تورم ملک در ایالات متحده رکورد ۳۰ساله را شکست؛ وام ۴۰ ساله برای «خانهاول»
پس‌لرزه جهش مسکن آمریکا
گزارش «فايننشال تايمز» از شتاب بيسابقه رشد قيمت و معاملات مسكن
تداوم بحران رشد قیمت مسکن در آمریکا که از یک سال گذشته شروع شد، رکورد بالاترین تورم ملکی طی 30 سال در این کشور را به ثبت رساند. نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در آمریکا از 15 درصد فراتر رفته و در برخی شهرها تورم بالای 55 درصد نیز رقم خورده است. منابع رسمی رصدکننده اقتصاد مسکن آمریکا علت جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در این کشور را «افزایش تقاضای خرید خانه بزرگ در حومه» و «کاهش عرضه مسکن جدید طی سال 2020» عنوان می‌کنند که هر دو عامل ریشه در تحولات اقتصادی عصر کرونا دارد.
گزارش «فایننشال تایمز» نشان می‌دهد، پس‌لرزه جهش مسکن در بازار اجاره اتفاق افتاده به‌طوری که تورم اجاره مسکن نیز در مقایسه با سه سال گذشته رکورد زده است.وزارت مسکن آمریکا بزرگ‌ترین خسارت این جهش را «دور از دسترس شدن خانه برای خانه اولی‌ها» می‌داند و برای مهار این وضعیت بخشی از بسته اقتصادی دولت که برای ترمیم اقتصاد در نظر گرفته شده، به «حمایت اعتباری از خانه‌اولی‌ها و البته صاحبخانه‌های پرداخت‌کننده اقساط وام مسکن» اختصاص پیدا کرده است.برای این منظور، مدت زمان بازگشت وام مسکن از 25 سال به 30 سال افزایش پیدا کرده و طرح افزایش مجدد طول بازپرداخت به 40 سال، در دستور کار قرار دارد.این کار در راستای «وام مسکن در استطاعت» انجام می‌شود که آثار مثبتی می‌تواند برای جلوگیری از «تشدید محرومیت خانه‌اولی‌ها» داشته باشد.
10 سال پیش، یک خانه معمولی در کلمبوس در ایالت اوهایو، به‌طور میانگین 100روز در بازار در انتظار فروش می‌ماند؛ امروز اما همان خانه تنها 10روز تا فروش فاصله دارد. «فایننشال تایمز» در گزارشی به نقل از مشاوران املاک بازار ایالات متحده ادعا می‌کند چنین رفتاری در این بازار بی‌سابقه بوده است. در نتیجه جای تعجب نیست که سیاستگذاران ایالات متحده به طور فزاینده‌ای نگران افزایش قیمت مسکن برای زوج‌های جوان، صاحبان خانه و مستاجران باشند چرا که این کشور در حال تجربه بزرگ‌ترین جهش در رونق و قیمت املاک و مستغلات در دهه‌های اخیر است. پیش از این نیز روسای بانک‌های مرکزی در بسیاری از کشورهای جهان به دشواری شرایط بازار مسکن در سال جاری اذعان کرده بودند.
وزیر مسکن و شهرسازی ایالات متحده، مارسیا فاج، در جلسه اخیر کنگره تاکید کرد «امروز یافتن خانه‌ای مقرون به صرفه در ایالات متحده نسبت به دوران بحران مالی در 2008 بسیار سخت‌تر است». بنا بر آخرین اطلاعات از شاخص S&P CoreLogic Case-Shiller، قیمت خانه در ایالات متحده آمریکا در ماه می نسبت به ماه مشابه سال قبل، افزایشی 6/ 16درصدی داشته است که بزرگ‌ترین جهش قیمتی در 30 سال گذشته است. همچنین قیمت خانه در حال حاضر نسبت به ماه آوریل رشدی 8/ 14درصدی را تجربه کرده است. بنا به گزارش فایننشال تایمز، کریگ لازارا، سرپرست S&P Dow Jones Indices در باب تحلیل بازار مسکن آمریکا تاکید کرده است بسیاری بر این باور بودند که بازار در ماه آوریل عملکردی فوق‌العاده داشته است اما با گذشت زمان باید ادعای خود را تصحیح کنیم.
