با رونمایی از «طرح تفصیلی تهران» به وجود می‌آید
فرصت‌های جدید اقتصادی در پایتخت
جزئیات جدید از طرح تفصیلی تهران؛ محصول مشترک دولت و شهرداری
فرصت‌های سرمایه‌گذاری در پایتخت
گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با مدیر کل شهرسازی شهرداری تهران درباره پیامدهای طرح تفصیلی
طرح هدفمندی ساخت‌وساز در تهران
فرید قدیری
نقشه جدید اداره پایتخت که به مدت 2 سال شهرداری‌تهران آن را تهیه کرد و اخیرا در دولت به تصویب رسید، حداکثر تا ماه آینده رونمایی می‌شود. این نقشه که در حال حاضر مدیران شهرداری منتظر ابلاغ آن نمانده‌اند و آن را در مناطق به اجرا گذاشته‌اند، هر نوع فعالیت ساختمانی در پایتخت را متناسب با نیاز محله‌ها به خدمات مسکونی یا غیرمسکونی، «هدفمند» کرده و در عین حال فرصت‌های متنوعی برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در شهر تهران به‌وجود آورده است.
محصول مشترک دولت و شهرداری تهران که طرح تفصیلی پایتخت نامگذاری شده، شیوه جدیدی از شهرسازی را به اجرا درمی‌آورد که در قالب آن، به جای آنکه برای هر ملک یک کاربری تعیین شود، شهر به ۳۲۰۰ محدوده -پلیگون- تقسیم شده و هر محدوده شامل یکی از پهنه‌های سکونت، فعالیت، مختلط (شامل سکونت و فعالیت) و حفاظت خواهد بود طوری که املاک و اراضی‌ای که در هر محدوده قرار می‌گیرند، متناسب با پهنهای که برای آن محدوده تعیین شده، می‌توانند برای ساخت‌وساز مسکونی یا اداری و تجاری یا ترکیب اداری و مسکونی یا برای فضاهای مخصوص گردشگری مورد استفاده قرار بگیرند. این ۴ پهنه در هر یک از مناطق ۲۲گانه وجود دارد، اما مساحت پهنه‌ها در هر منطقه با دیگری متفاوت است.
مدیرکل دفتر شهرسازی شهرداری تهران با اشاره به اینکه طرح تفصیلی تهران به گونه‌ای تنظیم شده که مالکیت اشخاص لطمه نبیند، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: از این به بعد متقاضیان سرمایه‌گذاری در تهران فقط با یک انتخاب آن هم ساخت‌وساز مسکونی روبه‌رو نیستند، بلکه می‌توانند در پروژه‌های جدیدی وارد شوند که سود حاصل در آنها اگر از ساخت مسکن بیشتر نباشد، کمتر هم نخواهد بود. متن گفت‌وگو با مدیرکل دفتر شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری تهران درباره پیامدهای اجرای طرح تفصیلی جدید پایتخت را در زیر بخوانید:
مقامات شهری تهران از یک‌سو می‌گویند طرح تفصیلی از ماه‌ها پیش اجرایی شده اما اخیرا به صورت رسمی از جانب شهرداری اعلام شد این طرح ۱۸ تیرماه رونمایی می‌شود که البته نشد و حالا وعده مردادماه داده شده است. شما به عنوان مسوول تدوین طرح تفصیلی، زمان دقیق «اداره تهران با طرح تفصیلی جدید» را اعلام کنید و بگویید آیا واقعا قرار است پایتخت براساس برنامه مدیریت شود؟
