یوسف صفار شاهرودی*

ساخت مسکن مهر که با انعقاد تفاهم‌نامه سه‌جانبه بین وزارت مسکن، بانک مسکن و سازندگان از ابتدای سال گذشته و به اتکای منابع بانکی به صورت گسترده آغاز شد، تاکنون فقط از طریق تسهیلات بانکی تامین مالی شده است و بخش قابل توجهی از پروژه‌های در دست اجرا که پیشرفت ۶۰ الی ۷۰ درصد از مراحل اجرایی را پشت سر می‌گذارند با بحث جدی تعیین تکلیف سهم متقاضی روبه‌رو شده‌اند. به عبارتی زمان چهار جانبه شدن میز مسکن مهر در این پروژه‌ها فرارسیده است، تعامل سه جانبه‌ای که با نقش آفرینی منابع عظیم بانکی از هویت و مزیت فعالیت‌های پیمانکاری برخوردار بود، هم اکنون باید با پول‌های خرد متقاضیان مسکن برای تامین هزینه‌های مازاد بر تسهیلات بانکی به تعامل چهار جانبه تبدیل شود.

اینجانب قصد تحلیل کلیات سیاست راهبردی مسکن مهر را ندارم، اما آنچه که در مرحله تعامل چهار جانبه برای سازندگانی که به این مرحله ورود کرده‌اند و متقاضیانی که در صف تحویل واحد قرار دارند چالش انگیز است، روابط ساختاری و مالی است که از این پس سازندگان و متقاضیان و وزارت مسکن و شهرسازی با آن روبه‌رو می‌شوند و باید این موضوع را جدی گرفت و راهکارها و مناسبات تنظیم‌کننده روابط را با تعمق و تدبیر تنظیم و راهبری کرد. با توجه به جمعیت انبوه متقاضیان که از ثبت نام و پرداخت وجوه اولیه آنها بعضا چند سال می‌گذرد، از این پس میلیون‌ها نفر بر سر میز تعامل چهار جانبه جمع می‌شوند که کوچک‌ترین ایراد ساختاری به موجی از نارضایتی و لطمه به سیاست راهبردی مسکن مهر منجر می‌شود. سیاست‌های کنونی و تغییرات مکرر در آئین نامه‌های ثبت نام و واگذاری واحدها به متقاضیان نشان می‌دهد که علاوه بر تغییر اساسی در روند پیش‌بینی شده قبلی، هیچ‌گونه چارچوب سازمان یافته و مدون و جامعی برای حضور متقاضی بر سر این میز وجود ندارد و دود این معرکه هم به چشم متقاضی و هم سازنده خواهد رفت.

این چالش یا بهتر بگوییم سردرگمی‌سازندگان و متقاضیان ابعاد و عوامل مختلفی دارد از جمله:

۱- سیاست جدید برای کمرنگ شدن و به عبارتی حذف تشکل‌های تعاونی در چرخه تولید و واگذاری مسکن مهر، بسیاری از متقاضیان و تعاونی‌ها را با سردرگمی ‌روبه‌رو کرده است. از طرفی اعضا قبلا فقط تعاونی‌ها را می‌شناختند و به حساب آنها وجوهی را واریز کرده‌اند، اما هم اکنون ملزم‌اند که در چرخه ثبت نام در سامانه وزارت مسکن نسبت به افتتاح حساب انفرادی یا واریز انفرادی وجوه به حساب سازنده اقدام کنند. صرف‌نظر از درستی یا نادرستی این سیاست، نتیجه آن بروز محتمل اختلاف اعضا و تعاونی‌ها برای استرداد وجه و از سوی دیگر الزام ارتباط مستقیم بین سازنده و متقاضی است که رویارویی این دو وقتی که هر دو در تعامل با یکدیگر فاقد اختیار و اراده‌اند و همه ابعاد توافق آنها را دیگران رقم زده‌اند، بسیار دشوار و عملا غیرممکن خواهد بود.

