گفت وگو از: فرید قدیری، بهشاد بهرامی

عمر اجرای طرح تفصیلی جدید تهران تا ۲۳ روز دیگر، یکساله می‌شود. شهرداری تهران معتقد است: در این یکسال، آثار مثبت اجرای این طرح، به قدری مشهود است که نیاز به شمارش آنها نیست. اما منتقدان طرح تفصیلی جدید با اشاره به مواردی همچون تضاد بین طرح تفصیلی و کارکرد کمیسیون ماده ۵ که کاربری املاک در آن تغییر پیدا می‌کند، موضع دیگری دارند. معاون شهرسازی و معماری شهرداری‌تهران در دفاع از طرح‌تفصیلی جدید، به رونق ساخت‌وساز طی این یکسال اشاره می‌کند و اینکه تخلفات ساختمانی در این مدت کاهش پیدا کرده است. علیرضا جاوید درباره علت افزایش قیمت مسکن در سال۹۱ نیز، روی نکات قابل‌توجهی دست گذاشته است. متن گفت‌وگو با معاون شهردار تهران را در زیر بخوانید: همزمان با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید مدیریت شهری پایتخت اعلام کرد تهران دیگر سلیقه‌ای اداره نمی‌شود و کاربری تمامی اراضی و ساختمان‌ها در طرح تفصیلی مشخص شده است، این در حالی است که در مواقعی کمیسیون ماده پنج به صورت موردی کاربری زمین‌ها را تغییر می‌دهد و کاربری جدید برای آنها تعیین می‌کند. به نظر می‌رسد کارکرد کمیسیون ماده پنج با طرح تفصیلی جدید در تضاد باشد. برخی از کارشناسان معتقدند اگر قرار است طرح تفصیلی حرف اول و آخر را بزند بساط کمیسیون ماده پنج باید برچیده شود.

طرح تفصیلی جدید شهر تهران در افق ۱۵ سال آینده یعنی تا پایان سال ۱۴۰۴ تعریف شده و طبیعتا یکی از ضرورت‌هایی که وجود کمیسیون ماده پنج را چه در شهرها و مجموعه‌هایی که طرح تفصیلی مصوب دارند، چه آن شهرهایی که فاقد طرح تفصیلی مصوب هستند ضروری قلمداد می‌کند، همین فرآیند اجرای طرح تفصیلی در طول زمان و لزوم پایش مداوم طرح تفصیلی و ضرورت‌های زمانی و موقعیتی آن است. به عبارتی در طول اجرای طرح تفصیلی چه بسا مشاوران تدوین کننده و نهادهای تصویب طرح به‌درستی فرآیندهای خودشان را طی کرده باشند، ولی ممکن است بعضی از ضرورت‌ها، برخی از اهمیت‌ها، برخی از دقت‌های لازم در فرآیند تهیه و تصویب طرح مورد نظر قرار نگرفته باشد. به‌ویژه در یک کلان شهری مثل تهران که ۲۲ منطقه شهری دارد که هر منطقه‌ای معادل یک شهر اهمیت، وسعت و جمعیت دارد و این موضوع که ممکن است برخی از نکات در فرآیند تهیه و تصویب طرح مورد نظر قرار نگرفته باشد، طبیعی و اجتناب‌ناپذیراست. به همین دلیل هم کمیسیون ماده پنج وظیفه‌ پایش، نظارت بر حسن اجرا و در صورت ضرورت تغییر و اصلاح طرح را بر عهده دارد. علاوه بر آن در برخی از ضوابط طرح تفصیلی مصوب هم، تصمیم گیری در خصوص برخی از بندها و ضوابط بر عهده مراجعی خاص گذاشته شده است. حالا بعضی از این مراجع شوراهای معماری مناطق ۲۲ گانه هستند، برخی از آنها کمیته‌ها و کمیسیون‌های معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران و برخی از آنها هم خود دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ است. یکی دیگر از مواردی که وجود کمیسیون ماده پنج را ضروری می‌سازد طرح‌های موضعی و موضوعی و در واقع طرح‌های توسعه و عمران شهری است که در طول اجرای طرح تفصیلی تهیه خواهد شد و به عنوان لایه مکمل طرح‌های تفصیلی و برای بررسی، پایش و تصویب این طرح‌ها به طرح آنها در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران نیاز است.

