4 copy

صدیقه نژادقربان: قانون جدید مصوب برای ساماندهی بازار مسکن که هفته گذشته با تایید شورای نگهبان، رسما لازم‌‌‌الاجرا شد، یک ماده برای «تنظیم فعالیت واسطه‌‌‌های ملکی» دارد که مستقیم، «حق‌‌‌ کمیسیون» یا همان پورسانت مشاوران املاک را هدف قرار داده است؛ آیین‌‌‌نامه اجرایی این مصوبه هنوز نوشته نشده است، بنابراین «شناسایی الگوی کشورهای موفق در رگولاتوری بازار مسکن» می‌تواند نحوه اعمال ضوابط قانونی تازه بر ضلع سوم بازار معاملات املاک را به سیاستگذار معرفی کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از تکالیف، ماموریت‌‌‌ها و خطوط‌‌‌قرمز مشاوران املاک در بازار مسکن آمریکا –به عنوان بازاری که در همین دوره تورمی اخیر در بازار جهانی مسکن توانست با ابزارهای مشخص اقتصادی و سیاستی، در کمتر از 2 سال، تورم تاریخی املاک را مهار کند- حاکی است، این واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن براساس «منشور اخلاقی» با دست‌‌‌کم 13 بند کلیدی که موظف به رعایت آن هستند، در مسیری دلالی می‌‌‌کنند که «دو ضلع دیگر، حس تقابل از سوی این گروه» را ندارد.

عمل به «منشور اخلاقی» واسطه‌‌‌های ملکی در غرب، هم توسط انجمن ملی مشاوران املاک و هم توسط وزارت دادگستری پایش می‌شود.

اصل «صداقت و شفافیت» در مشاوره، بند پایه‌‌‌ای «تکالیف» دلالان مسکن است که در کنار آن، هر نوع اقدام مشاور املاک که به «تبعیض علیه یک طرف معامله یا آسیب به منافع مالی طرفین» منجر شود، ممنوع است.

مشاوران املاک بازار مسکن آمریکا، نه تنها بین خریدار و فروشنده دلالی می‌‌‌کنند که در نقش «راهنمای اقتصاد مسکن»، ضمن مسوولیت انتشار منظم (ماهانه) سه شاخص بازار شامل «قیمت فروش‌‌‌رفته‌‌‌ها، تعداد واحدهای در نوبت فروش و شرایط روز مسکن در استطاعت خانوارها»، در هر فصل با «پیش‌بینی روند آتی بازار»، ریسک‌‌‌های بلندمدت بازار مسکن را نیز تشریح می‌‌‌کنند.

تکلیف سوم مشاوران املاک در غرب، «پایبندی به اصل رقابت» است به‌طوری که اخیرا در دو حکم صادرشده توسط دولت، «اقدام انحرافی واسطه‌‌‌های سنتی برای حذف بازارهای آنلاین» و «پورسانت مطلق 6 درصدی»، ابطال شد.

12 copy

محافظت از حق مالکیت

 آمریکا که به‌‌همراه چین، 42درصد یعنی چیزی حدود 84.8 تریلیون دلار از کل ارزش بازار املاک تجاری و مسکونی جهانی را به خود اختصاص داده است و توانسته 42.1 تریلیون دلار از دارایی‌‌های بازار املاک و مستغلات جهان را به‌‌دست آورد، قطب بازار املاک و مستغلات جهان است. از این رو، بازار املاک و مستغلات در آمریکا یکی از مهم‌‌ترین بازارهای درآمدزا و پراهمیت این کشور به‌‌شمار می‌‌رود که فعالان در این عرصه مخصوصا واسطه‌‌های ملکی، با تشکیل یک انجمن بزرگ به نام «انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)»، برای فعالیتی حرفه‌‌ای و تنظیم رابطه و رگولاتوری بین اعضای خود، دولت و عموم معامله‌‌گران سهم قابل توجهی در توسعه و رشد این بازار در سطح جهانی به‌‌دست آوردند.

انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) یک تشکل ملی از واسطه‌‌های املاک است که به عنوان مشاوران املاک شناخته می‌شود و برای ترویج حرفه املاک و پرورش رفتار حرفه‌‌ای در اعضای خود ایجاد شده است. انجمن قوانین اخلاقی خاص خود را دارد که اعضای خود را ملزم به رعایت آن می‌‌کند.

