دنیای اقتصاد- انبوه‌سازان برای دور جدید مجوز‌های دولتی ساخت مسکن -که از نیمه دوم امسال صدور آن آغاز می‌شود- به دولت پیشنهاد کرده‌اند به جای زمین‌های ارزان‌قیمت خارج از شهرها، بافت‌فرسوده داخل شهر، در قالب زمین‌های اجاره بلندمدت، تملک شود و در اختیار آنها قرار گیرد. براساس پیشنهاد انبوه‌سازان که مورد تایید کارشناسان مسکن نیز قرار دارد، چنانچه دولت زمین‌های موجود در بافت‌فرسوده را تملک کند و بخشی از مبلغ آن را به صورت اجاره و بخشی دیگر را از سازنده دریافت کند، با توجه به بازدهی ۳۰۰ درصدی زمین هزینه دولت برای خرید زمین به هزینه ناچیز زمین‌های ۹۹ساله مسکن‌مهر نزدیک خواهد شد؛ ضمن اینکه حداقل ۷۰ درصد در هزینه خدمات شهری در مقایسه با مسکن‌مهر صرفه‌جویی به عمل خواهد آمد. در گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با کارشناسان و مسوولان بخش مسکن مطرح شد

کاتالیزور جدید برای ساخت مسکن

حمایت انبوه‌سازان از اجرای سیاست زمین ۹۹ساله در بافت‌های فرسوده

۵ امتیاز برای دولت با صدور مجوز مسکن‌مهر در داخل شهرها

بهشاد بهرامی- انبوه‌سازان برای دور جدید مجوز‌های دولتی ساخت مسکن -که از نیمه دوم امسال صدور آن آغاز می‌شود- به دولت پیشنهاد کرده‌اند به جای زمین‌های ارزان‌قیمت خارج از شهرها، بافت‌فرسوده داخل شهر، در قالب زمین‌های اجاره بلندمدت، تملک و در اختیار آنها قرار داده شود.

شرکت‌های ساختمانی در قالب طرح «تجدیدنظر در ادامه مسکن‌مهر»، به تجربه تاخیر و هزینه‌بر بودن تامین خدمات ۷ گانه شهری (آب و برق و گاز و...) در واحدهای مسکونی‌مهر و همچنین کمبود متقاضی برای این واحدها اشاره کرده‌اند که در صورت حمایت دولت از ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده، از یک‌سو هزینه‌ نهایی دولت کاهش پیدا می‌کند و از سوی دیگر استقبال متقاضیان مسکن از این مناطق، بهره‌وری فعالیت‌های ساختمانی را افزایش می‌دهد.

براساس پیشنهاد انبوه‌سازان که مورد تایید کارشناسان مسکن نیز قرار دارد، چنانچه دولت زمین‌های موجود در بافت‌فرسوده را تملک کند و بخشی از مبلغ آن را به صورت اجاره و بخشی دیگر را از سازنده دریافت کند، با توجه به بازدهی ۳۰۰ درصدی زمین -از یک واحد مسکونی در بافت‌فرسوده حداقل ۴ واحد نوسازی می‌شود- هزینه دولت برای خرید زمین به هزینه ناچیز زمین‌های ۹۹ساله مسکن‌مهر نزدیک خواهد شد؛ ضمن اینکه حداقل ۷۰ درصد در هزینه خدمات شهری در مقایسه با مسکن‌مهر صرفه‌جویی به عمل خواهد آمد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» هم‌اکنون در طرح مسکن‌مهر، هر متر مربع از زمین‌های ۹۹ساله حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان ارزش دارد که عملا دولت از دریافت آن منصرف شده و از سوی دیگر، هزینه تامین خدمات شهری هر واحد مسکونی حدود ۲ میلیون تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که محاسبات انبوه‌سازان نشان می‌دهد مجموع هزینه تملک زمین در بافت‌فرسوده از طریق «نیمی‌اجاره، نیمی فروش نقدی به انبوه‌ساز» و هزینه خدمات، آنچنان گران‌تر از زمین‌های مسکن‌مهر نخواهد شد.

