علیرضا ایزدی نجف‌آبادی

پس از جهش قیمت مسکن در زمستان ۱۳۹۱ و بهار ۱۳۹۲، بخش مسکن در سال‌های اخیر دچار رکودی فراگیر چه در بخش ساخت‌و‌ساز و چه در بخش معاملات شده ‌است؛ از یکسو افزایش قیمت مسکن و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید خانوار، با توجه به مجموعه شرایط کلان اقتصادی در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰، باعث شده‌ است که حجم عظیمی از پروژه‌های ساختمانی تکمیل‌شده بدون مشتری باقی بمانند.

مطابق نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ به میزان ۲میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد مسکونی خالی در سراسر کشور وجود دارد. رکود مسکن، علاوه بر تبعاتی که در رکود صنایع وابسته به این حوزه داشته، تاثیری دوسویه نیز بر شبکه بانکی و منابع آن داشته ‌است. از سویی بازپرداخت بخش عظیمی از مطالبات معوق و سررسید‌ شده سیستم بانکی منوط به رونق معاملات مسکن و آزادسازی منابع بدهکاران بانکی در این حوزه است. از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از پرتفوی سیستم بانکی را پروژه‌های ساختمانی تکمیل‌شده و بدون مشتری و املاک تملیکی یا مازاد بانک‌ها تشکیل می‌دهند. با این وجود بخش بزرگی از طبقات متوسط جامعه، با وجود تقاضای واقعی و مصرفی برای خرید مسکن یا تبدیل به احسن کردن آن، به دلیل عدم ارائه تسهیلات موثر بانکی قادر به حضور در این بازار نیستند؛ این موضوع در حالی است که این بخش از جامعه، در صورت امکان دریافت تسهیلات بانکی در سقف‌های بالاتر از سقف‌های کنونی، با توجه به سطح درآمدی خود و نرخ اجاره بها، تمایل خواهند داشت که با خرید خانه موردنیاز، اقساط هرچند سنگین‌تر آن نسبت به وام‌های فعلی را بپردازند. از طرفی با توجه به کمبود شدید نقدینگی در نظام بانکی، امکان افزایش سقف تسهیلات مسکن بدون درنظر گرفتن منابع مالی موردنیاز وجود ندارد و از سوی دیگر دولت نیز به دلیل تبعات تورمی افزایش یکباره سقف تسهیلات مسکن و امکان شکل‌گیری سفته‌بازی در این حوزه، نسبت به افزایش سقف این تسهیلات ملاحظات خود را دارد. با توجه به گزاره‌های فوق، در صورتی که این حلقه‌های گسسته را بتوان با طراحی فرآیندی منسجم در یک زنجیره کامل قرار داد، به نحوی که این املاک مازاد در اختیار متقاضیان واقعی آن قرار گرفته و پرداخت مطالبات بانک‌ها نیز به‌صورت تدریجی از طرف خریداران جدید انجام پذیرد، می‌توان امیدوار بود که با گردش پول ایجاد شده، در مدت زمانی منطقی از این شرایط انجماد منابع خارج شد.

پیشنهاد: کلیه بدهکاران سیستم بانکی قادر خواهند بود به منظور تسویه حساب کلیه دیون معوق و سررسید‌شده خود به سیستم بانکی، املاک ساختمانی با کاربری مسکونی خود را که طی فرآیندی با حضور کارشناسان رسمی دادگستری قیمت‌گذاری می‌شود، نزد بانک مربوطه تودیع کنند و معادل مازاد ارزش املاک تودیع شده نسبت به مجموع بدهی‌های خود، اوراق حق تقدم وام ویژه بانک مسکن دریافت کنند. ارزش ملک یا املاک تودیع شده نباید بیش از ۲ برابر مجموع بدهی فرد باشد. بانک‌های عامل، املاک تودیع‌شده را در اختیار بانک مسکن قرار داده و معادل ارزش قیمت‌گذاری شده، از بانک مسکن اوراق حق تقدم وام ویژه بانک مسکن را دریافت می‌کنند. بخشی از این اوراق مطابق توضیحات فوق مربوط به بدهکار بانک است که از طریق بانک عامل به ایشان تسلیم می‌شود و باقی اوراق، معادل طلب بانک، در مالکیت بانک عامل باقی می‌ماند. در بازار فرابورس تهران، امکان خرید و فروش این اوراق فراهم می‌شود که فروشندگان آن شامل بانک‌های عامل و صاحبان املاک تودیع‌شده خواهند بود. خریداران این اوراق، معادل مبلغ اسمی اوراق تا سقف ریالی مشخصی (به‌عنوان مثال ۴۰۰ میلیون تومان برای شهر تهران) از امتیاز دریافت وام ویژه بانک مسکن برخوردار خواهند شد و البته خود اوراق خریداری‌شده نیز به‌عنوان بخشی از ثمن معامله خرید مسکن استفاده خواهد شد. بانک مسکن، با تجمیع کلیه املاک تودیع‌شده بدهکاران بانکی نزد سیستم بانکی، همچنین املاک تملیکی و مازاد بانک‌ها و همچنین کلیه پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری شده از سوی بانک مسکن یا سایر بانک‌ها، آنها را در فواصل زمانی مشخص، برای فروش با قابلیت استفاده از وام ویژه ارائه می‌کند.

