تغییر مساله بازار مسکن؛ رکود امسال به‌خاطر چیست؟

هفت‌خوان رونق مسکن

دنیای اقتصاد : گرانی و رکود دو روی سکه بازار مسکن شهر تهران است؛ در حالی که جهش قیمت‌ها طی سال‌های اخیر باعث شده تا فضایی در بازار مسکن شهر تهران پدید آید که بخش قابل‌توجهی از مردم قدرت خرید خانه در این کلان‌شهر را از دست دهند؛ رشد محسوس هزینه‌‌های ساخت، مانع از آن می‌شود که به‌رغم نبود مشتری در بازار، سازندگان امکان کاهش قیمت‌های پیشنهادی را داشته باشند. به این ترتیب کلاف بازار ساخت و فروش مسکن در شهر تهران هر روز پیچیده‌‌تر می‌شود، به‌‌نحوی که ارائه نسخه‌‌‌‌ای قابل استناد برای برون‌‌رفت از این وضعیت نیز، دشوارتر می‌شود. شهرام آلبا دبیر گروه معماری انجمن مهندسان مشاور معمار و شهرساز در گفت‌‌وگویی با مجله «تجارت فردا» مشخصه‌‌های خاص رکود بخش مسکن کشور در سال‌جاری را بررسی کرد و با بیان ۷ گام، چگونگی خروج از این وضعیت را ترسیم کرد. مشروح کامل این گفت‌‌وگو در شماره جدید مجله تجارت به تاریخ شنبه ۲۴ شهریور چاپ شده است.

شهرام آلبا معتقد است: بخش قابل‌توجهی از مردم قدرت خرید خود را در بازار مسکن از دست داده‌‌اند؛ در شرایط کنونی اقتصاد ایران، دیگر «قشر متوسط درآمدی» در میان خانوارهای ایرانی وجود ندارد و همین موضوع از عوامل اصلی بروز رکود در بخش مسکن کشور است. در حال حاضر حداکثر 5‌درصد کل جامعه با درآمدهای مالی قابل‌توجه امکان خرید و فروش خانه را دارند، این گروه عمدتا در مناطق 1 تا 3 تهران اقدام به معامله خانه کرده و در مجموع معاملات این گروه تاثیری بر رکود بازار ملک و ساخت‌‌وساز ندارد. البته رکود در معاملات مسکن کشور به بازار خانه‌‌های گران در مناطق 1 تا 3 نیز تا حدی سرایت کرده است؛ همین موضوع سازندگان فعال در این مناطق را نیز مانند سایر سازندگان دچار چالش کرده و به سمت بحران سوق داده است. 

وی می‌‌گوید: در شرایط بحرانی رکود در بازار مسکن، سازندگان برای فروش خانه‌‌های ساخته‌شده و تامین نقدینگی به‌‌منظور آغاز پروژه‌‌های جدید به تهاتر ملک و مصالح‌‌ساختمانی روی ‌‌آورده‌‌اند. البته در این شرایط گاهی بازار با عرضه یک ملک با قیمتی پایین‌‌تر از نرخ بازار به دلیل مهاجرت نیز مواجه می‌شود؛ در شرایط کنونی جامعه و با توجه به افزایش تمایل به مهاجرت، شاهد افزایش چنین عرضه‌‌هایی هستیم که این عرضه‌‌ها به دلیل ارائه تخفیف مناسب به فروش می‌‌روند، اما با توجه به سهم نسبتا محدود آنها در معاملات مسکن کشور تاثیر چندانی بر خروج بازار از وضعیت رکود ندارند.  آلبا اضافه می‌کند: در شرایطی که رکود تبدیل به بحرانی اساسی در مسیر ساخت و فروش مسکن در کشور شده به‌‌نحوی که استمرار ساخت خانه در کشور را نیز با چالش‌‌های جدید مواجه کرده است؛ قیمت‌های تمام‌شده بالا مانع از آن می‌‌شوند که بازار با فروکش قیمت مواجه شود.

درواقع مساله اصلی در بازار مسکن شهر تهران، «قیمت تمام‌شده» است. حداقل هزینه ساخت هر مترمربع خانه در شهر تهران 22 میلیون تومان برآورد شده است؛ البته سازندگان از قیمت 25 تا 27 میلیون تومانی در این زمینه سخن می‌‌گویند. با در نظر گرفتن مشاعات ساختمان، هزینه ساخت هر مترمربع خانه در شهر تهران به 30 میلیون تومان می‌‌رسد. وی ادامه می‌دهد: علاوه بر هزینه ساخت؛ قیمت بالای مسکن نیز بر هزینه‌‌های نهایی یک ساختمان می‌‌افزاید. درواقع قیمت سر به فلک کشیده زمین در تهران قیمت نهایی هر مترمربع خانه را به شدت افزایش داده است. در این شرایط برای شکست قیمت زمین در تهران نیاز است که تولید زمین انجام شود. منظور از تولید زمین استفا‌ده از ظرفیت لکه‌‌های بدون استفاده در سطح شهر یا همان قطعات ملکی قابل ساخت است.

