامله مراجعه نمی‌کنند، در غیر این صورت اکثر خریداران در این ماه در بازار مسکن حضور دارند.

این مشاور املاک اظهار کرد: حتی عده‌ای تصور می‌کنند به دلیل اینکه بازار مسکن در ماه رمضان کم رونق است و فرصت مناسبی برای خرید یا اجاره است به بازار می‌آیند که این مساله باعث رونق بازار می‌شود.

ترس از اتمام تابستان و واحدهای فروش نرفته

به گزارش «دنیای اقتصاد» اکثر موجران سعی دارند تا در فصل تابستان واحد یا املاک اجاره‌ای خود را به مستاجر تحویل دهند، چرا که آنها براین باورند که مشتری‌یابی در تابستان بسیار موفق‌تر از دیگر فصول سال است و اکنون که ماه مبارک رمضان با تابستان برخورد کرده آنها دست از مشتری‌یابی برنداشته‌اند شاید عده‌ای از فروشنده‌ها در این ماه فعالیت خود را محدود کنند، اما موجران بعید است که دست به چنین کاری بزنند.

مالکان مانده‌اند‌، خریداران رفته‌اند

محمدرضا اعوانی‌، ماه مبارک رمضان را فرصت مناسبی برای زمان عقد قرارداد با معاملات ملکی برای متقاضیان بازار مسکن اعلام کرد و به «دنیای اقتصاد» گفت: معمولا به دلیل کاهش حجم تقاضا در این ماه نرخ‌های خرید و فروش و همچنین اجاره واحدهای مسکونی با تعدیل مواجه می‌شود، به همین دلیل خریداران و مستاجران می‌توانند از تخفیف در مبلغ خرید و اجاره‌بها برخوردار شوند. عضو کارگروه ساماندهی املاک و مستغلات در ادامه افزود: طی ۱۶ روز گذشته که بازار مسکن با رکود مواجه شده است، نرخ اجاره در برخی مناطق تهران به میزان ۱۰ درصد و حجم معاملات خرید و فروش نیز با افت چشمگیری روبه‌رو شده است و این موضوع یک دلیل منطقی برای تشویق خریداران و مستاجران برای انجام معاملات ملکی محسوب می‌شود. وی همچنین تاکید کرد: اگرچه از تعداد متقاضیان حاضر در بازار کاسته شده است، اما فروشنده‌ها و موجران همچنان در بازار حضور دارند.