اجرای طرح مسکن‌مهر در بافت‌فرسوده شهر تهران که طبق گفته معاون سازمان نوسازی شهرداری پتانسیل ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در آن وجود دارد؛ در حالی مطرح شده که منحنی تقاضا در بازار مسکن از سال آینده نزولی خواهد شد و در نتیجه، اشتیاق صاحب‌خانه شدن در کیلومترها دورتر از شهر اصلی -شهرهای جدید- فروکش می‌کند.

در حال حاضر توسعه درونی شهر تهران به جز مناطق فرسوده، به دلیل مقررات طرح تفصیلی با نوعی محدودیت مواجه است که در این وضعیت، ورود دولت با ابزارهای حمایتی مسکن‌مهر شامل واگذاری شبه‌رایگان زمین، تضمین خرید به انبوه‌ساز و ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت در این مناطق می‌تواند زمینه افزایش عرضه مسکن را ایجاد کند.

تنها مزیت شهرهای جدید

در این راستا مجید رنجبران معاون سازمان نوسازی، در خصوص ساخت مسکن مهر در بافت‌های فرسوده شهری گفت: برای ساخت مسکن مهر در بافت فرسوده از ابتدای سال ۱۳۸۸ با وزیر رایزنی‌هایی انجام شد و با توافق انجام شده به تدریج تسهیلات مسکن مهر به بافت فرسوده هم تعلق یافت که این کار سبب رونق نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌های اخیر شد.

او با اشاره به هزینه بالای ساخت‌وساز در شهرهای جدید گفت: در حال حاضر به دلیل در دسترس نبودن راه‌های ارتباطی آسان و هزینه‌های بالای ایجاد زیرساخت و خدمات هفت‌گانه شهری در شهرهای جدید هزینه ایجاد خدمات زیربنایی در این شهرها بسیار بالا است.

او اضافه کرد: در بافت‌های فرسوده هر واحدی که تخریب می‌شود معادل ۵/۳ واحد پتانسیل احداث واحدهای جدید را دارد. به این ترتیب ما با نوسازی هر واحد تقریبا می‌توانیم بین یک تا دو واحد اضافه به بازار مسکن عرضه کنیم.

او در خصوص موانع موجود برای ساخت مسکن مهر در بافت‌های فرسوده اظهار کرد: به نظر می‌رسد تنها مانع در این بخش مالکیت زمین‌ها است که از دست دولت خارج است. اما در این رابطه دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات و معافیت‌های مالیاتی و تخفیف‌های بیمه‌ای مردم را در نوسازی شریک کند.

دفاع از شهرهای جدید

جمشید نورصالحی معاون وزیر راه‌وشهرسازی در امور مسکن‌مهر هزینه آماده‌سازی زمین‌های شهر جدید برای ساخت و ساز مسکن مهر را به طور متوسط ۲ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی ارزیابی کرد و گفت: از این رقم، یک میلیون تومان آن توسط خود مردم و یک میلیون تومان توسط دولت تامین می‌شود. اما جدا از هزینه آماده‌سازی، قیمت ساخت مسکن مهر در شهرهای جدید برای هر متر مربع حدودا ۳۰۰ هزار تومان است که هزینه خدمات نیز به آن اضافه می‌شود.

او در مقایسه روند ساخت وساز مسکن مهر در شهرهای جدید با بافت‌های فرسوده گفت: در بافت‌های فرسوده خانه متعلق به مردم است، ولی در شهرهای جدید زمین کاملا متعلق به دولت است. علاوه بر این سرعت نوسازی و بازسازی در بافت‌های فرسوده اغلب کمتر از شهرهای جدید است.

تضمین استقبال سکونتی در بافت‌فرسوده

در همین راستا ایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان کشور گفت: هزینه‌ای که دولت برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده می‌کند تنها وامی ‌است که به دارندگان آن پرداخت می‌شود.

رهبر در این باره اظهار کرد: در بافت‌های فرسوده نیازی به تسهیلات زیر بنایی وجود ندارد، اما در شهرهای جدید برای ارتباط با سیستم حمل و نقل شهری کلانشهرها به خدمات زیر بنایی مثل مترو نیاز داریم.

