نسخه نفوذ به بافت فرسوده گفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران

دنیای اقتصاد: نسخه نفوذ به بافت فرسوده، در قالب «پلان سوم» رونق مسکن، به دولت ارائه می‌شود. سازمان نوسازی شهر تهران - متولی اصلی بافت فرسوده پایتخت- یک طرح برای «رونق از معبر مناطق پوسیده» تهیه کرده که می‌تواند به اختلاف‌نظر اساسی در دولت نسبت به چگونگی اقدام در بافت فرسوده پایان دهد. طرح، با اشاره به وجود ۲۵۰۰ آپارتمان نوساز آماده فروش در بافت فرسوده تهران، ۵ اقدام محرک تقاضای مصرفی پیشنهاد کرده که مهم‌ترین آن، کاهش قسط ماهانه وام «یکم» به ۶۰۰ هزار تومان است. رونق نوسازی نیز با ۴ سیاست، تداوم می‌یابد.

سازمان نوسازی شهر تهران که در حال حاضر متولی اصلی نوسازی در بافت فرسوده پایتخت محسوب می‌شود، نسخه‌ای را برای نفوذ به بافت فرسوده طراحی کرده و قرار است ظرف روزهای آینده به دولت ارائه دهد. نسخه سازمان نوسازی شهر تهران برای نفوذ به بافت فرسوده امکان غلبه کامل بر رکود و پرش سریع به فاز رونق مسکن از مناطق پوسیده پایتخت را با ۹ گام مشترک توسط دولت و شهرداری تهران فراهم می‌کند. این طرح برای رونق مسکن از معبر بافت فرسوده یک طرح میانه در مقایسه با دو دیدگاه متفاوت در دولت نسبت به نحوه نوسازی بافت فرسوده محسوب می‌شود. محتوای این طرح در عین حال همراستایی کامل با آنچه محمدعلی نجفی شهردار تهران پیش‌تر در قالب برنامه خود برای بافت فرسوده مطرح کرده بود، دارد. شهردار تهران در قالب برنامه ارائه شده خود به شورای شهر پنجم برای اداره شهر تهران، عنوان کرده است که بنا دارد برنامه‌ای برای رونق بافت فرسوده ارائه دهد و روند شکل‌گیری رونق نوسازی در این محدوده از شهر را از سیکل‌های رکود و رونق مسکن جدا کند.

جزئیات این طرح نشان می‌دهد: در کوتاه‌مدت به‌دلیل «رشد دورقمی قابل توجه در تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در بافت فرسوده» و از آن مهم‌تر «رسوب حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی کلید نخورده در بافت فرسوده» باید تحریک کارآمد سمت تقاضای مصرفی خرید مسکن در دست‌کم ۸ منطقه فرسوده اتفاق افتد. اما در عین حال مطابق آنچه در نسخه نفوذ به بافت فرسوده آمده باید بلافاصله بعد از اقدامات اولیه، در مجموعه دولت، شهرداری و سیستم بانکی برای تقویت عرضه مسکن(رونق نوسازی پایدار) اقدامات مکمل رخ دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» حدود دو هفته پیش یک جلسه با حضور رئیس جمهور و مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی و برخی اعضای ستاد اقتصادی دولت تشکیل می‌شود تا طرح وزارت راه و شهرسازی برای رونق بخش مسکن از بافت فرسوده بررسی شود و همزمان دیدگاه‌های ویژه رئیس جمهوری درباره بافت فرسوده و در عین حال نگاه متولی بخش مسکن مورد بحث و واکاوی قرار گیرد. طرح وزارت راه و شهرسازی که کارشناسان از آن به‌عنوان «موتور دوگانه بخش مسکن» یاد می‌کنند مبتنی بررفع اشکالات و نارسایی‌های سبد تسهیلات مسکن از طریق یکسری اقدامات در شبکه بانکی با حمایت رئیس جمهوری بود تا به واسطه رفع این مشکلات، امکان رونق نوسازی در بافت فرسوده به وجود آید.