پاسخ شما را از آخر می‌دهم، طرح تفصیلی جدید تهران به عنوان یک ابزار، زیرمجموعه یکسری اسناد فرادست همچون طرح جامع و قوانین و ضوابط حاکم بر کشور است. این طرح نقاشی دیواری نیست که فقط نوشته شده باشد و بایگانی شود. طرح تفصیلی با واقعیت شهر تهران سروکار دارد و در شورای عالی شهرسازی و معماری که چندین مقام دولتی در آن عضو هستند، تایید شده است؛ بنابراین مجموعه دولت و شهرداری بر آن اتفاق‌نظر دارند و عطش مدیریت شهری نیز رسیدن به چنین طرحی بود. برخی رسانه‌ها یک اشتباهی درباره زمان اجرای طرح تفصیلی می‌کنند که باید درباره آن توضیح دهم. ما برای طرح تفصیلی ابتدا نیاز به طرح جامع داشتیم. در سال 1382 تصمیم گرفته شد طرح جامع شهر تهران تدوین شود و در سال84 قرارداد آن منعقد شد در آذرماه 86 طرح جامع تهران در مقیاس 10000/1 نهایی و تصویب شد که این 5/2 سال برای تدوین طرح جامع تهران در نوع خود بی‌نظیر بود چونکه تهران به لحاظ وسعت برابر است با 5 کلانشهر شیراز، اصفهان، تبریز، اهواز و مشهد و به لحاظ جمعیت نیز با 4 کلانشهر کشور برابری می‌کند. طرح جامع تهران برخلاف طرح‌های جامع شهری سایر شهرها که براساس کاربری اراضی (LandusePlanning)
نوشته شده، واجد ویژگی ساختاری راهبردی است، به این معنی که در شیوه قدیمی برای هر ملک یا اراضی، کاربری مسکونی، تجاری یا اداری تعیین می‌شد که مشکلاتی را ایجاد می‌کرد و در نهایت به صورت درست اجرا نمی‌شد، اما طرح جامع جدید تهران براساس نظام پهنه‌بندی تهیه شده به این ترتیب که از محدود و فریز کردن اراضی و املاک ممانعت به عمل می‌آید و هر ملکی می‌تواند با توجه به ضوابط و ویژگی‌های پهنهای که در آن واقع شده، پروانه ساختمانی بگیرد. طرح جامع در فروردین87 به شهرداری ابلاغ شد و در آذرماه سال87 طرح تفصیلی تهران در مقیاس 10000/1 صرفا به منظور تعیین زیرپهنه‌ها به تصویب رسید. خیلی‌ها آن زمان می‌گفتند «طرح تفصیلی تهران تصویب شد» اما مقیاس آن 10000/1 بود و بعد از آن کار تهیه طرح تفصیلی در مقیاس 2000/1 در دستور کار قرار گرفت. پس، از آن موقع تاکنون طرح تفصیلی تهران زیر دست شهرداری بود و شهرداری تصمیمات کلان خودش را براساس آن دنبال می‌کرد. در این فاصله زمانی کار تهیه و تصویب طرح تفصیلی در مقیاس 2000/1 انجام شد که از آذر 87 شروع و در بهمن 88 به پایان رسید و تا فروردین 90 کار دفاع از آن در نهادهای قانونی از جمله شورای‌شهر زمان برد
که بالاخره آن را به زودی رونمایی خواهیم کرد. طرح تفصیلی جدید تهران در سال اول به صورت پایلوت اجرا می‌شود و این قابلیت را دارد که در صورت عدم پیش‌بینی برخی موارد در آن، در حین اجرا، مسائلی که در طرح دیده نشده شناسایی، برطرف یا اصلاح شود. اما یقین بدانید هدف شهرداری اجرای درست و سریع طرح تفصیلی است.