سرعت رشد قیمت و فروش به ویژه در شهرهای کوچک و حومه‌های شهری بسیار سریع بوده است؛ گرچه این روند نه تنها در ایالات متحده بلکه در بسیاری از کشورهای دیگر نیز قابل مشاهده است. نرخ‌های بهره پایین و دورکاری، به عنوان دو عامل اصلی، سبب افزایش تقاضا برای خانه‌های بزرگ‌تر شده است در حالی که در سوی دیگر بازار، کمبود مصالح و محدودیت‌هایی که در پی همه‌گیری در جهان اعمال شد، عرضه را دچار اختلال کرده است. از همین روست که بازار مسکن به شکل دیوانه‌واری روندی صعودی به خود گرفته و خریداران و فروشندگان را دچار وحشت کرده است. با نگاهی به روند افزایش قیمت مسکن در آمریکا در 20 سال اخیر درمییابیم که افزایش قیمت مسکن در این ایام، رکورد افزایش قیمت در دوران بحران مالی را شکسته است.
بنا بر آمار و ارقام منتشر شده از وب سایت زیلو، خانه‌ها در منطقه کلمبوس، بسیار سریع‌تر از سایر مناطق ایالات متحده به فروش رفته است و بالغ بر سه‌چهارم از املاک این ناحیه در ماه آوریل در کمتر از یک هفته قراردادهای خرید و فروش خود را منعقد کرده‌اند. سایر نواحی همچون دنور، کلرادو و یوتا نیز نسبت به سایر مناطق ایالات متحده، سرعت بیشتری در شتاب قیمت مسکن داشتند. این روند به آن معناست که میان افرادی که از درآمد بالایی برخوردار هستند و جوانانی که برای نخستین‌بار در سودای خرید مسکن هستند، رقابتی سخت درگرفته است. فایننشال تایمز در گزارش خود اشاره می‌کند که بسیاری از مشاوران املاک کلمبوس خبر از رشد 8/ 15درصدی قیمت مسکن این ناحیه نسبت به یک سال گذشته می‌دهند. مناطق دیگر نیز از این روند افزایشی مستثنی نیستند؛ بنا به گفته کارگزاری آنلاین املاک و مستغلات Redfin متوسط قیمت خانه در آستین تگزاس نسبت به سال گذشته، افزایش 40درصدی را تجربه می‌کند. همچنین خریداران ملک به خانه‌های منطقه آریزونا هجوم آورده‌اند که در همان زمان، رشدی 30درصدی را در قیمت ثبت کردند و دیترویت میشیگان نیز با رشد بی‌سابقه 56درصدی در قیمت مسکن روبه‌روست.
در این میان اما شهرهای کوچک و حومه‌ها از این شرایط بازار بسیار منتفع شدند. با تجزیه و تحلیل آمار و ارقام Redfin درمییابیم مناطقی که تردد در آن «وابسته به خودروهای شخصی» است نسبت به مناطقی که «دسترسی به حمل و نقل عمومی» دارند، رشد بیشتری را در قیمت تجربه کردند، مناطق نخست رشدی 33درصدی و مناطق دوم رشدی 16درصدی داشتند. نواحی‌ای چون سنت لوئیس، میسوری، کلمبوس، تمپا و فلوریدا بیشترین ورودی خریداران مسکن را به مناطق حومه‌ای و شهرهای کوچک در آمریکا تجربه کردند. تجزیه و تحلیل‌ها نشان می‌دهد بیشترین تحرکات بازار به سوی مناطق حومه‌ای است که نسبت به خانه اولیه افراد نیاز به چند ساعت رانندگی دارد.
