گروه مسکن- میترا یافتیان: دکتر کمال اطهاری، مهندس محمد توسلی و دکتر احمد مدیری عصر روز پنج‌شنبه در نشستی تخصصی راهکارهای مهار بحران مسکن را در ایران مورد بررسی قرار دادند.

توسلی در این نشست ۴ راهکار برای مهار بحران مسکن ارائه کرد. اولویت قرار دادن حل معضل اشتغال نسبت به مسکن، تمرکززدایی سیاسی، تفکیک قدرت سیاسی و اقتصادی و آمایش سرزمین برنامه‌هایی است که به اعتقاد توسلی می‌تواند برای تعادل بخشی در بازار مسکن هم به لحاظ عرضه و تقاضا و هم به لحاظ قیمت مفید واقع شود. کمال اطهاری کارشناس صاحب نام حوزه مسکن نیز در این نشست با اشاره به اینکه مهار بحران مسکن جز از طریق به کارگیری مدیریت صحیح و انتظام شایسته اتفاق نمی‌افتد، تاکید کرد: بخش مسکن آیینه تمام نمای کل اقتصاد ایران است؛ چون به هیچ وجه به خارج از کشور وابسته نبوده و تکنولوژی آن در ایران است پس هیچ بهانه‌ای وجود ندارد که در ایران در بخش مسکن موفق نباشیم. گزارش نشست تخصصی «بررسی‌ راهکارهای مهار بحران مسکن در ایران» را در زیر بخوانید:

به گزارش خبرنگار دنیای اقتصاد، در این نشست مهندس احمد توسلی، طی سخنانی اظهار کرد: در همان اوایل انقلاب مصاحبه ای با این مضمون که قیمت زمین به صفر می‌رسد، داشتم که این مساله آثار مختلفی در سطح جامعه داشت از جمله آثار مثبت آن، این بود که جلوی تجاوزات و انگیزه‌های مختلف برای افزایش قیمت گرفته شد و برای مدت زمان زیادی قیمت زمین و مسکن بسیار پایین آمد و آرامشی را در جامعه برای قیمت مسکن بوجود آورد؛ اما همه می‌دانستیم که نمی‌شود قیمت زمین صفر شود. این در واقع یک راهکار اجتماعی بود برای اینکه ما بتوانیم با همین ابزار جلوی تجاوز به زمین‌های شهری را بگیریم. در هر حال براساس آمارهای موجود در سال ۷۹ ارزش افزوده فعالیت بخش مسکن در کل کشور ۱۰‌هزار و ۸۹۲‌میلیارد ریال بوده که در سال ۸۱ به ۱۹‌هزار و ۲۳۶‌میلیارد ریال رسید و تقریبا از رشد ۳۲ برخوردار بوده است.

همچنین طی این سال‌ها سرانه ارزش افزوده فعالیت‌های بخش مسکن در کل کشور ۳۰‌درصد رشد داشت به طوری‌که از ۱۷۱‌هزار ریال در سال۷۹ به ۲۹۳‌هزار ریال در سال ۸۱ رسید.این سهم برای استان تهران نسبت به کل استان‌ها در سال ۷۹ حدود ۴۳۰‌هزار ریال بود؛ در حالی که این رقم در کردستان ۱۲‌هزار ریال است؛ یعنی سهم تهران ۳۳ برابر سهم کردستان بوده است؛ به طوری که سهم تهران در مقایسه با متوسط سایر استان‌های کشور ۳۵/۲‌درصد است. بین سال‌های ۷۹ تا۸۱ سهم استان تهران بین ۶/۴۱ تا ۲/۴۳‌درصد بوده بدین معنا که حدود نیمی از ارزش افزوده در استان تهران متمرکز شده بود. در حالی که این تولید و ارزش افزوده به ۱۷‌درصد جمعیت کشور و (ساکن در استان تهران) مرتبط بود. بنابراین اولین راهکاری که در این بخش پیشنهاد می‌شود برنامه‌ریزی برای تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا در بخش مسکن به‌عنوان راهکاری کوتاه مدت است.اما در راستای ارائه راهکارهای بلندمدت در این بخش به اعتقاد من ۴ محور مشخص را می‌توان بدین منظور پیشنهاد داد. اولین محور این است که باید بحران اشتغال را بر بحران مسکن اولویت داد؛ برای اینکه مشکل اصلی مردم ما به جای اینکه مسکن باشد، اشتغال است. اگر ما مشکل اشتغال مردم را با یک برنامه‌ریزی بلند مدت حل کنیم، مشکل مسکن به سهولت و با یک تمهیدات بهتری حل می‌شود.

