بازی سیاست‌گذار در زمین سفته باز
هفته گذشته در جریان تصویب لایحه بودجه ۱۴۰۰، الحاقیه‌ای توسط مجلس در متن لایحه (اصلاحی) گنجانده شد که بر اساس آن، دسته‌ای از املاک مسکونی مشمول پرداخت نوعی از مالیات در سال آینده می شوند. هم «دسته منتخب از واحدهای مسکونی» و هم «فرمول مالیاتی مصوب» به قدری عجیب و غریب در نظر گرفته شده که گویی قرار است عاملان جهش قیمت مسکن و بازیگران اصلی احتکار ملک، به جای تنبیه مالیاتی، تشویق شوند.
این برای دومین بار طی یک‌سال گذشته است که برای «بازار مسکن به کما رفته» سیاست‌های فانتزی و غیرقابل اجرا وضع میشود. بار اول نوعی از مالیات مسکن که در دنیا، مالیات رده چهارم (آخرین اهرم) تلقی میشود به تصویب رسید که در حال حاضر به دلیل «بن‌بست» شناسایی مالکان خانه‌های بلااستفاده، هیچ خبری از اجرایی شدن آن نیست و مطابق دو تجربه تلخ در کارنامه دریافت این نوع مالیات در بازار مسکن طی دهه‌های اخیر، بسیار بعید است قانون تازه مصوب قابلیت اجرایی پیدا کند.
البته حتی در صورت دریافت این مالیات، به‌خاطر انواع و اقسام معافیت‌ها و تبصره‌های لحاظ‌شده در قانون مالیات بر خانه‌های خالی، سفته‌بازها و ملاکان بزرگ برنده دریافت احتمالی مالیات خواهند بود. اما این بار نیز مالیاتی که تحت عنوان «مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت» به تصویب مجلس رسیده است نیز حداقل دو اشکال اساسی دارد.
این مالیات بخش بسیار ناچیزی از کل واحدهای مسکونی موجود در کشور را هدف قرار داده است که قطعا این بخش جزو دسته املاک منجمد و احتکارشده نیست. خانه‌های با کف قیمت 10 میلیارد تومان، واحدهای مسکونی سوپرلوکس هستند که طی دو سال و نیم اخیر حتی کمترین سفته‌بازی ملکی هم در این بخش اتفاق نیفتاده است. خریداران این املاک، خاص هستند از این بابت که نیت آنها از خرید، بیش از آنچه، سرمایه‌گذاری و سودگیری باشد، سکونت در خانه‌ای مجهز در جای مناسبی از شهر است.
سفته‌بازهای ملکی در این مدت در بازار واحدهای مسکونی کوچک و متوسط با قیمت کمتر از قیمت میانگین بازار مشغول فعالیت بودند. بخش زیادی از واحدهای مسکونی منجمدشده (بلااستفاده) در بازار مسکن شهر تهران، آپارتمان‌هایی با قیمت کل کمتر از 5 میلیارد تومان است. در سایر شهرها، این قیمت حتما کمتر از این هم است. بنابراین، مالیاتی که هفته گذشته به تصویب رسیده است، بدون آنکه ذره‌ای ریسک مالیاتی برای احتکار مسکن به‌وجود بیاورد، «اقلیت بی‌اثر روی قیمت‌ها» در بازار مسکن را هدف قرار داده است نه «بانیان اصلی احتکار و نابسامانی وضعیت فعلی» را.
اشکال دوم به نرخ مالیات و درآمد پیش‌بینی شده از آن مربوط است. یک مالیات اصلی و کارآمد در بخش مسکن یعنی «مالیات سالانه بر املاک» قابلیت دارد حداقل 7برابر «مالیات بر خانه‌های لوکس» برای بودجه سال آینده، منابع مالی پایدار ایجاد کند. ضمن آنکه اگر سیاست‌گذار بخش مسکن روزی رضایت دهد مالیات سالانه را مثل همه جای دنیا فعال کند، همان مالکان املاک لوکس نیز با نرخی خیلی بیشتر از فرمول تازه‌مصوب، مشمول پرداخت مالیات خواهند شد. نرخ مالیاتی که تصویب شده، 1/ 0 درصد قیمت روز املاک است؛ در‌حالی‌که نرخ متعارف در کشورهای مختلف برای مالیات سالانه بر املاک، حداقل 5/ 0 درصد است. کاملا محرز است مالیات بر خانه‌های لوکس، نه مشکل بازار مسکن را که احتکار است حل می‌کند و نه برای دولت درآمد درخور به‌وجود می‌آورد. این سیاست که در واقعیت، بازی در زمین سفته‌باز محسوب میشود اما یک برنده خواهد داشت و آن گروه اکثریت حاضر در بازار ملک یعنی «مالکان خانه‌های خالی و بدون استفاده یا چند خانه‌ای‌ها» هستند که از ماحصل این مدل سیاست‌گذاری این‌طور سیگنال می‌گیرند که سال آینده نیز از هر نوع هزینه بابت سفته‌بازی معاف خواهند بود. ای کاش لااقل همین هم به تصویب نمی‌رسید تا بلکه ترس حداقلی از تصویب مالیات اصلی می‌توانست انجماد ملکی در سال آینده را تا حدی کاهش دهد. اما با مالیات تازه مصوب، خیال سفته‌باز از هر نوع مقابله مالیاتی راحت میشود.
بازندگان اما دولت و خریداران مصرفی هستند که اولی از درآمد بکر محروم میشود و دومی هم از دسترسی به مسکن.
بازار مسکن در شرایط فعلی اگر چه از منظر سطح قیمت و ابرحباب شکل‌گرفته و همچنین معادلات قدیمی قیمت و اجاره‌بها، کاملا آماده کاهش قیمت‌ها است اما به‌خاطر آنچه «بزرگ‌ترین حیاط خلوت مالیاتی در بازار ملک» عنوان میشود، شرط کافی برای تخلیه حباب قیمت مسکن را ندارد. در این میان، ریزش قیمت‌ها در بازارهای موازی، گروه تازه‌ای از سرمایه‌گذاران را روانه بازار ملک کرده است که اگر مالیات کارآمد و فراگیر در این بازار به‌کار بیفتد، جریان ورودی، معکوس خواهد شد. دریافت مالیات اصلی به جای این قبیل مالیات‌های فانتزی و ضعیف در بازار مسکن، اثر مثبتی نیز بر قدرت خرید از دست رفته خانه اولی‌ها خواهد داشت. شروع دریافت مالیات سالانه ملکی، پایان انجماد واحدهای مسکونی کوچک و متوسط‌متراژ خواهد بود که خیلی زود به افزایش عرضه این آپارتمان‌ها و در نتیجه تعدیل قیمت منجر خواهد شد.
