تراکم «‌تشویقی» دردسرساز شد

رییس شورای ‌عالی شهرسازی و معماری کشور: «تراکم‌تشویقی» حذف‌شدنی نیست اما آثار آن را با برنامه‌ «بالانس‌جمعیتی» کنترل می‌کنیم

فرید قدیری، بهشاد بهرامی

رییس شورای‌شهر تهران امتیازساختمانی ارائه ‌شده از سوی شهرداری به مالکان خانه‌های ناپایدار را برای کل‌پایتخت خطرساز توصیف کرده و از تجدیدنظر در تداوم یا لغو این امتیاز خبر داده است. شهرداری‌تهران از ابتدای امسال با استناد به طرح‌تفصیلی جدید، امتیاز تازه‌ای تحت عنوان «تراکم‌تشویقی نامحدود» برای ساخت‌وساز در نقاط ناپایدار شهر که ۲۳درصد کل مساحت پایتخت را شامل می‌شود، در نظر گرفت.

در قالب این امتیاز، به ازای هر تعداد تجمیع در پلاک‌‌های ناپایدار، تعداد طبقات قابل ساخت افزایش پیدا می‌کند به این صورت که اگر مالک یک خانه فرسوده به جای نوسازی انفرادی، نظر سه مالک مجاور برای تجمیع و ساخت‌وساز روی زمین چهار پلاک را جلب کند، می‌تواند از شهرداری علاوه بر تراکم‌مجاز طرح‌تفصیلی، را تا سه طبقه اضافه‌‌تراکم‌ نیز دریافت کند که در این صورت نرخ تراکم برای طبقات اضافی، رایگان خواهد بود.

اکنون جهش ساخت‌وساز در مناطقی از تهران تحت‌تاثیر تراکم‌تشویقی نامحدود اگر چه به افزایش عرضه در بازار مسکن و کاهش سطح فرسوده پایتخت منجر شده اما در مقابل، تعادل رشد جمعیتی تهران را برهم زده است.

مهدی چمران رییس شورای‌شهر تهران با هشدار نسبت به عواقب افزایش تعداد طبقات ساختمانی، اعلام کرده است: با ادامه این روند، جمعیت تهران از آنچه که در طرح جامع شهر تهران تعیین شده، تجاوز می‌کند و جمعیت ساکن پایتخت از حدنصاب ۸ میلیون و ۷۰۰ هزار نفری در سال ۱۴۰۴ فراتر خواهد رفت.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» «تراکم‌تشویقی نامحدود» تا پیش از این به شکل حداکثر یک طبقه تراکم‌رایگان در ازای نوسازی بافت‌فرسوده ارائه می‌شد، اما به خاطر نیاز نیمه‌جنوبی پایتخت به تجمیع پلاک‌های ریزدانه و افزایش متراژ آپارتمان‌های نوساز، شورای‌ عالی معماری و شهرسازی کشور تصویب کرد برای پلاک‌های فرسوده کمتر از مساحت ۱۰۰ مترمربع، متناسب با تجمیع و افزایش مساحت قطعه، تراکم تشویقی چندطبقه تعلق بگیرد.

میرمحمد غراوی دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره علت صدور مجوز تراکم‌تشویقی چندطبقه برای ساخت‌وساز در نقاط ناپایدار شهر تهران، تصریح کرد: در ضوابط جدید طرح تفصیلی حداقل مساحت قطعه زمین برای ساخت‌وساز باید حدود ۱۸۰ تا ۲۰۰ مترمربع باشد اما در نقاط فرسوده تهران، املاکی وجود دارد که مساحت آنها ۵۰ تا حداکثر ۷۰ مترمربع است و نوسازی انفرادی آنها شدنی نیست به همین خاطر برای تشویق مالکان این خانه‌ها به تجمیع و افزایش متراژ قطعات، امتیاز تراکم تشویقی را در نظر گرفتیم تا ساخت‌وسازهای جدید در این نقاط شکل استاندارد با قابلیت احداث پارکینگ و مشاعات کافی را پیدا کنند.

