گزارش «دنیای‌اقتصاد» از بازگشت بسازوبفروش‌ها به صحنه؛ موقت است یا دائمی؟
فرمول ضدیخ بازار «زمین»
حرکت سازنده‌‌‌های شمالشهر به مناطق مرزی
این فرمول انجمادزا از فرآیند عرضه‌‌‌های جدید ملکی، اثر متغیرهای بیرونی و اصلی موثر بر تحولات بازار دو گروه از مهم‌ترین املاک مسکونی (یعنی زمین و ملک کلنگی) را در خود جای داده است.
آخرین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار زمین و ملک کلنگی همچنین نشان‌دهنده بروز سه رویداد جدید در این بازار است. در روزهای اخیر، تقاضا برای خرید زمین و ملک کلنگی یا مشارکت در ساخت با مالکان، از سمت سازنده‌‌‌ها به عنوان طیف مصرف‌کننده این بازار افزایش یافته است. با این حال عرضه به این بازار همچنان محدود است و برخلاف بازار معاملات خرید آپارتمان که در روزهای اخیر، تحت‌تاثیر کاهش قیمت ارز و اخبار مذاکرات، با کاهش قیمت پیشنهادی و افزایش عرضه روبه‌رو شده است، در این بخش از بازار قیمت‌ها تغییری نداشته و عرضه نیز کماکان محدود است. رصد اخیر از جزئیات این بازار نشان‌دهنده بازگشت گروهی از سازنده‌‌‌ها به بازار تقاضای زمین و ملک کلنگی است. این موضوع اولین رخداد جدید در بازار زمین و ملک کلنگی است.
بازار زمین و ملک کلنگی، پرهزینه‌‌‌ترین جزء ساخت‌وساز و در عین حال، اولین اقدام هر سازنده برای عرضه جدید به بازار مسکن،است. در یکی دو سال اخیر به دنبال تشدید انتظارات تورمی و تورم بالا در این بخش از بازار ملک، عرضه به بازار فروش و حتی مشارکت با سازنده، از سمت مالکان کاهش یافت. این در حالی است که گروه زیادی از سازنده‌‌‌ها نیز به دنبال تورم شدید هزینه‌‌‌های ساخت و عدم‌امکان برآورد قابل اتکا در خصوص هزینه تمام‌شده ساخت مسکن، تقاضای خود در این بازار را کاهش دادند. یک عامل دیگر در کاهش تقاضای سازنده‌‌‌ها برای ساخت مسکن بر روی املاک کلنگی و زمین‌‌‌های قابل ساخت، مفقود بودن حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز یعنی نبود تقاضای مصرفی و موثر در نتیجه جهش قیمت آپارتمان و افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن بود.
اما در روزهای اخیر علائمی از بازگشت گروهی از سازنده‌‌‌ها به بازار ساخت‌وساز از بازار بالادست عرضه‌‌‌های جدید یعنی بازار تقاضای زمین و ملک کلنگی مشاهده می‌شود. در شرایطی که هنوز عرضه ملک کلنگی به بازار محدود و حتی در برخی از مناطق به صفر رسیده است، اما گروهی از سازنده‌‌‌ها در جست‌وجوی زمین برای ساخت یا مشارکت با مالکان بر روی املاک کلنگی هستند. سوال مهمی که در این باره وجود دارد آن است که مگر موانع قبلی سازنده‌‌‌ها یعنی تورم شدید ساختمانی و همچنین بحران تقاضای موثر برای خرید بعد از اتمام دوره ساخت برطرف شده است که آنها به بازار ساخت‌وساز متمایل شده‌‌‌اند؟ در حالی که در یکی دو سال گذشته، سبقت تورم ساخت از تورم مسکن منجر به کاهش حاشیه سود و در نتیجه دلسردی گروه زیادی از سازنده‌‌‌ها برای ساخت واحدهای جدید شده بود اما از اواخر پارسال بار دیگر تورم مسکن از تورم ساخت سبقت گرفت و سازنده‌‌‌ها به طور نسبی امیدوار شدند که بخشی از تورم ساخت با سطوح جدید قیمت مسکن پوشش داده شود. اما کماکان بازار معاملات مسکن در رکود به سر می‌‌‌برد و خریدار مصرفی به ندرت در این بازار حضور دارد. ضمن آنکه بخش زیادی از نمایش واضح بازگشت سازنده‌‌‌ها به بازار ساخت‌وساز ناشی از سبقت تقاضا نسبت به عرضه در بازار زمین و املاک کلنگی است. در واقع محدود شدن عرضه و کمیاب شدن زمین و ملک کلنگی باعث شده است افزایش نسبی حضور سازنده‌‌‌ها در بازار معاملات این املاک، بیشتر به چشم آید.
