ساخت و ساز در خواب؛ شهرداری تهران از «تمدید رکود عرضه مسکن» رمزگشایی کرد
۶ گردنه مقابل رونق ساختمانی
دنیای اقتصاد: معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در واکنش به «گلایه مشترک» سازنده‌های مسکن درباره پروسه طولانی مدت صدور پروانه ساختمانی، ضمن اعلام «میانگین انتظار» برای دریافت جواز ساخت و تشریح علت این فرآیند زمانبر، از «خواب دامنه‌دار» بازار ساخت و ساز رمزگشایی کرد.
«دنیای اقتصاد» نیمه آذر ماه در گزارشی با محتوای «دست‌اندازهای متعدد در مسیر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی»، به انعکاس یک آمار رسمی از معاونت برنامه‌ریزی شهرداری پرداخت که مطابق آن، در سال ۹۴، سازنده‌ها در تهران برای دریافت پروانه ساختمانی، به‌طور متوسط، ۷۰ روز منتظر بوده‌اند در حالی که طبق اهداف برنامه پنج ساله دوم شهرداری، این مدت زمان باید در سال ۹۴ به ۲۰ روز کاهش پیدا می‌کرد. فعالان ساختمانی، دوره نه چندان کوتاه دسترسی به مجوز ساخت را در چرخش کُند سرمایه و در نتیجه، سخت شدن ساخت و ساز -آن هم در مقطع فعلی که بازار رکودی، برای خارج شدن از خواب ساختمانی دست‌کم ۲ ساله، به ابزارهای تسهیلگر نیاز دارد- موثر می‌دانند.
با این حال، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در گزارشی مکتوب اعلام کرد: در ۸ ماه اول امسال، متوسط زمان طی شده برای صدور هر پروانه ساختمانی، به ۵۷ روز رسید و عملا، طول انتظار برای دریافت پروانه نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرد. گزارش معاونت شهرسازی درباره پشت صحنه پروسه صدور پروانه ساختمانی نشان می‌دهد: بخش زیادی از معطلی سازنده‌ها برای دریافت جواز ساخت، به استعلام‌های متعدد شهرداری از دستگاه‌های مختلف دولتی مربوط است که طبق قوانین و مقررات، صدور پروانه باید بعد از دریافت نتایج مثبت تک تک استعلام‌ها انجام شود.
مرجع صدور جواز ساخت و ساز در شهرداری تهران، اگر چه فرآیند فعلی را همان‌طور که سازنده‌ها مطرح می‌کنند، یک «پروسه خاص و زمانبر» توصیف می‌کند اما بر این موضوع تاکید دارد که مجموع مراحل لازم در داخل شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی، «کمتر از ۲۰ روز کاری» است و مابقی زمان انتظار که بیش از دو برابر مراحل اولیه است، صرف مکاتبات با دستگاه‌های دولتی برای دریافت جواب استعلام‌ها، می‌شود.
صدور پروانه برای هر پروژه ساختمانی، متناسب با ابعاد پروژه، نوع کاربری و موقعیت مکانی اجرا، نیازمند اخذ ۱۰ تا ۱۶ فقره استعلام از دستگاه‌های دولتی مختلف است.این معاونت برای رفع دغدغه سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت فرآیند دست و پاگیر اخذ جواز، مسیر صدور پروانه را به دو بخش پروانه شهرسازی و پروانه ساختمانی، تغییر داده تا ابتدا، «مرحله تعیین تکلیف کاربری، میزان تراکم و از آن مهم‌تر، اعلام مبلغ عوارض ساخت»، ظرف کمتر از سه هفته، با صدور پروانه شهرسازی، به اتمام برسد و ابعاد ساختمانی و هزینه‌ای پروژه برای سرمایه‌گذار کاملا روشن شود و سپس، مرحله دوم که به استعلام‌های وقت‌گیر نیاز دارد، به جریان بیفتد. معاونت شهرسازی شهرداری تهران در این گزارش، با اشاره به تداوم رکود ساختمانی در پایتخت، اعلام کرده است: در حال حاضر بازار ساخت و ساز برای عبور از خواب دو ساله، با ۶ گردنه مواجه است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار معاملات مسکن اوایل امسال، با توقف رشد منفی حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران، به ایستگاه پایانی رکود رسید و اکنون شیب مثبت دو رقمی حجم معاملات، از پیش رونق در این بازار حکایت دارد اما این حرکت در پایین دست بازار ساخت و ساز هنوز منجر به تحرک سازنده‌ها نشده است. تیراژ ساخت مسکن در تهران همچنان در پایین‌ترین سطح قرار دارد و حجم پروانه‌های ساختمانی هنوز اوج نگرفته است.
