خطر سقوط بازار مسکن چین اقتصاد جهانی را تهدید می‌کند
پیش‌لرزه حباب چینی
دنیای اقتصاد: پیشروی حباب مسکن چین تا مرز «ترکیدن» بازار املاک این کشور را به لبه سقوط کشانده و اقتصاد جهان را با خطر بروز بحرانی از جنس بحران ۲۰۰۸ مواجه کرده است. مطالعات بین‌المللی با استناد به داده‌های اداره ملی آمار چین درباره بازار مسکن این کشور حاکی است: حباب ویرانگر املاک چین به‌خصوص در چهار شهر اصلی و درجه یک، به‌خاطر آنچه «رشد بی‌سابقه قیمت‌ها» و «جنون سفته‌بازی ملکی» در همه مناطق شهری بزرگ و کوچک عنوان می‌شود، هم‌اکنون به اوج رسیده است. متوسط قیمت مسکن در پکن و شانگهای ۲۸ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع جهش کرده است. این یک رکورد در تاریخ بازار املاک چین محسوب می‌شود. این میزان رشد قیمت، تحریک مضاعف تقاضای سرمایه‌ای را به همراه داشته؛ به‌طوری‌که در برخی شهرها، خانوارها برای فرار از «محدودیت خرید بیش از یک خانه»، از ترفند «طلاق موقت» برای خرید مسکن دوم یا بیشتر استفاده می‌کنند. مقامات دولتی چین با توجه به سهم ۲۰ درصدی بخش مسکن و ساختمان این کشور در فعالیت‌های اقتصادی، نگران فروپاشی بخش‌های دنباله‌رو، هنگام تخلیه حباب ملکی هستند. پیش‌بینی می‌شود شوک ناشی از ریزش املاک چین به‌خاطر پیوند عمیق مالی-تجاری بین این کشور و اقتصادهای بزرگ، در سایر کشورها بحران ایجاد کند.
دنیای اقتصاد: بازارهای جهانی بار دیگر در خطر سقوط ناشی از «ترکیدن حباب مسکن» قرار گرفت. جنون سفته‌بازی ملکی این بار در چین، باعث رشد بی‌سابقه قیمت مسکن -۲۸ درصد طی ماه‌های گذشته از سال ۲۰۱۶- در چهار شهر درجه یک از جمله پکن پایتخت این کشور شده است و «رکورد تاریخی تورم مسکن» در کشور پیشرو اقتصاد دنیا را در پی داشته است. «حباب ویرانگر» بازار مسکن چین از آنجا که طبق اعلام مقامات دولتی و بانکی، به نقطه اوج رسیده است با لحاظ سهم ۲۰ درصدی بخش مسکن و ساختمان این کشور در تولید ناخالص داخلی، در صورت «استارت تخلیه»، می‌تواند باعث ورشکستگی سایر بخش‌ها شود و اقتصاد چین را فلج کند. اما دامنه این سقوط فقط به چین محدود نخواهد شد. پیوند عمیق «اقتصادهای بزرگ جهان» با فعالیت‌های بین‌المللی اقتصاد چین، در حال حاضر دنیا را به آستانه بحرانی از جنس بحران ۲۰۰۸ البته با مبدا متفاوت، کشانده است.