طرح تفصیلی جدید تهران براساس مطالعه‌های سال‌های ۸۴ تا ۸۶ تهیه شده است از آن موقع تاکنون نگاه دولت به پایتخت به لحاظ جمعیت‌پذیری کاملا تغییر کرده است. الان دولت بحث انتقال بخشی از جمعیت تهران یا حتی انتقال پایتخت را در دستور کار دارد. در این شرایط آیا این طرح تفصیلی برای تهران کارآیی دارد؟
تصمیمات دولت باید از طریق مجاری قانونی دنبال شود و نتایج آن هم به ما ابلاغ رسمی شود. مادامی که تصمیمات جدید از طریق مجاری قانونی ابلاغ نشده، تصمیمات قبلی دولت را باید دنبال کنیم، تعارف هم نداریم. طرح تفصیلی جدید تهران را شورای عالی شهرسازی و معماری که چندین وزارتخانه عضو آن هستند تصویب کرده که این یعنی اینکه طرح مورد تایید دولت نیز است. از طرفی دیگر اگر تصمیمات جدید دولت هم به ما ابلاغ شود باز چیزی تغییر نمی‌کند. شما تصور کنید شهری را برای پایتخت ساختند حالا قرار است پایتخت نباشد یا اینکه طرح تفصیلی برای تهرانی با جمعیت 9 میلیونی تهیه شده اما بگویند نیمی از این جمعیت از تهران بروند. در این حالت خدمات‌رسانی به شهروندان دوچندان می‌شود. بنابراین مغایرتی بین طرح تفصیلی با برنامه‌های کاهش جمعیت پایتخت وجود ندارد. اما اگر تصمیم بگیرند جمعیت تهران را زیاد کنند ما به مشکل می‌خوریم، ولی از کاهش جمعیت استقبال هم می‌کنیم.
تهران روی نقشه، به سمت غرب کشیده شده است. در طرح تفصیلی، امتداد شهر تغییری می‌کند؟
طرح تفصیلی خیلی در این زمینه تکلیفی را نگذاشته این تکلیف روی دوش طرح جامع بوده است. طبق قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و شهرک و روستا، وظیفه تعیین محدوده برای شهرها برعهده طرح جامع است در طرح جامع جدید محدوده شهر تهران از 734 کیلومترمربع به 640 کیلومترمربع رسیده که بر این اساس مقداری از شرق و غرب و جنوب شهر کم شده است.
درباره ۴ پهنهای که تهران براساس آن تقسیم‌بندی شده، توضیح دهید.
طرح تفصیلی، تهران را به 4 پهنه کلان شامل سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تقسیم کرده است. در کل شهر تهران همه این 4 پهنه را داریم، اما مساحت آنها در مناطق، کم و زیاد است. در نقشه جدید، تهران به 3200 پلیگون یا همان محدوده تبدیل شده که هر پلیگون یکی از 4 پهنه را شامل می‌شود.
منظور از این پهنه‌ها چیست؟
در گذشته هر بلوک یا هر ملکی در شهر یک کاربری مشخصی داشت، اما در طرح تفصیلی جدید، برای سطوحی از شهر پهنه‌های مشخصی تعریف شده به این معنی که در پهنه مسکونی کاربری غالب مسکونی و کارکرد اصلی آن سکونت است. در پهنه فعالیت، کاربری‌ها یکی از وجوه تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی یا اختلاطی از آنها را در بر می‌گیرد و در این پهنه سکونت ممنوع یا محدود است.
در پهنه مختلط نیز استقرار توامان کارکردهای سکونت و فعالیت شکل گرفته است.
در پهنه چهارم که حفاظت سبز و باز نام دارد، ساخت‌وساز ممنوع یا بسیار محدود است و توسعه گردشگری و تفرج و تامین فضاهای لازم برای عرصه‌های عمومی در این پهنه مورد تاکید است. برای مثال در مناطق جنوبی شهر تهران یعنی قسمت پایین خط انقلاب، تسهیلات بیشتری برای پهنه‌های سکونت و کار و فعالیت در نظر گرفته شده است.