نهاد تنظیم‌کننده ضوابط ساختمانی و صدور جواز ساخت در پایتخت معتقد است، شوک مثبت به بازار خواب‌زده ساخت و ساز، تنها با تعیین تکلیف گردنه‌های موجود در این بازار امکان‌پذیر است. معاونت شهرسازی شهرداری، «فقر تسهیلات ساخت، انباشت واحدهای از قبل ساخته شده، نرخ سود بانکی بالاتر از نرخ تورم به‌عنوان بازار رقیب سرمایه‌گذاری ساختمانی، قفل مقرراتی پیش فروش و همچنین بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران به ضوابط بالادست ناشی از ابطال و تغییرات پی‌در‌پی آنها در سال‌های اخیر» را از جمله چالش‌های کنونی سازنده‌ها عنوان می‌کند که مانع رونق ساختمانی در تهران شده است.
صعود 140 پله‌ای فرآیند صدور پروانه ساختمانی شهر تهران
متن گزارش معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در ادامه عینا آمده است: در ابتدا با توجه به آنکه محور اصلی گزارش منتشر شده به زمانبر بودن فرآیند صدور پروانه ساختمانی و صدور گواهی ساختمان و تاثیر آن بر صنعت ساخت و ساز و رکود سرمایه‌گذاری در این بخش اشاره داشته، لازم است به اطلاعات و آمار بانک جهانی و بررسی جایگاه زمان‌بندی صدور پروانه ساختمانی شهر تهران در جدول مربوطه پرداخته شود.
مطابق آمار بانک جهانی، جایگاه زمان‌بندی صدور پروانه ساختمانی شهر تهران که در سال ۲۰۰۷ میلادی، رتبه ۱۶۷ بوده است با تلاش‌های شهرداری تهران اعم از هوشمندسازی، ایجاد بانک اطلاعات املاک، امکان دسترسی‌های برخط اطلاعاتی و به ویژه بعد از اجرای طرح تفصیلی شهر تهران در سال ۹۱، این رتبه‌بندی با سیر صعودی در سال ۲۰۱۰ به جایگاه ۱۴۱ و در ادامه در پی اقدامات ویژه شهرداری تهران در سال ۲۰۱۵ به رتبه ۹۸ و در نهایت در سال ۲۰۱۶ جایگاه ۶۹ در جدول بانک جهانی را به خود اختصاص داده است. همچنین طبق اطلاع واصله از سازمان امور مالیاتی کشور، شهر تهران در فرآیند زمانی صدور پروانه در سال ۲۰۱۷ موفق به صعود در جایگاه ۲۷ در جدول بانک جهانی شده است. در واقع به واسطه اقدامات شهرداری تهران در دهه اخیر، شهر تهران از رتبه ۱۶۷ در سال ۲۰۰۷ به جایگاه ۲۷ در سال ۲۰۱۷ رسیده است که این موفقیت حاکی از تغییر و اصلاح در فرآیند صدور پروانه بوده و در مجموع می‌توان اذعان کرد فرآیند صدور پروانه در شهر تهران دارای جایگاه مناسبی در بین پایتخت‌های جهان است.
البته سیر نزولی زمان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران به این موارد ختم نشده، بلکه اطلاعات دریافتی از سامانه شهرسازی حاکی است که در حال حاضر و در ۸ ماه نخست سال ۹۵ میانگین زمان صدور پروانه ساختمانی در مناطق ۲۲ گانه به ۵۷ روز کاهش پیدا کرده است. در واقع باید گفت میانگین صدور پروانه که در سال ۱۳۸۴ معادل ۱۴۷ روز بوده، طی سال‌های اخیر با کاهش ۹۰ روزه به ۵۷ روز کاهش یافته و در بحث صدور گواهی ساختمانی نیز این زمان به ۳۶ روز تقلیل پیدا کرده است.
این موفقیت و تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی حاصل اقدامات شهرداری و ایجاد امکانات و ظرفیت‌هایی همچون راه‌اندازی سامانه شهرسازی، هوشمندسازی، به حداقل رساندن نقش کاربران، دسته‌بندی و ثبت سیستماتیک اطلاعات املاک، ورود اطلاعات طرح تفصیلی در سامانه شهرسازی، ایجاد سامانه اطلاعات مکانی، چابک‌سازی و اصلاح ساختارهای اداری در قالب راه‌اندازی دفاتر خدمات الکترونیک و اجرای سیاست‌های ناحیه محوری با رویکرد دسترس‌پذیر بودن خدمات برای شهروندان بوده است.