تراکم‌تشویقی لغوشدنی نیست

غراوی همچنین درباره نظر رییس شورای شهر تهران مبنی براینکه تراکم تشویقی دردسرساز شده و خطر تورم جمعیتی را برای کل شهر به وجود آورده است، گفت: رعایت حدنصاب جمعیتی طرح جامع تهران الزامی است اما از طرف دیگر امکان لغو تراکم‌تشویقی و در واقع لغو مجوزی که به نوسازی، انگیزه می‌دهد وجود ندارد.

دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور افزود: شورای‌شهر و شهرداری باید با استفاده از برنامه بالانس‌جمعیتی، به ازای افزایش سقف جمعیتی در مناطقی که تراکم‌تشویقی در آنها داده می‌شود، تراکم مجاز در سایر نقاط شهر را کاهش دهند تا جمعیت کل شهر متعادل شود.

غراوی تصریح کرد: در مناطق ناپایدار تهران همچنین به ازای افزایش جمعیت ناشی از افزایش طبقات، باید سرانه‌های خدماتی نیز افزایش پیدا کند.

سومین فصل طرح تفصیلی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، طرح تفصیلی جدید تهران در حالی سومین فصل اجرایی خود را سپری می‌کند که اعضای شورای شهر ادامه اجرای آن را در نواحی از بافت ناپایدار شهر مغایر با اهداف طرح جامع شهر تهران دانسته و آن را نیازمند اصلاحات به شکل حذف تراکم‌های اضافی اعلام کرده اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» همزمان با آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران مدیران شهری برای نوسازی و احیای ۱۴ هزار هکتار بافت ناپایدار از سوی ساکنان، تسهیلات تشویقی مختلف همچون تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت و ارائه تراکم اضافی را در نظر گرفتند تا در صورت حائز شرایط بودن ملک، مالک آن بتواند از بخشی از مزایای تشویقی استفاده کند اما در طول اجرای طرح برخی از واحدهای بافت ناپایدار به دلیل دارا بودن چندین شرط همچون تجمیع چندین پلاک یا دارا بودن حداقل عرض گذر، به جای بهره‌مندی از یکی از تسهیلات از چندین بند مزایای تشویقی استفاده می‌کنند. به نحوی که در بخش‌هایی از طرح یک واحد مسکونی به جای دریافت یک طبقه تراکم تشویقی در مجموع بیش از ۳ طبقه تراکم اضافی را دریافت می‌کند. همین امر اکنون به چالشی جدی برای برخی از اعضای شورای شهر بدل شده است. طوری که رییس شورای شهر تهران این موضوع را دلیلی برای بر هم خوردن ساختار جمعیتی بافت ناپایدار و در نهایت تمام شهر تهران می‌داند.

رویکرد شورا: حذف تراکم‌های اضافی

از همین رو مهدی چمران رییس شورای شهر تهران از پیگیری پیشنهاد حذف تراکم‌های اضافی بافت ناپایدار خبر داد و عنوان کرد: ارائه چندین طبقه تراکم تشویقی در بافت ناپایدار به جای یک طبقه علاوه بر اینکه با مقررات طرح جامع شهر تهران ناهماهنگ است سرانه جمعیت‌پذیری بافت فرسوده را افزایش می‌دهد.

او ادامه داد: به همین دلیل شورای شهر به دنبال آن است که پیش‌بینی تراکم اضافی در بافت‌های ناپایدار را از طرح تفصیلی پایتخت حذف کند.

چمران در حاشیه جلسه علنی شورای شهر اظهار کرد: در طرح تفصیلی جدید برای بافت‌ ناپایدار شهر تهران تراکم اضافی پیش‌بینی شده است تا به عنوان یک مشوق برای نوسازی بافت‌های ناپایدار قرار گیرد اما شورای شهر به دلایل دیگری پیگیر حذف آن است.

