ثبت بالاترین «رشد اجارهبها» در پایتخت از سال ۷۰؛ کدام بالابر قویتر عمل کرد؟
نرخ اجاره تهران در قله
در ۴.۵ سال اخیر هزینه اجاره برای مستاجرهای تهرانی بیشتر از سایر اقلام زندگی، افزایش یافت
میزان رشد اجارهبها در قراردادهای مستاجرها طی هفت‌‌‌ماهه اول امسال در قله تاریخی قرار گرفته است. امسال میانگین افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در تهران به بالاترین نرخ در مقایسه با میانگین رشد سالانه اجارهبها از سال 70 تاکنون رسیده و در ایستگاه 55درصد متوقف شده است. این در حالی است که میانگین رشد سالانه اجارهبها از سال 70 تا پایان سال 1401 به طور متوسط سالانه 24درصد بوده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قله جدید نرخ رشد اجارهبها در تهران که در هفت ماهه امسال ثبت شده است، معادل 55درصد است؛ به این معنا که در طول هفت ماه گذشته مقدار متوسط رشد نقطه‌‌‌ای اجارهبها در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته در قراردادهای جدید و تمدیدی ثبت شده به صورت رسمی، معادل 55درصد برآورد می‌شود.
به طور کلی نرخ رشد اجارهبها در کشور ما همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و تورم مسکن بوده و در اغلب سال‌ها بین دو منحنی تورم مذکور قرار داشته است. اکنون نیز هر دو بالابر یاد‌شده در قله‌‌‌زنی تاریخی تغییرات اجارهبها نقش داشته است. با این حال بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد نقش تورم مسکن در قله‌‌‌زنی اجاره‌‌‌بهای پایتخت به مراتب بیشتر از بالابر دیگر یعنی تورم عمومی بوده است. نتایج این بررسی حاکی است نسبت تورم اجاره به تورم عمومی تا قبل از سال 98 به طور میانگین معادل 1.1درصد بوده اما از سال 98 که سرعت رشد اجارهبها در تهران و به دنبال آن در کشور یکباره با افزایش چشمگیر مواجه شد، این نسبت هم تغییر کرده و در فاصله سال 98 تا پایان هفت‌‌‌ماهه اول امسال به 2 واحد رسیده است. در واقع این نسبت نشان می‌دهد در چهار سال و نیم گذشته سرعت افزایش هزینه اجارهنشینی در تهران بیشتر از سرعت قیمت سایر اقلام مصرفی خانوارها بوده است. از طرفی سال‌های مذکور منطبق با دوره‌‌‌ای است که از آن به عنوان عصر جهش مسکن یاد می‌شود و این یعنی در تهران بالابر تورم مسکن بیشتر از تورم عمومی در افزایش اجارهبها نقش داشته است.
رشد 55درصدی اجاره‌‌‌بهای پایتخت
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در هفت ماهه سپری‌شده از سال 1402 تورم مسکن نیز نرخ تاریخی جدیدی را ثبت کرده که حتی در هفت سال اخیر یعنی از ابتدای آغاز عصر جهش تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده است. در تمام سال‌های اخیر (به استثنای 1400) سرعت رشد قیمت مسکن بسیار بالا بود و قله تاریخی آن نیز در سال 99 ثبت شد؛ به این ترتیب که در یک سال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران 80درصد نسبت به سال قبل از آن رشد کرد. اما در هفت‌‌‌ماهه نخست امسال تورم مسکن از نرخ رشد تاریخی قبلی نیز فراتر رفت و به 87درصد رسید. به این ترتیب امسال هم سال دیگری از ثبت رکورد تورم مسکن بوده و به همان نسبت نیز تورم اجارهبها در همین مدت هفت‌‌‌ماهه یک قله تاریخی جدید را ثبت کرده است. نرخ رشد اجارهبها در این مدت در حالی به 55درصد رسیده است که بر اساس آمار بانک مرکزی این رقم در سال‌های 1400 و 1401 به ترتیب 45 و 44درصد بوده است.
از طرفی امسال بدترین موعد عقد و تمدید قراردادهای اجارهنشینی، شهریورماه بوده است، طوری که در این ماه مستاجرها به طور متوسط با 59درصد افزایش نرخ اجارهبها نسبت به رقم سال قبل مواجه شدند. بدیهی است که میزان رشد اجارهبها با تورم ملکی ارتباط مستقیم دارد و عرف بازار این طور است که درصدی از ارزش ملک به عنوان اجارهبها تعیین می‌شود؛ اما به طور معمول میزان رشد اجارهبها با توجه به اینکه یک بازار کاملا مصرفی است، از میزان رشد قیمت مسکن عقب‌‌‌تر است؛ کمااینکه امسال هم همین‌طور بوده است. اثرپذیری نرخ رشد اجارهبها از تورم مسکن در سال‌جاری را می‌توان در تغییرات یک‌ماهه این نرخ در مهرماه نسبت به شهریورماه نیز رصد کرد. میانگین نرخ رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در تهران در مهر امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته 55درصد رشد کرده که این نرخ در شهریور معادل 59درصد بود. به این ترتیب اثر سه ماه پیاپی افت قیمت مسکن در طول سه‌ماهه تابستان امسال بلافاصله در میزان رشد اجاره‌‌‌بهای مهرماه منعکس شد.
این موضوع نشان می‌دهد در صورتی که شرایط برای کاهش قیمت مسکن فراهم شود، امکان کاهش نرخ رشد اجارهبها و رسیدن آن به میانگین تاریخی و متعادل که زیر 30درصد است، وجود دارد؛ کمااینکه سه ماه افت پیاپی قیمت مسکن در تهران به میزان مجموعا 5درصد توانست از سرعت رشد هزینه اجارهنشینی در پایتخت بکاهد.