این انجمن، سازمانی حرفه‌‌ای برای نمایندگان املاک و سایر متخصصان صنعت در ایالات متحده و خارج از کشور است. اعضا، که به عنوان مشاوران املاک شناخته می‌‌شوند، به انواع مزایا و ابزارهای طراحی شده برای ارتقای کسب و کار املاک و مستغلات خود دسترسی دارند. این سازمان همچنین برای محافظت از حقوق مالکیت خصوصی، ترویج مالکیت خانه، و چانه‌‌زنی برای حفظ اعتبار معقول و سایر استانداردها در سطح دولت فدرال فعالیت می‌‌کنند.

انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) یک انجمن تجاری آمریکایی برای کسانی است که در صنعت املاک و مستغلات کار می‌‌کنند.این انجمن که از مه 1908 با 120 عضو تاسیس شد، از دسامبر 2023، بیش از 1.5 میلیون عضو داشت که آن را به بزرگ‌ترین انجمن تجاری در ایالات متحده تبدیل کرد. این انجمن متشکل از موسسات، جوامع و شوراهای انجمن ملی املاک است که در تمام جنبه‌‌های بازار املاک مسکونی و تجاری دخیل هستند.

این انجمن متعهد به یک منشور اخلاقی است. منشور اخلاقی تعهداتی را تعیین می‌‌کند که ممکن است بالاتر از تعهداتی باشد که توسط قانون تعیین شده است، در هر موردی که منشور اخلاقی و قانون تضاد دارند، تعهدات قانون باید اولویت داشته باشند. باتوجه به اهمیت مسکن و کسب مالکیت زمین، در این منشور مستقیما اشاره شده که شهروندان آمریکایی نیازمند ایجاد مسکن مناسب، ساخت شهرهای فعال و حفظ محیط زیست سالم هستند. از این رو مشاوران املاک موظف به آماده‌‌سازی این شرایط برای شهروندان هستند. پس در مرحله نخست باید متخصصانی آگاه و باتجربه، اطلاعات خود را به اشتراک بگذارند. همچنین با استفاده از این منشور، باید کلیه اقداماتی را که به مردم آسیب می‌‌رساند یا باعث بی‌‌اعتباری حرفه املاک و مستغلات می‌‌شود شناسایی کرده و از میان بردارند. مشاوران املاک با داشتن دانش شخصی خود می‌بایست کلیه رفتارهایی همچون سوءاستفاده از وجوه و دارایی مشتری، تبعیض عمدی یا کلاهبرداری را که ممکن است منشور اخلاقی را نقض کند، به اطلاع هیات مدیره یا انجمن صنفی برسانند.

یکی از نکات مورد تایید در این منشور، عدم انحصاری کردن این بازار و غیررقابتی کردن آن برای به‌‌دست آوردن مزایای ناعادلانه است. همچنین از اظهار‌نظر ناخواسته در مورد سایر رقبا خودداری کنند. در مواردی که نظر آنها خواسته می‌شود، یا جایی که ملکی‌‌ها معتقدند که اظهار نظر ضروری است، نظر آنها به شیوه‌‌ای عینی، حرفه‌‌ای و بدون تأثیر انگیزه شخصی یا مزیت یا منفعت بالقوه ارائه می‌‌شود.

اصطلاح مسکن به معنای شایستگی، انصاف، و یکپارچگی بالا ناشی از پایبندی به یک ایده آل عالی رفتار اخلاقی در روابط تجاری است. هیچ انگیزه‌‌ای برای سود و هیچ دستورالعملی از سوی مشتریان هرگز نمی‌‌تواند خروج از این ایده آل را توجیه کند.  مشاوران املاک،  با پذیرش این استانداردها، متعهد می‌‌شوند که روح آن را در تمام فعالیت‌‌های خود، چه شخصا، چه از طریق همکاران یا دیگران، یا از طریق ابزارهای فناوری رعایت کنند و تجارت خود را مطابق با اصول ذکرشده در منشور اخلاقی انجام دهند. اولین اصل صداقت دلالان ملکی با خریداران، فروشندگان، صاحبان خانه، مستاجران و سایر مشتریان است و نباید آنها را با فریب گمراه کنند.

هم دلال، هم مشاور

همچنین در انجمن ملی املاک، یک بخش تحقیقاتی وجود دارد که داده‌‌های املاک را جمع‌‌آوری و منتشر می‌‌کند و تجزیه و تحلیل اقتصادی را انجام می‌‌دهد. ارائه این اطلاعات از طریق بیانیه‌‌های مطبوعاتی، گزارش‌‌ها، ارائه‌‌ها و پست‌‌های وبلاگ روزانه در مورد کل اقتصاد و بازار مسکن انجام می‌‌شود.

