چشم انداز بازار مسکن آسیا

کشورهای آسیایی تا چندسال آینده شکلی متفاوت از بحران مسکن در غرب را تجربه می‌کنند

پنج عامل شکل‌دهنده بحران مسکن در آسیا

گروه مسکن- مینا یوسفی: مطالعات انجام شده در کشورهای آسیایی نشان می‌دهد تا چند سال آینده توان کم‌درآمدها برای صاحبخانه شدن، تحت تاثیر فعالیت‌ گروه‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن، کاهش پیدا می‌کند که این باعث بروز شدت تقاضا و در نتیجه رشد کاذب قیمت مسکن در این کشورها خواهد شد. نشریه «فوربس» با انتشار نتایج این مطالعه به تلاش کشورهای آسیایی برای جهش در رشد اقتصادی‌شان اشاره کرده که این اقدام باعث رشد نقدینگی و در نتیجه تورم می‌شود و با توجه به اینکه در این کشورها، بازار املاک پیشتاز در سوددهی به سرمایه‌گذاران است، بخش زیادی از سرمایه‌های نقدی جذب و دچار حباب قیمتی می‌شود.

به این ترتیب اگرچه آسیا طی سال‌های اخیر از آسیب بحران مسکن آمریکا در امان بود، اما شکلی متفاوت از این بحران به زودی آسیا را فرا خواهد گرفت. در کشورهای غربی بحران مسکن به صورت افت شدید ارزش ملک و خروج تقاضا از بازار خرید مسکن بروز کرده بود که باعث ورشکستگی بانک‌ها و شرکت‌های ساختمانی شد، اما در آسیا پیش‌بینی شده، متقاضیان مصرفی به خاطر رشد قیمت‌ها نتوانند صاحبخانه شوند.

مقدمه این تحول هم‌اکنون در برخی کشورهای آسیایی همچون چین شروع شده است.

بر اساس گزارش نشریه فوربس، برخلاف کشورهای غربی به ویژه آمریکا که در ۳ سال اخیر با کاهش تقاضای خرید مسکن و در نتیجه افت شدید نرخ املاک روبه‌رو بودند، شهروندان بسیاری از کشورهای آسیایی به خصوص آسیای شرقی با بحران کمبود مسکن و افزایش سرسام‌آور قیمت خانه مواجه شده‌اند. این شرایط باعث شده که خیل جویندگان خانه در این کشورها همچنان ناکام بمانند و روز به روز به تعداد کسانی که از داشتن «خانه‌ای از آن خود» مایوس می‌شوند، افزوده شود.

فوربس که به انتشار مهم‌ترین وقایع اقتصادی جهان می‌پردازد در گزارشی جدید با عنوان «روستاییان، بی‌خانمان‌های جدید آسیا؟» از بروز بحران در بازار مسکن کشورهای آسیایی به ویژه آسیای شرقی خبر داده و نوشته است اگر چه از گذشته‌های دور تا سال‌های اخیر کشورهای آسیایی به ویژه چین و مالزی از نظر آرامش بازار مسکن شهره بودند، اما به تازگی رگه‌هایی از افزایش نامطلوب قیمت خانه در این کشور‌ها مشاهده می‌شود.

رشد تعداد «بی‌خانه‌ها» در کشورهای آسیایی در حالی است که در سال‌های اخیر این کشورها از نظر اقتصادی به نوعی جهش داشته‌اند. در این شرایط پیش بینی می‌شود که رشد شدید قیمت مسکن صدها میلیون متقاضی را در فهرست بی‌خانمان‌ها قرار دهد. تحلیلگران اقتصادی رشد چند برابری قیمت مسکن در آسیا را به خاطر رشد سریع اقتصادی و همچنین افزایش نسبت زیاد جمعیت در این کشورها عنوان می‌کنند. به طور مثال گزارش‌های مرکز آمار چین نشان می‌دهد طی دهه گذشته نرخ خرید و فروش املاک در این کشور ۳/۱ میلیارد نفری به بیش از دو برابر افزایش یافته است. از طرف دیگر در بسیاری از کشورهای آسیای شرقی به ویژه چین، هنگ‌کنگ و سنگاپور نسبت قیمت خانه به میزان دستمزد مردم ۵۰ درصد بیشتر از کشورهای با ویژگی‌های کمابیش مشابه غربی است.

