تقاضای کاذب در بازار اجاره‌

عکس: نگار متین‌نیا

رییس املاک: موجران توهم زده‌اند

توصیه به مستاجرها: درباره اجاره‌بها سوال بی‌مورد از بنگاه‌ها نپرسید گروه مسکن- لیلا درخشان: رییس اتحادیه مشاوران املاک از تشکیل «تقاضای کاذب» در بازار اجاره خبر داده که به اعتقاد او همین اتفاق باعث شده موجران تصور کنند هر آنچه را به عنوان نرخ اجاره تعیین می‌کنند، بازار قبول خواهد کرد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید براینکه بنگاهی‌ها بیش از این قادر به متقاعد کردن مالکان برای پایین‌آوردن نرخ اجاره نیستند، گفت: کسانی که قرارداد اجاره‌شان در تابستان به پایان می‌رسد از هفته‌ها پیش وارد بازار شده‌اند و در حال حاضر بنگاه‌های مسکن روزانه با انبوه مراجعه‌کننده‌هایی روبه‌رو هستند که فقط درباره اجاره‌بها پرسش می‌کنند، بدون آنکه متقاضی واقعی اجاره باشند، طوری که موجران تحت تاثیر این رفتار به توهم «تسلیم مستاجر در برابر اجاره‌بها» دچار شده‌اند.

مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» افزود: گذشته از پیامدهای اقتصادی از جمله کاهش نرخ سود بانکی و قانون هدفمند کردن یارانه‌ها که باعث افزایش نسبی اجاره‌بها شده، رفتار مستاجران در رشد بیش از حد و کاذب نرخ اجاره‌ موثر است. رییس اتحادیه املاک به مستاجرها توصیه کرد: سر موعد قرارداد برای جست‌وجوی واحد اجاره‌ای اقدام کنند تا حجم تقاضای کاذب در بازار اجاره کاهش پیدا کند. متن گفت‌وگو با مصطفی‌ قلی خسروی را در زیر بخوانید:

وزارت مسکن می‌گوید بازار اجاره آرام است. اجاره نشین‌ها می‌گویند اینطور نیست. شما به عنوان رییس اتحادیه مشاوران املاک وضعیت این بازار را چطور ارزیابی می‌کنید؟

من می‌گویم ناآرام است، اما علت دارد یک علت آن ناشی از هجوم مستاجران به بازار اجاره برای پرس‌وجو راجع به نرخ اجاره است، در حالی که موعد تخلیه و مهلت قرارداد آنها پایان شهریور و پاییز است. این مساله باعث می‌شود که موجران دچار توهم شوند که برای ملک عرضه شده آنها چندین مستاجر وجود دارد و در نتیجه سعی می‌کنند که ملک خود را به بالاترین قیمت ممکن اجاره دهند. اما یک وجه دیگر التهاب بازار اجاره جنبه واقعی دارد. از یک طرف دولت اقدام به اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها کرده است، از طرف دیگر بانک‌مرکزی اعلام کرده است که میانگین نرخ تورم در سال‌جاری افزایش پیدا کرده است. مواردی نظیر اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده و کاهش نرخ سود بانکی نیز باعث شده مالکان در مقابل این نوع عوامل از خود واکنش نشان دهند که نتیجه آن افزایش نرخ اجاره‌بها است. البته برخی از مالکان از این قضیه سوءاستفاده می‌کنند و نرخی فراتر از نرخ تورم پیشنهاد می‌کنند.

اطلاعات شما از بنگاه‌های مسکن درباره آخرین وضعیت بازار اجاره حاکی از برقراری شرایط به نفع «موجر» است یا «مستاجر»؟

متاسفانه به علت کمبود واحد اجاره‌ای، همیشه شرایط بازار اجاره به نفع موجر است. الان تعداد آپارتمان‌هایی که با شرایط مد نظر مستاجر عرضه می‌شود کم شده است. به خاطر اینکه نرخ سود بانکی کاهش پیدا کرده و در نتیجه برای مالک به صرفه نیست که ملک خود را در قالب رهن کامل اجاره دهد بنابراین ترجیح می‌دهد که به جای اخذ ودیعه، اجاره بگیرد.

بنگاه‌های مسکن چگونه می‌توانند شرایط کنونی بازار اجاره را به نفع مستاجر تغییر دهند؟

مشاوران املاک نقش واسطه را دارند و برای پایین آوردن نرخ اجاره فقط می‌توانند به مالکان مشاوره دهند، اما در نهایت یکسری مسائل بیرونی است که باعث افزایش اجاره‌بها می‌شود.

اما برخی عکس این اعتقاد را دارند و می‌گویند مشاوران ‌املاک برای گرفتن حق کمیسیون بیشتر از مالکان، اجاره ملک را بالاتر پیشنهاد می‌دهند.

اصلا این قضیه را قبول ندارم؛‌ چرا که وقتی مالکی ملک خود را بالاتر از قیمت عرف منطقه‌ای عرضه کند، شانس اجاره ملکش در قیاس با املاک مشابه کاهش پیدا می‌کند. علاوه براین، مدت زمانی که مشاور املاکی صرف می‌کند تا برای آن ملک مستاجر پیدا کند به نوعی تاخیر در انعقاد یک معامله محسوب می‌شود که باعث ضرر مشاور املاک می‌شود؛ بنابراین اینکه مشاوراملاک در التهاب بازار اجاره نقش دارد اصلا صحیح نیست.

به نظر شما دولت باید چه کارهایی انجام دهد تا عرضه واحدهای اجاره‌ای افزایش یابد؟

به نظر من دولت و شهرداری باید با همکاری همدیگر و با ارائه مشوق‌ها و تسهیلات مختلف زمینه عرضه واحدهای اجاره ای را فراهم کنند. در همه جای دنیا این رویه حاکم است، در بسیاری از کشورهای پیشرفته سازمان تامین اجتماعی به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌گذار نقش پررنگی در تولید مسکن دارد و اگر در کشور ما نیز این سازمان وارد عرصه تولید مسکن شود، عرضه مسکن شتاب خواهد گرفت. در حال حاضر اقدامی ‌که شهرداری و دولت در بافت فرسوده برای نوسازی بافت‌های فرسوده انجام می‌دهد، می‌تواند تسری پیدا کند و از این طریق بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد شود.

افزایش نرخ اجاره‌بها را باید «سوءاستفاده موجر» عنوان کرد یا «واکنش طبیعی » به «شرایط اقتصادی»؟

به نظر من بیشتر یک واکنش طبیعی به شرایط اقتصادی است، البته توهمی که پیش از این گفتم را منکر نمی‌شوم. بگذارید برایتان یک مثال بزنم اگر یک لیوان آب جوش روی دست شما ریخته شود شما به طور طبیعی فریاد خواهید زد. بازار اجاره هم همینطور است.

شما مستاجر هستید، اجاره شما امسال چقدر افزایش پیدا کرده است؟

حدود ۱۰ درصد. سال گذشته ۱۰ میلیون ودیعه و ماهانه یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان اجاره پرداخت می‌کردم، اما در قرارداد جدید نرخ ودیعه ثابت مانده است و اجاره ماهانه به یک میلیون و ۵۵۰ هزار تومان افزایش پیدا کرده است.

موجر هم هستید؟

الان خیر.

و اگر بودید؟

اگر آپارتمان اجاره‌ای داشتم براساس میانگین نرخ تورم نه کمتر نه بیشتر آن را اجاره می‌دادم. قبلا واحد اجاره‌ای داشتم و همیشه مستاجر از من راضی بود.