مجموعه این عوامل ادامه فعالیت کمیسیون ماده ۵ را ضروری می‌کند. البته این انتظار وجود دارد که با ابلاغ طرح تفصیلی،‌ تعداد پرونده‌های موردی که در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران بررسی می‌شود کاهش پیدا کند.

چه میزان از پرونده‌های موردی در کمیسیون ماده پنج در سال ۹۱ کاهش پیدا کرد؟

خوشبختانه هم تعداد پرونده‌های موردی و هم تعداد جلساتی که در کمیسیون ماده پنج در سال ۹۱ برگزار شد حدود ۵۰ درصد نسبت به میانگین سال‌های قبل کاهش داشته است که نشان دهنده اثربخشی اجرای طرح تفصیلی است، ولی در هر صورت مجموعه این عوامل ادامه جلسات کمیسیون ماده ۵ را اجتناب‌ناپذیر می‌کند.

کارشناسان شهری معتقدند که ماهیت مقررات ساخت وساز در تهران به گونه‌ای است که سازنده را از خلاف ساختمانی ناگزیر می‌کند. یعنی طوری تنظیم شده‌اند که امکان اجرای آنها به طور کامل وجود ندارد و راه فرار از آن از طریق خلاف مشخص است. حتی این شائبه وجود دارد که مقررات با این هدف تنظیم شده‌اند که شهرداری بتواند از محل بررسی خلاف‌ها در کمیسیون ماده ۱۰۰ تولید درآمد کند. چرا مقررات شهرسازی در زمان طراحی اصلاح نمی‌شوند تا این شائبه‌ها از بین برود؟

به نکته درستی اشاره کردید. اگر ما قانونی را وضع می‌کنیم و ۸۰ درصد مردم از آن عبور کنند، باید آن قانون را اصلاح کنیم چراکه قانون حتما در جای مناسبی قرار نگرفته است. متاسفانه بسیاری از قوانین در کشور قوانینی هستند که با نیت خوب وضع می‌شوند، ولی چون همه جانبه نیستند. بسیاری از هموطنان و شهروندان عملا در عمل علاقه دارند که به گونه‌ دیگری مغایر آن قانون یا ضابطه اقدام کنند. بنابراین این هوشمندی در تدوین قوانین باید وجود داشته باشد که در زمان تدوین یک قانون صرفا به خوب بودن متن آن قانون و مصلحت‌های عمومی آن قانون توجه نکنیم (که البته به این نکات هم باید توجه شود) بلکه افق اجرای قانون، کارکرد آن و کاربردی بودنش را هم مدنظر قرار دهیم. به عنوان مثال یک قانونی در سال ۸۱ در مجلس شورای اسلامی تصویب شد مبنی بر منع خریدوفروش اراضی و املاک فاقد کاربری مسکونی برای تعاونی‌های مسکن در کشور. شاید بعد از این قانون در ده سال گذشته به تعداد بسیار زیادی نقل و انتقال املاک در دفاتر اسناد رسمی صورت گرفته، سند قطعی همه به نامشان منتقل شده،‌ ولی مفاد آنها با مفاد این قانون تعارض دارد. وقتی مثلا از۱۰۰ درصد املاک مشمول یک قانون ۷۰ درصدش رعایت نشود (طبق مفاد آن قانون) قبح رعایت آن قانون فرو می‌ریزد. حالا موارد مشابه دیگری هم در شهر تهران وجود دارد. به عنوان مثال بعد از یک بررسی مشخص شد ضابطه‌ای که در مورد نورگیر در ساختمان در شهر تهران وجود دارد، ضابطه حداکثری است که در عمل شهروندان،‌ سازندگان و مالکان به دلیل عدم ضرورت و حداکثری دیده شدن آن ضابطه، آن را رعایت نمی‌کنند و‌ به گونه دیگر عمل می‌کنند. در این راستا تصمیم گرفتیم فاصله بین حداقل و حداکثر را اختیار به شهروندان دهیم و به این صورت از تخلفات آتی پیشگیری کنیم. خوشبختانه این مورد در قالب ابلاغ طرح تفصیلی جدید اعمال شد و دستورالعمل‌های مربوط به آن صادر شده و مدتی است که ملاک عمل واقع شده است و در نهایت می‌بینیم که رضایت تعداد زیادی از شهروندان را در عین توجه به چارچوب‌ها و مبانی شهرسازی به دست آورده است.

