فاطمه احمدوند
دانشجوی کارشناسی ارشد اقتصاد

طبق سرشماری سال‌های 90 و 95، طی 5 سال تعداد واحدهای مسکونی خالی رشدی 5/ 55 درصدی داشته است، تعداد این واحدها در سال 90، یک میلیون و 663هزار و در سال 95 به 2میلیون و 587هزار واحد افزایش یافته است (معادل ارزش رقمی حدود 250 میلیارد دلار). درحالی که کل موجودی مسکن در کشور در این فاصله زمانی 18درصد رشد داشته است(از 21میلیون و 600هزار واحد به 24میلیون و 400هزار واحد) همچنین تعدادکل واحدهای مسکونی با احتساب خانه‌های خالی، برای اولین‌‌بار بر اساس نتایج سرشماری 95 معادل یک میلیون و 200هزار واحد بیشتر از تعداد کل خانوارها است که نشان‌دهنده سبقت عرضه مسکن از تقاضای آن است و پدیده جدیدی در بازار مسکن تلقی می‌شود.

نرخ واحدهای مسکونی خالی در ایران 6/ 10 درصد است، در حالی که نرخ طبیعی واحدهای مسکونی و نرم‌های استاندارد و پذیرفته شده در دامنه 5/ 2 الی 5/ 3 قرار دارد، بنابراین نسبت واحدهای مسکونی خالی بیش از 3 برابر نرخ طبیعی و قابل‌قبول است. با توجه به اینکه تولید و سرمایه‌گذاری مسکن استمرار دارد و تنها آهنگ تولید و سرمایه‌گذاری مسکن کاهش یافته است و از طرف دیگر افزایش قابل‌توجه قدرت خرید قابل تصور نیست، مازاد عرضه واحدهای مسکونی خالی سال‌ها استمرار خواهد داشت. واحد‌های خالی را می‌توان در 5 طبقه مجزا دسته‌بندی کرد که علل و انگیزه‌های مختلفی بر آن حاکم است:

اول نرخ متعارف واحدهای خالی از سکنه، که نرخ طبیعی واحدهای مسکونی خالی است و امری اجتناب‌ناپذیر است و در بازار مسکن برای پاسخگویی به نقل و انتقالات و زمان انتظار فروش در شرایط با ثبات بازار مسکن شکل می‌گیرد و در دامنه 5/ 2 الی 5/ 3 است. دوم؛ بخشی از واحدها که به علت کاهش تقاضای مؤثر که ناشی از کاهش شدید قدرت خرید خانوارها است، خالی مانده‌اند. کاهش قدرت خرید به دلیل کاهش رشد اقتصادی، کاهش درآمد سرانه و همچنین جهش قیمتی بی‌‌سابقه در بحران بازارمسکن در 1391 به‌وجود آمده است.

سوم؛ واحدهای لوکس با متراژ بالا که تقاضای آن در دوره کاهش معاملات و ثبات نسبی بازار مسکن به‌شدت کاهش می‌یابد. چهارم؛ بخشی از واحدهای مسکن مهر را شامل می‌شود، طبق آمار 30درصد از کل واحدهای آماده بهره‌برداری مسکن مهر خالی از سکنه است. پنجم؛ واحدهایی که مالکان و سازندگان آنها با هدف برقراری قیمت مورد انتظار، معادل قیمتی که در شرایط تورمی و شکل‌گیری حباب قیمت مسکن به‌وجود می‌آید، خالی نگه داشته‌اند تا بتوانند علاوه بر سود دوران خواب سرمایه مسکن از امتیاز خاص بازار مسکن ملتهب و غیرتعادلی بهره‌مند شود و معمولا تعداد آنها در زمان ثبات نسبی شرایط بازار مسکن با افزایش چشمگیری مواجه می‌شود. به وجود آمدن این آمارها علل مختلفی می‌تواند داشته باشد که باعث مازاد عرضه و قفل شدن بخش قابل‌توجهی از سرمایه کشور شده است.

