دنیای اقتصاد: کج روی توسعه شهر تهران از اسناد فرادست طرح جامع و طرح تفصیلی باعث شده پایتخت طی پنج سال اخیر در جریان رشد فیزیکی از ۱۰ خط قرمز عبور کند.

دو مطالعه و پژوهش میدانی صورت گرفته از دو منطقه شهری پایتخت که از دیدگاه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور کانون ساخت‌وسازهای مغایر و متضاد با ضوابط اسناد بالادست اداره شهر تهران است از متوقف نشدن روند ساخت‌وسازهای مغایر با طرح جامع و طرح تفصیلی گزارش می‌دهد. متن این دو مطالعه که یکی از آنها با همکاری مشترک سازمان نظام مهندسی استان تهران به‌عنوان رکن اصلی نظارت بر همه نوع تحرک ساختمانی در پایتخت و معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی درخصوص منطقه یک صورت گرفته و دیگری از سوی یک گروه کارشناس شهرسازی درخصوص منطقه ۲۲ پایتخت انجام گرفته و در قالب مجموعا ۲۳ صفحه در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است و مشخص می‌کند: در دو منطقه از تهران که به لحاظ موقعیت جغرافیایی و نقشه توپوگرافی دو منطقه استراتژیک برای شهر تهران محسوب می‌شوند حجم قابل‌توجهی از ساخت‌وسازها از ۱۰ خط قرمز ترسیم شده در اسناد فرادست شهری منحرف شده‌اند.

این مطالعات حاکی از آن است که در مناطق یک و ۲۲ شهر تهران به‌عنوان کانون ساخت‌وسازهای مغایر با طرح تفصیلی و نمادی از ساخت‌وسازهای مغایر در سایر مناطق پایتخت طی سال‌های ۹۰ تا ۹۵ تحرکات ساختمانی بیش از آنکه از ضوابط بالادست و ملاک عمل توسعه مطلوب شهر تهران تبعیت کند از توافقاتی «نانوشته» یا بعضا «مجهز به‌صورت جلسه» یا «مصوبات موردی» نشات گرفته که محصول آن در حال حاضر به شکل رشد بدقواره شهر بروز پیدا کرده‌است.

متن کامل این دو دسته مطالعه و پایش میدانی که در اختیار شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به‌عنوان عالی‌ترین مرجع نظارتی قرار گرفته و قرار است در جلسه آتی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مورد بررسی قرار گیرد، مهر تاییدی است بر آنچه امروز گروهی از کارشناسان شهری و بازار مسکن درباره منشا سقوط کیفیت زندگی در پایتخت و همچنین رکود مسکن عنوان می‌کنند، می‌زند.

کارشناسان شهری سال گذشته با تشدید بحران آلودگی هوا وترافیک در تهران یکی از عوامل اصلی شکل‌دهنده چالش‌های زیست‌محیطی را رشد بدقواره پایتخت ناشی از افزایش ناموزون ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تحت تاثیر ساخت‌وسازهای افراطی عنوان کردند که بدون رعایت سقف جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی انجام شده‌است. از سوی دیگر گروه دیگری از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز ریشه رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی را انحراف سرمایه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر به مناطق کم‌کشش برای تقاضای موثر و خرید آپارتمان مطرح کردند.

