رونمایی از «اجاره نامه ۳ تا ۵ ساله»؛ رمز نجات اصلی و تقلبی بازار اجاره نشین ها معلوم شد
حامی مستاجرها در «۱+۹» کشور
«دنیای اقتصاد» بررسی میكند: دولت جدید می تواند بازار اجاره را تنظیم كند؟
دولت جدید در حالی از برنامه‌ریزی برای اجرای طرح اجاره‌نامه‌های ۳ تا ۵ ساله برای کنترل تورم در این بازار و کاستن از فشار اجاره‌نشینی در شهرها رونمایی کرده است که تجربه قراردادهای بلندمدت اجاره دست‌کم در ۹ کشور دنیا وجود دارد.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان از تجربه موفقیت‌آمیز اجاره‌نامه‌های بلندمدت در حداقل ۸ کشور عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) دارد. بر این اساس در این کشورها اجاره‌نامه‌های ۲ تا ۶ ساله منعقد می‌شود که این موضوع اثر قابل توجهی در کاستن از بار مالی و روانی بر مستاجرها دارد.
در آمریکا اجاره‌نامه‌های تا ۲ سال، در سوئیس تا ۶ سال، در ژاپن تا ۵ سال، در ایرلند تا ۴ سال، در اتریش تا ۳ سال و در فرانسه تا ۶ سال شایع‌ترین اجاره‌نامه‌ها را به لحاظ طول دوره سکونت مستاجران در واحدهای مسکونی استیجاری تشکیل می‌دهند.
در کشورهای اسپانیا، لتونی و نیوزیلند نیز این نوع اجاره‌نامه‌های بلندمدت شایع و رایج است و دولت‌ها از این طریق اقدام به کنترل بازار اجاره و مهار تورم در این بازار کرده‌اند. هر چند انعقاد قرارداد اجاره بلندمدت و چند ساله در این کشورها تکلیف و اجبار نیست اما به دلیل برخی از مزایای در نظر گرفته شده برای موجران در این کشورها در صورت انعقاد قراردادهای اجاره چند ساله، این نوع اجاره‌نامه‌ها به رایج‌ترین شکل تعامل در بازار اجاره بین موجر و مستاجر به لحاظ طول دوره سکونت مستاجران در واحدهای اجاره‌ای تبدیل شده است. در این کشورها و سایر کشورهایی که اجاره‌نامه‌های بلندمدت در آنها رایج است دولت‌ها معمولا با دو هدف عمده اقدام به ترغیب موجران و مالکان واحدهای مسکونی استیجاری به انعقاد قراردادهای بلندمدت در بازار اجاره می‌کنند.
ایجاد امنیت اقتصادی و آسایش روانی برای مستاجران در نتیجه افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره به چند سال در مقایسه با قراردادهای یک‌ساله یکی از مهم‌ترین اهداف دولت‌ها در پیشبرد طرح‌های مربوط به رواج قراردادهای بلندمدت در بازار اجاره است. از سوی دیگر در کشورهایی مانند ایران که قیمت مسکن و اجاره‌بهای واحدهای مسکونی با نوسان مواجه است این اقدام (افزایش طول دوره قراردادهای اجاره مسکن به چند سال) منجر به کاهش سرعت رشد اجاره‌بها می‌شود. از آنجا که معمولا در کشورهای موفق در این زمینه، در هر سال، مبلغ اجاره‌بها به میزان تورم عمومی و معادل با آن افزایش می‌یابد این اقدام از سوی دیگر به هم‌سطح شدن تورم اجاره با تورم عمومی نیز کمک می‌کند. در واقع دولت جدید در حالی از برنامه‌ریزی برای اجرای چنین اقدامی در ایران رونمایی کرده که تجارب موفقی از اجرای طرح‌های مشابه در دنیا وجود دارد. اما مهم‌ترین نکته‌ای که در این ارتباط وجود دارد آن است که با وجود آنکه اجرای این برنامه شدنی، ممکن و ضروری است اما تنها به واسطه وعده و شعار و بدون در نظر گرفتن ملاحظات خاص و مقدمات اجرایی، عملا این طرح با شکست مواجه خواهد شد. بنابراین لازم است دولت جدید در اجرای این طرح به طور سنجیده و کارشناسی وارد شده و اقدامات مورد نیاز در این زمینه را انجام دهد. در واقع اجرای این طرح به یک رمز اجرایی به عنوان رمز اصلی و درست برای نجات بازار اجاره نیاز دارد. این نسخه نجات یک رمز اصلی و درست و یک رمز تقلبی دارد که دولت جدید برای آنکه بتواند در این زمینه عملکرد موفق و عملیاتی داشته باشد حتما باید از به کار بردن رمز تقلبی خودداری کرده و رمز اصلی و صحیح را به کار بگیرد.
رمز تقلبی این نسخه نجات بازار اجاره چیزی نیست جز اجرای این برنامه به صورت یک سیاست صرفا کاغذی و دستوری بدون توجه به مکانیزم و واقعیت‌های بازار و نیاز هر دو سمت بازار اجاره یعنی موجر و مستاجر به صورت توامان.