بررسی‌های صورت گرفته توسط کارشناسان محلی مسکن چین درباره چالشی که اخیرا به‌واسطه اعلام رشد سالانه قیمت ملک در این کشور سر باز کرده است، نشان می‌دهد: وام‌دهی افراطی به متقاضیان مسکن طی دست کم یکسال اخیر و ورود دو طیف سفته‌باز و مرفه به صف دریافت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، مسابقه سرمایه‌گذاری ملکی در شهرهای بزرگ و هم‌اکنون در همه مناطق شهری چین را رقم زده است. این اتفاق به‌عنوان رفتارهای تشنج‌آفرین، منشأ تحریک قیمت املاک چین محسوب می‌شود. دولت چین اگر چه برنامه مهار قیمت مسکن را در ۲۰ شهر درجه یک و دو شروع کرده، اما تبلیغات دلالان ملک با مضمون «آخرین فرصت سودگیری از بازار مسکن» باعث شده زوج‌های جوان برای فرار از محدودیت‌های تازه وضع شده همچون «اجازه خرید حداکثر یک خانه به هر زوج»، از ترفند طلاق صوری برای خرید خانه‌های دوم و بیشتر استفاده کنند. گروه دیگری از دلالان و عرضه‌کننده‌های املاک مسکونی نیز بر «متقاعد کردن سپرده‌گذاران بانکی برای تبدیل دارایی‌های خود به ملک» متمرکز شده‌اند.
هم اکنون در چین هر لحظه احتمال ترکیدن حباب مسکن می‌رود. این رخداد بلافاصله بر اقتصاد جهان اثر منفی خواهد گذاشت. چین دومین تامین‌کننده مالی سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI) با ارزشی معادل ۱۱۵ میلیارد دلار و بزرگ‌ترین دریافت‌کننده این نوع سرمایه در جهان محسوب می‌شود، ضمن آنکه این کشور بزرگ‌ترین ذخایر دلار آمریکا را با حجمی معادل ۳هزار میلیارد دلار در اختیار دارد. پیوند عمیق دیگر چین با اقتصاد جهان به سهم این کشور از تولید ناخالص جهانی مربوط است که از ۸/ ۱ درصد در سال ۱۹۷۹ به ۳۲/ ۱۶ درصد در سال ۲۰۱۴ رسیده و تا ۲۰۲۰ نیز از مرز ۱۶ درصد تجاوز می‌کند. چین همچنین جایگاه بزرگ‌ترین صادرکننده کالا در جهان را در اختیار دارد به‌طوری که حجم صادرات این کشور از ۶/ ۹ درصد کل صادرات جهانی در سال ۲۰۰۹ به بالای ۱۲ درصد در سال ۲۰۱۴ رسید. با این تصویر بین‌المللی از اقتصاد چین به‌عنوان دومین اقتصاد جهان، اثرپذیری سریع کشورها از شوک ناشی از سقوط مسکن چین، کاملا قابل‌انتظار است.
بخش مسکن آشفته و حباب متورم چینی
کشور چین این روزها با افزایش‌های لجام‌گسیخته در قیمت املاک و مستغلات خود روبه‌رو است، این افزایش‌ها در نهایت می‌تواند به ایجاد حبابی بزرگ در بخش مسکن این کشور منجر شود که با ترکیدن آن اقتصاد چین به همراه اقتصادهای جهانی وارد بحرانی عظیم خواهند شد. قیمت مسکن در شهرهای بزرگ چین همچون پکن، شانگهای، هنگ‌کنگ و مناطق اطراف آن طی یک سال گذشته بیش از ۲۵ درصد رشد داشته است. این افزایش در قیمت‌های بخش مسکن در حال تسری یافتن به شهرهای کوچک‌تر است. «دنیای اقتصاد» عوامل و پیامدهای حباب مسکن چین را مورد ارزیابی قرار می‌دهد. به گزارش نیویورک تایمز، در ماه اوت، قطعه زمینی که در شهر گوانگ‌دانگ (شهری در حوالی شرقی هنگ‌کنگ) واقع شده است به قیمت باورنکردنی ۲ هزار دلار به ازای یک فوت مربع (که برابری می‌کند با ۲۱,۵۰۵ دلار به ازای هر متر مربع؛ تقریبا معادل ۷۷ میلیون تومان برای هر متر مربع!) به‌فروش رفت. این قیمت که نوعی رکورد در قیمت خرید و فروش مسکن به‌شمار می‌رود بیش از سه برابر میانگین قیمت زمین در شهر منهتن نیویورک است.