فاصله تورم اجاره تهران و کشور
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به طور معمول تورم اجارهبها در تهران همواره بیشتر از نرخ مشابه در کشور بوده و اکنون نیز همین رویه حاکم است. تورم اجارهبها در کشور بر اساس شاخص اجاره مسکن منتشر شده از سوی مرکز آمار در طول هفت ماهه نخست امسال معادل 38.6درصد بوده است.
اما واقعیت این است که امسال یکی از سال‌های تاریخی به لحاظ میزان رشد اجارهبها برای پایتخت‌‌‌نشین‌‌‌ها بوده است. بر اساس آخرین بررسیهای آماری اجاره‌‌‌بهای مسکن در سبد هزینه‌‌‌های خانوار در پایان سال 1401 به 51درصد افزایش یافت و این یعنی بیش از نیمی از درآمد خانوارهای پایتخت‌‌‌نشین صرف پرداخت اجاره مسکن می‌شود. «دنیای‌اقتصاد» سال گذشته در گزارشی که مبتنی بر آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران تنظیم شده بود، تورم اجاره مسکن در تهران طی سال 1400 را 60درصد اعلام و آن سال را «بدترین سال اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها» توصیف کرده بود.
همواره اختلاف جزئی در حد چند واحد‌درصد بین آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران در حوزه مسکن وجود دارد و محتوای تولید‌شده در حوزه اجارهبها نیز از این قاعده مستثنی نیست. این اختلاف نشات‌گرفته از غربال متفاوت قراردادهایی است که ارقام آنها در محاسبه نهایی تورم لحاظ می‌شود.
با این توصیف اکنون اگر گزارش‌‌‌های قبلی مرکز آمار مبنا قرار گیرد، هفت‌‌‌ماهه نخست امسال با تورم اجارهبها نزدیک قله سال 1400 سپری شده و اگر آمارهای بانک مرکزی مبنای محاسبه باشد، هفت‌‌‌ماهه امسال خود واجد یک رکورد تاریخی در میزان رشد تاریخی اجارهبها شده است.
همچنین در مردادماه امسال برآوردی از هزینه اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت با توجه به عدم‌انتشار آمارهای رسمی توسط «دنیای‌اقتصاد» انجام شد که نشان داد این رقم به حدود 270 تا 280هزار تومان رسیده است. اکنون نیز با در نظر گرفتن میزان رشد نقطه‌‌‌ای اجارهبها به روایت بانک مرکزی، این‌‌‌طور برآورد می‌شود که در حال حاضر هزینه اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران حدود 250هزار تومان است. بنابراین فاصله زیادی بین برآوردهای دو، سه ماه اخیر با آنچه از آمار رسمی اخیرا منتشر‌شده برداشت می‌شود، وجود ندارد.
با این رقم اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 60 مترمربعی در تهران به طور متوسط 15 میلیون تومان است که البته این رقم بر اساس عرف بازار مسکن به صورت ترکیبی از ودیعه سالانه و اجارهبها از مستاجرها دریافت می‌شود. اما واضح است که خالص اجارهبها در تهران در حال حاضر معادل یک ماه حقوق یکی از اعضای خانوار است. این ارقام به وضوح نشان می‌دهد که مسکن در حال حاضر در استطاعت نیست و به سیاستگذار هشدار می‌دهد که راه رفته در دو سال اخیر نتوانسته دغدغه مسکن را برای شهروندان تهرانی کمرنگ کند. اگر سیاست‌‌‌های بخش مسکن مثل خانه‌‌‌سازی انبوه دولتی در قالب طرح‌‌‌های مسکن حمایتی که در سال‌های اخیر مبنای عمل بوده است واجد اثر بود و نقشی در تنظیم بازار مسکن ایفا کرده بود، دست‌‌‌کم نباید نرخ رشد اجارهبها قله جدیدی را فتح می‌‌‌کرد.
سیاست کارآمد کنترل اجارهبها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اجارهبها آن‌طور که پیش‌تر هم اشاره شد همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و در نتیجه کنترل تغییرات آن از مسیر کنترل نرخ‌های دوگانه مذکور میسر است.
سیاستگذار برای نجات مستاجرها از رشد اجارهبها با سرعت بالا در وهله اول باید کنترل تورم عمومی را از طریق اتخاذ سیاست‌‌‌های اقتصادی کلان موثر در دستور کار قرار دهد و از طرفی همزمان موضوع کاهش تورم مسکن را در اولویت قرار دهد. تجربه نشان داده کاهش تورم مسکن بیش از هر چیز تحت‌تاثیر کنترل انتظارات تورمی از طریق برقراری ثبات و آرامش در بازارهای موازی مثل ارز میسر است. وضعیت بازار ارز نیز با وضعیت متغیرهای غیراقتصادی و برون‌‌‌زای موثر بر بازار مسکن به‌ویژه مذاکرات پیرامون رفع تحریم‌‌‌ها ارتباط مستقیم دارد.
به هر میزان که سیاستگذار بتواند تصویری از ثبات نسبی در فضای اقتصادی کشور را پیش روی فعالان بازار مسکن منعکس کند، به همان نسبت نیز شاهد ثبات در بازار مسکن و حتی افت قیمت مسکن با توجه به اضافه‌‌‌پرش در چند ماه پیاپی (از دی 1401 تا اردیبهشت 1402) خواهیم بود و سطح قیمت‌ها متعادل‌‌‌تر خواهد شد. در عین حال کنترل تورم مصالح ساختمانی به عنوان یکی از اجزای اصلی قیمت تمام‌شده مسکن نیز در خلال کنترل تورم عمومی میسر خواهد شد و این موضوع نیز می‌تواند اثر کاهشی روی تورم مسکن و به دنبال آن تورم اجارهبها داشته باشد.