این پژوهش نشان می‌دهد: بارگذاری ساختمان‌های مسکونی در دو منطقه یک و ۲۲ به مراتب بیش از سقف تعیین شده در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران است. در این اسناد برای مناطق ۲۲ گانه شهر تهران براساس مجموعه‌ای از فاکتورها از جمله ظرف زیست‌محیطی و پارامترهای اقتصادی شهر، حد مشخصی از جمعیت‌پذیری تعریف شده‌است به این معنی که حد مشخصی از ساخت‌وساز‌ها برای ایجاد تناسب میان ظرفیت جمعیت‌پذیری و سرانه‌های خدماتی و رفاهی منطقه باید رعایت شود. در این راستا طرح جامع برای منطقه یک تهران افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری مجاز (ظرفیت جمعیت‌پذیری ارتباط مستقیم با تیراژ ساخت‌وساز در هر منطقه شهری دارد) برای سال ۱۴۰۰ را معادل ۳۸۰ هزار نفر پیش‌بینی کرده است؛ این در حالی است که در حال حاضر ظرفیت جمعیت‌پذیری منطقه یک با احتساب افزایش ۲۲۰ هزار نفری طی فقط ۵سال به ۶۵۹ هزار نفر رسیده که این آرایش جمعیتی فعلی منطقه یک ۷/ ۱ برابر گنجایش مصوب این منطقه برای سال ۱۴۰۰ است.

به عبارت دیگر، شهر تهران طی سال‌های اخیر باید به گونه‌ای از محل ساخت‌وسازهای مسکونی توسعه پیدا می‌کرد که به‌عنوان نمونه در منطقه یک ظرفیت جمعیت پذیری برای سال ۱۴۰۰ به حد ۳۸۰ هزار نفر می‌رسید اما هم‌اکنون منطقه یک برای سکونت ۶۵۹ هزار نفر دارای آپارتمان است؛ این در حالی است که سرانه‌های خدماتی متناسب با ظرفیت جمعیتی شکل گرفته در این منطقه رشد پیدا نکرده‌است. آن‌طور که در مطالعه سازمان نظام مهندسی استان تهران و معاونت شهرسازی و معماری برآورد شده‌است در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ معادل ۳ هزار و ۷۶۹ پروانه ساختمانی برای ۳ هزار و ۷۶۹ پارسل(قطعه پلاک) در منطقه یک صادر شده‌است که ۶۹ درصد این ساخت‌وسازها(۲هزار و ۶۰۵ پارسل) دارای مغایرت و انحراف از ضوابط طرح جامع یا تفصیلی تهران است. همچنین نتایج پایش وضعیت فعلی محله‌ها و ساختمان‌های شکل گرفته یا در حال ساخت در منطقه ۲۲ که شورای عالی شهرسازی و معماری به‌عنوان نهاد عالی ناظر بر اجرای مقررات و ضوابط شهرسازی توسط شهرداری تهران است این منطقه را کریدور اصلی ورود جریان هوای تهران معرفی می‌کند، نشان می‌دهد: تحت تاثیر تغییر کاربری پهنه‌های مصوب اراضی منطقه ۲۲ نسبت به طرح جامع در حال حاضر تعداد برج‌ها و ساختمان‌های بلند مسکونی این منطقه چند برابر سقف مجاز ساخت‌وسازهای مسکونی در نقشه بالادست توسعه پایتخت است.

به‌طوری که عمده پهنه‌های S (تجاری)، G(فضای سبز و باز) و M (مختلط) در این منطقه به پهنه R (مسکونی) تغییر کرده‌اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» این دو مطالعه پاسخی است در رد یک دیدگاه قابل تامل درباره رکود مسکن که اخیرا در زاویه مقابل تحلیل کارشناسان اقتصاد مسکن مطرح شده‌است. این دیدگاه متفاوت از دیدگاه‌های سایر کارشناسان اقتصاد مسکن منشأ رکود مسکن را نقش عوامل منتفع از واردات (تجارت کالا) عنوان می‌کند؛ به این معنی که چون ساخت‌وساز به‌صورت کامل به مواد و مصالح تولید داخل وابسته است و ورنق آن نفعی برای واردکنندگان ندارد در نتیجه با هدایت بازار از سوی واردکنندگان این بخش به رکود رفته است، این در حالی است که کارنامه ساخت‌وسازهای مسکونی منطقه یک به‌عنوان لوکس‌ترین بخش بازار مسکن پایتخت که گروه‌های خاصی از بسازوبفروش‌ها در آن فعالیت می‌کنند نشان ‌می‌دهد: کج‌روی فعالیت‌های ساختمانی این منطقه طی سال‌های اخیر منجر به انحراف سرمایه‌ها به نقطه‌ای از بازار ملک شده که در حال حاضر به دلیل نبود تقاضای مصرفی برای آنچه در این منطقه احداث شده، سرمایه‌های وارد شده به بخش مسکن و ساختمان محبوس و بازار مسکن نهایتا به رکود رفته است.