این طرح در آن جلسه به‌دلیل اختلاف‌نظر نهایی نشد تا در جلسات بعدی مورد بررسی دوباره قرار گیرد. اختلاف‌نظر اساسی ناشی از دو نگاه مختلف در دولت در بحث بافت فرسوده به این شکل بود که از یکسو مداخله گسترده در فرآیند نوسازی شکل بگیرد، به این معنی که شرکت‌های ساختمانی مقیاس بزرگ که توانایی تخریب و نوسازی چندین پلاک شهری را دارند، وارد عرصه نوسازی بافت فرسوده شوند. منشا این نگاه به دیدگاه رئیس‌جمهوری پس از سفر به ترکیه و بازدید از شکل نوسازی بافت فرسوده در این کشور بازمی‌گردد. اما از سوی دیگر نگاه دوم که کاملا نقطه مقابل نگاه اول است رونق ساخت‌وساز و خرید مصرفی مسکن در بافت فرسوده را از کانال توانمندی سمت تقاضا (مالکان بافت فرسوده و دهک‌های متوسط) امکان‌پذیر می‌داند. وزارت راه و شهرسازی مدافع این نگاه است و معتقد است مداخله گسترده می‌تواند منجر به خروج همیشگی ساکنان بافت فرسوده از این مناطق و عدم تحقق هدف نهایی دولت از اجرای سیاست نوسازی بافت فرسوده شود. هدف نهایی نوسازی بافت فرسوده این است که دهک‌های متوسط رو به پایین، جمعیت بدمسکن و مالکان بافت فرسوده بعد از طی دوره تخریب و نوسازی به این مناطق شهری بازگردند چراکه تجربه نوسازی نواب و تجربه نوسازی مداخله گسترده در سایر کشورها نیز همین نتیجه یعنی عدم بازگشت ساکنان به بافت را به دنبال داشته است.

در حال حاضر گزارش آماری در نسخه‌ای که سازمان نوسازی برای نفوذ به بافت فرسوده تهیه‌کرده مشخص می‌کند: در حال حاضر اگرچه ساخت‌وساز در بافت فرسوده رونق گرفته اما خرید و فروش مصرفی آپارتمان در بافت فرسوده، در مسیر رونق، در گردنه وام بانکی گرفتار شده است.

در پنج ماه نخست سال جاری تیراژ ساخت آپارتمان(حجم نوسازی) در مناطق پوسیده شهر تهران (بافت فرسوده) در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل ۵۴ درصد رشد کرده است که یک رشد دورقمی مطلوب به معنی رونق نوسازی محسوب می‌شود. همچنین طی این مدت متوسط تیراژ ساخت وساز ماهانه در بافت فرسوده بیش از یک هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی بوده درحالی‌که سال گذشته در همین مدت تیراژ ساخت‌وساز کمتر از ۸۰۰ واحد بوده است. رشد ۵۴ درصدی تیراژ ساخت‌وساز در بافت فرسوده طی پنج ماه نخست امسال در حالی است که هنوز در کل شهر تهران رکود یا شبه رکود ساختمانی وجود دارد. آمار تیراژ ساخت‌وساز در خارج از بافت فرسوده طی پنج ماه نخست امسال نشان می‌دهد همچنان رشد ساختمانی در سایر مناطق شهر منفی بوده است. اگرچه در دو ماه اخیر رشد مثبت ساخت‌وساز در سایر مناطق شهری هم ثبت شده اما مشخص است تحول مثبت در بافت فرسوده به مراتب بیشتر و پررنگ‌تر از سایر مناطق بوده است.

در کنار رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده، یافته‌های سازمان نوسازی از اوضاع بازار خرید مسکن در بافت فرسوده نشان می‌دهد: در حال حاضر ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی نوساز کلید نخورده در مناطق بافت فرسوده شهر تهران از بابت معطلی در فروش روی دست سرمایه‌گذاران ساختمانی مانده است.