۲- ابهام در مبلغ مورد تعهد متقاضی به عبارتی سهم آورده متقاضی است که این مبلغ نه تنها برای پروژه‌های مختلف، متفاوت خواهد بود، بلکه در یک پروژه خاص نیز معین و قطعی نشده است و سازنده و متقاضی هر دو بلاتکلیف‌اند و متولی (شرکت‌های عمران شهرهای جدید و سازمان‌های مسکن و شهرسازی) نیز با وجود بخشنامه‌ها و مقررات متعدد و خلق‌الساعه در تعیین قطعی این ارقام ناتوانند.

بخش عمده‌ای از این بلاتکلیفی ناشی از عامل تفاوت در متراژ واحدهایی است که در هر پروژه خاص به متقاضیان واگذار خواهد شد و بخشی نیز ناشی از بار مالی حاصل از تغییر در مشخصات ابلاغی به سازندگان است که مازاد بر مفاد تفاهم نامه‌ها است که باید علاوه بر مترمربعی سیصد هزار تومان به سازنده پرداخت شود. بخشی نیز ناشی از بلاتکلیفی در هزینه‌هایی نظیر انشعابات و... است که بعضا مواردی از این دست تا پایان پروژه نیز به قطعیت نمی‌رسد.

این وضعیت خواسته یا ناخواسته بیشترین آسیب را به سازندگان و متقاضیان وارد خواهد کرد. نه متقاضی می‌داند که بالاخره با چه مبلغی نقدی و چه مبلغی از وام چه خانه‌ای با چه زیربنایی را در چه پروژه‌ای تحویل می‌گیرد و نه سازنده می‌داند محق دریافت چقدر و چه وقت از متقاضیان می‌باشد. هرچند در تفاهم‌نامه‌های سه‌جانبه، زمان پرداخت اولین قسط سهم متقاضی به سازنده، پایان سقف‌ها پیش‌بینی شده است، ولی به جرات می‌توان گفت به‌رغم پیشرفت بیش از این حد در بسیاری از پروژه‌ها حتی یک مورد از پرداخت سهم متقاضی طبق مقررات جدید تحقق نیافته است.

جالب اینجا است که با این بلاتکلیفی، سازندگانی که پیشرفت فیزیکی بیشتری داشته و به عبارتی به تعهدات خود بهتر عمل کرده‌اند، در شرایط سخت تری قرار گرفته و زودتر از سایرین به این بلاتکلیفی دچار شده‌اند.

۳- نتیجه طبیعی و بلا منازع موارد پیش گفته تاخیر در تامین به موقع نقدینگی در مراحل پایانی پروژه‌های مسکن مهر است. این تاخیر آثار زیان‌بار شامل افزایش قیمت تمام شده و به دنبال آن زیان سازنده و همچنین تاخیر در تحویل و تکمیل پروژه و به دنبال آن زیان متقاضی را در بر دارد.

تردیدی نیست که آن دسته از سازندگان و متقاضیان که هر یک جداگانه و به اعتماد و اعتبار سیاست‌های راهبردی دولت در بخش مسکن مهر، پا به این عرصه گذاشته‌اند و به تعهدات خود پایبند بوده و بدان عمل می‌کنند در کشاکش بلاتکلیفی مقرراتی و تاخیرات تصمیم‌سازان دستگاه‌های دولتی مستحق زیان نیستند. خلاصه آنکه از یاد نبریم در سال ۸۹ و ۹۰ بالغ بر چهل هزار میلیارد تومان از منابع بانکی در بخش مسکن مهر تزریق شده یا خواهد شد. این رقم سالانه بیش از کل بودجه عمرانی کشور است. به عبارتی یک بخش از یک وزارتخانه متولی مدیریت و هدایت و کنترل بودجه‌ای بیش از بودجه عمرانی کل کشور است.

مدیریت این منابع که قریب نیمی‌از آن نیز توسط متقاضیان به آن اضافه خواهد شد با آزمون و خطا و روش‌های مطالعه نشده سرانجامی‌نخواهد داشت. نیم‌نگاهی به وضعیت پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید مثلا شهر جدید پرند نشان می‌دهد که با گذشت بیش از یک سال از پروژه‌های مهر، پیشرفت پروژه‌ها وضعیت مطلوبی نداشته و نگرانی از سرنوشت این طرح بسیار جدی و غیرقابل انکار است.

*تحلیلگر بخش مسکن، از مدیران یک شرکت بزرگ ساختمانی و انبوه ساز