اقدامات ضروری برای عبور از رکود

این کارشناس پس از تشریح مسائل حاکم بر بازار مسکن کشور به ارائه راهکار برای عبور از وضعیت پرداخت. وی گفت: در شرایطی که هزینه نهایی قابل‌توجه ساخت مسکن مانع جدی افت قیمت مسکن در کشور است؛ «استفاده از ظرفیت لکه‌‌های خاکستری شهری با افزایش عرضه زمین» می‌تواند به کاهش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بینجامد. از جمله این لکه‌‌های خاکستری یا به اصطلاح زمین‌‌های ذخیره می‌توان به پادگان‌‌ها اشاره کرد که طبق مقررات باید 20 سال قبل به بیرون محدوده شهرها منتقل می‌‌شد. استفاده از ظرفیت زمین‌‌های قابل ساخت می‌تواند به کاهش قیمت زمین و در نهایت افت قیمت نهایی ساخت خانه در کشور و به‌خصوص کلان‌شهرهایی نظیر تهران کمک کند. «تعیین تکلیف واحدهای اداری در بافت مسکونی» با ایجاد شهرک‌‌های اداری در زمین‌‌های خاکستری مناطق 4 و 5تهران نیز با افزایش عرضه خانه می‌تواند زمینه‌‌ساز کاهش قیمت‌ها باشد. 

وی افزود: در حال حاضر یک پروژه برج‌‌سازی در شرق تهران در جریان است؛ هر مترمربع از این پروژه با متوسط قیمت 80 تا 85 میلیون تومان پیش‌‌فروش می‌شود؛ این ارقام با قدرت خرید مردم همخوانی ندارد. با توجه به هزینه بالای مصالح و دستمزد، در صورتی که از قیمت زمین کاسته شود، می‌توان به کاهش قیمت امیدوار شد.  آلبا گفت: بازنگری در مطالعات طرح جامع و تفصیلی شهر تهران و بازنگری در مقررات و ضوابط ساخت‌‌وساز در پایتخت باعث می‌شود تا به شکل منطقی «مجوز بلندمرتبه‌‌سازی بدون نیاز به امضای طلایی» در شهر تهران داده شود؛ به این ترتیب افزایش عرضه شفاف در پی بلندمرتبه‌‌سازی یا اجازه افزایش یک واحدی تراکم می‌تواند به کاهش قیمت تمام‌شده و قیمت مسکن کمک کند. البته بازنگری در طرح جامع شهر تهران پروژه‌‌ای عظیم است که نیاز به کار کارشناسی عظیمی دارد.

استفاده از نیروهای غیر‌زبده به علت کاهش هزینه تنها باعث افزایش آسیب خواهد شد.  دبیر گروه معماری انجمن مهندسان مشاور معمار در ادامه به افزایش هزینه نیروی کار طی سال‌های اخیر اشاره کرد و گفت: در حالی که هزینه نیروی انسانی در قیمت تمام‌شده مسکن 30‌درصد بود؛ این رقم به 40 تا 50‌درصد در سال‌جاری رسیده است. این در حالی است که با «صنعتی‌‌سازی مسکن، هزینه نیروی انسانی به 28‌درصد کاهش پیدا می‌کند» و این افت هزینه خود را در منطقی شدن قیمت خانه نشان می‌دهد. 

وی در ادامه به ضرورت «کاهش حداقل متراژ» و «حذف اجبار تامین 100 درصدی پارکینگ» در کاهش هزینه ساخت مسکن اشاره کرد و گفت: در تمام دنیا واحدهای کم‌‌متراژ مجوز ساخت دارند و نیاز بخشی از اقشار جامعه به خانه را تامین می‌کنند. همچنین حذف اجبار به پارکینگ نیز 30‌درصد هزینه تولید را کاهش می‌دهد.  شهرام آلبا در ادامه «افزایش قدرت خرید مصرف‌کننده» را ضرورت غیرقابل اجتناب حل چالش رکود سنگین در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: تا زمانی که حقوق و دستمزد ماهانه یک مهندس با 20 سال سابقه کار به حداقل 1500 دلار نرسد؛ قدرت خرید مسکن احیا نمی‌شود و بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد. درواقع سطح دستمزدها باید به میزانی برسد که قسط تسهیلات بانکی را پوشش دهد؛ درواقع یک فرد باید درآمد ماهانه 60 میلیون تومانی داشته باشد تا از پس پرداخت ماهانه 27 میلیون تا 30 میلیون تومان قسط مسکن برآید.