نصیر مشایخ
دکترای حقوق عمومی و استاد حقوق ثبت وحقوق اراضی

مجلس شورای اسلامی برای تحقق برنامه‌های توسعه‌ای کشور، ثبت تمامی معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت‌شده را در دفاتر اسناد رسمی، الزامی دانسته است.دراین مصوبه که در لایحه تنظیم برخی احکام برنامه‌های توسعه‌ای کشور پیش‌بینی شده است، تمامی معاملات مربوط به املاک ازجمله فروش، اجاره، تعهد به فروش باید الزاما در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و اسناد عادی قابل استناد نیست. این مصوبه، حکم تازه‌ای نیست. 85 سال پیش هم در قانون ثبت، ثبت این گونه معاملات را در دفاتر اسناد رسمی لازم می‌دانست. اما انگیزه دوباره سخن گفتن از یک حکم قانونی قدیمی چند نکته است.

نخست آنکه این امر برای اجرای برنامه‌های توسعه کشور الزامی است. بنابراین مجلس در پی بیان و یادآوری صلاحیت ذاتی دفترخانه‌ها نبوده است بلکه برای درستی اجرای روند توسعه این امر را لازم دانسته است. به عبارت دیگر به نظر مجلس اجرای توسعه ممکن نیست مگر با ثبت معاملات در دفاتر اسناد رسمی. ویژگی ثبت معاملات در دفترخانه‌ها، شفافیت و امکان و سهولت احراز آن است. بنابراین از انجام معاملات زیرزمینی و پنهان که شناخت مالک واقعی را سخت می‌کند و از پولشویی و زمین‌خواری و فرار از نظارت و مالیات جلوگیری می‌کند. رسیدگی به جرائم مفسدان اقتصادی، به خوبی نشان داد که راه برون‌رفت از حیف و میل شدن اموال ملی و فسادهای ریز و درشت مالی، ثبت رسمی معاملات و شفافیت آن است. از این رو توسعه اقتصادی بدون شفاف‌سازی نقل و انتقال املاک که کالاهای سرمایه‌ای هستند، ممکن نیست.

دوم، پدیده‌های مجرمانه و البته مخرب زمین‌خواری، تغییر کاربری اراضی و تخریب محیط زیست نیز تا حد زیادی در معاملات غیر رسمی و غیر شفاف ریشه دارد. انتقال و تقسیم اراضی مذکور در دفترخانه‌ها مستلزم اخذ مجوز لازم از مراجع حامی و ناظر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها و منابع طبیعی است. اما معاملات غیررسمی در خارج از دفترخانه‌ها بدون مجوزهای مذکور و بی‌توجه به آنها است.

سوم فرار و گریز بسیاری از بدهکاران کلان بانکی که امروز در شمار دشمنان اقتصاد سالمند و نیز کلاهبردارانی کلان که مال و پول مردم را تحت پوشش شرکت‌های لیزینگ، صندوق‌های تعاونی و... ربوده‌اند از طریق انتقال عادی املاک ممکن شده است اما ثبت اجباری آنها سبب شناسایی مالک و امکان ردگیری حقوقی معاملات شده و احراز معامله به قصد فرار از دین را شدنی می‌کند. بی‌لحاظ اینها، توسعه اقتصادی به یقین تصورشدنی و انجام‌پذیر نیست.

افزون بر همه این موارد، ثبت معاملات اموال غیر منقول سبب می‌شود ایفای تعهدات طرفین و اجبار آنها به انجام تعهد از طریق اداری و غیر قضایی انجام پذیرد. در این حالت برای اجبار متعهد به مفاد قرارداد نیازی به مراجعه به دادگاه و اخذ رای قاضی نیست. مهر سردفتر اسناد برای توسل به قوای قهریه و رسیدن به خواسته کافی است. این امر ریشه مرافعات خسته‌کننده حقوقی و دعاوی سرسام‌آور قضایی را می‌خشکاند لذا منجر به ثبات و آرامش اجتماعی می‌شود. هم از این رو برای تحقق توسعه بایسته است.

این لایحه در تکمیل برنامه جامع و سیاست کلان دولت برای ساماندهی املاک پیش‌‌بینی شده است. به این دلیل و به انگیزه همه موارد برشمرده در بالا، دیگر نوشته‌های مردم درخصوص املاک در خارج از دفترخانه قابل استناد نیست. یعنی دادگاه‌ها و ادارات دولتی این نوشته‌ها را به‌عنوان یک دلیل و سند نمی‌پذیرند و به آنها اعتبار نمی‌دهند. شاید بتوان گفت هدف غایی این قانون آن است که هر چیزی به‌جای خویش نیکوست.