محور دوم این است که تا قدرت سیاسی توزیع نشود، ما نمی‌توانیم مشکلات را در کشور حل کنیم در واقع توزیع قدرت سیاسی وصل به تمرکز زدایی سیاسی از طریق توسعه سیاسی است. محور سوم تفکیک قدرت سیاسی و اقتصادی است بنابراین دولت نباید درگیر کار اقتصادی شود؛ زیرا اگر دولت بخواهد درگیر کار اقتصادی شود و مسکن ایجاد کند، این بزرگ‌ترین مشکل است. چون دولت هیچ‌گاه مدیر خوبی نیست و وقتی تصدی کند به طور طبیعی قیمت‌ها را بالا می‌برد.

محور بعدی بحث طرح‌های آمایش سرزمین است که به هر حال حدود ۵۰سال است مطالعات گسترده آن در سطح کارشناسی مطرح بوده و به انجام رسیده است. زیرا در نهایت باید در سطح کشور برنامه‌ریزی آمایشی داشته باشیم و بتوانیم در هر استان، شهرو منطقه متناسب با پتانسیل‌های موجود، برنامه‌ریزی کرده و پروژه‌های اشتغالزا تعریف کنیم. ببینید وقتی در کشورهای توسعه‌یافته نظیر آلمان سیر می‌کنیم و از طریق هوایی نگاه می‌کنیم فرقی بین روستا و شهر کوچک نمی‌بینیم در این مناطق تمام خدمات مورد نیاز تقریبا به صورت متعادل وجود دارد مثلا اگر کسی در یک روستا یا شهر کوچک زندگی می‌کند، احساس کمبود به لحاظ مسائل آموزشی، فرهنگی، تفریحی نمی‌کند. تقریبا تعادلی در محیط‌زیست و عرضه خدمات مورد نیاز وجود دارد بنابراین مردم این احساس را نمی‌کنند که محل سکونت خود را به شهرهای بزرگ‌تر منتقل کنند. بنابراین گزارش، دکتر کمال اطهاری، نیز پیرو آسیب شناسی بخش مسکن در ایران گفت: سعی می‌کنم بحث مساله مسکن را در چارچوب نظریه انتظام (به معنای وظیفه) توضیح دهم. مقوله بارز و مورد استفاده در این نظریه این است که انتظام شامل قواعد اقتصاد کلان، اداره اقتصاد، تامین اجتماعی و... مجموعه قوانینی را در بر می‌گیرد که به ساختاری اقتصادی که به آن رژیم انباشت نیز گفته می‌شود، مربوط است و بحث آن این است که اگر مجموعه قوانینی که روبنای جامعه با آن کار می‌کند، با ساختار و زیربنای جامعه انطباق نداشته باشد، آن وقت جامعه با بحران روبه‌رو می‌شود.