با پهنه‌بندی، به نظر می‌رسد ساخت‌وساز در تهران تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد و مثلا سازنده‌ای که پیش از این در محله‌ای خاص تصمیم داشته مسکونی بسازد، حالا مواجه می‌شود با پهنه فعالیت که امکان ساخت‌وساز مسکونی در آن وجود ندارد. این اتفاق می‌تواند به رکود ساختمانی و حتی افت درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت منجر شود. آمادگی چنین سناریوهایی در شهرداری با اجرای طرح تفصیلی وجود دارد؟
خیر، اینطور که شما پیش‌بینی می‌کنید نیست. اولا طرح تفصیلی قبلی فقط استخوان‌بندی شهر را از طریق بزرگراه‌ها و شریان‌های اصلی و کوچه‌ها مشخص کرده بود و فقط پهنه مسکونی و فضای سبز معین شده بود و هیچ چیز دیگر را در اختیار شهروندان قرار نمی‌داد و اگر یک زمانی شهروندی تصمیم می‌گرفت یک سرمایه‌گذاری متفاوتی انجام دهد حتما با مشکل مواجه می‌شد. دوما طرح تفصیلی جدید فرصت‌های زیادی را برای مدیریت شهری و شهروندان به منظور توسعه کالبدی و محیطی شهر فراهم می‌کند. بنابراین با اجرای طرح تفصیلی جدید نیازی به اینکه سرمایه‌گذاران حتما در بخش مسکن ساخت‌وساز کنند نیست. ما در بحث خدمات شهری نیازهای شهروندان به تفرجگاه، تاسیسات و فضاهای گردشگری و بحث کار و فعالیت را دیده‌ایم و در عین حال بخش ساخت‌وساز مسکونی را هم به عنوان یک بخش از بخش‌های مختلف در بسته سرمایه‌گذاری در پایتخت در نظر گرفته‌ایم. پس مهم‌ترین تفاوت در بحث سرمایه‌گذاری‌های جدید در شهر تهران این است که مسکونی‌‌سازی دیگر تنها روش برای فعالیت نیست، بلکه روش‌های دیگری هم وجود دارد که سرمایه‌گذاران می‌توانند مجوزهای لازم را برای آن اخذ کنند. به عنوان مثال بحث پارکینگ‌سازی
در طرح تفصیلی جدید مطرح است و برای آن تسهیلاتی دیده شده که کسانی که اقدام به ساخت مجتمع‌های پارکینگ طبقاتی کنند، می‌توانند از سود منطقی درستی بهره‌مند شوند. در طرح تاکید شده در تمام محلات و محدوده‌های مورد نیاز، پارکینگ، با امکان ساخت‌وساز بیشتری نسبت به ساختمان‌های مسکونی بنا کنند و اجازه داده شده سند تفکیکی برای هر پارکینگ بگیرند و به ساکنان محله بفروشند. مجتمع‌های پارکینگ هم سریع‌تر و هم با جزئیات کمتری در مقایسه با ساخت‌وسازهای مسکونی ساخته می‌شود و هر 15 تا 25 متر آن را می‌توان برای یک خودرو با یک سند مجزا فروخت. ساخت پارکینگ از عوارض معاف است و فقط عوارض حداقلی از سازنده گرفته می‌شود. سرمایه‌گذاری جدید بعدی ساخت هتل، متل و شهربازی‌های سرپوشیده است که سود این قبیل پروژه‌ها اگر بیشتر از ساخت مسکونی نباشد کمتر نیست.
تکلیف زمین‌هایی که تا الان دارای کاربری مسکونی هستند اما با اجرای طرح تفصیلی در یکی از سه پهنه غیرسکونت قرار می‌گیرند، چه می‌شود؟
جریان معامله در بازار زمین و ملک جریانی است که براساس نیازهای بازار تنظیم می‌شود. اراضی موجود در تهران باید حتما از پهنه‌های مشخص شده در طرح تفصیلی تبعیت کند. مالکان می‌توانند زمین‌هایشان را در صورت عدم تمایل به استفاده از آن به کسی که خواهان مصرف آن طبق طرح است بفروشد.
و اگر نخواست بفروشد؟
طرح تفصیلی می‌گوید به هیچ وجه تکلیفی که 4 پهنه برای تهران مشخص کرده قابل تغییر نیست، بنابراین چاره‌ای جز قبول آن نیست.
