شهرداری برای «آزادسازی مشارکتی» اراضی نظامی، با اولین نهاد به توافق رسید
انتقال برد - برد «پادگان»ها از پایتخت
در پیشنهاد اولیه کمیسیون ماده پنج با خروج این پادگان از محدوده شهری پایتخت، ۶۶ درصد از اراضی ۵/ ۴۹ هکتاری این پادگان در اختیار شهرداری تهران قرار می‌گیرد تا فضای سبز وباز در آن ایجاد شود و ۳۴ درصد باقی‌مانده به کاربریهای انتفاعی و غیرانتفاعی شامل مسکونی، تجاری، خدماتی و... اختصاص پیدا خواهد کرد تا به این ترتیب کفه ترازوی بهره‌برداری از اراضی آزاد شده پادگان‌ها بین مالک و شهرداری در مقام مدیر شهر عادلانه شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» ایجاد سیما و منظر شهری نامناسب، دشواری کنترل محدوده پیرامون اراضی و ایجاد امنیت درآن و محدودیت در انجام فعالیت‌های نظامی در محدوده درون شهر سه عاملی است که موجب شد در نیمه سال ۸۸ شیپور خروج پادگان‌ها از شهر نواخته شود.
مطابق با تکلیف طرح جامع شهر تهران و قانون مصوب مجلس، مجموعه دولت و شهرداری از سال ۱۳۸۸ مکلف به ساماندهی، جابه‌جایی و انتقال مجموعه‌های نظامی و پادگان‌های مستقر در محدوده پایتخت شدند. چراکه بررسی‌ها از نحوه قرارگیری پادگان‌ها در محدوده شهری تهران نشان می‌داد پادگان‌های تهران در ۷منطقه این کلان‌شهر مستقر هستند و بخشی از مساحت ۶۰ هزار هکتاری مربعی شهر تهران، تحت مالکیت انواع مراکز نظامی و پادگان‌ها قرار دارد که از این میزان عرصه، حداقل ۵۱۹ هکتار در اختیار پادگان‌هایی است که قابلیت خروج از پایتخت و استقرار در محدوده خارج از حریم شهر را دارند.
مدیریت شهری طبق مقررات بالادست، مجاز است بعد از تعیین تکلیف «نحوه تملک» اراضی پادگان‌ها از سوی وزارتخانه‌های دفاع، راه‌وشهرسازی و کشاورزی، عرصه‌های آزادشده را به نفع شهر و برای تامین خدمات ۷گانه مورد نیاز پایتخت که در حال حاضر کمبود آن احساس می‌شود، در اختیار بگیرد. اراضی پادگان‌ها برای خروج از تهران، می‌تواند به یکی از سه روش مزایده‌ای، توافقی یا فروش معادل ۳۵درصد ارزش روز املاک مسکونی مجاور، قیمت‌گذاری شود، ضمن آنکه منابع مالی خرید این زمین‌ها باید در بودجه سنواتی دولت یا از طریق عرضه اوراق مشارکت، تامین شود. اما دو مانع «بالا بودن هزینه تملک اراضی پادگان‌ها» و «همکاری نکردن برخی وزارتخانه‌ها در تخصیص زمین به پادگان‌ها در بیرون از حریم پایتخت» اجرای این تکلیف را طی این سال‌ها فقط به خروج دو پادگان معطوف کرده و تکلیف خروج باقی پادگان‌ها همچنان بر زمین مانده است. به ویژه آنکه با توجه به نحوه قیمت‌گذاری و پراکندگی آنها در شمال و مرکز و جنوب شهر، برآورد می‌شود حداقل ۵ هزار میلیارد تومان بودجه مستقیم برای تملک آنها نیاز است که ظاهرا تامین چنین رقمی در توان دولت نیست، از این‌رو مدیریت شهری اواسط سال جاری برای رفع موانع موجود بر سر راه خروج پادگان یک الگوی برد - برد طراحی کرد به‌طوری که با ایجاد کاربریهای خدماتی در بخشی از این اراضی صرف تامین منابع برای تملک زمین‌ها، امکان انتقال مالکیت اراضی به شهر فراهم می‌شود.
با الگوی پیشنهادی شهرداری، از یکسو عرضه مورد نیاز برای ایجاد کاربریهای ۷گانه «آموزشی، درمانی، ورزشی، فرهنگی، حمل و نقل و همچنین فضای سبز و تفریحی» فراهم می‌شود و از سوی دیگر با تملک این اراضی که عمدتا متراژ بزرگ هستند و هر کدام‌شان بالای یک هکتار مساحت دارند، شرایط زیست‌محیطی شهر تعدیل خواهد شد. حالا به نظر می‌رسد الگوی پیشنهادی توزیع کاربریهای انتفاعی و غیرانتفاعی از سوی شهرداری امکان توافق برد-برد حاصل از انتقال پادگان ۰۶ را برای مالکان اراضی این پادگان و مدیریت شهری در قالب یک «پلازای شهری» فراهم کرده است. براساس مصوبه کمیسیون ماده پنج این پادگان در محدوده منطقه چهار شهر تهران با مساحت ۵/ ۴۹ هکتار و در دوپهنه تجاری و مختلط واقع شده است. مجموع بررسی‌های این کمیسیون در راستای نحوه خروج پادگان ۰۶ به خارج از محدوده شهر تهران به ارائه دو پیشنهاد از سوی کارگروه فنی این کمیسیون منجر شده است. پیشنهاد نخست آنکه با توجه به مساحت قابل ملاحظه این پادگان براساس مفاد ماده ۳ قانون فروش و انتقال پادگان‌ها، نسبت به تملک اراضی این پادگان به منظور اختصاص به خدمات در مقیاس منطقه‌ای، شهری و فراشهری اقدام شود.