نتیجه اجرای این طرح بدون در نظر گرفتن منافع موجران و برخورداری قراردادهای اجاره مسکن بلندمدت از توجیه اقتصادی برای آنها و تنها با نگاه صرف به مستاجران، عملا چیزی جز «موجرزدایی از بازار» و افت شدید میل و انگیزه مالکان برای عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره نخواهد بود. کارشناسان به دولت جدید توصیه می‌کنند برای اجرای این سیاست و هر سیاست مشابه دیگر باید واقعیت‌های بازار را مد نظر قرار داد. اما نسخه و رمز اصلی این اقدام، حمایت غیرمستقیم از مستاجرها با تشویق به سرمایه‌گذاری در بازار اجاره است که نه تنها منجر به موجرزدایی از بازار نمی‌شود بلکه موجرزایی نیز می‌کند. لازم است برای اجرای نسخه اصلی و درست ساماندهی بازار اجاره مسکن از درون بازار ملک دو اقدام و از بیرون آن یک اقدام مهم صورت بگیرد. در واقع لازم است برای اجرای سیاست‌های درست برای تنظیم بازار اجاره مسکن و موفقیت در آن سه اقدام یا سه مقدمه فراهم شود که دو مقدمه در درون بازار ملک و سومی در بیرون از بازار باید پیگیری شود. بهبود سیاست‌های اقتصاد کلان برای کنترل تورم عمومی اقدامی است که دولت جدید برای کنترل بازار اجاره و ساماندهی آن از بیرون از این بازار باید پیگیری و اجرایی کند. همواره یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در نوسانات بازار اجاره و جهش اجاره‌بها، نرخ تورم و نوسان‌های مربوط به آن است. به گونه‌ای که در ایران نرخ بالای تورم منجر به افزایش قابل توجه اجاره‌بهای مسکن در هر سال نسبت به سال قبل می‌شود. بنابراین دولت جدید در وهله اول باید اثر این متغیر را از طریق کنترل نرخ تورم و کاهش آن بر بازار اجاره کنترل کند. در کشورهایی که نوسان اجاره‌بها و نرخ‌های اجاره جزو دغدغه‌های معیشتی شهروندان محسوب نمی‌شود تورم عمومی پایین است. از سوی دیگر باید از درون بازار مسکن دو اهرم موثر برای ترغیب مالکان و سازنده‌ها به افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره به کار گرفته شود. کمبود عرضه متناسب با نیاز به واحدهای اجاره‌ای در بازار مسکن نیز همواره یکی از مهم‌ترین عوامل رشد قابل توجه اجاره‌بها و ایجاد فشار مضاعف بر مستاجران است. در صورتی که عرضه مسکن اجاره‌ای به بازار افزایش یابد به‌طور قطع از فشار اجاره‌نشینی در شهرها کاسته می‌شود. کارشناسان معتقدند آنچه در شرایط فعلی می‌تواند حامی مستاجران در بازار اجاره باشد بیش از آنکه به افزایش طول دوره قراردادهای اجاره مسکن وابسته باشد به سیاست‌های افزایش عرضه به بازار نیازمند است. یکی از این اهرم‌ها و نجات‌دهنده‌ها اجرای نسخه‌ها و اهرم‌های درست مالیاتی در بازار مسکن برای افزایش عرضه مسکن به بازار است. یک اهرم مالیاتی اصلی و آشکار و یک اهرم مالیاتی پشت صحنه در این زمینه می‌تواند اثربخش و بسیار کمک‌کننده باشد. اهرم اصلی همان دریافت مالیات بر اجاره است که در این کشورها معمولا معادل ۳ تا ۶ درصد از درآمد سالانه مالکان از اجاره مسکن به عنوان مالیات پرداخت می‌شود. در این کشورها اما مکانیزم به گونه‌ای است که همه موجران اقدام به پرداخت مالیات می‌کنند. چنین مالیاتی (مالیات بر اجاره مسکن) در کشور ما نیز وجود دارد اما مکانیزم آن عملا به گونه‌ای است که مالکان حدود ۹۰ درصد از واحدهای مسکونی استیجاری با سطح متوسط و معمولی مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شوند.
