علی چگینی
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

بازار مسکن به دلایل متنوعی همچون وجود تقاضای سوداگرانه مسکن، ‌ساختار زمان‌بر، سرمایه‌بر و مکان‌محور تولید مسکن و همچنین نوسانات قابل‌توجه در متغیرهای اقتصادی برون‌بخشی، همواره با دوره‌های رونق و رکود مواجه بوده است به‌طوری‌که این بازار در ادامه ادوار رونق و رکود گذشته، از تابستان سال 1392 وارد دوره رکود شد.

اصلی‌ترین عامل ایجاد و تعمیق رکود در بخش مسکن در دوره مذکور را می‌توان رکود حاکم بر کل اقتصاد و کاهش قدرت خرید خانوار به دلیل تحریم‌های اقتصادی و همچنین کاهش قیمت نفت دانست. به نحوی که با تشدید تحریم‌های اقتصادی و کاهش قیمت نفت،‌از یکسو تولید ناخالص داخلی و اشتغال کشور و به‌تبع آن درآمد خانوار کاهش قابل‌توجهی یافت و از دیگر سو نرخ ارز با جهش شدیدی مواجه شد که این جهش ارزی نیز منجر به افزایش تورم عمومی و قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت افزایش هزینه ساخت و قیمت مسکن در سال‌های 1391 و 1392 شد.

عامل دیگر بروز رکود در بخش مسکن طی سال‌های اخیر را می‌توان بالا بون نرخ سود بانکی دانست، به‌گونه‌ای که نرخ بالای سود بانکی، از یک طرف زمینه افزایش هزینه فرصت پول جهت خرید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌وجود آورده بود و از طرف دیگر منجر به افزایش هزینه تامین مالی و در نتیجه کاهش توان خرید و سرمایه‌گذاری بسیاری از خانوارها به‌خصوص خانوارهای کم‌درآمد و حتی با درآمد متوسط در بخش مسکن شده بود. در چنین شرایطی دولت نیز به دلیل عدم برخورداری از ابزارها و نهادهای کارآمد و همچنین محدودیت‌های بودجه‌ای، قادر به حمایت مناسب از این اقشار در بازار مسکن نبود. بنابراین مجموعه این عوامل منجر به کاهش تقاضای مسکن ازجانب خانوارهای متقاضی و در نتیجه عدم امکان فروش واحدهای نوساز و کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن شد.

علاوه بر این،‌عامل دیگر ایجاد رکود اخیر در بخش مسکن، ورود و خروج برخی از موسسات اعتباری و حتی غیراعتباری در بخش مسکن بود. با ایجاد رونق در بخش مسکن طی سال‌های 1391 و 1392، به دلیل تعیین دستوری نرخ بهره و سرکوب مالی در این سال‌ها بسیاری از این موسسات با انتقال منابع به بخش مسکن، موجب افزایش قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری بیش از نیاز به‌خصوص در واحدهای مسکونی لوکس شدند و پس از آن با ایجاد شرایط رکودی در بخش مسکن، برخی از این موسسات با خروج از بخش مسکن، به سهم خود موجب تعمیق رکود در این بخش شدند و برخی از آنها نیز در دوران رکود مسکن با قفل شدن منابع مالی خود در این بخش مواجه شدند که این مساله نیز در تعمیق رکود در کل اقتصاد و بخش مسکن تاثیرگذار بود.

با وجود این پس از دوره رکودی وصف‌شده، ‌مشاهدات میدانی و همچنین شاخص‌های آماری به‌خصوص افزایش تعداد وام‌های اعطاشده در بخش مسکن و تعداد معاملات صورت‌گرفته در فصل بهار امسال نشان می‌دهد که در شرایط فعلی، بازار مسکن دوره خروج از رکود را سپری می‌کند و وارد دوره پیش‌رونق شده است و پیش‌بینی می‌شود در ادامه سال‌جاری نیز با توجه به رسیدن بازار مسکن به کف قیمت و همچنین سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن، این بازار با افزایش تقاضا، افزایش قیمت و به‌دنبال آن با افزایش صدور پروانه ساختمانی و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مواجه شود.

با این حال به دلیل وجود حجم قابل‌توجه واحدهای مسکونی تکمیل‌شده و خالی در کشور به‌خصوص در کلان‌شهرها، افزایش شدید قیمت در بازار مسکن طی سال‌جاری قابل انتظار نیست. لازم به ذکر است ادامه روند تغییرات مثبت در پارامترهای بازار مسکن در سال‌جاری، تا حدود زیادی به شرایط متغیرهای کلان اقتصادی نیز وابسته است. ازجمله مهم‌ترین متغیرها و پارامترهایی که می‌تواند باعث تشدید تغییرات مثبت در بازار مسکن شود، میزان تاثیرپذیری اقتصاد کشور از شرایط ایجاد شده در فضای پسابرجام و نحوه استفاده از این شرایط، درآمدهای نفتی و ادامه روند کاهش نرخ سود بانکی است.

در صورتی که با ایجاد هماهنگی بین دستگاه‌ها و نهادهای مختلف اقتصادی، فضای کسب‌وکار کشور به‌گونه‌ای مهیا شود که از شرایط اقتصادی پسابرجام استفاده حداکثری صورت پذیرد، با افزایش صادرات نفت و کاهش تدریجی نرخ سود بانکی (به‌منظور کاهش فاصله بین این نرخ با نرخ تورم عمومی و بازدهی سرمایه‌گذاری در دارایی‌های مولد)، می‌توان انتظار داشت از یک طرف با بهبود شرایط اقتصادی کشور به‌تدریج سطح درآمدی خانوار ارتقا یابد و به‌تبع آن میزان تقاضای مصرفی در بخش مسکن افزایش یابد و از طرف دیگر نقدینگی مازاد در جامعه، جذب بازارهای مولد شود و از ورود تقاضای سوداگرانه به بخش مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن جلوگیری شود که به‌نظر می‌رسد با توجه به حاکم بودن عقلانیت در فضای تصمیم‌گیری‌های اقتصادی کشور، این گزینه بسیار محتمل است.

نکته پایانی اینکه در کنار برخی از عوامل برون‌بخشی و درون‌بخشی که باعث عدم توسعه مناسب بخش مسکن و ایجاد نوسانات شدید در این بخش شده است، بخش مسکن در دهه‌های گذشته به دلیل عدم برخورداری از زیرساخت‌ها و نهادهای لازم نیز آسیب دیده است، به‌طوری‌که سیاست‌گذاران بخش مسکن برای حل مشکلات این بخش از جمله تعدیل دوره‌های رونق و رکود، از ابزارهای لازم برخوردار نیستند و در برخی مواقع مجبور به استفاده از راهکارهای عاجل و غیراصولی هستند که بسترساز وقوع برخی مشکلات در بخش مسکن و کل اقتصاد کشور شده است. لذا ضروری است به‌منظور رفع اساسی مشکلات بخش مسکن و امکان اجرای اصولی برنامه‌های مدنظر سیاست‌گذاران حوزه مسکن، زیرساخت‌ها و نهادهای مالی و غیرمالی مورد نیاز این بخش ایجاد شوند. در این راستا برای توسعه بخش مسکن، در طرح جامع مسکن ابزارها و نهادهای مختلفی ازجمله صندوق ضمانت تسهیلات مسکن، صندوق توسعه مسکن، بازار رهن ثانویه و اوراق رهنی مسکن و... پیش‌بینی شده است که برخی از این ابزارها از جمله انتشار اوراق رهنی مسکن عملیاتی شده و مابقی نیز در دست اقدام است.