حال در بررسی دلایل اجمالی در فرآیند زمانبر بودن صدور پروانه ساختمانی باید به این نکته توجه کرد که بخش قابل توجهی از زمان صدور پروانه ساختمانی به دلیل ضرورت اخذ استعلام‌های فراسازمانی منبعث از محدودیت‌های قانونی بوده و شهرداری طبعا در فرآیند صدور پروانه با توجه به قوانین متعدد باید منطبق با قانون و قبل از صدور پروانه ساختمانی نسبت به اخذ استعلام‌های لازم همچون حریم بافت‌های تاریخی، حریم امنیتی، حریم خطوط برق فشار قوی، حریم جغرافیایی، عوارض مصنوعی یا طبیعی از مبادی ذی‌ربط اقدام کند که این فرآیند پروسه زمانی خاص خود را دارد و زمانبر بودن ارائه پروانه ساختمانی را موجب می‌شود.
پر واضح است که اگر سایر سازمان‌ها و نهادها اهتمام شهرداری تهران را در گسترش و بسط سامانه‌های هوشمند و عمل به الزامات قانونی همچون «ماده ۳ قانون ارتقای سلامت نظام اداری و مقابله با فساد مصوب ۲۹/ ۲/ ۸۷ مجلس شورای اسلامی»، «قانون انتشار و دسترسی آزاد به اطلاعات، مصوب ۱۳۸۸ آیین‌نامه اجرایی مصوب ۲۱/ ۸/ ۹۳ هیات وزیران» و «ماده ۴۰ قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب ۱۳۸۶» در دستور کار خود قرار دهند، با زمان کمتر و تسهیل در فرآیند صدور پروانه ساختمانی مواجه خواهیم شد.
برای آگاهی بیشتر به تشریح اجمالی بخشی از فرآیندهای استعلام برای صدور پروانه ساختمانی از سایر سازمان‌های مرتبط می‌پردازیم: بلافاصله و پس از تشکیل پرونده صدور پروانه ساختمانی، مکاتبه لازم با اداره کل راه و شهرسازی استان تهران درخصوص کمیسیون ماده ۱۲ و کمیسیون ماده ۶ و ۸ زمین شهری صورت می‌گیرد. همچنین شهرداری تهران موظف است بنا به موقعیت و ویژگی‌های مکانی هر ملک در شهر تهران نسبت به اخذ استعلام از وزارت راه و شهرسازی، سازمان زمین شهری، اداره کل راه و شهرسازی استان تهران، سازمان نظام مهندسی، سازمان تامین اجتماعی، نهادهای امنیتی و انتظامی، سازمان آب و فاضلاب، سازمان میراث فرهنگی، سازمان امور مالیاتی، وزارت آموزش و پرورش و... که اغلب ساختارهای دولتی را شامل می‌شوند اقدام کند و می‌توان گفت برخی از پرونده‌ها نیاز به ۱۶ فقره استعلام دارند که این روند موجب افزایش زمان صدور پروانه شده و در واقع مسوولیت و انگشت اشاره زمانبر بودن صدور پروانه ساختمانی متوجه آنها بوده و عملا کاهش این زمان در اختیار شهرداری تهران نیست، هرچند شهرداری در طول زمان اجرای استعلام‌ها، سایر امور مربوط به صدور پروانه را انجام داده و عملا فرآیند صدور پروانه را معطل و متوقف نمی‌کند. شهرداری تهران در موضوع استعلام‌ها از مجموعه‌های درون‌سازمانی خود همچون استعلام از سازمان آتش‌نشانی درخصوص مبحث سوم مقررات ملی ساختمان، استعلام از سازمان بوستان‌ها و فضای سبز به جهت اطلاع از وضعیت و نوعیت ملک از حیث باغ بودن ملک، استعلام از شرکت مترو و اطلاع از وضعیت استقرار ملک در حریم خطوط مترو به‌صورت سیستمی و هوشمند عمل کرده و در واقع این استعلامات بدون اتلاف وقت و در کوتاه‌ترین زمان ممکن صورت می‌گیرد.
به‌رغم کاهش قابل ملاحظه میانگین زمان صدور پروانه، شهرداری تهران کماکان به اصلاح فرآیندها اهتمام داشته و به منظور کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی تغییر در نحوه صدور پروانه را در قالب دو مرحله‌ای کردن صدور پروانه ساختمانی ارائه کرده است که در این صورت صدور پروانه ساختمانی در سه بخش شامل: کنترل نقشه معماری، اعلام عوارض و استعلام‌های درون سازمانی انجام می‌شود و فرآیند صدور پروانه شهرسازی در کوتاه‌ترین زمان ممکن یعنی کمتر از ۲۰ روز کاری صادر خواهد شد و بخشی از زمان‌های مورد نیاز برای استعلامات برون سازمانی موکول به مرحله صدور پروانه ساخت خواهد شد.