در کنار این قطعه زمین، خانم ژنگ رویجن خانه‌ای دارد که سال‌ها است در آن زندگی می‌کند. او که همسر خود را به تازگی از دست داده، زندگی مشترک خود را از ابتدا در این خانه گذرانده است. به‌رغم آسمان‌خراش‌هایی که در همسایگی ملک این معلم چینی قد کشیده‌اند، او سرسختانه در مقابل فشارهای فروش خانه ایستادگی کرده است. مقامات شهری فشارها را بر این مادر تنهای چینی بیشتر و تهدید کرده‌اند که اگر خانه‌اش را نفروشد، حمام خانه را که از آن جدا است از تملک وی خارج می‌کنند. ژنگ در این‌باره می‌گوید: «من هیچ وقت تصور نمی‌کردم که قیمت خانه تا به این اندازه افزایش یابد و تهدیدی برای خانه و زندگی من شود.»
به عقیده بسیاری از کارشناسان، کشور چین در معرض وقوع حباب بزرگ مسکن قرار دارد. از سال گذشته تاکنون میانگین قیمت مسکن در شهرهای چین، به‌خصوص کلان‌شهرهایی مانند پکن و گوانگ‌جو، بیش از یک‌سوم افزایش یافته است. پیش از آنکه دولت با مداخله‌های خود در بخش مسکن موجب وخیم‌تر شدن اوضاع شود، خانوارهای چینی به خرید خانه روی آورده بودند. در شهر شانگهای، گمانه‌زنی‌هایی در میان مردم به وجود آمده است که دولت مالکان خانه‌ها را به دلیل خرید دارایی‌های بیشتر، ملزم به پرداخت مالیات و ودیعه بیشتر خواهد کرد. بر این اساس، زوج‌ها با ارائه درخواست طلاق در این شهر، به‌عنوان خریداری مستقل شروع به خرید و فروش خانه کرده‌اند.
خانم ژانگ ژیا یک شهروند ۴۰ ساله شانگهایی است که زندگی آرامی را در اطراف این شهر با همسر خود دارد. اما با توجه به شایعاتی مبنی بر اعمال محدودیت برای خرید خانه‌های بعدی از سوی زوج‌ها، این زوج تصمیم دارند درخواست طلاق خود را به اداره ازدواج محلی ارائه دهند. در این میان مقامات رسمی شانگهای اعمال چنین محدودیت‌هایی برای خرید خانه توسط زوج‌ها را انکار می‌کنند، انکاری که مردم محلی اعتمادی به آن ندارند. خانم ژانگ در این باره می‌گوید: «ما انکار دولت در مورد اعمال محدودیت‌ها را شنیده‌ایم. از طرفی انکارهای پیشین دولت را که پس از مدتی به واقعیت پیوستند، تجربه کرده‌ایم.»
از طرفی اشتیاقی که در میان ثروتمندان چینی برای خرید مستغلات وجود دارد، به خارج از مرزهای این کشور نیز کشیده شده است. این موضوع را می‌توان در خرید خانه‌های لوکس در حوالی شهر نیویورک یا منطقه گردشگری کنیون لیک رنچ در ایالت تگزاس مشاهده کرد. چین پیش از این هم افزایش نامتعارف قیمت در بخش مسکن و ترکیدن حباب قیمت در این بخش را تجربه کرده است، اما به نظر بسیاری از اقتصاددانان، حباب قیمتی که در کمین کلان‌شهرهای چینی نشسته است، می‌تواند بسیار وخیم‌تر از بحران‌هایی باشد که تاکنون در بخش مسکن این کشور رخ داده است: «این حباب می‌تواند به اندازه بحران مالی سال ۲۰۰۸ آمریکا ویرانگر باشد که مقابله با آن بسیار دشوار خواهد بود.»