او به استقبال مردم در مورد سکونت در بافت‌های فرسوده اشاره و اظهار کرد: ۱۰۰ درصد سکونت در بافت‌های فرسوده شهری با استقبال بیشتری نسبت به شهرهای جدید روبه‌رو خواهد شد چون در بافت‌های فرسوده امکانات زندگی بیشتری وجود دارد این در حالی است که شهرهای جدید از امکانات شهری فاصله دارند.

ساخت ارزان‌تر در بافت فرسوده

کمال اطهاری کارشناس بخش مسکن و مدیریت شهری نیز با بیان اینکه هزینه تاسیسات زیربنایی و خدمات شهری ۳۰ تا ۴۰ درصد کمتر از شهرهای جدید است، گفت: برای ساخت مسکن مهر و تاسیسات و خدمات شهری در شهرهای جدید، دولت و مردم باید هزینه‌های مضاعفی را متحمل شوند که قابل ملاحظه با هزینه ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده نیست.

اطهاری معتقد است: آنچه باید در دستور کار دولت قرار بگیرد تقدم بازسازی بافت‌های فرسوده به جای شهرهای جدید است. او با اشاره به نزولی بودن رشد جمعیت کشور در سال‌های اخیر گفت: با توجه به این موضوع نیاز به شهرهای جدید کمتر می‌شود و بهتر است به جای آن به بازسازی بافت‌‌های فرسوده توجه کنیم.

او با اشاره به موانع موجود برای ساخت مسکن مهر در بافت‌های فرسوده گفت: بیشتر این موانع به جنبه‌های حقوقی و اجتماعی باز می‌گردد. اطهاری ادامه داد: با این وجود فعالیت‌های مهندسی و عمرانی در شهرهای جدید نیاز به پول بیشتری دارد که پول دولت کفاف آنها را نمی‌دهد. همین امر موجب ساخت ساختمان‌های صوری و غیرعلمی‌ در شهرهای جدید شده است که تنها با آسان طلبی می‌توان به آن دست یافت.

شهرهای جدید بدون هویت اقتصادی

بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه تهران نیز سوق دادن امکانات ساخت مسکن مهر به سمت بافت‌های فرسوده را کاری عقلانی و منطقی خواند و گفت: اکنون زمانی است که باید بافت‌های فرسوده بازسازی شوند هر چند که باید هزینه‌های بالایی را برای بازسازی آنها صرف کنیم.

او به ساخت مسکن مهر در شهرهای جدید اشاره کرد و گفت: مسکن مهر امکانات خوبی دارد، اما در بحث ساخت آن در شهرهای جدید بحث هویت شهر مطرح است. متاسفانه شهرهای جدید که در اطراف شهرهای مادر و دورتر از حاشیه آنها ساخته می‌شوند بیشتر جنبه خوابگاهی دارند. او افزود: چنین طرح‌هایی به دلیل آنکه هویت اقتصادی و تولیدی مستقل ندارند و در بخش خدمات شهری نیز کاملا به شهرهای مادر وابسته هستند کاملا شکست خورده به نظر می‌رسند.

او ادامه داد: اما بافت‌های فرسوده در درون بافت شهری قرار دارند و چون ساکنان شهر در آن جای می‌گیرند دیگر با پدیده مهاجرت روبه‌رو نمی‌شویم.

صرفه‌جویی ملی در ورود به بافت‌فرسوده

محمد آئینی معاون شرکت عمران و بهسازی شهری ایران نیز اظهار کرد: تکلیف شده است که در این حوزه دولت تسهیلات ارزان قیمت بدهد و شهرداری برای دریافت عوارض و صدور پروانه‌های ساختمانی تخفیف بدهد.

او به مزایای سیاست توسعه درونی شهر نسبت به سیاست توسعه منفصل اشاره کرد و گفت: توسعه درونی شهر نسبت به توسعه منفصل شهر مزایای زیادی دارد و تا مادامی ‌که درون شهر برای توسعه ظرفیت دارد الزام عقلی برای توسعه منفصل وجود ندارد. علاوه بر این با استفاده از این سیاست در اقتصاد ملی صرفه جویی می‌شود و هزینه‌های متغیر کاهش می‌یابد. او به مقایسه ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و شهرهای جدید پرداخت و گفت: نیاز شهروندان را همیشه نمی‌توان با یک فرمول حل کرد. از نظر من هر دو صورت ساخت باید در کنار هم استفاده شوند.