البته به نظر می‌رسد رشد سریع جمعیتی، بیش از هر عامل دیگری در افزایش تقاضا و همچنین قیمت مسکن تاثیرگذار باشد. طی یک دهه گذشته جمعیت در یکی از کلانشهرهای چین یعنی شانگهای بیش از ۳۵ درصد افزایش پیدا کرده است. پکن پایتخت این کشور نیز در همین مدت ۶ میلیون شهروند جدید را در خود جای داده است. کشورهای دیگر نیز از جمله سنگاپور با ۲۰ درصد رشد جمعیت تقریبا با همین وضعیت مواجه هستند.

عوامل بحران مسکن چیست؟

اما از این گذشته علت دیگری که موجب می‌شود تقاضا برای خرید مسکن در کشورهای آسیایی همچنان رو به افزایش باشد، همان رشد اقتصادی است که موجب شده نقدینگی در بازار بیشتر شود. از سوی دیگر عوامل جانبی همچون کاهش میزان بهره وام‌ها و رشد نرخ تورم مردم را به سمت خرید مسکن سوق داده است و این عوامل در حالی اقتصاد کشورهای آسیا را با جنب‌وجوش جدید مواجه کرده که در بسیاری از این کشورها که چین سردمدار آنها است، بی‌ثباتی سایر زمینه‌های سرمایه‌گذاری همچون بازار بورس موجب شده تا میل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن که به نظر مردم قابل اطمینان‌تر است، افزایش یابد.

از طرف دیگر در چین همچنان این نگاه در بین مردم وجود دارد که خانه‌دار شدن هدف نهایی زندگی یک خانواده است. البته در سال‌های اخیر میل به خانه خریدن در بین جوانان مجرد چین نیز بیشتر شده و بسیاری از چینی‌ها در تلاشند تا قبل از شروع زندگی مشترک خانه‌ای را برای خود دست و پا کنند.

با این وضعیت در شرایطی که قیمت خانه در کشورهای آسیایی به ویژه کلانشهرها رو به افزایش است، بسیاری از افراد کم درآمد‌، روستاییان و حاشیه‌نشینانی که آرزوی سکونت در شهرهای بزرگ را دارند از گردونه رقابت بازار جا می‌مانند. در واقع اغلب افراد بی‌خانه آسیایی را همین قشر فقیر و کم‌درآمد تشکیل می‌دهند. این وضعیت به تدریج منجر به بیشتر شدن شکاف طبقاتی بین ثروتمندان و نیازمندان می‌شود؛ یعنی دقیقا آنچه تفکر کمونیستی طی چند دهه گذشته در کشوری مثل چین در تلاش برای حذف آن بود. تخمین زده می‌شود که در حال حاضر ۷۰ تا ۸۰ میلیون از جمعیت چین را همین بی‌خانمان‌های روستایی تشکیل دهند.

با این اوصاف به نظر می‌رسد که چین، کشوری که در سال‌های اخیر با رشد اقتصادی خود جهان را به شگفت آورده است، برای تامین نیازهای اساسی مردم خود از جمله قشر کارگر و کم‌درآمد با مشکل روبه‌رو باشد. تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند بحرانی که می‌توان آن را در یک جمله «ورود انبوه نقدینگی به بازار مسکن و در نتیجه افزایش شدید قیمت املاک و به تبع آن بازماندن افراد کم درآمد از قافله خرید خانه» خلاصه کرد به زودی به سایر کشورهای آسیایی نیز سرایت کند.