تکلیف ۷۰ درصد از درآمدهای شهرداری تهران که وابسته به ساخت‌وسازهای مسکونی است چه می‌شود؟
شهرداری مدتی است دنبال درآمدهای پایدار است که روند رو به رشدی هم در دستیابی به این نوع درآمدها داشته است. بحث گردش مالی از طریق بانک‌شهر و سرمایه‌گذاری‌هایی که این بانک انجام می‌دهد، توانسته بخش‌هایی از درآمدهای ناپایدار از جمله عوارض دریافتی از ساخت‌وساز را جبران کند. شهرداری درآمد را برای خدمت به شهر می‌خواهد. پیش‌بینی می‌کنیم با اجرای طرح تفصیلی حداقل‌ها در زمینه درآمد تامین خواهد شد. در راستای طرح تفصیلی، شهرداری بابت ساخت هتل و پارکینگ و ساخت‌وسازهای مسکونی در بافت‌های فرسوده عوارضی دریافت نمی‌کند، اما به جای این تخفیف‌ها، در پهنه کار و فعالیت که حدود 28 درصد از مساحت شهر تهران به این پهنه اختصاص پیدا کرده، عوارض ساخت از سازنده‌ها دریافت می‌شود.
فروش تراکم در تهران در طرح تفصیلی ادامه دارد؟
شهرداری مدت‌ها است تراکم‌فروشی را کنار گذاشته است.
اگر فروش تراکم ندارید پس ردیف بودجه‌ای که در بودجه ۹۰ شهرداری تحت عنوان درآمد حاصل از «تراکم مازاد» آمده است، چیست؟
ما یک سانتی‌متر مربع فروش تراکم نداریم و اگر کسی چنین ادعایی دارد بیاید از ما خسارت بگیرد. اما دو نوع مجوز تراکم در شهرداری رایج است یک تراکم، تراکم ساختمانی است که برمبنای آن هر کس بخواهد ساختمان‌سازی کند تا 2 طبقه این مجوز به او داده می‌شود. تراکم بعدی تراکم مالی نام دارد که اندازه آن مابه‌التفاوت 2 طبقه تا تعداد طبقاتی است که مصوبات شهرداری و شورای‌شهر اجازه ساخت آن را در هر منطقه از شهر داده‌اند. مثلا در منطقه‌ای امکان ساخت 9 طبقه وجود دارد که 7 طبقه آن را با مجوز تراکم‌مالی می‌دهیم، اما این به این معنی نیست که بیشتر از 9 طبقه را مجوز بدهیم، بنابراین تراکم فروشی اصلا نداریم، بلکه از نظر مالی بین تعداد طبقات تفاوت قایل شدیم.
میانگین ارتفاع تهران با اجرای طرح تفصیلی افزایش می‌یابد؟
در افق طرح تفصیلی، متوسط ارتفاع ساختمان‌های تهران از 1/2 طبقه کنونی به 4 طبقه می‌رسد که البته قبول داریم خیلی کم است، اما خیلی سخت است بیشتر از این افزایش دهیم چونکه شهر تهران عملا شکل گرفته است.
برنامه‌ای برای افزایش عوارض ساخت‌وساز وجود دارد؟
ما معتقدیم بین طرح‌های شهری و موضوع مالیه شهری باید یک تعاملی برقرار شود.
برنامه شهرداری‌تهران برای دریافت عوارض به این صورت خواهد بود که در جاهایی از شهر عوارض را پایین می‌آوریم تا جریان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در آنجا تقویت شود و در بخش‌هایی که انگیزه کافی وجود دارد و نیازی به حمایت نیست، می‌تواند عوارض قانونی اخذ شود. با این نگاه دو سویه رشد شهری نیز تسریع خواهد شد.
لذا امکان دارد در برخی محدوده‌ها حتی عوارض کاهش هم پیدا کند. همچنین فاصله منطقی و مشخصی بین سقف عوارض ساخت‌وساز مسکونی با تجاری تعریف می‌شود.
شهرداری چقدر بابت تهیه طرح تفصیلی هزینه کرده است؟
برای تهیه این طرح قراردادهای مختلفی بسته شد و حجم کار خیلی زیاد بود، اما فکر نمی‌کنم کل هزینه آن از کل هزینه ساخت یک هتل در تهران بیشتر شده باشد.
عکس: آکو سالمی
ارسال نظر