به گفته عبادالله فتح‌اللهی در بررسی‌های سازمان نوسازی شهر تهران مشخص شده است: علت اصلی رسوب این میزان واحد نوساز در بافت فرسوده به‌رغم رشد معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر در همین مناطق تهران، موضوع ناتوانی خرید اقشار هدف در بافت فرسوده به‌رغم تقاضای موثر برای خرید بوده است. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ریشه این ناتوانی را دو اشکال وام خرید مسکن موجود در بافت فرسوده عنوان می‌کند که مهم‌ترین آن در استطاعت نبودن وام خرید مسکن به لحاظ مبلغ قسط ماهانه است و اشکال دوم آن طولانی بودن طول دوره انتظار برای خرید وام مسکن مربوط به صندوق پس‌انداز یکم است که ارزان‌ترین وام به لحاظ نرخ سود و جذاب‌ترین به لحاظ سقف وام محسوب می‌شود. با توجه به این وضعیت که از یکسو رشد ساخت‌وساز و از سوی دیگر معطلی برای فروش واحدهای مسکونی وجود دارد سازمان نوسازی شهر تهران برای هدایت بخش مسکن به فاز رونق با سکوی پرتاب مناطق بافت فرسوده ۹ گام پیشنهاد داده که باید به صورت مشترک بین شهرداری، شبکه بانکی و دولت به اجرا درآید. پنج گام نخست این نسخه به سمت تقاضا مربوط می‌شود تا در ابتدا رسوبات در بازار برطرف شود. بنابراین در گام اول باید اقساط ماهانه خرید مسکن در بافت فرسوده حداکثر به ۶۰۰ هزار تومان در ماه کاهش یابد. در حال حاضر در محدوده بافت فرسوده متقاضیان خرید مسکن ۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن به شرط سپرده‌گذاری ۴۰ میلیون تومان به مدت یک‌سال دریافت می‌کنند و اقساط ماهانه آن حدود ۸۶۵ هزار تومان است. این نسخه سیاست دوم را کاهش طول دوره سپرده‌گذاری از ۱۲ ماه به ۸ ماه عنوان کرده است تا طول دوره انتظار برای دریافت وام و ورود به بازار کاهش یابد. سیاست سوم افزایش طول دوره بازپرداخت از ۱۴۴ ماه به ۲۴۰ ماه عنوان شده است. در قالب سیاست چهارم پیشنهاد شده تا سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم با توجه به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، از ۸ درصد به ۷ درصد کاهش پیدا کند و نهایتا پنجمین سیاست مربوط به سمت تقاضا، این است که اطلاعات و آدرس ۲ هزار و ۵۰۰ واحد نوسازی کلیدنخورده از طریق واسطه‌های بازار ملک و فراخوان عمومی به متقاضیان اعلام شود. این اعلام می‌تواند به رونق واحدهای بافت فرسوده و رسوب‌زدایی سریع از بافت فرسوده کمک کند. آمارها نشان می‌دهد تعداد واحدهای رسوب‌شده در بافت فرسوده در اواخر سال ۹۴ حدود ۵ هزار واحد مسکونی بوده است که طی دو سال اخیر کاهش یافته اما همچنان برای عرضه تمامی واحدها به بازار به‌دلیل عدم توانمندی بخش تقاضا مانع وجود دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: ۵ گام مشترک پیشنهادی سمت تقاضای مصرفی، به نوعی شبیه طرح موتور دوگانه‌ای است که وزارت راه و شهرسازی قصد دارد در جلسات آتی خود با رئیس‌جمهوری آن را به بحث بگذارد.