مطابق پژوهش انجام شده از سوی این دو گروه ۱۲ درصد از ساخت‌وسازهای شهر تهران در پنج سال اخیر فقط در منطقه یک پایتخت انجام شده است. در حال حاضر نه تنها حجم قابل توجهی از سرمایه‌های مولد فعالان ساختمانی در پروژه‌های ساختمانی منطقه یک حبس شده که در منطقه معروف به شهر برج‌ها(منطقه ۲۲) صدها برج مسکونی خالی از سکنه، سازنده‌های این پروژه‌ها را دچار مشکل کرده است. به این علت که در منطقه یک اغلب پروژه‌های ساختمانی به‌صورت لوکس، بزرگ متراژ و گران‌قیمت هستند و با نیاز فعلی بازار مسکن همخوانی ندارد و همچنین اگرچه در منطقه ۲۲ قیمت املاک به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نزدیک است اما میزان استقبال از سکونت در این منطقه به دلیل دوری از مرکز و سطح پایین رفاه سکونتی در مقایسه با مناطق عادی اما پرتقاضای شهر (مناطق ۴ و ۵) اندک است.

این دو مطالعه که برای شناسایی انحرافات ساختمانی و مغایرت ساخت‌وسازها نسبت به طرح جامع انجام شده، نشان می‌دهد: پایتخت در جریان رشد فیزیکی در سال‌های اخیر از ۱۰ خط قرمز عبور کرده‌است. براین اساس غالب ساخت‌وسازها یک یا چند یا همه ۱۰ نوع حریم مقررات ساختمانی شامل «تغییر پهنه‌های مصوب طرح جامع و تفصیلی»، «تغییر کاربری اراضی تثبیت‌شده»، « ساخت‌وساز در اراضی سبز»، « عبور از سقف مجاز جمعیت‌پذیری»، «عبور از خط محدوده شهر تهران»، «افزایش تراکم ساختمانی بیش از حد مجاز»، «بارگذاری مسکونی روی زمین‌های ذخیره شهر»، «برج‌سازی در نقاط ممنوعه»، «استفاده غیر از اراضی مخصوص تامین خدمات شهری» و «تغییر ساخت خیابان‌کشی مغایر با شبکه معابر مصوب طرح جامع» را رعایت نکرده که پیامد آن رشد نامطلوب پایتخت است.

نمونه‌برداری از مغایرت‌ها

براساس این گزارش۱۰ خط‌قرمز تعیین شده در ضوابط طرح جامع و تفصیلی با وجود اجرای طرح تفصیلی به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وسازهای شهر تهران طی پنج سال اخیر نادیده گرفته‌ شده است. نتایج تحقیقات دو گروه مطالعاتی کارشناسی که در اختیار شورای عالی شهرسازی نیز قرار گرفته از وجود تعداد زیادی از مصادیق این مغایرت‌ها خبر می‌دهد. این گروه مطالعاتی برای احصای مغایرت‌های نقشه‌ ساخت‌وساز صورت گرفته در منطقه یک نسبت به نقشه طرح تفصیلی به دلیل عدم دسترسی به اطلاعات پروانه‌های صادر شده طی پنج سال اخیر، از طریق مطالعه میدانی محله به محله وضع موجود ساختمان‌های این منطقه را ثبت و با نقشه طرح جامع و تفصیلی مطابقت داده ‌است.

در محدوده ۲۲ نیز نمونه‌های زیادی از مغایرت‌ها و عبور از خط قرمز‌ها ثبت شده است.