التهاب در بازار اجاره
مارپیچ قیمت خانه به بازار اجاره نیز وارد شده و آن را تحت تاثیر قرار داده است. بر اساس گزارش «آپارتمان لیست»- یک وب‌سایت فهرست‌بندی- متوسط قیمت اجاره‌بها در ایالات متحده آمریکا رشدی 4/ 11درصدی داشته است که این میزان بیش از سه برابر متوسط افزایش اجاره‌بها در مدت مشابه در سه سال گذشته است. همین امر سبب شده وزیر مسکن و شهرسازی ایالات متحده اذعان کند «هزینه بالای مسکن، خواب شب را از چشم میلیون‌ها خانواده ربوده است... آنان متعجب خواهند شد اگر بتوانند سقف بالای سر خود را نگه دارند، چراغ‌های خانه خود را روشن و هزینه نسخه‌های پزشکی خود را بپردازند و همچنین هزینه غذای روی میز خود را تامین کنند».
کارشناسان حوزه صنعت ساختمان استدلال می‌کنند که با افزایش عرضه، سرعت رشد قیمت‌ها کند می‌شود. به گفته انجمن ملی املاک و مستغلات ایالات متحده، شمار خانه‌های آماده فروش در ماه ژوئن نزدیک به 4/ 1درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته است. لارنس یون، اقتصاددان ارشد گفته است: «در ماه‌های اخیر، عرضه مسکن بهبود پیدا کرده است چرا که خانه‌سازی دوباره رشد پیدا کرده و صاحبان خانه، خانه‌های بیشتری را برای فروش گذاشته‌اند، که همه آنان نیز فروش رفته است.» کارشناسان بازار و تحلیلگران سایت زیلو، انتظار دارند قیمت مسکن در سال جاری در ایالات متحده به اوج خود برسد و سپس روندی کاهشی به خود بگیرد. یون، تحلیلگر بازار مسکن در زیلو استدلال می‌کند که «در تصویری بزرگ‌تر، به دلیل شرایط سخت موجود در این بازار، قیمت مسکن در شرایط کاهش قیمتی نیست اما من انتظار دارم قیمت‌ها تا پایان سال با سرعت کمتری افزایش پیدا کند». داریل فیر ودر، اقتصاددان ارشد در Redfin نیز تاکید کرده است: «در حال حاضر شاهد آن هستیم که تقاضا شروع به رکود کرده است اما با این حال قیمت‌ها به‌طور قابل توجهی کاهش نمی‌یابد؛ به همین دلیل است که نگرانی سیاستگذاران در باب خانه‌های مقرون به صرفه، ادامه‌دار خواهد بود.» جی پاول، رئیس فدرال رزرو ایالات متحده آمریکا به تازگی اذعان کرده است آنچه امروز در بازار مسکن شاهد آن هستیم با آنچه یک دهه قبل در دوران رکود اقتصادی با آن روبه‌رو بودیم متفاوت است و مشکل مقرون به صرفه بودن مسکن، یک معضل بزرگ است. او همچنین در جلسه ماه گذشته کنگره گفت: «قیمت مسکن در سراسر کشور با نرخ بالایی در حال افزایش است.» او همچنین اذعان کرد این امر ورود خانه اولی‌ها را به بازار با مشکل روبه‌رو خواهد کرد.
سیاست‌های بایدن برای بازار مسکن
بنا به گزارش وب‌سایت رسمی کاخ سفید، از زمان سکانداری ایالات متحده به دست جو بایدن، به عبارتی تنها در 6 ماه، بالغ بر 3میلیون شغل در این کشور ایجاد شده است. برنامه بایدن با نام «طرح نجات آمریکا» تا به امروز موفق ارزیابی شده و قطار اقتصاد ایالات متحده را روی ریل قرار داده است؛ ضمن آنکه تا به امروز نزدیک به دو‌سوم از جمعیت بزرگسال در برابر کووید واکسینه شدند. در حالی که در پی همه‌گیری بسیاری شغل خود را از دست داده بودند و بسیاری دیگر نیز سرپناه خود را، بایدن مدت کوتاهی پس از پیروزی در انتخابات، مهلت استفاده از تسهیلات وام مسکن و مهلت سلب مالکیت را تمدید کرد. در این بازه زمانی، این مهلت چند بار تمدید شد که آخرین آن 30سپتامبر 2021 است. تسهیلات مسکن با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی (HUD)، وزارت کشاورزی (USDA)، آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) و وزارت امور کهنه سربازان آمریکا (VA) به بیش از 2/ 7میلیون خانوار آمریکایی ارائه شده است. در حالی که پیش‌بینی‌های ابتدایی، خبر از بحران مسکن برای نیمی از خانواده‌های آمریکایی در پی بحران کرونا می‌دادند اما اکنون تنها 75/ 1میلیون خانواده آمریکایی نگران از دست دادن خانه‌های خود هستند.