او به ویژگی برخی از املاک مسکونی در دریافت تسهیلات تشویقی بافت ناپایدار اشاره کرد و گفت: برخی از املاک به دلیل شرایط ویژه شان از چندین بند تسهیلات تشویقی استفاده می‌کنند. به عنوان مثال با تغییراتی که در طرح تفصیلی اعمال شد، پهنه‌های R۱۱۲ به R۱۲۲ تبدیل و در نتیجه یک طبقه تراکم از این بابت به املاک ناپایدار اضافه شد. از سوی دیگر با تجمیع پلاک‌ها باز هم تراکم اضافی به واحدها ارائه می‌شود یا ملک دیگری به دلیل شرایط خاص گذر خود می‌تواند از تراکم اضافه دیگری برخوردار شود به این ترتیب ممکن است یک ملک سه طبقه در نهایت به ساختمان هفت طبقه تبدیل شود.

او افزود: این اقدام مغایر با تمامی برنامه‌ریزی‌های علمی طرح جامع شهر تهران است و میزان تراکم ساختمان‌ها در سطح مناطق را به هم می‌ریزد.

طرح جایگزین ارائه می‌دهیم

چمران پیشنهاد داد: این در حالی است که می‌توان به جای یک طبقه تراکم اضافی، تخفیف در عوارض را برای نوسازی بافت‌های ناپایدار در نظر گرفت.

چمران تصریح کرد: طرح حذف تراکم اضافی در بافت‌های ناپایدار به زودی به صحن شورای شهر می‌آید و سپس به عنوان پیشنهاد به شورای عالی شهرسازی و معماری برای تصویب نهایی و اعمال در طرح تفصیلی، ارائه خواهد شد.

حواسمان به جمعیت‌پذیری هست!

گفته‌های رییس شورای شهر تهران در حالی است که مدیر عامل نوسازی شهر تهران از پیشنهاد جدید شورای شهر درباره حذف تراکم‌های اضافی تشویقی در بافت ناپایدار اظهار بی‌اطلاعی می‌کند.

او با تایید ارائه تسهیلات تراکم‌های تجمیعی در برخی از واحدهای بافت ناپایدار آن را نیاز امروز برای نوسازی واحدهای درون بافت عنوان کرد و به «دنیای اقتصاد» گفت: با وجود تجمیع جمعیتی که ممکن است در اثر ارائه این نوع از مزایای تشویقی در بافت به وجود آید، اما با تعادل جمعیتی که در نواحی دیگر بافت به وجود خواهیم آورد، سرانه جمعیتی بافت نسبت به گذشته تغییر نخواهد کرد.

با این وجود مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران معتقد است با توجه به آسیب‌پذیری جدی که در بافت ناپایدار شهر تهران وجود دارد باید برای نوسازی و تجمیع واحدهای متراژ کوچک از سوی مالکان ابزارهای تشویقی موثر مورد عمل قرار گیرد.

علیرضا جعفری مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در مورد تسهیلات تشویقی ارائه شده در بافت ناپایدار شهری اظهار کرد: بافت ناپایدار در ناحیه‌ای از مناطق مرکزی شهر تهران دارای شرایط خاصی هستند که به واسطه آن شرایط مشمول تعدد مزایای تشویقی به شکل تعداد طبقات بالا می‌شوند.

او ادامه داد: البته برای این گونه از موارد موجود در طرح تفصیلی بنا شده است بازنگری دوباره ای انجام شود؛ اما نکته مهم آن است که ممکن است ارائه این گونه تسهیلات به تجمیع جمعیت در نقاطی از بافت منجر شود؛ اما با بالانس‌های جمعیتی که در نقاط دیگر ایجاد خواهیم کرد سعی می‌کنیم جمعیت‌پذیری این نواحی به هم نخورد.