ماده سه قانون فروش و انتقال پادگان‌ها به شهرداری اجازه داده با هماهنگی وزارت دفاع، عرصه و اعیان پادگان‌ها و سایر اماکن موضوع این قانون را به قیمت کارشناسی روز خریداری یا برای جابه‌جایی توافق کند. اما در پیشنهاد دوم کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج آمده است با توجه به اینکه پادگان ۰۶ براساس طرح تفصیلی مصوب در زیر پهنه‌های تجاری و مختلط قرار گرفته است، ابتدا برای آنها الگوی یکپارچه‌ای که دارای چشم‌انداز و برنامه فیزیکی باشد تهیه و نتیجه به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد. نهایتا با پیشنهاد دوم کارگروه فنی در اواخر سال ۹۲ یک «طرح پیشنهادی سه بندی» برای اراضی پادگان ۰۶ تدوین و به تصویب کمیسیون ماده پنج رسید. براساس بند اول این پیشنهاد کل محدوده اراضی پادگان ۰۶ به‌صورت یک «پلازای شهری» طراحی شود. به این صورت که ۶۶ درصد عرصه در اختیار مدیریت شهری قرار بگیرد و صرفا تا سقف ۳۴ درصد در محدوده‌هایی که امکان بارگذاری دارند در اختیار مالک قرار خواهد گرفت. پلازای شهری نسخه مدرن بازارچه‌های سنتی محله‌ای است و محدوده‌ای است که در آن پیاده‌رو بر سواره‌رو غلبه دارد و در آن مراکز خرید و صندلی‌هایی برای استراحت موقت عابران تعبیه شده است؛ نمود این طرح در میدان نقش‌جهان اصفهان یا خیابان ۱۵ خرداد تهران قابل‌مشاهده است.
بند دوم این پیشنهاد اضافه می‌کند طرح پیشنهادی با لحاظ نظرات میراث فرهنگی و محیط زیست و حفظ تمامی باغات به همراه توجیه اقتصادی برد-برد برای شهر و ذی‌نفع به نحوی باید تهیه شود که تراکم ساختمانی مستحدثات طرح از سقف تراکم ساختمانی پهنه‌های طرح تفصیلی بیشتر نباشد و سوم آنکه پس از تصویب طرح در کمیسیون ماده پنج موضوع در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز بررسی خواهد شد. نهایتا این پیشنهاد کارگروه فنی در جلسه دهم آذرماه سال گذشته کمیسیون ماده پنج مطرح و ضمن موافقت با کلیات طرح مقرر شد بخش‌های مسکونی و اداری با حفظ تراکم پیشنهادی به حداقل سطح اشغال ممکن برسد و در ارتفاع احداث بنا صورت گیرد. براساس طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران، بخش عمده‌ای از محدوده پادگان ۰۶، در زیرپهنه S۲۱۳ با تراکم ساختمانی حداکثر ۳۱۰درصد در ۸ طبقه با سطح اشغال ۵۰ درصد در همکف و اول و ۳۰ درصد در طبقات فوقانی واقع شده که احداث مجموعه‌های تجاری-اداری و خدماتی با غلبه فضای سبز و باز و در مقیاس منطقه‌ای و شهری در آن مجاز است. بخش دیگری از اراضی این پادگان نیز در زیرپهنه M۱۱۲ با تراکم ساختمانی حداکثر ۳۵۰درصد در ۷ طبقه با سطح اشغال حداکثر ۸۰ درصد در همکف و ۴۵ درصد در طبقات فوقانی واقع شده است.
با این وجود مطابق با صورت جلسه ۵۲۲ کمیسیون ماده پنج سقف تراکم قید شده در طرح تفصیلی برای زمین پادگان افزایش یافته و ارتفاع بناهای قابل احداث در این عرصه تا ۳۰ طبقه پیش‌بینی شده است. در این مجموعه ۱۱ کاربری انتفاعی (تجاری، اداری، مسکونی، اقامتی، پذیرایی و تفریحی) و غیرانتفاعی شامل فرهنگی، ورزشی، آموزشی، خدماتی و مذهبی در صورتجلسه کمیسیون ماده پنج پیش‌بینی شده است. بخش زیادی از ۳۴ درصد عرصه پادگان ۰۶ که برای احداث ساخت وسازهای انتفاعی و غیرانتفاعی در اختیار ارتش قرار می‌گیرد، مطابق با طرح آزادسازی مشارکتی این زمین نظامی، صرف کاربری انتفاعی خواهد شد به این معنی که ۸۰ درصد از این ۳۴ درصد زمین (۱۳۵ هزار مترمربع از ۱۶۹ هزارمترمربع) به ساخت وسازهای مسکونی، اداری و تجاری اختصاص پیدا می‌کند. اگرچه هم‌اکنون این الگوی پیشنهادی چندین ماه در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در حال بررسی است اما مدیران شهری با استقبال از پذیرش از این پیشنهاد از سوی کمیسیون ماده پنج معتقدند: با وجود آنکه این الگو هنوز هم با الگوی ایده‌آل فاصله دارد اما می‌تواند مصالح عمومی شهر تهران را در برگیرد و کفه ترازو را عادلانه قرار دهد در غیر این‌صورت روند خروج پادگان همچنان سخت باقی می‌ماند. به گفته آنها تنها یک نکته می‌تواند در ارتقای الگوی پیشنهادی موثر واقع شود. به این معنی که الگوی توزیع بهره‌برداری از کل عرصه از یک الگوی پراکنده یه یک الگوی متمرکز تبدیل شود امکان افزایش انتفاع شهروندان به‌طور عمومی به‌وجود خواهد آمد.
ارسال نظر