اشتباه در کمیت و کیفیت سرمایه‌گذاری و تولید مسکن، ساخت واحدهای لوکس در مناطق پردرآمد که در دوره جهش قیمت مسکن از سود بالایی برخوردار بوده اما با برقراری ثبات نسبی بازار مسکن و کاهش شدید سفته‌بازی و سوداگری مسکن، تقاضا برای آنها به‌صورت قابل‌توجهی کاهش یافته است. بازار واحدهای ساختمانی لوکس حدود 3سال است، کاهش شدید معاملات را تجربه می‌کند، اغلب این واحدها نوساز هستند و با وجود نبود متقاضی برای خرید آنها، مالکان همچنان قیمت‌های نامتعارف تعیین می‌کنند. بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی خالی از این ویژگی برخوردارند. بی‌توجهی به نیاز متقاضیان واقعی مسکن و انتخاب الگوی نامناسب ساخت، پیامد طبیعی این رفتار بوده است. بیشترین نیاز به مسکن در مناطق میان‌درآمد و کم‌درآمد شهرهاست در صورتی که اکثر ساخت و سازها در مناطق پردرآمد نشین و مسکن لوکس و گران‌قیمت بوده است.

مسکن مهر بخش دیگری از واحدهای مسکونی خالی را به خود اختصاص می‌دهد. مسکن مهر نظام مناسب جذب جمعیت سرریز شهری است، بنابر این خالی ماندن مسکن در بازارهای اصلی و کلان شهرها با توجه به افزایش شدید مازاد عرضه و واحدهای مسکونی خالی باعث می‌شود، در کوتاه‌مدت، ایجاد تعادل در بازار مسکن مهر و حذف واحدهای مسکونی خالی دور از انتظار باشد. دلیل مهم دیگر عدم توالی سیکل‌های تجاری بازار مسکن است. شکل‌گیری الگوی حباب قیمت مسکن به گونه‌ای است که دو سیکل 4 و5 ساله در دهه 80 شکل گرفته است و از شکل‌گیری جهش افسانه‌ای قیمت مسکن در سال 91 اکنون 4 سال گذشته است. سوداگران بازار مسکن و برخی تولیدکنندگان با تصور تکرار سیکل‌های قبلی در انتظار افزایش تکانه‌ای و جهشی قیمت مسکن در آینده هستند لذا با خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی مترصد بهره‌گیری از التهاب بازار و کسب سود اتفاقی قابل‌‌توجه هستند.

نکته مهم آن است که شرایط بازار مسکن به‌شدت متحول شده است. مازاد عرضه و وجود واحدهای مسکونی خالی نزدیک به 10 درصد ذخیره مسکن، کاهش شدید قدرت خرید خانوارهای کم و میان‌درآمد و یاس و ناامیدی نسبت به خانه‌دار شدن، شرایط پسابرجام و تغییراتی که در بازار مالی به‌وجود آمد و همچنین عزم راسخ دولت و کشور به الگوی اقتصاد مقاومتی که مستلزم حذف تقاضای سوداگری مسکن و حمایت و تشویق سرمایه‌گذاری‌های مولد و اشتغال‌زا در بخش‌های اقتصادی و جذب سرمایه‌ها از سوی بخش‌هایی ازاقتصاد کشور مثل شرکت‌های دانش‌بنیان، انرژی و سایر صنایع امکان پیدایش جهش قیمت مسکن را دور از انتظار می‌نماید. در بهترین شرایط و افزایش بطئی قدرت خرید مسکن خانوارها، انجام معاملات در قیمت‌های تعادلی قابل تصور است و واحدهای مسکونی خالی موجود در بازار مسکن طی سال‌های آینده مانند ضربه‌گیر عمل کرده و مانع جدی جهش قیمت مسکن خواهد بود.