چه مفادی از طرح تفصیلی بیشتر محل تخلف است؟

طرح تفصیلی جدید به طور کلی قالبی انعطاف‌پذیر، راهبردی و ساختاری دارد و بسیاری از این نکات را در دل خودش حل و فصل کرده است. به عنوان مثال در طرح تفصیلی قدیم دو تیپ کاربری وجود داشت، کاربری مسکونی یا خدماتی و کاربری بینابینی نداشت. اما در طرح تفصیلی جدید به این امر توجه شد و نظام کاربری شهر تهران به پهنه‌بندی تبدیل شد و ۴ پهنه اصلی و ۵۵ زیرپهنه فرعی برایش در نظر گرفته شد و طیف متنوعی از فعالیت‌ها و خدمات اجازه استقرار پیدا کردند. پیش از این اگر یک ملکی کاربری تجاری درخواست می‌کرد، یا باید تخلف می‌کرد یا به صورت موردی رسیدگی می‌شد همان انتقادی که شما به اصول شهرسازی وارد دانستید. اما با اجرای طرح تفصیلی جدید شهروندان می‌توانند در پهنه‌های S و M مجوز تجاری (با تامین خدمات مربوطه از جمله پارکینگ) دریافت کنند.

اما هنوز هم تخلفاتی در سطح شهر در حوزه ساخت‌وساز رخ می‌دهد. میزان تخلفات ثبت شده در سال ۹۱ چقدر کاهش پیدا کرده است؟

ببینید، ما در مقدمات اجرای طرح تفصیلی هستیم. طرح تفصیلی یک دوره ۱۵ ساله اجرایی دارد که هر چقدر که از زمان آغاز اجرای طرح بگذریم، به طور طبیعی نقاط قوت و نقاط ضعف احتمالی طرح مشخص می‌شود و از ابزار کمیسیون ماده ۵ و مراجع ذی‌صلاح می‌توانیم برای اصلاح و بهینه‌سازی، تدبیر و پایش و بازنگری، استفاده کنیم.

به نظرشما تخلف چقدر کاهش پیدا کرده است؟

به طور کلی ورودی پرونده‌های دارای تخلف به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ در سال‌ ۹۱ کاهش پیدا کرده که بخشی‌ از آن ناشی از اجرای همین طرح تفصیلی جدید است.

مثل اینکه یک سری از خلاف‌ها هم در خود شهرداری منطقه بررسی می‌شود!

بله. طبیعتا یک سری از تخلفات که جزئی باشند، در کمیسیون‌های داخلی و شوراهای معماری مناطق برای تسریع و تسهیل و رسیدگی به کار شهروندان رسیدگی می‌شود.

مواردی از این قبیل تخلفات در شهرداری‌های مناطق به راحتی حل و فصل می‌شود که اصل این موضوع با صحبت شهردار تهران که می‌گویند با اجرای طرح تفصیلی جدید تمامی مراحل صدور پروانه ساختمانی الکترونیکی است و کارمندان شهرداری دخل و تصرفی در پروانه ندارند، در تضاد است.

پروانه از تخلف جدا است. صدور پروانه یک موضوع جداگانه است و بحث گواهی عدم خلاف یک بحث دیگر است. فعلا در مقدمه اجرای طرح تفصیلی هستیم. یعنی املاکی که با طرح تفصیلی جدید پروانه‌هایشان صادر شده هنوز به اتمام ساخت نرسیده است.

اما در برخی از دفاتر خدمات الکترونیک مشاهده می‌شود که برای بخشش خلاف ساختمانی سازنده، کارشناس دفتر با یک تماس تلفنی با شهرداری منطقه، رایزنی انجام می‌دهد.

