گروه مسکن: همزمان با تصمیم مالکان کارخانه ارج برای فروش این کارخانه به بخش خصوصی با هدف تقویت توان تولید این کارخانه و به دنبال گمانه‌هایی که در روزهای اخیر از احتمال تغییر کاربری زمین توسط خریدار آتی این ملک منتشر شد، «دنیای اقتصاد» فرمول قیمت‌گذاری کارخانه و زمین صنعتی در جاده مخصوص کرج را بررسی کرد. قیمت‌گذاری زمین ۱۰ هکتاری کارخانه ارج می‌تواند دنباله رو چند مولفه گوناگون باشد.

بر اساس بررسی میدانی دو روزه خبرنگار «دنیای اقتصاد»، قیمت زمین در جاده مخصوص کرج تابع چند شاخص از جمله فاصله با تهران، کاربری قبلی زمین، وجود سالن و سوله یا خام بودن زمین، تعداد سالن‌ها و ابنیه زمین و نیز قرار گرفتن در محدوده بر جاده مخصوص کرج یا معابر فرعی آن محدوده است. بر این اساس هرچه زمین به تهران و همین طور به بر جاده مخصوص نزدیک تر باشد قیمت بالاتری خواهد داشت. همچنین زمین‌های صنعتی خام که صرفا دیوارکشی شده قیمت پایین‌تری دارد و در صورت وجود سالن و سوله، قیمت به تناسب تعداد آنها افزایش خواهد یافت.

در عین حال اگرچه شیوه ذکر شده به‌عنوان عرف قیمت‌گذاری کارخانه‌ها و زمین‌های صنعتی در این منطقه مبنا قرار گرفته است، اما به اذعان واسطه‌های ملکی این محاسبات می‌تواند در مورد کارخانه‌های برند کاملا متفاوت باشد. از سوی دیگر یکی از شاخص‌های مهم اثرگذار بر قیمت اراضی صنعتی، وسعت آنها است. در حال حاضر زمین‌های بزرگ متراژ به مساحت بیش از ۵‌هکتار واقع در حاشیه جاده مخصوص کرج که برای فروش عرضه شده باشد به اذعان دلالان اندک است.

این موضوع می‌تواند بر قیمت‌گذاری زمین‌های بزرگ مقیاس عرضه شده برای فروش تاثیر بگذارد.

واکنش مشاوران املاک در محدوده منطقه ۲۱ که در زمینه خرید و فروش اراضی صنعتی فعالیت می‌کنند نیز جالب توجه است. این افراد که گویا طی روزهای گذشته در جریان تحولات کارخانه ارج قرار گرفته و از برنامه فروش احتمالی آن مطلع هستند،‌ از پاسخ به پرسش‌هایی درباره قیمت زمین کارخانه ارج طفره می‌روند. اغلب آنها تا زمانی که مطلع نباشند فرد پرسشگر به کدام شرکت،‌ سازمان یا بنگاه اقتصادی وابسته است،‌ از قیمت کارخانه ابراز بی‌اطلاعی می‌کنند و این طور به نظر می‌رسد که از نظر واسطه‌ها، قیمت اراضی مذکور به تناسب وضعیت اقتصادی و اعتبار متقاضی خرید متفاوت است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»،‌ در بین فایل‌های کنونی زمین صنعتی و کارخانه در محدوده جاده مخصوص کرج، قیمت پیشنهادی یک قطعه زمین صنعتی خام ۴ هکتاری واقع در یکی از معابر فرعی کیلومتر ۲۵ جاده مخصوص متر مربعی یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تعیین شده است. در صورت وجود سالن و سوله در اراضی مشابه در این محدوده و به تناسب کاربری پیشین فلزی،‌ غذایی،‌ شیمیایی و نظایر آن این قیمت به ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان نیز قابل افزایش است.

هر مترمربع از قطعه زمین دیگری به وسعت ۸/ ۳ هکتار واقع در کیلومتر هشت جاده مخصوص با وجود سوله و سالن، به دلیل فاصله نسبتا زیاد از جاده، یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده و گفته می‌شود که در صورت وجود زمین صنعتی دیوارکشی بدون بنا قیمت در این منطقه هر مترمربع ۹۰۰ هزار تومان است.

قطعه زمین دیگری در محدوده کیلومتر ۹ جاده مخصوص در یکی از معابر فرعی متری یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. به‌طور کلی قیمت پیشنهادی مالکان زمین‌های بر جاده مخصوص کرج حدود ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان است، در حالی که هرچه از جاده فاصله می‌گیریم قیمت‌ها کاهش می‌یابد و حتی به تناسب شرایط زمین به زیر یک میلیون تومان نیز می‌رسد.

از سوی دیگر با توجه به احتمال تغییر کاربری زمین از «صنعتی» به «مسکونی» توسط مالک جدید که این روزها در حد شایعه و گمانه زنی مطرح شده است، زمین کارخانه ارج در صورت کاربری مسکونی ارزش متفاوتی خواهد داشت. میانگین قیمت زمین مسکونی در منطقه ۲۱ طی سال گذشته حدود ۳‌میلیون تومان بوده است که در این صورت ارزش اراضی متعلق به ارج ۳۱۵ میلیارد تومان خواهد بود. همچنین گران ترین زمین معامله شده در این منطقه طی سال گذشته به قیمت هر متر مربع ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به فروش رفته است که بر این اساس زمین کارخانه ارج در صورت تغییر کاربری به مسکونی، ۵۷۷ میلیارد تومان ارزش خواهد داشت. هرچند شورای عالی شهرسازی و معماری با هرگونه تغییر کاربری زمین این کارخانه به مسکونی مخالف است.

فرمول جاده مخصوص برای ملک «ارج»