حامد خانجانی
کارشناس ارشد مدیریت ساخت

رونق ساخت‌و‌ساز با امکان جذب 30 تا 40 درصدی سرمایه‌گذاری‌های ملی و ایجاد اشتغال 13 درصدی در کشور، با توجه به نیاز حدود 2 میلیون واحد مسکونی و نوسازی 10 درصدی از 76 هزار هکتار مناطق فرسوده در سال از سویی و از سوی دیگر تامین بخش مهمی از مخارج نگهداری و توسعه شهرها از اهمیت ویژه‌ای نزد دولتمردان و مدیران شهری برخوردار است.

مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، در نظام ساخت‌و‌ساز شهری، مسوولیت تدوین ضوابط بر عهده وزارت راه‌وشهرسازی، مدیریت منابع انسانی به حسب نوع ارائه خدمات بر عهده سازمان نظام مهندسی و سازمان نظام کاردانی و اجرا و پیاده‌سازی ضوابط ساخت بر عهده شهرداری به عنوان مرجع صدور پروانه است. با توجه به تاثیرات مهم ساخت‌و‌ساز در اقتصاد کلان کشور و اقتصاد شهرها، نحوه تنظیم ضوابط و تعیین شرایط تعادلی میان انتظار و انتفاع ذی‌نفعان در این بخش از اهمیت بسزایی برخوردار است.

چنانچه دولت‌ها و شهرداری‌ها برای رونق بخشیدن به ساخت‌و‌ساز نیازمند اتخاذ سیاست‌های تشویقی مالی و اداری در جلب نظر سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در این بخش در راستای تامین مسکن مصرفی مردم، نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، ایجاد اشتغال و تامین بخشی از مخارج شهرداری‌ها هستند، مکلف به تامین کیفیت ساختمان‌ها و حفظ و ارتقای کیفیت شهرها به جهت حفظ ایمنی و آسایش مردم نیز هستند.

جلب نظر سرمایه‌گذاران ساخت‌و‌ساز در فرآیندهای اداری اگر با کمینه‌سازی زمان و هزینه صدور مجوزها حاصل می‌شود، در تامین انتفاع بهره‌برداران و ساکنان، افزایش کیفیت ساختمان‌ها و شهرها با تخصصی کردن امور فنی و خدماتی مربوطه و اخذ تضامین کیفی مناسب از ارائه‌دهندگان خدمات و تنظیم درست روابط‌کاری میان عوامل حاکمیتی و اجرایی مدنظر است. مساله‌ای که در ماده ۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان با الزام اشتغال اشخاص حقیقی و حقوقی به داشتن صلاحیت حرفه‌ای، در ویرایش سال ۸۴ نظامات اداری با اختصاص تعیین ناظر توسط سازمان نظام مهندسی و در اصلاحیه جدید نظامات اداری که در آستانه تصویب در هیات دولت قراردارد با تاکید بر مسوولیت مرجع صدور پروانه در کنترل کیفیت ساختمان‌ها و تعریف شرکت‌های بازرسی و کنترل به‌عنوان بازوی فنی شهرداری و افزایش تعهدات و تضامین ارائه‌دهندگان خدمات مهندسی به آن پرداخته شده است (ذکر این نکته ضروری‌است که امور مربوط به حوزه ایمنی و سلامت مردم، ناگزیر از دخالت حاکمیت بوده و قابل واگذاری به بخش خصوصی نیست و در صورت محول شدن نیز، تحت کنترل حاکمیت خواهد ماند.)

براساس موارد فوق چنانچه تدوین ضوابط ساخت و تامین شرایط تعادلی میان انتفاع ذی‌نفعان نیاز به دقت نظر قانون‌گذار دارد، اجرای دقیق ضوابط نیز به میزان تکمین مجری از ضوابط مربوطه بستگی دارد. مساله‌ای در ساخت‌و‌سازهای کنونی کشور که به‌دلیل بودجه اندک شهرداری‌ها با مشکلات فراوان مواجه است و این مجموعه را برای تامین هزینه‌ها در مسیر تشویق سرمایه‌گذاران به ساخت‌و‌ساز با روش‌های فروش تراکم، تغییر کاربری و حذف بخشی از هزینه‌های خدمات تخصصی مهندسان قرار می‌دهد. چنانچه به گفته معاونت معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی بخشی از حدود ۸۰درصد بودجه شهرداری که به طور مستقیم از ساخت‌و‌ساز تحصیل می‌شود از محل عوارض مازاد بر تراکم، جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و عوارض حذف پارکینگ است.

حق‌الزحمه خدمات مهندسی اجرای ساختمان که طبق بند ۱۷-۱۰ از نظامات اداری مقررات ملی ویرایش ۸۴ حدود ۱۰ درصد هزینه کل احداث تخمین زده شده و قرار است ما‌به‌ازای کیفی‌سازی ساختمان ضمن اخذ تضامین مربوطه به مجریان ذی‌صلاح تعلق بگیرد، بخشی از همان سودی از ساخت‌و‌ساز است که شهرداری با حذف آن از فرآیند ساخت، بساز‌بفروش‌ها را تهییج به سرمایه‌گذاری می‌کند. مساله‌ای که علاوه بر ماده ۴ قانون، در ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرای ماده ۳۳ و بندهای ۱۲-۱-۳-۹ و ۱۲-۱-۵-۹ مبحث دوازدهم مقررات ملی به آن تاکیده شده ولی شهرداری رای دیوان عدالت اداری مبنی بر ابطال ماده ۷ و بند ۱۹-۱-۹ مبحث دوم را بهانه‌ای جهت حذف سازندگان دارای صلاحیت ساخت از وزارت راه و شهرسازی قرار می‌دهد.

اقدام اخیر این مجموعه در حذف سازمان نظام مهندسی از فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی که بر اساس ضوابط فعلی، حذف عامل حاکمیتی از حوزه ایمنی و سلامت مردم محسوب می‌شود و تعیین شرط بعدی آن مجموعه برای از سرگیری فرآیند ارجاع در صورت عدم پیگیری تخلف ناظرانی که با معرفی مالکان متعهد به انجام نظارت شده‌اند، درخواستی مبنی بر نادیده گرفتن نقش نظارتی سازمان نظام مهندسی بر نحوه انجام تعهدات اعضایش، هر دو از عوامل کاهش کیفیت ساختمان‌ها به ضرر بهره‌برداران آتی بوده و نمونه‌ای از برهم زدن شرایط تعادلی میان انتظار و انتفاع ذی‌نفعان ساخت قلمداد می‌شود.