در راستای سیاست‌های دولت جدید، وزارت مسکن و شهرسازی ابزارهایی همچون ارائه وام مسکن با بیمه تحت پوشش «اداره مسکن فدرال» را فراهم کرده است. «اداره مسکن فدرال» از سرویس‌دهندگان وام مسکن می‌خواهد به صاحبان خانه واجد شرایط که می‌توانند پرداخت اقساط خود را از سر بگیرند و از بحران کووید متضرر شدند، گزینه‌هایی مطلوب و کم‌هزینه ارائه دهند. از سوی دیگر، صاحبان خانه که قادر به پرداخت اقساط ماهانه خود نباشند، با بسته‌های حمایتی، در رده واجدین شرایط دریافت وام قرار می‌گیرند. بنا بر طرحی با نام «اصلاح احیای پس از کووید» برای صاحبان خانه‌ای که قادر به پرداخت اقساط خود نیستند، برنامه تسهیلاتی ارائه شده است که بنا بر آن مهلت پرداخت اقساط به 360ماه افزایش می‌یابد. وزارت کشاورزی نیز روش‌های جایگزین جدیدی را پیش روی وام‌گیرندگان مسکن قرار می‌دهد و به آنان کمک می‌کند تا 20درصد از پرداخت اقساط ماهانه خود را کاهش دهند. این وزارتخانه به لحاظ اینکه بخشی از خانه‌ها در اراضی منابع طبیعی یا فعالیت‌های کشاورزی قرار دارد، چنین حمایت‌هایی را صورت می‌دهد. در این طرح، شرایط وام‌گیرندگان سنجیده می‌شود و وابسته به آن، وام‌گیرنده مشمول تخفیف‌های اضافی، تمدید مهلت پرداخت وام و سایر بسته‌های کمکی می‌شود.
بایدن همچنین تحت لوای «طرح نجات آمریکا» بسته‌ای با نام «صندوق کمک به صاحبان خانه» به ارزش 961/ 9میلیادر دلار برای کمک به صاحبان خانه‌ای که تحت تاثیر بحران کرونا قرار گرفتند، تعریف کرده است که بنا بر آن افراد، فارغ از کمک‌هایی که از وزارتخانه‌ها دریافت می‌کنند، می‌توانند از طرح‌های کمکی دیگر بهره‌‌مند شوند. کاهش پرداخت اضافی برای وام‌گیرندگان و کمک به وام‌گیرندگانی که درخواست وام آنان از سوی سازمان‌های فدرال تایید نمی‌شوند، از جمله خدمات این صندوق است. همچنین «انجمن ملی وام مسکن دولتی» به تازگی اعلام کرده است در حال طراحی بسته حمایتی تا پایان سال 2021 است که بنا بر آن پرداخت وام مسکن تا 40 سال نیز قابل انعطاف باشد.
براساس این گزارش، پیش‌تر اعلام شده بود سیاست‌های مالی نیز باید برای کنترل قیمت مسکن یک‌بار دیگر مورد تجدیدنظر و اصلاح قرار بگیرد.
کارشناسان اقتصادی معتقدند حمایت‌ها و معافیت‌های مالیاتی که در بسته‌های اقتصادی مخصوص سال اول کرونا اعمال شد، شرایط را به سمت تحریک خرید خانه دوم از سوی دهک‌های پردرآمد هدایت کرد.
امروز در بازار مسکن آمریکا، سبقت نرخ رشد قیمت مسکن حومه از مرکز علامتی از نتیجه همین محرک‌های اقتصادی است.
از همین رو، کارشناسان اقتصادی یک راه کنترل روند رشد تند قیمت مسکن را احیای دوباره مالیات‌های ملکی عنوان می‌کنند.