رویداد دومی که اخیرا در بازار ساخت‌وساز رصد می‌شود مربوط به حرکت سازنده‌‌‌های مناطق نیمه شمالی شهر تهران به مناطق واقع در مرز نیمه شمال و جنوب به‌خصوص مناطق 9 و 10 پایتخت است. مهم‌ترین دلیل این موضوع آن است که متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز در این مناطق حول و حوش یک‌چهارم و حتی کمتر نسبت به املاک مشابه در مناطق شمال تهران است و این موضوع باعث شده هم خریدار مصرفی و هم سرمایه‌گذاران که این روزها با کمبود نقدینگی برای خرید مسکن روبه‌رو هستند بیشتر به این مناطق متمایل شوند. از این رو گروهی از سازنده‌‌‌ها نیز این مناطق را از جهت تقاضای خرید آپارتمان جذاب‌‌‌تر دیده و ترجیح به ساخت آپارتمان در این مناطق دارند. ضمن آنکه در پروسه مشارکت نیز در این مناطق یا نیازی به پرداخت مبلغ بلاعوض ندارند یا مبالغ بلاعوض در آنها نسبت به مناطق شمالی بسیار کمتر است. در مناطق شمالی تهران مبلغ بلاعوض به ازای هر مترمربع تا بیش از 70 میلیون تومان نیز تعیین می‌شود. ارزان‌‌‌تر بودن قیمت زمین و بیشتر بودن حجم عرضه زمین و ملک کلنگی در این مناطق نیز از دیگر دلایل این تمایل سازنده‌‌‌هاست.
سومین رویداد جدید در بازار زمین و ملک کلنگی، مربوط به تفاوت رفتار سمت عرضه در بازار زمین و ملک کلنگی با رفتار عرضه‌‌‌کننده‌‌‌های مسکن در روزهای اخیر تحت‌تاثیر انتشار اخبار مذاکرات و کاهش نرخ ارز است.
در شرایطی که در یک ماه گذشته تحت‌تاثیر پمپاژ اخبار مثبت و امیدوارکننده در خصوص مذاکرات سیاسی در فضای بین‌الملل، قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها در فایل‌‌‌های عرضه شده به بخش قابل‌توجهی از مناطق شهر تهران به طور متوسط بین 10 تا 15درصد کاهش یافته است، تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، تحولات رفتاری و قیمتی در بازار بالادست ساخت‌وساز، یک تفاوت عمده با این تحولات در بازار فروش آپارتمان دارد.
این تفاوت به این نکته مهم مربوط می‌شود که اگر‌چه انتشار اخبار مثبت در خصوص مذاکرات و کاهش ریسک‌‌‌های غیراقتصادی که منجر به کاهش نرخ دلار و ثبات نسبی در این بازار شد خود را در بازار معاملات فروش آپارتمان در شکل کاهش قیمت در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار نشان داد، اما در بازار زمین و ملک کلنگی، تنها اخبار امیدوارکننده نمی‌تواند به کاهش قیمت و افزایش عرضه از سوی مالکان منجر شود، بلکه برای این تغییر اساسی در این بخش از بازار ملک، تنها خبر قطعی حصول توافق می‌تواند در نقش ضدیخ عمل کند و رفتار و سطح قیمت‌ها را تغییر دهد. این واقعیت، همان فرمول یخ‌‌‌زدا از بازار زمین به‌عنوان پرهزینه‌‌‌ترین جزء ساخت‌وسازها است. موقتی یا دائمی بودن بازگشت اخیر برخی از سازنده‌‌‌ها به بازار ساخت‌وساز نیز در گرو همین موضوع است. به این معنا که حرکت بازار ساخت‌وساز به سمت خروج از رکود و افزایش فعالیت سازنده‌‌‌ها، یک شرط مهم دارد و آن از بین رفتن یا کاهش محسوس ریسک‌‌‌های غیراقتصادی است. مهار تورم به دنبال کاهش ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و کاهش نرخ ارز، می‌تواند حضور سازنده‌‌‌ها در بازار را به حضوری دائمی تبدیل کند و در عین حال، بخش قابل‌توجهی از قدرت خرید تخریب‌‌‌شده تقاضای مصرفی مسکن را نیز ترمیم کند. تحقیقات میدانی«دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع زمین مسکونی یا ملک کلنگی در مناطق جنوبی تهران حول و حوش 70 میلیون تومان است. در منطقه 5 نیز این میزان به طور متوسط از حدود 200میلیون تومان در فایل‌‌‌های موجود بازار شروع می‌شود. متوسط هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین نیز به روایت سازنده‌‌‌ها حول و حوش مترمربعی 12 تا 20میلیون تومان از جنوب تا شمال تهران در نوسان است.