اگر چنین مواردی به صورت مستند گزارش شود قابل طرح در کمیته انضباطی دفاتر خدمات الکترونیک می‌باشد.

اگر اجازه دهید بحث را در بخش دیگری ادامه دهیم. فکر می‌کنم موضوع تعیین نرخ تراکم برای سال جاری موضوع مهمی برای سازندگان باشد. نرخ تراکم امسال تغییر می‌کند یا نه؟

شهرداری تهران در جهت خدمت‌رسانی بهینه به شهروندان و همین طور تعاملی که با شورای اسلامی شهر تهران دارد، لایحه‌ای را در مورد تعیین نرخ پایه تراکم به شورای اسلامی شهر تهران تقدیم کرد که در حال بررسی است.

چه زمانی لایحه به شورای شهر فرستاده شد؟

فکر می‌کنم در آذرماه سال گذشته به شورای شهر تهران ارائه شد و در کمیسیون‌های شورا هم بررسی شده و در صورتی که تصویب و ابلاغ شود، اعمال خواهد شد.

در حال حاضر میانگین نرخ تراکم در تهران چقدر است؟

عددی در حدود ۱۵۰ هزار تومان برای هر متر مربع.

با توجه به این عدد میانگین برای سال ۹۲ چقدر در لایحه پیشنهاد دادید؟

شورای اسلامی شهر معمولا در مصوبات خودش محاسبه می‌کند.

با آنها کاری نداریم. شما چقدر پیشنهاد دادید؟

چون دفترچه پایه محاسبه قیمت منطقه‌ای تغییر کرده برای هر نقطه‌ای از شهر متفاوت است.

ولی پیشنهاد افزایش دادید!

بله پیشنهاد افزایشی بوده ولی هنوز در شورای اسلامی شهر تهران تصویب نشده است.

این لایحه در کدام کمیسیون در حال بررسی است؟

کمیسیون‌ عمران به عنوان کمیسیون اصلی، و در برخی کمیسیون‌های فرعی اعمال می‌شود. اما تا این لحظه هنوز تصویب و ابلاغ نشده است.

طبق آمار منتشر شده از سوی دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران، تعداد پروانه‌های صادره در کل شهر تهران از تابستان ۹۱ شیب صعودی خود را از دست داد و به نظر می‌رسد در ماه‌های پایانی سال گذشته اگر نگوییم نزولی به شیب ثابتی رسید. این صفر شدن شیب ساخت‌و‌ساز ، شائبه تاثیر اثر تحریکی طرح تفصیلی بر ساخت و ساز که اوایل سال ۹۱ همزمان با رونمایی از طرح تفصیلی به وجود آمد را تقویت می‌کند. نظر شما چیست؟

آمارتان اشتباه است. صدور پروانه‌های شهر تهران به نسبت سال گذشته، در تعداد واحدها افزایش داشته است.

می‌دانم. ولی نرخ رشد آن نسبت به نرخ رشد سال ۹۰ کمتر است.

ببینید، اوج ساخت و ساز در سال ۹۰ بوده است. حالا در سال ۹۱ نسبت به آن قله،باز هم رشد داشتیم. این که خیلی مطلوب است. یعنی عرضه بیشتر شده است.

یعنی به نظر شما آمار ساخت وساز در سال گذشته به عدد خوبی رسیده است؟

بله روند مناسبی داشته است.

همان موقع یعنی اوایل سال ۹۱، همه گفتند که شهرداری با طرح تفصیلی به تحریک ساخت وساز دست زد، یعنی تبلیغات کرد و مردم از محدودیت‌های احتمالی طرح تفصیلی ترسیدند و برای در امان ماندن از آن، زودتر پروانه ساختمانی درخواست کردند. الان آماری که ما داریم آن شائبه را دارد تقویت می‌کند که مردم از ترس طرح تفصیلی آمدند و پروانه ساخت گرفتند.

سال ۹۱ که بازهم آمار سا خت و ساز رشد داشت.

بله. اما رشدش که مثل سال قبل نبوده است!

درست است ولی نسبت به قله سال قبل باز هم رشد داشته که مطلوب است.

