لرزه در بازار مسکن با حادثه ژاپن

سرمایه‌گذاران ژاپنی در حرکت به سمت بازار مسکن آمریکا سبک‌سازی مسکن علت ناپدیدشدن خانه‌ها در ژاپن

گروه مسکن- مینا یوسفی: ژاپن کشوری است که به سبک‌سازی مسکن و به کارگیری فناوری‌های جدید ساخت‌وساز شهرت دارد، اما زلزله‌ ۸/۹ ریشتری که به همراه سونامی در این کشور به وقوع پیوست نشان داد حذف آهن و فولاد از ساختمان با هدف کاهش وزن سازه، همیشه به صلاح ساکنان نیست. طبق اعلام روزنامه «ایندیپندنت» حادثه توهوکو -سیل و سونامی- تراژدی تمام‌عیار در ژاپن رقم زده و به ۱۳۵ هزار خانه در این کشور خسارت شدید وارد کرده است، به طوری که ۷۰ هزار خانه نیاز به تعمیر اساسی دارد و باقی‌مانده‌ها، ناپدید شده‌‌اند یا باید از نو بازسازی شوند. در اثر این حادثه، خانه‌های ژاپن نه به خاطر زلزله بلکه به دلیل فشار ناشی از سونامی‌از جا کنده و به حرکت درآمدند. برآورد مالی برای ساخت خانه‌های از دست رفته ۲۲۰ میلیارد یورو است. حالا ادامه گسترش فرهنگ سبک‌سازی مسکن در دنیا با علامت سوال بزرگی برخورد کرده است.دولت ژاپن برای بازسازی املاک خسارت‌دیده از یک طرف با کمبود زمین برای جانمایی خانه‌ها مواجه است و از طرف دیگر با معضل تامین مصالح و نحوه استقراض از بانک‌های بین‌المللی روبه‌رو است. در این میان احتمال می‌رود بازار اجاره در این کشور به حالت بحرانی دربیاید.

بحران زلزله ژاپن اگرچه برای این کشور غیرقابل جبران ارزیابی می‌شود اما در آمریکا روزنه‌های امید به احیای بازار مسکن در اثر این زلزله، ایجاد شده است. در هفته‌های اخیر تعدادی سرمایه‌گذار ژاپنی اقدام به خرید اوراق رهنی از موسسات مالی آمریکا کرده‌اند که اگر این حجم خرید افزایش یابد، قدرت بانک‌های آمریکا برای پرداخت دوباره وام خرید مسکن ترمیم خواهد شد.

پس از گذشت بیش از یک ماه از زلزله مهیب ژاپن بیشترین دغدغه دولت و مردم این کشور بازسازی خانه‌های تخریب شده است. بر اساس گزارش‌ها بیش از ۱۳۵ هزار واحد مسکونی در زلزله ۹/۸ ریشتری ژاپن تخریب شدند که برای بازسازی این تعداد خانه ۲۲۰ میلیارد یورو بودجه نیاز خواهد بود. ازیک سو برخی تحلیل‌ها حاکی از بحرانی‌شدن وضعیت اجاره‌نشین‌ها در این کشور است و از سوی دیگر برخی کارشناسان نسبت به کمبود مصالح ساختمانی در جریان بازسازی‌ها هشدار می‌‌دهند. روزنامه «ایندیپندنت» در گزارشی میزان تخریب ساختمان‌ها را در زلزله و سونامی ‌‌پس از آن تخمین زده و نوشته است زلزله اخیر ژاپن نه تنها دولت این کشور را متحمل هزینه‌های زیادی کرده، بلکه برای مالکان خانه‌ها نیز یک تراژدی تمام عیار محسوب می‌‌شود. از میان ۱۳۵ هزار خانه از بین رفته بسیاری زیر آب رفته اند و حتی امکان تخمین میزان خسارت آنها یا جانمایی دوباره برای ساخت‌وساز وجود ندارد.

وخامت ماجرا از آنجا بیشتر می‌‌شود که در ژاپن به خاطر بهای بالای بیمه مسکن، اغلب خانه‌ها بیمه نیستند و حالا مالکان باید به کمک‌های دولتی برای ساخت خانه‌های نو امیدوار باشند.