وام‌های بلندمدت خانوار (که اکثر آنها رهنی هستند) به‌عنوان بخش عظیمی از وام‌های سیستم بانکی در سال جاری، بیش از دو برابر شده است. این نوع وام‌ها حدود ۴۰ درصد از وام‌های تازه اعطا شده در ماه اوت را تشکیل می‌دهند. این در شرایطی است که در ابتدای سال حجم وام‌های رهنی از کل وام‌های اعطا شده حدود ۲۰ درصد بوده است. بر اساس این آمار می‌توان نتیجه گرفت که ارزش وام‌های مسکن اعطا شده نسبت به ارزش کل فروش در بخش مسکن، به یک رکورد نزدیک شده است.
این وام‌ها که بیشترشان تحت سیاست‌های تحریک رشد اقتصادی اعطا شده است، به قشرهای مختلفی از خانوارهای چینی از قبیل مرفه، متوسط و کم‌درآمد کمک کرده تا خانهدار شوند. در این میان سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان نیز به گروه وام‌گیرندگان مسکن اضافه شدند. همچنین وام‌دهندگان زیرزمینی که خارج از نظام بانکی رسمی این کشور فعالیت دارند و در نرخ‌های بهره متنوع اقدام به وام‌دهی می‌کنند به افزایش تقاضا و قیمت در بخش مسکن کمک کرده‌اند. سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات و زیرساخت‌ها به چینی‌ها کمک کرده است تا به نرخ رشد هدف‌گذاری شده سال جاری خود دست پیدا کنند. در هفته گذشته پکن اعلام کرده است که اقتصاد این کشور در فصل سوم سال جاری (۲۰۱۶) نسبت به زمان مشابه سال قبل، ۷/ ۶ درصد رشد داشته است. در کنار این رشد اقتصادی قابل قبول، قیمت‌ها در بازارهای خرید و فروش خانه نیز به سرعت در حال اوج‌گیری هستند که موجب شده است دولت‌های محلی برای کنترل رشد قیمت‌ها در بخش مسکن سیاست‌های سختگیرانه‌ای را اتخاذ کنند.
به گزارش فایننشال تایمز، قانون‌گذاران محلی به‌دنبال آرام کردن بازارهای مسکن هستند. به گفته اقتصاددانان در بنگاه سرمایه بین‌المللی چین، در چند هفته گذشته مسوولان محلی تلاش‌های گسترده‌ای را در بیش از ۲۰ شهر چین برای سر و سامان دادن به بخش مسکن این کشور انجام داده‌اند. بر این اساس، در شهر هانگجو مقرراتی وضع شد که طی آن خریدارانی که در مزایده زمین‌های گران‌قیمت اقدام به خرید می‌کنند، باید تمام مبلغ قرارداد را طی مدت یک ماه بپردازند. در شهر نانجیگ، پایتخت استان جیانگسو، هم محدودیت‌های مشابهی وضع شده است. در این محدودیت‌ها کسانی که در این استان اقامت ندارند تنها مجوز خرید یک خانه را دارند و همچنین ساکنان محلی نیز که بیش از دو خانه دارند از خرید خانه‌های بعدی منع شده‌اند. علاوه بر این اقدامات، تعدادی از دلالان بنگاه‌های مسکن به اتهام شایعه پراکنی پیرامون وضع محدودیت‌های دولتی در بخش مسکن و همچنین تشویق زوج‌های جوان به طلاق گرفتن به بهانه رفع محدودیت خرید خانه دستگیر شدند، اما در برخی از موارد این اقدامات باعث افزایش هجوم خرید خانه توسط خانوارها شده است.
