خداحافظی با مبادله غیررسمی تسهیلات‌مسکن؟
تغییر ذائقه در وام خرید مسکن
جزئیات نحوه پرداخت وام ۲۰میلیونی
جزئیات نحوه پرداخت وام ۲۰میلیونی
بهشاد بهرامی- در آستانه رونمایی از 20 میلیون تومان وام خرید مسکن، شرایط در بازار غیررسمی خرید‌وفروش وام، انتفاع از این تسهیلات را کاهش داده و ذائقه متقاضیان مسکن را از «وام بانکی» به «اوراقی که بدون سپرده‌گذاری، قابلیت نقدشوندگی دارد» تغییر داده است.
اعمال محدودیتهای جدید در تنها آزادراهی که بانک‌های منع شده از پرداخت وام خرید مسکن را به متقاضیان این تسهیلات، وصل می‌کند، باعث انصراف از مبادله وام شده طوری که در حال حاضر «اوراق ۲۰ میلیون تومانی» به تنها گزینه امن برای تقویت قدرت خرید مسکن تبدیل شده است. تا پیش از این، تنها چالش در بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن، انتقال وکالتی امتیاز وام و خرید وکالتی ملک‌مسکونی بود که ریسک خانه‌دار شدن را برای متقاضی وام افزایش می‌داد، اما اخیرا به دلیل تدابیر سخت‌گیرانه برای بازپرداخت تسهیلات، رغبت صاحبان وام به فروش کاهش پیدا کرده و در طرف مقابل، بخاطر نرخ سود بالای این تسهیلات، میل به خرید نیز کم شده است. دلالان وام مسکن با اشاره به اینکه هر نوع تاخیر در پرداخت اقساط تسهیلات از جانب خریدار وام، مستقیم متوجه فروشنده وام می‌شود و بانک‌ها به واسطه تعهدی که از صاحب اولیه تسهیلات می‌گیرند اجازه دارند از حساب او اقساط را تسویه کنند، می‌گویند: افرادی که به عنوان گروه‌های خاص اجازه دریافت رسمی تسهیلات خرید مسکن از بانک‌ها را دارند اکنون از فروش تسهیلات منصرف شده‌اند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در سال جاری محدود شدن با وجود نرخ سود عقود مبادله‌ای به 12 درصد و عقود مشارکتی تا سقف 17 درصد در بسته پولی بانک مرکزی، نرخ سود وام خرید مسکن بانک‌های دولتی به حداقل 14 درصد و برای بانک‌های خصوصی به 24 درصد رسیده است این نرخ‌ها، هزینه اخذ تسهیلات را برای متقاضی افزایش داده است. این در حالی است که ابتکار سال گذشته بانک‌مسکن در ایجاد بازار واسطه‌ای رسمی برای خرید‌وفروش امتیاز 20 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در قالب «اوراق»، اکنون به تنها نقطه اتکای خریداران مسکن تبدیل شده است.
براساس این گزارش، قیمت خرید اوراق ۲۰ میلیونی حدود ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است که با توجه به نرخ سود ۱۲ درصدی آن و اینکه برای دریافت این تسهیلات نیازی به سپرده‌گذاری وجود ندارد، عمده تقاضای تسهیلات خرید مسکن به این سمت متمایل شده است.
در بازار غیررسمی وام‌مسکن، تسهیلات 18 میلیونی عملا کارآیی خود را از دست داده است و افرادی که در این حد نیاز به وام دارند، خرید اوراق را در دستور کار قرار می‌دهند.
همچنین تسهیلات خرید مسکن مربوط به بانک‌های خصوصی نیز به دلیل اقساط سنگین ماهانه، مشتری آنچنانی ندارند و در ظرفیت فوق‌العاده محدود خرید و فروش می‌شود.
بسیاری از فعالان بازار خرید و فروش وام مسکن معتقدند بیشتر مشتریان به خرید اوراق رسمی‌در فرابورس تمایل دارند و این امر تقاضا برای خرید وام مسکن را در بازار پایین آورده است. مدت زمان زیاد سپرده گذاری و روند دشوار قانونی سند زدن دو مولفه مهمی‌است که می‌توان از آن به عنوان علت رکود موجود در خرید و فروش وام مسکن نام برد.
در کنار اوضاع فعلی حاکم بر بازار خرید و فروش وام، به نظر می‌رسد ابلاغ آئین نامه وام ۲۰ میلیون تومانی مسکن کمی‌روند بازار را تغییر دهد. براساس بسته سیاستی پولی و بانکی جدید آئین‌نامه وام ۲۰ میلیون تومانی مسکن از دو روز گذشته ابلاغ شده است. اما آیا ابلاغ وام جدید ۲۰ میلیون تومانی مسکن می‌تواند رویه بازار غیررسمی خرید و فروش مسکن را تغییر دهد؟ به گزارش «دنیای اقتصاد» بنا شده است وام ۲۰ میلیون تومانی مسکن که به زودی به شعب بانک مسکن ابلاغ می‌شود، با سپرده گذاری ۱۰ میلیون تومانی به مدت یکسال به متقاضیان این وام که واجد شرایط هستند پرداخت شود.