اوضاع ساخت و ساز پس از زلزله

برآوردهای اولیه نشان می‌‌دهد حدود ۱۴۰ تا ۲۲۰ میلیارد یورو برای بازسازی خانه‌های تخریب شده لازم است. به این ترتیب پیش‌بینی می‌‌شود ژاپن که تا پیش از این جزو دولت‌های با بدهی بالا به شمار می‌‌آمد، بار دیگر برای احیای خود زیر بدهی‌های سنگین بین‌المللی برود.

البته از آنجایی که ژاپن مقاوم‌ترین خانه‌ها را در برابر زلزله دارد، بسیاری از کارشناسان می‌‌گویند میزان خسارت وارد شده به ساختمان‌های این کشور بسیار کمتراز پیش‌بینی‌ها بوده و به همین دلیل فرآیند احیای این واحدها زودتر و راحت‌تر از حد مورد انتظار انجام خواهد شد.

بروز چالش به این بزرگی در مسکن ژاپن در حالی است که در سال گذشته رونق ساخت و ساز از یک سو و کاهش قیمت‌ها از سوی دیگر موجب تحرک زیاد بازار مسکن این کشور شده بود؛ اما حالا با وجود شرایط بی‌ثبات فعلی به نظر می‌‌رسد که ساخت‌وسازها از این پس فقط معطوف به بازسازی خانه‌های زلزله زدگان شود.

زلزله خانه‌های ژاپن را تخریب نکرد؟

در این میان البته تمام صاحب‌نظران جهان تاکید می‌‌کنند که زلزله بزرگ ۸/۹ ریشتری در حالی به تخریب ۱۳۵ هزار واحد مسکونی محدود شد که اگر این حادثه طبیعی در نقاط دیگر جهان رخ می‌‌داد به یک فاجعه بزرگ‌تر تبدیل می‌‌شد.

یک استاد دانشگاه در آلمان با اشاره به اینکه در زلزله ژاپن تقریبا هیچ خانه‌ای فرو نریخت و بیشترین خسارت را سونامی‌متعاقب زلزله ایجاد کرد، درباره نتیجه تحقیق در خصوص مقاومت ساختمان‌ها در برابر زلزله می‌‌گوید: ساختمان‌های جدید در دنیا تقریبا شبیه هم و با یک استاندارد و استفاده از بتن و آهن بنا می‌شود؛ ولی چگونگی ساخت در کشورهای مختلف متفاوت است.

به گفته اووره دورکا موفقیت در این برنامه ریزی فقط به عملکرد کارگران و تکنسین‌های ساختمانی در زمان ساخت بنا مربوط می‌شود.

آن طور که این استاد دانشگاه می‌‌گوید: در ساختمان‌های ضد زلزله نکته بسیار مهم اتصال تیرک‌های عمودی و افقی است. در این نقطه، چنانچه خوب عمل نکنیم، خانه‌ها در زمان وقوع زلزله ویران می‌شوند.

زلزله در ژاپن، رونق در آمریکا

زلزله بزرگ ژاپن اگرچه بیش از ۳۰۰ میلیارد دلار به این کشور خسارت زد، اما در آن سوی جهان، جانی دوباره به بازار بحران زده آمریکا بخشید.

به گزارش دنیای اقتصاد زلزله ۸/۹ ریشتری در سومین قدرت اقتصادی جهان، معادلات بازار کشورهای مختلف را نیز دگرگون کرده است. سایت خبری جهان اقتصاد (bussines world) گزارش داده که پس از وقوع زلزله بزرگ‌، بسیاری از ژاپنی‌ها سرمایه خود را به سمت بازارهای آمریکا روانه کرده‌اند که این موجب ایجاد تحرک در بازار مسکن ایالات متحده آمریکا شده است. بسیاری از سرمایه‌داران ژاپنی که اوراق قرضه آمریکا را مطمئن‌ترین راه برای حفظ نقدینگی خود یافته‌اند، با خرید این اوراق در کشورهای مختلف به ویژه آمریکا، موجب افزایش قدرت بانک‌های این کشور در عرضه وام‌های با بهره کمتر به متقاضیان خرید مسکن شده‌اند.

آن‌طور که سایت اقتصاد جهان نوشته است این وضعیت موجب شده تا نرخ بهره وام رهن در آمریکا از ۴/۷ به کمتر از ۴ درصد کاهش یابد.

تحلیل‌گران از این وضعیت به بهار بازار مسکن یاد می‌کنند و می‌گویند: اگرچه اقتصاد ژاپن روزهای بی ثباتی را تجربه می‌‌کند، اما پس از وقوع زلزله بزرگ بازار مسکن آمریکا جان دوباره گرفته است.