نسخه پیشنهادی سازمان نوسازی شهر تهران برای ایجاد تحرک سمت عرضه نیز پیشنهادهایی دارد با این طرح توجیهی که اگرچه در پنج‌ماه نخست امسال تیراژ ساخت‌وساز در بافت فرسوده معادل ۵۴ درصد رشد کرده است اما تیراژ ساخت کمتر از اهداف پیش‌بینی‌شده در طرح جامع شهر تهران است. مطابق با اهداف پیش‌بینی شده در طرح جامع شهر تهران در محدوده بافت فرسوده کشور باید سالانه حداقل ۳۰۰ هزار واحد مسکونی جدید احداث شود که از این تعداد سهم بافت فرسوده شهر تهران دست‌کم حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی در هر سال است. بنابراین برای آنکه رونق اخیر ساختمانی در محدوده بافت فرسوده ابتدا پایدار باشد و سپس به کل شهر تسری پیدا کند ضرورت دارد ۴ گام مشترک از سوی شهرداری، دولت و سیستم بانکی برداشته شود. گام نخست آن است که ۵۰ درصد از هزینه ساخت‌وساز مسکن در بافت فرسوده کاهش یابد. مطابق با اعلام فتح‌اللهی رئیس سازمان نوسازی شهر تهران این نسخه نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر هزینه ساخت مسکن به واسطه معافیت سازنده‌ها از پرداخت عوارض شهرداری و حق انشعابات حدود ۳۰ درصد هزینه ساخت‌وساز کاهش یافته است. این نسخه نشان می‌دهد: هزینه ساخت در بافت فرسوده بدون احتساب هزینه حدود یک میلیون تومان است که ۵۰ درصد آن مربوط به هزینه‌های اصلی ساخت‌وساز شامل مصالح ساختمانی و کارگر است اما ۵۰ درصد دیگر که جزء فرعی هزینه‌های ساخت‌وساز محسوب می‌شود ناشی از ۱۵ فاکتور هزینه‌ای مربوط به هزینه‌های جانبی ساخت است. در قالب گام اول بخش عرضه، اگر دولت هزینه‌های مربوط به سازمان نظام مهندسی و بیمه مالیات را برای سازنده صفر کند، کل هزینه ساخت‌وساز که تا امسال با تخفیفات و بسته تشویقی اعمال‌شده از سوی شهرداری معادل ۳۰ درصد کاهش پیدا کرده می‌تواند تا ۴۵ درصد نیز برای سازنده کاهش پیدا کند و در نتیجه جذابیت ساختمانی بافت فرسوده از وضع موجود بیشتر شود.

گام دوم در بخش عرضه نیز آن است که وام ۴ درصدی بدون سپرده ساخت با قابلیت انتقال به خریدار در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار گیرد و یارانه نرخ سود آن از سوی دولت و شهرداری مشترکا پرداخت شود. گام سوم نیز هدایت مسکن اجتماعی از سوی دولت به سمت بافت فرسوده است که می‌تواند به رونق بیشتر ساخت‌وساز در بافت فرسوده کمک کند. گام چهارم این بخش نیز فراهم کردن زمینه لازم برای فعالیت توسعه‌گرا در بافت فرسوده است. توسعه‌گرا شرکت‌هایی هستند که تجربه، مهارت و منابع مالی اولیه لازم را برای سرمایه‌گذاری گسترده در بافت فرسوده دارند و می‌توانند به‌عنوان ناظر و توانمند در عرصه مالی برای شرکت‌های با مقیاس کوچک‌تر قرار بگیرند. عبادالله فتح‌اللهی مدیرعامل سازمان نوسازی شهرتهران در این میان با تاکید بر اینکه اجرای این نسخه پیشنهادی دارای چند مزیت عمده برای بخش مسکن و تسریع روند نوسازی بافت فرسوده است، گفت: رویکرد شکل گرفته برای نوسازی بافت فرسوده را که با حضور مشترک رئیس جمهوری، مقامات دولتی و شهرداری شکل گرفته باید به فال نیک گرفت. در این چارچوب برای آنکه بتوان رونق مسکن را به بهترین شکل رقم زد باید از معایب رشد و رونق مسکن دوری کرد.مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به آنالیزهای انجام شده برای تعیین محورهای کاهش قیمت هزینه‌های ساخت‌وساز اظهار کرد: آنالیز انجام شده نشان می‌دهد هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در محدوده بافت فرسوده حدود یک میلیون تومان است که از این رقم حدود ۴۳۸ هزار تومان مربوط به عوارض جانبی است که از سازنده دریافت می‌شود.