روایت دلالان وام از اوضاع بازارمسکن
اما نشانه‌هایی در بازار مسکن این گمانه را به وجود می‌آورد که ورود وام ۲۰ میلیون تومانی مسکن به بازار، متقاضیان چندانی را به چند دلیل به سمت خود جلب نمی‌کند. اول آنکه به گفته بسیاری از مشاوران خرید و فروش وام، مبلغ وام جدید تفاوت چندانی با وام ۱۸ میلیون تومانی ندارد. بنابراین بسیاری از متقاضیانی که موعد وام ۱۸ میلیون تومانی آنها رسیده است ممکن است به جای ثبت نام برای وام ۲۰ میلیون تومانی، با خرید اوراق دو میلیون تومانی مبلغ وام خود را به رقم وام جدید برسانند.
دوم آنکه علاوه بر این از ابتدای سال جاری متقاضیان وام مسکن به جای سپرده گذاری در بانک یا خرید وام مسکن در بازار غیررسمی به خرید اوراق مسکن روی آورده‌اند. به این ترتیب حتی افرادی که تاکنون برای وام 18 میلیون تومانی مسکن ثبت نام کرده‌اند ترجیح می‌دهند وام خود را در بازار غیررسمی بفروشند و به جای آن اوراق بخرند.
آنچه در بازار خرید و فروش وام در حال حاضر به چشم می‌خورد تقاضای فروش دارندگان وام ۱۸ میلیون تومانی است. فعالان بازار معتقدند از ابتدای سال جاری بسیاری از مشتریان به دلیل کاهش قدرت خرید خود مرتبا برای فروش وام ۱۸ میلیون تومانی به مراکز خرید و فروش وام مراجعه می‌کنند. این درحالی است که تا پیش از این معمولا تقاضای خرید و فروش نسبتی یک به یک داشت، اما در حال حاضر با وجود تقاضای بیشتر مشتریان به خرید اوراق و مزایای آن، درخواست برای فروش وام‌های مسکن بیش از گذشته شده است.
جدا از وام 18 میلیون تومانی مسکن که توسط بانک مسکن ارائه می‌شود وام‌های دیگری نیز با رقم‌های بالا و نرخ سود بالاتر خرید و فروش می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» برخی موسسات مالی از طریق شرکت‌های مشاوره‌ای وام، ۵۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود ۱۴ درصد به متقاضی ارائه می‌دهند که شرکت مشاوره‌ای این تسهیلات را به قیمت ۱۳ میلیون تومان به فرد متقاضی به فروش می‌رساند. اقساط ماهانه این تسهیلات یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است.
همچنین یکی از بانک‌های خصوصی 75 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به شرطی که حداکثر معادل 70 درصد قیمت واقعی ملک باشد، با نرخ سود 22 درصد ارائه می‌دهد که این تسهیلات نیز توسط دلالان وام خرید‌وفروش می‌شود. اقساط این وام ماهانه 3 میلیون و 400 هزار تومان است که شرکت‌های مشاوره‌ای آن را به قیمت 15 میلیون تومان عرضه می‌کنند.
با این وجود باز هم درخواست خرید یا فروش متقاضیان وام‌های بانک‌های خصوصی نسبت به خرید اوراق مسکن پائین‌تر است.
در این باره یکی از فعالان بازار خرید و فروش وام به «دنیای اقتصاد» گفت: درست است که در مقایسه با وام‌های مسکن همچون وام 18 میلیون تومانی بانک مسکن برای خرید اوراق پول بیشتری دریافت می‌شود، اما چون سند ملک به نام خریدار منتقل می‌شود، متقاضی بیشتری دارد.
تدبیر غیرتورمی در پرداخت وام 20 میلیونی
مصوبه شورای پول‌واعتبار برای پرداخت ۲۰ میلیون تومان وام خرید مسکن از ابتدای سال ۹۰، با گذشت ۵ ماه از سال تازه مرحله تصویب آیین‌نامه نحوه پرداخت را گذرانده، طوری که مسوولان بانک‌مسکن پیش‌بینی می‌کنند با ابلاغ بخشنامه به کلیه شعب، از یکی دو هفته آینده، متقاضیان وام می‌توانند این تسهیلات جدید را دریافت کنند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» صرف‌نظر از علت تاخیر در تدارک این وام که شاید بی‌ارتباط با کاهش تقاضا در بازار وام‌مسکن نباشد، نحوه دریافت وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن بعد از ابلاغ به این صورت خواهد بود که متقاضی با سپرده‌گذاری 10 میلیونی به مدت یکسال، می‌تواند از این تسهیلات بهره‌مند شود. همچنین مسوولان بانکی در نظر دارند در اجرای این وام جدید، برای کسانی که موعد دریافت وام‌شان می‌رسد، سقف زمانی برداشت تعیین کنند به این معنی که اگر در دوره‌ای کوتاه نسبت به اخذ وام اقدام نکنند، امتیاز آنها واگذار شود. به اعتقاد مدیران بانکی، این شیوه پرداخت تسهیلات از یک‌سو جلوی هجوم دریافت‌کنندگان وام در دوره‌های رونق مسکن و در نتیجه کاهش منابع مالی بانک را می‌گیرد و از سوی دیگر مانع تاثیر تورمی وام خرید مسکن در بازار مسکن خواهد شد. تجربه سال‌های اخیر استفاده از وام 18 میلیونی نشان داده، سپرده‌گذاران بدون توجه به رسیدن موعد دریافت وام، منتظر زمان‌هایی که قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند یا معاملات ملک رونق می‌گیرد، می‌نشینند و در آن زمان اقدام به دریافت می‌کنند که در این حالت، بانک با محدودیت منابع روبه‌رو می‌شود.
ارسال نظر