در تحلیل آمار و اطلاعات و در بررسی این فرضیه که آیا می‌توان میانگین زمان صدور پروانه و گواهی ساختمانی را به‌عنوان عوامل اصلی در رونق یا رکود صنعت ساخت و ساز عنوان کرد باید گفت: در سال‌های ۹۰ و۹۱ که رونق صنعت ساخت و ساز در شهر تهران را شاهد بودیم میانگین زمان صدور پروانه ساختمانی بیش از ۱۱۰ روز بوده است در حالی که این زمان در سال ۹۴ و ۹۵ که رکود صنعت ساخت و ساز را شاهد بودیم، میانگین صدور پروانه ۵۷ روز را نشان می‌دهد. از این رو بهتر است در تحلیل وضعیت صنعت ساخت‌و ساز به سایر عوامل که نقشی به مراتب تاثیر‌گذار تر و تعیین‌کننده‌تر در این بخش دارند توجه بیشتری کرد.
اگرچه در فضای عمومی ساخت و ساز، زمان و چگونگی صدور پروانه ساختمانی نیز از عوامل تاثیر‌گذار است اما نگاه واقع‌گرا در تحلیل فرآیند رکود و افول صنعت ساخت و ساز می‌تواند به نقد منصفانه‌ای منجر شود، بر این اساس صنعت ساخت و ساز و شرایط کنونی این بازار را می‌توان به‌عنوان یکی از شاخص‌های سنجش وضعیت نظام اقتصادی کشور عنوان کرد و به‌نظر می‌رسد نظام حاکم بر چرخه اقتصادی کشور نیازمند بازنگری و کنکاش در سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های کلان کشور در چند ساله اخیر است، در واقع با نگاهی اجمالی شاهد رکود در تمامی حوزه‌های اقتصادی هستیم و صنعت ساخت و ساز نیز از این حیث مبرا نیست. قابل توجه آنکه کاهش میزان پروانه‌های ساختمانی صادره در کل کشور در سال ۹۴ و نیمه نخست سال ۹۵ نشان دهنده رکود صنعت ساخت و ساز در کل کشور بوده و بیانگر ناکارآمدی سیاست‌های کلی کشور در بخش مسکن است و ارتباط دادن رکود در بخش ساخت و ساز در شهر تهران به عملکرد شهرداری تهران، جای تعجب و سوال دارد.
در کنار اوضاع اقتصادی حاکم بر کل کشور باید به نقش ساختارهای دولتی متولی در بخش مسکن و صنعت ساخت و ساز، به‌عنوان جایگاه سیاست‌گذار و برنامه ریز در این حوزه پرداخت. تاخیر چند ساله در تصویب و ابلاغ ضوابط بلند مرتبه‌سازی، بلاتکلیفی سازندگان و مصرف‌کنندگان با مباحثی همچون محدودیت‌های خلق الساعه در برخی از عرصه‌ها از سوی نهادهای سیاست‌گذار مسکن و عدم ارائه راهکارهای فنی، علمی و تخصصی در این خصوص و کاهش اعتماد و افزایش ریسک سرمایه‌گذاران و موضوعاتی همچون معطل ماندن قانون پیش فروش ساختمان که با تعلل نهاد سیاست‌گذار مواجه شده است را می‌توان از جمله دلایل رکود در صنعت ساخت و ساز عنوان کرد.