در کشورهای موفق و پیشرفته در استفاده از اهرم مالیات بر اجاره مسکن، افراد یا موجرانی که واحدهای مسکونی استیجاری خود را برای مدت زمان بیش از یک‌سال به مستاجر واگذار کنند یعنی اقدام به انعقاد قراردادهای چند ساله با مستاجر کنند، یا آنها را با نرخ اجاره‌بهای کمتر به نیازمندان به حمایت در این بازار اجاره دهند تا ۱۰ سال از پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره معاف هستند. در ایران اما در حالی که نرخ مالیات بر درآمد حاصل از اجاره مسکن برای موجران دست‌کم ۱۵ درصد تعیین شده است و این رقم مالیاتی در ظاهر درصد بالایی از درآمد حاصل از اجاره را تشکیل می‌دهد اما واقعیت آن است که تقریبا هیچ کدام از موجران واحدهای مسکونی که واحدهای مسکونی متوسط و رو به پایین خود را به بازار اجاره عرضه می‌کنند مشمول این مالیات نمی‌شوند. به این علت که براساس قانون مالیات‌ها، حداقل متراژ واحدهای مسکونی که مشمول پرداخت مالیات براجاره مسکن می‌شوند در شهر تهران ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها ۲۰۰ مترمربع است. کف متراژ مشمول این نوع مالیات در حدود ۹۰ درصد از واحدهای مسکونی که به بازار اجاره عرضه می‌شوند کمتر از این میزان است. بنابراین این اهرم مالیاتی در بازار اجاره مسکن ایران کار نمی‌کند و از این رو نمی‌توان از آن به عنوان یک عامل برای ایجاد انگیزه و تمایل در موجران برای ترغیب به انعقاد قراردادهای بلندمدت و چندساله در بازار مسکن استفاده کرد. اما مهم‌تر از مالیات بر اجاره مسکن، اثر مالیات پشت صحنه است که در صورت به کار‌گیری آن می‌توان حجم عرضه مسکن به بازار اجاره را افزایش داد و از این طریق بخشی از نوسان‌های این بازار را کنترل کرد. قانون دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی در بسیاری از کشورهای پیشرفته و موفق در ساماندهی بازار مسکن اعم از بازار خرید و فروش و بازار اجاره اجرا می‌شود. مهم‌ترین نتیجه اجرای این قانون، افزایش هزینه و ریسک احتکار مسکن است. بنابراین و به واسطه افزایش این ریسک و هزینه، مالکان ترغیب و تشویق به عرضه املاک خود به بازار مسکن می‌شوند. اهرم دوم و موثر که از درون بازار مسکن می‌تواند در تنظیم بازار اجاره مسکن موفق واقع شود مربوط به تشویق و ترغیب سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای از طریق شرکت‌های بزرگ سازنده واحدهای مسکونی اجاره‌ای است. در این ۹ کشور موفق در حوزه ساماندهی بازار اجاره که در بالا اسامی آنها اعلام شد، دولت‌ها از طریق پرداخت تسهیلات بانکی جذاب برای ساخت (تا ۸۰ درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی)، زمین ارزان‌قیمت و اعطای وام ساخت بلندمدت (به عنوان مثال ۲۸ ساله) و همچنین اعمال معافیت‌های مالیاتی، از فعالیت شرکت‌های حقوقی سازنده مسکن برای افزایش عرضه به بازار اجاره حمایت می‌کنند. این اقدام منجر به موجرزدایی می‌شود. دولت جدید ضمن توجه به این هشدارها و راهکارهای کارشناسی همچنین لازم است هر سیاستی را که در این زمینه به کار خواهد گرفت با نگاهی به تجارب گذشته اعمال کند. در یک دهه گذشته دولت‌های وقت با هدف ساماندهی بازار اجاره مسکن سه بار تلاش کردند نرخ رشد اجاره‌بها را تحت کنترل درآورند اما هر سه بار این اقدام با شکست مواجه شد. در ابتد‌ای دهه ۹۰ (سال‌های ۹۱ و ۹۲) دولت سیاست تعیین سقف مصوب رشد حداکثری ۱۵ درصد را برای اجاره‌بها به کار گرفت اما عملا این اقدام با شکست مواجه شد و تورم اجاره در این دو سال فراتر از این ارقام دستوری به ثبت رسید. در نیمه دوم دهه ۹۰ نیز یک بار دولت تلاش کرد با تغییر فرمول تبدیل رهن و اجاره، فشار اجاره‌نشینی را به نفع مستاجرها کاهش دهد اما عملا این اقدام نیز از سوی بازار مورد پذیرش واقع نشد. در اقدام سوم، دولت از سال گذشته، به دنبال یک مصوبه ضد کرونایی، اقدام به تعیین و اعلام سقف مجاز برای افزایش اجاره مسکن کرد. این سقف در تهران ۲۵ درصد، در سایر شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها ۲۰ درصد و شهرهای دیگر ۱۵ درصد تعیین شد. اما عملا در تهران با وجود تعیین سقف مجاز ۲۵ درصدی، اجاره‌بها در سال گذشته ۴۰ درصد افزایش یافت. در سایر شهرها نیز تورم اجاره مسکن بیش از سقف مجاز اعلام شده رقم خورد. هم‌اکنون و مطابق با مطالعات انجام شده در پایتخت ۸۰ درصد از افرادی که مستاجر هستند تحت فشار اجاره‌نشینی قرار دارند و سهم اجاره‌بها در سبد هزینه‌ای خانوار آنها بیش از استاندارد جهانی (۳۰ درصد) است. این رقم در کشور معادل ۳۳ درصد است که باز هم از سطح استاندارد جهانی فراتر است.