یکی از این خط قرمز‌ها «عبور از خط محدوده شهر تهران» عنوان شده است، این در حالی است که در منطقه ۲۲ در بخش شمالی بیمارستان مغز، خط محدوده این منطقه بدون داشتن مصوبه‌ای از سوی نهادهای بالادست نظارتی افزایش یافته است. بررسی‌های میدانی از این منطقه افزوده شده به محدوده منطقه ۲۲ حاکی از آن است که در این منطقه فعالیت‌های ساختمانی در مرحله خاکبرداری قرار دارد.

همچنین تغییر پهنه‌ در اراضی میدان تیر چیتگر نیز نمونه واضحی از حرکت در جهت خلاف مقررات مصوب درخصوص کاربری پهنه‌ها در طرح جامع و تفصیلی است. این اراضی طبق سند طرح جامع شهر تهران دارای کاربری S۱۲، S۲۱ و G۳۲ بوده است. این اراضی در توافق با یک نهاد در مصوبه کمیسیون ماده ۵ به پهنه مسکونی (R۲۶۲) تغییر پیدا کرده است. بررسی‌های کارشناسی از روند فعالیت‌های ساختمانی مغایر با اسناد فرادست نشان می‌دهد: چنین تغییری در چنین مساحت و تعداد واحد مسکونی (۲۵ هزار واحد مسکونی) مغایرتی اساسی با ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران دارد.

«استفاده غیر از اراضی مخصوص تامین خدمات شهری» و «ساخت‌وساز در اراضی سبز» دو خط قرمز دیگر در اسناد فرادستی اداره شهر تهران است که در منطقه ۲۲ از آن عبور شده است. به‌عنوان نمونه براساس ضوابط فرادست ۷۰ درصد از اراضی میدان تیر در منطقه ۲۲ (این اراضی دارای مساحتی بالغ بر ۵۰۰هکتار است) طی توافقی به مدیریت شهری واگذار شد. طبق قانون، مدیریت شهری مکلف است بخش اعظم این اراضی را به خدمات شهری اختصاص دهد اما در حال حاضر حدود ۱۴۰ هکتار از این اراضی به مجموعه هزار و یک شهر اختصاص یافته است. مطابق با سند طرح جامع و تفصیلی این پروژه در پهنه حفاظت ویژه ساخته می‌شود و باید حداقل ساخت‌وساز درآن صورت گیرد اما در حال حاضر مطابق با اطلاعات منتشر شده در سایت این پروژه، در این محدوده سه هتل و هایپر مارکت با مساحت زیربنای ۳۸۰هزار مترمربع ساخته شده است.همچنین از سوی دیگر حدود ۳۰ هکتار از این اراضی به ساخت یک مجتمع تجاری چندمنظوره با ۲۹ طبقه اختصاص پیدا کرده است که فاقد هیچ گونه مصوبه‌ای از سوی کمیسیون ماده ۵ است.

اما ساخت‌وساز در اراضی سبز در محدوده منطقه۲۲ به همین نمونه خلاصه نمی‌شود. بخش دیگری از این اراضی در توافق با یک نهاد دیگر با تغییر پهنه از فضای سبز به مسکونی فعالیت‌های ساختمانی در جریان است که به نظر می‌رسد نهایتا به افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران منتهی شود. اراضی شهرک خرازی نیز که در طرح تفصیلی در پهنه تجاری قرار داشته در بازنگری سال اول اجرای طرح تفصیلی به پهنه مختلط تغییر کاربری پیدا کرد. نکته جالب به دست آمده از بررسی‌های میدانی این گروه مطالعاتی آنکه در این منطقه صرفا پروانه ساخت در حدود ۸ هزار واحد مسکونی صادر شده و سایر کاربری‌های مربوط به پهنه مختلط در این منطقه مورد توجه قرار نگرفته است.