کلیه خریداران اوراق پس از انتخاب ملک مورد نظر خود از لیست مزبور، می‌توانند ثمن معامله را از محل اوراق خریداری‌شده و همچنین وام ویژه تخصیص‌یافته و پرداخت نقدی مبلغ مابه‌التفاوت، خریداری کنند. قاعدتا فرآیندهای حقوقی مربوطه باید به نحوی تدوین شوند که بانک مسکن بتواند به وکالت از بانک عامل، ملک مزبور را به نام خریدار انتقال داده و البته تا زمان تسویه وام در رهن خود نگه دارد. به منظور برقراری تعادل در تعهدات ایجاد شده برای پرداخت وام ویژه و املاک قابل واگذاری در این طرح، باید تخصیص اوراق ویژه به بانک عامل از سوی بانک مسکن به‌صورت مرحله‌ای و با وقفه زمانی انجام پذیرد. همچنین می‌توان شرکت مستقلی تحت نظر بانک مسکن را به‌عنوان شرکت واسط، متولی دریافت املاک از بانک‌های عامل و دریافت و توزیع اوراق و اقساط وصولی وام‌های جدید پرداختی از بانک مسکن کرد؛ در این صورت می‌توان به جای تخصیص اوراق به بانک‌های عامل، بانک مسکن نقش عاملیت پرداخت وام ویژه به خریداران را به نمایندگی از سایر بانک‌های عامل ایفا کرده و با کسر کارمزدی مشخص، اقساط وصولی وام‌ها را از طریق شرکت واسط به بانک‌های مربوطه پرداخت کند. به منظور جلوگیری از ایجاد تقاضاهای کاذب و سفته‌بازی، باید تدابیر کنترلی مربوطه در دستورالعمل اجرایی طرح دیده شود. از جمله این تدابیر، ایجاد محدودیت در دریافت یک وام به ازای هر نفر است و همچنین اینکه این وام قابلیت انتقال به غیر را نداشته و در صورت فروش ملک مزبور، تسویه کل مبلغ وام الزامی باشد.

همچنین فرآیند مربوطه باید به نحوی تدوین شود که حتی‌المقدور ملک به قیمت کارشناسی تودیع شده نزد بانک عامل به متقاضیان واگذار شود و از برگزاری مزایده به دلیل احتمال افزایش قیمت کاذب جلوگیری شود. امتیازات طرح:

۱. حجم زیادی از منابع محبوس سیستم بانکی ناشی از رکود حاکم بر بخش مسکن آزاد می‌شود.

۲. بانک‌های عامل، بخشی از مطالبات معوق و سررسید‌شده خود را هرچند با تاخیر و به‌صورت تدریجی و با چشم‌پوشی از درصدی از سود آن وصول می‌کنند و این امر تاثیر بسزایی در اصلاح صورت‌های مالی آنها دارد.

۳. با آزادسازی حجم بزرگی از سرمایه سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن، زمینه شروع فعالیت‌های جدید ساختمانی و رونق بخش مسکن و بالطبع صنایع وابسته به بخش مسکن فراهم می‌شود.

۴. به تقاضای بالقوه طبقات میانی جامعه برای خرید یا تبدیل به احسن مسکن با ارائه تسهیلات موثر بانکی پاسخ داده می‌شود و زمینه رونق معاملات مسکن در همه سطوح قیمتی فراهم می‌شود.