شما می‌گویید نسبت به آن بالا که قله بوده، خوب است!

بله.

الان ساخت وساز راکد است، شما می‌گویید رکود نیست؟

نه. به هیچ وجه. به هیچ وجه ساخت و ساز در رکود نیست.

یعنی شما معتقدید که در نیمه دوم سال ۹۱ افت ساخت و ساز نداشتیم؟

نه. نداشتیم.

در تحلیل یک چنین وضعیتی معمولا مسائل اقتصادی را هم وارد می‌کنند. مثلا تعدادی از سازنده‌ها به خاطر قیمت مصالح ساختمانی که افزایش پیدا کرده است، دست از کار کشیده‌اند. این را که نمی‌شود منکر شد.

این بحث را می‌توانیم داشته باشیم. ولی شما در نظر بگیرید که پکیج ساخت و ساز ما ماهانه نیست. مقایسه ما سالانه است. اجاره‌بهای مسکن فصلی است. چون اکثرا در بهار و تابستان جابه‌جا می‌شود. به همین دلیل ما می‌گوییم که نرخ اجاره بها در این فصل چه شد. ولی پکیج پروانه‌های صادره، سالانه است. می‌گوییم سال ۸۹ نسبت به سال ۸۸.

یعنی مثلا نمی‌گویید که تابستان امسال نسبت به تابستان پارسال اوضاع ساخت وساز چگونه بوده است؟

چرا. ولی مقایسه سالانه مطلوب‌تر و علمی‌تر است.

می‌توانیم بگوییم یکساله منتهی به تابستان؟

ما تقریبا از نظر تعداد پروانه‌های صادره در سال ۹۱ نسبت به سال قبل سر به سر هستیم. اما از نظر تعداد واحدها ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد داشتیم.

یعنی الان افزایش قیمت مصالح و نهاده‌های تولید، روی سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر منفی نگذاشته است؟

نه. چون قیمت ملک هم افزایش داشته است. من نمی‌گویم قیمت‌ و هزینه ساخت و ساز بالا نرفته است. می‌گویم در اخذ پروانه اثر منفی نگذاشته و اتفاقا تاثیر مثبت داشته است.

تحلیل جالبی است! چگونه؟

متاسفانه به این گونه مسائل همه جانبه نگاه نمی‌شود. بنده به عنوان معاون شهرسازی باید همه جانبه نگاه کنم. درست است که مصالح ساختمانی مثلا فولاد از کیلویی ۸۰۰ تومان به ۲۰۰۰ تومان رسیده است؛ یعنی تقریبا به طور میانگین قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در همین یک سال پیش، دو برابر شده است. ولی قیمت ساختمان کلنگی هم بیش از دو برابر شده و قیمت فروش آپارتمان نیز حدود ۵/۱ تا ۲ برابر است. پس مالک و سازنده تشویق می‌شوند اقدام به ساخت‌وساز کنند.

بنده افزایش قیمت و هزینه ساخت را قبول دارم. ولی می‌گویم این افزایش قیمت‌، تاثیر منفی در صدور پروانه نداشته است. اتفاقا شما این را در نظر بگیرید که رشد صدور پروانه‌ها همیشه در سال‌هایی است که اوج تورم مسکن وجود داشته است. مثل سال‌های ۸۵ و ۸۶ . در آن زمان در تهران قیمت هر متر مربع ملک قابل ساخت و ساز به طور متوسط یک میلیون تومان بود که به سه میلیون تومان افزایش پیدا کرد و دوباره امسال به شش میلیون تومان به طور متوسط رسید.

شما می‌گویید مثلا قیمت ساخت دو برابر شده اما چون قیمت مسکن سه برابر شده، هنوز برای سازندگان صرفه اقتصادی دارد.

بله.

چقدر از پروانه‌ها مشارکتی است؟

به نظر می‌رسد بیش از ۵۰ درصد باشد.

چشم‌انداز ساخت و ساز برای سال ۹۲ را چگونه می‌بینید؟

خوب است.

امسال ساخت و ساز به قوت سال گذشته با توجه به نزدیک شدن به دوره انتخابات ادامه پیدا می‌کند؟

به نظر می‌رسد روند رو به رشد ساخت و ساز همچنان ادامه داشته باشد.