اقتصاددانان بانک چین در گزارش ماه گذشته خود هشدار داده بودند که حباب‌های قیمت دارایی‌ها در وضعیت حاد قرار دارند که می‌توانند برای اقتصاد این کشور بحران بیافرینند. یک روز قبل از این گزارش نیز وانگ جیانلین یکی از ثروتمندترین افراد چینی که از لحاظ سیاسی در بخش رسانه و دارایی نفوذ دارد، در مصاحبه با سی‌ان‌ان گفته بود که کشور چین در معرض بزرگ‌ترین حباب مسکن تاریخ قرار دارد. این وضعیت می‌تواند خبر بسیار بدی برای اقتصاد جهانی باشد. بسیاری از اقتصاددانان پیش‌بینی کرده‌اند که بخش مسکن و سایر بخش‌های مرتبط با آن مانند ساخت‌وساز، سیمان‌سازی، تولیدات وسایل خانه و... حدود یک‌پنجم از فعالیت‌های اقتصادی چین را تشکیل می‌دهند. بنابراین اگر حباب قیمتی ایجاد شده در این بخش بترکد، باعث بروز فاجعه خواهد شد که در نتیجه آن از حضور گسترده این بخش در فعالیت‌های اقتصادی به شدت کاسته خواهد شد.
مقامات رسمی دولت چین با آگاهی از تجربه تلخ بحران مالی ۲۰۰۸ آمریکا، که از حباب مسکن این کشور شروع شد، از خطرات ناشی از ایجاد حباب دارایی‌های ناشی از وام‌دهی‌های مفرط مطلع هستند. اما برخی اقتصاددانان از انفعال دولت در اتخاذ سیاست‌های مناسب برای مقابله با این بحران بسیار نگرانند. تائو وانگ، رئیس شرکت خدمات مالی یو‌بی‌اس در هنگ‌کنگ در این باره می‌گوید: «تاخیر دولت در اتخاذ اقدامات مناسب برای آرام کردن بخش مسکن خطرآفرین است. قیمت مسکن در بسیاری از نواحی در حال اوج‌گیری است که از یکسو باعث افزایش استقراض خانوارها و افزایش فعالیت‌های ساخت‌وساز می‌شود و از سوی دیگر به بزرگ‌تر شدن حباب قیمتی کمک می‌کند، بنابراین دولت برای اصلاح افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن و جلوگیری از وقوع بحرانی بزرگ، نیازمند اتخاذ سیاست‌های اساسی‌تر است.
شانگهای، پایتخت مالی چین، در قلب انفجار قیمت دارایی‌ها قرار دارد. تقاضا در این شهر بسیار بالا است و تنها افرادی که پول‌های نقد هنگفت در حساب‌های بانکی خود دارند می‌توانند با شرکت در لاتاری‌ها، شانس خانهدار شدن داشته باشند! وانگ‌جی، یکی از مدیران فروش این شهر در گفت‌وگو با نیویورک تایمز اینگونه می‌گوید: «در حال حاضر در شهر شانگهای تنها به این خاطر که حساب‌های پر از پول دارید، نمی‌توانید انتظار داشته باشید که خانهدار شوید.»
به رغم انفجار در ساخت‌وسازها که در حوالی خانه خانم ژنگ که به تازگی همسر خود را از دست داده به‌وجود آمده است، او تلاش می‌کند تا خانه و زندگی خود را حفظ کند. در چند ماه اخیر مسوولان محلی با نصب بنرهای قرمز رنگ روی ساختمان‌ها، شروع به تبلیغ سود ناشی از فروش مسکن کرده‌اند: «درنگ نکردن در فروش موجب امیدواری می‌شود!»مسوولان شهری برنامه‌ریزی کرده‌اند تا زمین ژنگ، صرف ساخت و ساز امکاناتی برای مجموعه برج‌های حوالی آن شود. خانم ژنگ در این مورد اینگونه می‌گوید: «پیش از این نیز به من گفته شده بود که مردمی که در برج‌های اطراف زندگی می‌کنند، از پنجره‌هایشان با منظره خانه من روبه‌رو می‌شوند که چندان باب میل آنها نیست. به همین دلیل است که سعی دارند تا از دست من خلاص شوند.»
ارسال نظر