در کشور ما نیز تصور می‌کنم بخش مسکن آئینه تمام نمای کل اقتصاد ایران است؛ چون به هیچ وجه به خارج از کشور وابسته نبوده و تکنولوژی آن در ایران است پس هیچ بهانه ای وجود ندارد که در ایران در بخش مسکن موفق نباشیم. این در حالی است که در ایران این روند کاملا ناموفق بوده و آماری که از لحاظ نسبت بهای مسکن مناسب به درآمد خانوار پیش از انقلاب ۳ الی ۴ برابر و حتی در دوره‌ای پس از انقلاب (دهه ۶۰) و در دوران جنگ ۳ برابر درآمد خانوار بوده، از دهه ۷۰ شروع به افزایش می‌کند و اندک‌اندک به حدی رسید که امروز این نسبت ۱۷ برابر و اگر مسکن مناسب را کوچک در نظر بگیریم به ۱۰ الی ۱۳ برابر رسیده و این؛ یعنی عدم ورود یک مدیریت و انتظام شایسته در بخش مسکن. بنابراین به تدریج بخش مسکن کژکارکرد شده و فضای زندگی ما را هم کژبافت کرده است. یعنی از بافت موجود شهر تهران نه مسکن مناسب بدست می‌آوریم و نه تولید مولد را. وی افزود: نتیجه یک مطالعه نشان می‌دهد یک‌درصد رشد قیمت نفت در سال، ۶/۱‌درصد نقدینگی را در بخش مستغلات افزون می‌کند در حالی که در بخش صنعت ۴/۰‌درصد رشد اتفاق می‌افتد. همین مجموعه عوامل است که امروز شهر تهران به لحاظ زیست‌محیطی و‌ترافیک به بن بست رسیده و نامولد بودن، عدم امکان استقرار کارگاه‌هایی که تولید مولد دارند و... نه تنها مسکن را زیر ضرب برده، بلکه تولید مولد را نیز با مشکل مواجه کرده است. همچنین از زمان تاسیس شهرهای جدید ایران تاکنون، همواره مردم می‌ترسند که سرمایه خود را به آنجا ببرند؛ چون هردم با قوانینی که تصویب می‌شود، قیمت مسکن در تهران و سایر کلان شهرها افزایش می‌یابد. ضمن اینکه چگونه با سهمیه‌بندی شدن بنزین و نبود وسایل حمل‌ونقل عمومی بتوانند در مسیر بین محل اشتغال که عمدتا در شهرهای بزرگ است تا محل سکونت خود رفت و آمد کنند. از این رو سیستم کوتاه‌مدت هم به انتظام نادرست وابسته است هر چند که می‌شود راه‌حل‌های بنیانی را ارائه داد. احمد میدری، دیگر سخنران این نشست، ابعاد بحران در بخش مسکن را بسیار گسترده دانست و افزود: در این زمینه بسیار روشن است که ۴۰‌درصد از منابع موجود در این بخش سرمایه‌ای است؛ یعنی بخشی از تقاضا در بخش مسکن ماهیت سوداگری دارد و برای تامین مسکن نیست.

همچنین آن بخش از اضافه عرضه در جایی صورت می‌گیرد که واحد مسکونی در متراژ بالا است و اگر بپذیریم کسانی که کمبود مسکن دارند خواهان واحدهای مسکونی کوچک هستند و تقاضای این افراد یک سوم واحدهای مسکونی بزرگ باشد، شاید موجودی مسکن خالی بتواند پاسخگوی این تقاضاها باشد. اما به دلایل و نقصان‌هایی که در بازار مسکن وجود دارد این تعادل به وجود نمی‌آید. از دیگر مشکلات موجود بحث فقر مسکن است که با آمارهای مختلف موجود این را مسجل می‌سازد که دهک‌های درآمدی پایین نمی‌توانند صاحب مسکن شوند. براساس مطالعاتی که مرکز پژوهش‌های مجلس انجام داده تقریبا ۵ دهک پایینی جامعه دیگر توانایی صاحب مسکن شدن را ندارند و یک‌میلیون و ۷۰۰‌هزار خانوار فاقد واحد مسکونی، حدود ۷۰۱‌هزار خانواده در ایران در یک اتاق و یک‌میلیون و ۱۰۰‌هزار خانواده در خانه‌های با خشت و چوب زندگی می‌کنند. بنابراین می‌بینیم این آمار عظیمی است علاوه بر اینکه ۱۷ سال درآمد متوسط باید وجود داشته باشد تا بتوان مسکن متوسط را تملک کرد. این مشکلاتی است که بسیار روشن در بخش مسکن وجود دارد البته تصور می‌کنم علاوه بر این مشکلات، معضلات اساسی‌تری هم وجود دارد آن هم این است که بخش مسکن در حال حاضر رقیب انباشت سرمایه در بخش‌های دیگر شده است.

سایر کشورها برای اینکه کنترل سوداگری را در بخش‌هایی نظیر بورس داشته باشد، مالیاتی را وضع می‌کنند؛ یعنی هر چه زمان معامله و تعداد دفعات آن کوتاه می‌شود، میزان مالیات به صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. این در حالی است که در ایران نه تنها مالیات بالاتر گرفته نمی‌شود، بلکه برای بار اول، ۱۰‌درصد هم بیشتر مالیات گرفته می‌شود به این‌ترتیب کسی که برای بار اول می‌خواهد خانه دار شود باید هزینه بیشتری را بپردازد؛ اما اگر هر روز معامله کند، نرخ تصاعدی را شامل نمی‌شود. سوال این است که چرا سیستم به این راهکار نمی‌رسد؟