نرگس رزبان / کارشناس مسکن

به موجب ماده ۷۷ اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، رویه اخذ مالیات از فعالیت احداث ساختمان از رقم منتسب به ارزش اعیانی ملک، براساس مندرجات دفترچه کمیسیون تقویم املاک، به پایه مالیات بر درآمد تغییر یافته است.

براساس ماده ۷۷ قانون جدید -مصوب ۳۱ تیرماه سال ۱۳۹۴- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ که به نرخ ۵ درصد قیمت منطقه‌ای محاسبه می‌شود، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود. همچنین شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان‌کار آن نگذشته باشد.

رویکرد اصلاحی فوق مبنی بر اخذ مالیات متناسب با سود فعالیت ساخت و ساز همچون دیگر فعالیت‌های اقتصادی، به لحاظ مبانی و اصول سیاست های مالیات‌ستانی مورد تایید وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن است. اما آنچه به محل چالش، اختلاف‌نظر و ابهام درخصوص این ماده منجر شده، ناشی از ماهیت متفاوت تولید در بخش مسکن و ساختمان از حیث زمانبر بودن فرآیند تولید، احتمال رشد قابل توجه نهاده زمین در طول دوره ساخت و... و بدل شدن مالیات بر درآمد به مالیات عایدی سرمایه است.

از این رو تدوین آیین‌نامه مربوط به شیوه تعیین درآمد و سود فعالیت‌های ساختمانی به‌عنوان مبنای محاسبه مالیات موضوع ماده فوق، با دشواری‌های منحصر به خود مواجه بوده است.

اهم نظرات وزارت راه و شهرسازی در راستای تحقق اهداف ناشی از تدوین ماده ۷۷ اصلاحیه قانون و همزمان رعایت عدالت مالیاتی در فضای کسب و کار عبارتند از:

- شمولیت واحدهای ساختمانی برمبنای زمان صدور پروانه از ابتدای سال ۱۳۹۵ (به این ترتیب رفتار مالیاتی درخصوص واحدهای ساختمانی که در سنوات گذشته مرحله اخذ پروانه ساختمانی را پشت سر گذاشته‌اند، خارج از دایره عملکرد مالیات بردرآمد خواهد بود).

- ارزش افزوده زمین ناشی از تورم قیمتی در طول دوره ساخت، در محاسبات مورد نظر قرار گیرد. به عبارتی هزینه زمین در زمان فروش واحدهای ساختمانی ملاک برآورد هزینه باشد.

- هزینه های مالی ناشی از هزینه فرصت سرمایه مصروف در طول دوره ساخت به‌عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی شود.

گفتمان کارشناسی مابین سیاست‌گذاران مرتبط با تدوین این ماده مالیاتی، تاکنون منجر به مقبولیت پیشنهاد اول و نیز پیشنهاد سوم (صرفا در قالب استفاده از ظرفیت ماده ۱۳۸ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم) شده است.