رعایت ظرفیت جمعیت‌پذیری که یکی دیگر از خطوط قرمز اسناد فرادست شهر تهران است، در بخش دیگری از محدوده منطقه ۲۲ یعنی اراضی مروارید شهر رعایت نشده‌است. این اراضی در طرح جامع دارای کاربری مسکونی با تراکم متوسط مشخص شده‌اند اما بررسی‌ها حاکی از آن است که هم اکنون ۵۸ برج با تعداد طبقات ۲۰ تا ۳۶ طبقه در این محدوده درحال ساخت است و توده‌گذاری‌ها هیچ انطباقی با شبکه معابر طرح تفصیلی ندارد.

تغییر پهنه بخش بزرگی از اراضی خرگوش‌دره از کاربری سبز به تجاری و اراضی شرقی پارک چیتگر از کاربری سبز به مختلط از دیگر نمونه‌های عبور از خطوط قرمز یاد شده است. آنچه مورد توجه گروه‌ مطالعاتی درخصوص کج‌روی منطقه ۲۲ از محدوده طرح جامع و تفصیلی قرار گرفته این نکته است که در بسیاری از کاربری‌های تثبیتی در منطقه ۲۲، پروانه برای کاربری دیگر عمدتا مسکونی صادر شده‌است. این تحقیقات در عین حال به کمبود خدمات رفاهی در این منطقه از شهر تهران اشاره کرده است. مطابق با محتوای تحقیقات اگرچه از سال ۹۳ صدور پروانه‌های بلندمرتبه در منطقه ۲۲ ممنوع اعلام شده است اما تاکنون حدود ۳۰ مورد پروانه بالای ۱۲ طبقه بدون مصوبه کمیسیون ماده ۵ در این منطقه صادر شده است.

توافقات نانوشته

نکته مهم دیگر برآمده از این تحقیقات آنکه طی پنج سال اخیر حدود ۷۰ درصد از اراضی قدرالسهم مدیریت شهری فروخته شده و از این رو در این محدوده کمبود تامین خدمات وجود دارد و بسیاری از توافقات با مالکان به گونه‌ای بوده که به مالک وعده تغییر ضوابط طرح تفصیلی داده شده‌است و با استناد به این روند به بهانه حقوق مکتسبه شهروندان به تغییر ضوابط مصوب طرح تفصیلی می‌پردازند.

شبکه معابر بدون مصوبه

بخش دیگری از تحقیقات این گروه کارشناسی در مورد اجراشدن یا نشدن ضوابط طرح تفصیلی در منطقه ۲۲ به شبکه معابر اختصاص دارد. نتایج این تحقیقات نشان می‌دهد بخشی از خیابان‌کشی این منطقه مغایر با شبکه معابر مصوب طرح جامع انجام شده است. به‌عنوان مثال برای شبکه معابر این منطقه لایه‌ای تحت عنوان Road۴ پیش‌بینی شده‌ که به تصویب مراجع نظارتی بالاتر نرسیده است و درموارد زیادی اختلافات فاحشی با ضوابط طرح تفصیلی دارد. علاوه بر این در منطقه ۲۲ در محدوده اراضی یک مرکز تجاری(مال)، یک مجتمع تفریحی(هزار و یک شهر) و یک شهرک مسکونی توافقی برای تغییر سیستم معابر طرح تفصیلی با مالکان آن سه مجموعه امضا کرده و ملاک عملیات عمرانی قرار گرفته که دارای هیچ‌گونه مصوبه‌ای نیست. طوری که سه دسترسی مستقیم با سه تونل از بزرگراه همت در حال ساخت است. نکته مورد تاکید دیگر از سوی کارشناسان این تیم پژوهشی آن است که در منطقه ۲۲، پهنه M با ماهیت مختلط تقریبا وجود ندارد. غالب این پهنه‌ها با توجه به خلأ قانونی ضوابط به مسکونی اختصاص پیدا کرده است.

«لغزش» تهران از 10 خط‏قرمز