از نگاه شما چرا قیمت مسکن در ماه‌های پایانی ۹۱ افزایش پیدا کرد؟ تحلیل شما چیست؟

خارج از چارچوب‌ تحلیل‌های منطقی بود. چون قیمت در علم اقتصاد متاثر از عرضه و تقاضا است. ما نسبت به سال ۹۰ در عرضه افت نداشتیم. سال ۹۱ حتی سالی بود که تمامی پروانه‌های صادر شده در سال ۸۹ و ۹۰ که به نوعی اوج صدور پروانه بود باید در این سال به عرضه می‌رسید. بنابراین در عرضه مشکلی نداشتیم.

پس مشکل از کجا بود؟

به نظرم سایر مولفه‌های اقتصادی در این مساله بی تاثیر نبود. نوسانات قیمت ارز و طلا و شاید مجموع نقدینگی موجود در کشور با توجه به نزدیک شدن به زمان انتخابات از بازارهای ناپایدار به سمت بازار پایداری همچون ملک حرکت نموده است.

پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید بنا شد ضوابط

بلند مرتبه سازی ظرف مدت سه ماه تدوین و تصویب و ابلاغ شود. ودر این مدت نیز ساخت وساز بلند مرتبه در شهر انجام نشود. اما در حالی که هنوز ضوابط بلندمرتبه‌سازی تدوین نشده، برج‌های ۲۰ طبقه چطور در حال ساخته شدن است؟

طبق ضوابط طرح تفصیلی جدید، هر گونه احداث ساختمان بیش از ۱۲ طبقه روی زمین در شهر تهران، بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید، نیازمند مصوبه طرح و بررسی و اتخاذ تصمیم در کمیسیون ماده ۵ است. البته تعداد پروانه‌های بلندمرتبه شهر تهران در سال ۹۱ بسیار کم بود.

چند درصد؟

خیلی کم. زیر یک درصد.

در بلندمرتبه‌سازی منظورتان از چند طبقه بالاتر است؟

۱۲ طبقه روی زمین و زیرزمین‌ها و بیشتر.

یکی از آنها همین ساختمان بانک مرکزی بوده است.

آن پروژه که مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری را دارد و قانونی است.

قانونی که ۴ نفر امضا کنند، قانون می‌شود مگر؟شما منظورتان از قانون، مصوبه کمیسیون ماده ۵ است؟

قانون است دیگر. قانون گفته که شورای عالی شهرسازی و معماری ۱۱ نفر عضو دارد و وزیر مسکن رییس آن است و ۱۰ نفر معاون وزیر هم عضو آن هستند.

آیا شهردار جدید تهران می‌تواند طرح تفصیلی را تغییر دهد؟

اتفاقات آینده قابل پیش‌‌بینی نیست. ولی آن چه در قانون آمده، طرح جامع تهران افقش تا سال ۱۴۰۴ است به تایید همه مراجع قانونی ذی‌صلاح رسیده و برای همه ارگان‌ها ملاک‌ است. طرح تفصیلی جدید هم در فرآیند تصویبش به تصویب و تایید همه مراجع قانونی ذی‌صلاح مربوطه از جمله کمیسیون ماده ۵ شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری رسیده و طبیعتا ابلاغ شده و برای همه مراجع قانونی دیگر در کشور تا افق ۱۴۰۴ ملاک عمل است و هر گونه تغییر و اصلاح در طرح تفصیلی جدید باید در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، تصویب شود و اگر مغایرت اساسی و تغییر اساسی باشد باید برود در شورای عالی شهرسازی و معماری. اگر این کار انجام نشود کار غیرقانونی صورت گرفته است.