آمارهای شناخته شده مسکن ملی و منطقه‌‌ای شامل فروش خانه‌‌های موجود، شاخص فروش مسکن در انتظار و شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن است. این سازمان آمار ماهانه فروش خانه‌‌های موجود را منتشر می‌‌کند و آمار قیمت و حجم ملی و منطقه‌‌ای را ارائه می‌‌دهد. داده‌‌ها مربوط به 12 ماه گذشته به همراه مجموع سالانه 3سال قبل است. این اطلاعات به خانه‌‌های تک‌‌خانواری، آپارتمان‌‌ها و تعاونی‌‌های موجود تقسیم می‌‌شود. در هفته اول هر ماه، NAR شاخص فروش مسکن در نوبت را منتشر می‌‌کند که به‌‌عنوان یک شاخص پیشرو برای فعالیت مسکن در نظر گرفته می‌‌شود. این شاخص قراردادهای املاک و مستغلات امضا شده برای خانه‌‌های تک‌‌خانواره، آپارتمان‌‌ها و تعاونی‌‌های موجود را اندازه‌‌گیری می‌‌کند. شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن نشان می‌‌دهد که آیا یک خانواده معمولی درآمد کافی برای واجد شرایط بودن برای دریافت وام مسکن برای یک خانه متوسط ​​بر اساس قیمت و درآمد ماهانه اخیر  را دارد یا نه.

NAR همچنین مجموعه‌‌ای از گزارش‌‌های تحقیقاتی، از جمله گزارش ماهانه در مورد حجم فایل‌‌ها را ارائه می‌‌دهد، که تلاش می‌‌کند روند فروش آینده را پیش‌‌بینی کند. سایر گزارش‌‌ها، مربوط به بازار محلی هستند که مجموعه‌‌ای از داده‌‌ها و یک شاخص اطمینان را تجزیه و تحلیل می‌‌کنند.  در 15 مارس 2024، انجمن ملی مشاوران املاک، دعوای دسته جمعی مالکان خانه را که ادعا می‌‌کردند NAR به‌‌طور غیرقانونی پورسانت‌‌هایی را که از ملک‌‌ها دریافت می‌‌شود، افزایش داده است، حل و فصل کرد. به عنوان بخشی از تسویه حساب 418 میلیون دلاری، NAR موافقت کرد که اجازه پیشنهادهای غرامت کارگزار را در پلتفرم‌‌های فهرست خود متوقف کند. انتظار می‌‌رود این تغییر از کمیسیون سنتی 6درصد صرف‌نظر کند و به خریداران خانه آزادی بیشتری برای مذاکره در مورد غرامت نماینده بدهد.

NAR سالانه برنامه استراتژیک خود را به روز می‌‌کند تا ریسک‌‌ها و فرصت‌‌هایی را که انجمن و صنعت املاک و مستغلات انتظار دارند در طول 3تا 5سال آینده با آن مواجه شوند، منعکس کند.

روی دیگر بازار

اگرچه انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا به دنبال تسهیل مراحل خرید و فروش خانه برای خریداران و فروشندگان است، اما با توجه به قوانین حق انحصاری برای خود و همچنین کمیسیون 6درصدی، طی دو دهه گذشته بارها توسط افراد حقیقی و حقوقی مورد دعاوی قرار گرفت و وزارت دادگستری آمریکا به‌‌طور مستقیم وارد عمل شد.

برخی از کارشناسان بر این باورند، دلالان و مشاوران املاک که حداقل مسوولیت بحران وام مسکن ارزان قیمت را بر عهده دارند، به طور هدفمند ارزش بازار مسکن را افزایش می‌‌دهند و متعاقبا خریداران را تشویق می‌‌کنند تا وام‌‌های بزرگ‌‌تری نسبت به نیاز خود بگیرند. این تئوری این است که تبانی با وام‌‌دهندگان وام مسکن به مشاوران املاک این امکان را می‌‌دهد تا حجم بالایی از پورسانت را از وام برای ارزش خانه‌‌ها دریافت کنند، بدون اینکه خطری برای املاکی‌‌ها وجود داشته باشد. بسیاری از قربانیان احساس می‌‌کنند که خریداران مسکن فریب خورده‌‌اند و وام‌‌های بزرگ‌‌تری برای خرید خانه‌‌های گران‌‌تر دریافت می‌‌کنند و قیمت‌‌های فروش بالاتر، کمیسیون‌‌های بیشتری را به مشاوران املاک می‌‌دهد. این عمل از سوی NAR که ادعا می‌‌کند یک سازمان خود تنظیم کننده است، «غیر‌اخلاقی» تلقی نمی‌‌شود. با این حال، پیامدهای آشکار نشان می‌‌دهد که آسیب گسترده و قابل توجهی به مردم وارد شده است. بسیاری از قربانیان کمیسیون بورس و اوراق بهادار را تشویق می‌‌کنند تا به طور تهاجمی نظارت بر نمایندگی‌‌ها و بازپرداخت اضافه‌‌پرداخت‌‌ها را به خریداران مسکن آغاز کنند.