مداخلات و بهانه‌گیری‌های غیر معمول در فرآیند ساخت و ساز پروژه‌های مولد و تاثیر‌گذار در اقتصاد شهری در رکود سرمایه‌گذاری کلان در بخش مسکن بی تاثیر نبوده و متاسفانه شاهد آن هستیم که نهاد سیاست‌گذار بخش مسکن با رویکردی خاص و با استفاده از رسانه ها به رویارویی و مقابله با صنعت ساخت و ساز می‌پردازد که این اقدامات ضمن تضعیف جایگاه این نهاد به‌عنوان سازمانی متولی و سیاست‌گذار در بخش ساخت و ساز، فضا را بیش از پیش برای رونق ساخت و ساز متزلزل می‌کند و در این بین سازندگان و سرمایه‌گذاران بیشترین ضرر و زیان را متحمل می‌شوند. در این شرایط که متولیان و سیاست گذاران، به‌جای ایجاد بسترهای مناسب به منظور جلب مشارکت سرمایه‌گذاران و ایجاد رونق در صنعت ساخت و ساز، خود عاملی برای رکود در این بخش شده‌اند، چه انتظاری از سرمایه‌گذار و فعالان صنعت ساخت و ساز می‌رود؟
با توجه به انفعال سیاست‌گذاران در رکود و افول صنعت ساخت و ساز باید گفت بازار مسکن پس از طی دوره رونق در سال‌های ۹۱-۹۰، از اواسط سال ۹۲ وارد دوره رکود شد و در سال‌های ۹۴-۹۳ بیشترین عمق رکود را تجربه کرد. بالا بودن نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به خصوص در سال ۱۳۹۴ و ادامه آن در سال ۱۳۹۵ و به تبع آن عدم تمایل کنشگران اقتصادی جامعه برای سرمایه‌گذاری در سایر بازارها از جمله در بخش مسکن نیز یکی دیگر از دلایل رکود در صنعت ساخت و ساز است. افزایش قیمت ارز در سال‌های ۹۱و۹۲ و در نتیجه افزایش تورم عمومی و به تبع آن افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و قیمت مسکن و کاهش توان ساخت و ساز و خرید مسکن را نیز می‌توان از جمله دلایل افول صنعت ساخت و ساز دانست.
رونق بخش مسکن در سال‌های ۱۳۹۰و۱۳۹۱ و به تبع آن افزایش عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر و عدم امکان فروش مناسب این واحد‌ها از سوی سازندگان نیز از جمله موارد عدم تمایل سازندگان به فعالیت در بازار ساخت و ساز است که باید به آن نیز توجه کرد. سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن در ۵ ماه اول سال جاری حدود ۳/ ۸ درصد بوده که در همین دوره زمانی تسهیلات پرداختی به بخش خدمات و بازرگانی حدود ۵/ ۵۸ درصد بوده است، بنابراین سهم اندک تسهیلات پرداختی به بخش مسکن رکود در این حوزه را رقم زده است.
در توضیح مبحث (TDR) یا همان حق انتقال توسعه که تعلل در اجرای آن را به شهرداری تهران نسبت داده‌اند باید گفت به منظور حفظ منافع عمومی شهر و در جهت اعمال برخی محدودیت‌ها در برخی از پهنه‌ها همچون باغات شهر تهران، بافت‌های تاریخی، ارزشمند و میراثی حق انتقال توسعه در طرح جامع شهر تهران پیش‌بینی شده که طبق تکالیف بند ۱۷ پیوست چهارم طرح جامع، وزارت راه و شهرسازی مکلف به تهیه ضوابط و دستورالعمل‌های مربوطه شده، که با توجه به غفلت ۱۰ ساله دستگاه متولی در تهیه این طرح، شهرداری تهران لاجرم خود نسبت به تهیه این طرح اقدام کرده که این نظام نامه به منظور تحویل به شورای عالی شهرسازی و معماری در مراحل پایانی کار بوده و امید آن است دستگاه متولی پس از دریافت این طرح نسبت به ابلاغ آن تسریع کند و شاهد مسکوت ماندن آن همانند ضوابط بلند مرتبه‌سازی و ... نباشیم.
در بخش دیگری از این گزارش نگارنده عوارضی را تحت عنوان «عوارض تعلیق» مطرح کرده و شهرداری تهران را از اجرای این مصوبه غافل دانسته است که باید گفت در شهرداری تهران عوارضی تحت‌عنوان عوارض تعلیق وجود ندارد، اما مصوبه‌ای تحت عنوان عوارض تطویل به منظور ساماندهی و تعیین تکلیف گودهای رها شده یا پروژه‌های ساختمانی نیمه کاره رها شده از سال ۸۳ وجود داشته که از اثر بخشی مورد انتظار در تعیین تکلیف این پروژه برخوردار نبوده و نتیجتا با بازنگری صورت پذیرفته بر آن، مصوبه‌ای در سال ۹۴ تحت عنوان «عوارض تاخیر در ساختمان‌سازی»، برای اجرا به شهرداری تهران ابلاغ شد و نگاه شهرداری در اجرای این مصوبه نگاه تشویقی بر ادامه ساخت پروژه‌های نیمه‌کاره و رها شده است و باید به این نکته توجه شود که درصد بالایی از پروژه‌های ساختمانی نیمه کاره و رها شده دارای مشکلات حقوقی بین مالک و متقاضی و سرمایه‌گذار و سازنده بوده‌اند و ارتباطی با فرآیند صدور پروانه یا موارد مشابه ندارند که نگارنده به اشتباه به آن پرداخته است.
ارسال نظر