معتقد هستیم اعضای ستاد بازآفرینی می‌توانند حدود ۴۵ درصد کاهش قیمت را از طریق کاهش هزینه‌های جانبی اجرایی کنند. چراکه تاکنون اعمال بسته تشویقی طراحی شده از سوی سازمان نوسازی منجر به کاهش هزینه ساخت تا ۲۵ درصد شده است. ضمن آنکه آمار پنج ماهه تیراژ ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده نشان می‌دهد نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۵۴ درصد رشد رخ داده و معتقد هستیم اگر تمامی مسوولان به عرصه نوسازی بافت فرسوده وارد شوند می‌توانیم این رشد را تا پایان سال به ۱۰۰ درصد برسانیم.

او به نسخه طراحی شده ازسوی سازمان نوسازی اشاره کرد و افزود: اگرچه تاکنون برای متقاضیان خرید مسکن در بافت فرسوده از طرف بانک‌های عامل نسخه‌های مختلفی پیچیده شده اما ما معتقد به یک نسخه ساده‌تر هستیم آن‌هم عملیاتی کردن مصوبه دولت برای تبدیل وام ساخت به وام خرید و فروش مسکن است. براساس مصوبه دولت یازدهم قرار بود سالانه ۳۰۰ هزار فقره وام بدون سپرده به هر متقاضی با نرخ سود تعدیل شده پرداخت شود اما مطابق آمار ارائه شده از سوی سازمان مدیریت تاکنون از مجموع تعداد وام‌های توافق شده فقط ۳۸ هزار فقره وام پرداخت شده است. بنابراین خواسته جدی ما اجرایی شدن وام مصوبه هیات دولت است. ضمن آنکه در این حوزه شهرداری نیز مصوب کرده است به همان اندازه‌ای که یارانه نرخ سود از سوی دولت پرداخت می‌شود شهرداری نیز به همان میزان یارانه نرخ سود پرداخت کند تا وام متقاضیان با پایین‌ترین نرخ سود پرداخت شود. فتح‌اللهی تاکید کرد: پیشنهاد ما این است که از طریق دفاتر خدمات سازمان نوسازی که در محلات مستقر هستند وام‌های ۵۰ میلیونی با نرخ ۴ درصد در اختیار مردم قرار گیرد تا از طریق آن ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسوب شده در مناطق بافت فرسوده شهر تهران به بازار عرضه شوند.

او در عین حال با بیان اینکه دوره بازپرداخت وام‌های بافت فرسوده باید به‌گونه‌ای باشد که در توان ساکنان این محدوده باشد، تصریح کرد: مردمی که در بافت فرسوده زندگی می‌کنند معمولا نمی‌توانند یک و نیم میلیون قسط صندوق پس‌انداز مسکن یکم (وام ۱۶۰ میلیون تومانی) را پرداخت کنند باید قسط آنها تا سقف حدود ۶۰۰ هزار تومان تعدیل شود. بنابراین می‌توان در توافقی با کارشناسان بانکی نرخ سود وام و دوره بازپرداخت اقساط را به‌گونه‌ای تنظیم کرد که مردم بتوانند کمتر از ۶۰۰ هزارتومان ماهانه اقساط وام خرید مسکن خود را پرداخت کنند. او با تاکید بر اینکه نگرانی دولت در این مقطع این است که رونق مسکن همراه با تورم باشد، اضافه کرد: این نگرانی بحق است، از این‌رو علاوه‌بر کاهش هزینه‌های ساخت برای سازندگان و تزریق وام خرید مسکن برای عرضه واحدهای مسکونی رسوب شده به بازار، این امکان برای شهرداری وجود دارد که در ازای کاهش هزینه‌های ساخت وساز بخشی از پول خود را در قالب پروانه ساخت از شهرداری دریافت کنند.