در سال 2005، وزارت دادگستری ایالات متحده شکایتی رسمی علیه انجمن ملی مشاوران املاک به دلیل نقض بخش 4 قانون ضد تراست شرمن ارائه کرد. این شکایت به دنبال این بود که انجمن ملی مشاوران املاک را از حفظ یا اجرای سیاستی که رقابت دلالانی را که از اینترنت برای خدمت‌‌رسانی کارآمدتر و مقرون به صرفه‌‌تر به فروشندگان و خریداران خانه استفاده می‌‌کنند، بازدارد و همچنین سایر قوانین ضدرقابتی مرتبط را اتخاذ نمی‌‌کند.

وزارت دادگستری آمریکا، قوانین NAR را که مانع از رقابت کارگزاران مبتنی بر اینترنت می‌‌شد، به چالش کشید. در 18 نوامبر 2008، دادگاه یک حکم نهایی را صادر کرد که توافقی را علیه NAR تایید کرد. بر اساس حکم نهایی، NAR با سیاست‌‌هایی که ایالات متحده به چالش کشیده بود موافقت کرد و آن سیاست‌‌ها را با قوانینی جایگزین کرد که کارگزاران از اینترنت برای ارائه خدمات دلالی با قیمت پایین به مصرف‌‌کنندگان استفاده می‌‌کنند.

آمریکایی‌‌ها سالانه تقریبا 100میلیارد دلار کمیسیون املاک می‌پردازند و آژانس‌های املاک در ایالات‌متحده برخی از بالاترین استانداردهای کمیسیون را در جهان دارند. در بسیاری از کشورهای دیگر، نرخ کمیسیون بین 1 تا 3 درصد در نوسان است. در ایالات متحده، اکثر نمایندگان کمیسیون 5 یا 6 درصد را تعیین می‌‌کنند که توسط فروشنده پرداخت می‌‌شود. اگر خریدار یک نماینده داشته باشد، نماینده فروشنده موافقت می‌‌کند که در هنگام فهرست کردن خانه در بازار، بخشی از کمیسیون را با آن نماینده تقسیم کند.

یک صاحب خانه آمریکایی که در حال حاضر به دنبال فروش یک خانه یک میلیون دلاری است، باید انتظار داشته باشد که تا 60هزار دلار فقط برای کمیسیون املاک خرج کند که 30هزار دلار به نماینده او و 30هزار دلار به نماینده‌‌ای که خریدار می‌آورد، داده می‌‌شود. حتی برای خانه‌‌ای که 400هزار دلار قیمت دارد - نزدیک به میانگین فعلی خانه‌‌ها در سراسر ایالات متحده - فروشندگان همچنان حدود 24هزار دلار پورسانت می‌‌پردازند، هزینه‌‌ای که در قیمت نهایی فروش خانه محاسبه می‌‌شود. این حجم بالای پورسانت‌‌ها منجر به شکایت‌‌هایی از انجمن ملی املاک آمریکا شد تا این انجمن و کارگزاری‌‌هایش از قوانین انحصاری برای پرداخت‌‌های کمیسیون شکایت کرده تا قوانین در جهت کاهش کمیسیون پیش برود. این طرح دعاوی باعث خواهد شد تا نمایندگان کمیسیون خود را در حالی که برای تجارت رقابت می‌‌کنند کاهش دهند. اقتصاددانان تخمین می‌‌زنند که اکنون می‌‌توان کمیسیون‌‌ها را 30درصد کاهش داد و این باعث می‌‌شود تا قیمت مسکن در کل کاهش باید. گشایش بازار آزاد برای غرامت مسکن می‌تواند منعکس‌‌کننده تغییراتی باشد که در صنعت سفر با ظهور سایت‌‌های کارگزار آنلاین مانند Expedia و Kayak رخ داد.