شهرداری تهران در سال ۹۱برای فروش تراکم متمم ۲۰۰۰ میلیارد تومانی پیشنهاد داد که شورای شهر تنها با ۵۰۰ میلیارد تومان آن موافقت کرد. در نیمه اول سال هم حدود هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تراکم مازاد فروخته شد. اگر سازندگان می‌توانند تراکم مازاد بخرند پس چرا سقف تراکم گذاشته شده است؟

در سال ۱۳۹۱ با ابلاغ طرح تفصیلی جدید، در واقع دیگر موضوعی به نام تراکم مازاد در شهر تهران موضوعیت ندارد. ما تراکم مجاز داریم و تراکم پایه مالی. تراکم پایه مالی همه املاک در شهر تهران ۱۲۰ درصد است. صرفا املاک واقع در پهنه R یعنی پهنه سکونت واقع در جنوب انقلاب برای ایجاد انگیزه و حمایت از مناطق جنوبی ۱۸۰ درصد است. تراکم مجاز هم در ضوابط طرح تفصیلی کاملا شفاف است طوری که برای هر پهنه و هر ملک در سایت شهرداری تهران قید شده و تا به امروز هم بیش از یک میلیون و ۶۰۰ هزار نفر استعلام از سایت شهرداری تهران از سامانه استعلام طرح تفصیلی صورت گرفته و سامانه هم کاملا مشخص کرده است. در نتیجه ما دیگر در سال ۱۳۹۱در شهر تهران فروش تراکم مازاد نداشتیم.

پس «تراکم فروشی» فقط تغییر نام پیدا کرده و به «تراکم مجاز» تبدیل شده است!

نه، تغییر اسم نیست، بلکه نظام‌مند شدن و برنامه‌دار شدن رشد و توسعه و پویایی شهر است.

مرکز پژوهش‌های مجلس اخیرا یک تحقیقی درباره طرح تفصیلی جدید تهران انجام داده که طبق آن ۵ نوع انتقاد جدی به طرح تفصیلی وارد شده است. یکی از انتقادهای وارد شده به طرح تفصیلی عدم شفافیت لازم در اطلاع‌رسانی بوده است.

یکی از بهترین اطلاع رسانی‌ها توسط شهرداری در خصوص طرح تفصیلی انجام شده است.

اما اطلاع‌رسانی به شکلی بوده که شفافیت لازم را در بین مردم ایجاد نکرده و امکان ایجاد رانت اطلاعاتی را در طرح ایجاد کرده است.

اطلاع‌رسانی شهرداری که در تاریخ کلانشهرها بی‌سابقه بوده است. چه زمانی و در چه شهری، شهروند می‌توانسته بدون مراجعه، از جزئیات ملک خودش مطلع باشد. شهرداری تهران اوج شفافیت را با استفاده از سایت شهرداری تهران اعمال نموده است.

یکی از دلایل دیگری که مطرح می‌کنند بابت اینکه ممکن است طرح تفصیلی از مسیر اصلی خودش دچار انحراف بشود، این است که می گویند پایه اصلی

آن تکیه بر درآمدهای پایدار شهرداری است. در تمام دنیا درآمدهای شهری ۳۰ به ۷۰ است. یعنی ۳۰ درصد درآمدهای ناپایدار و ۷۰ درصد درآمدهای پایدار. ولی در تهران برعکس است. حالا اگر آن ۵ درصد را هم نادیده بگیریم، ۳۰ به ۷۰ است، یعنی ۳۰ درصد درآمدهای پایدار و ۷۰ درصد درآمدهای ناپایدار و می‌گویند که (به گفته همین مسوولان شهرداری) یکی از دلایل اصلی که ممکن است طرح تفصیلی را از خط و مسیر اصلی خودش منحرف شود، این است که بخش عظیمی از درآمدهای شهری هنوز هم به درآمدهای ناپایدار متکی است.

در این مورد که مجلس قانونگذار است می‌تواند قوانینی را تصویب کند که بتواند درآمدهای پایدار شهرداری تهران اعمال شود. البته بعضی وقت‌ها مجلس تصویب کرده، اما سایر نهادهای اجرایی آن را اعمال نکردند. مثلا قدر‌السهم شهرداری از سوخت پرداخت نشد یا در پیچ و خم اداری گرفتار شد یا برخی از درآمدهای پایدار دیگری که ممکن است تایید شده باشد. آنها به طرح تفصیلی برنمی‌گردد. خوشبختانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران در سال اول اجرای آن مطلوب و موثر اجرا شده است.