محمد کوثری
کارشناس اقتصادی

طولانی شدن دوره رکود فعلی بازار مسکن به دغدغه‌ای برای فعالان و کارشناسان این بازار تبدیل شده و از این رو راهکارها و الزامات متعددی با هدف خروج سریع‌تر از رکود مطرح می‌شود. تحلیل بهتر این موضوع در گرو پاسخ به دو سؤال کلیدی است.اولا، آیا تسریع خروج مسکن از رکود برای بهبود شرایط اقتصادی کشور ضروری است؟ و ثانیا، آیا راهکاری عاجل و فوری برای این منظور وجود دارد؟

در پاسخ به پرسش اول باید گفت خروج بخش مسکن از رکود از آن جهت برای اقتصاد کشور پراهمیت است که بخش عمده‌ای از سرمایه سیستم بانکی در این بخش بلوکه شده و رکود مسکن به معضلی برای سیستم بانکی تبدیل شده است، و نیز رونق بخش مسکن می‌توانست محرکی برای کل اقتصاد باشد که نبود این رونق اقتصاد کشور را از این مزیت محروم ساخته است. با این حال در تحلیل اقتصاد مسکن باید به این نکته نیز توجه داشت که تشدید رکود فعلی بازار مسکن نتیجه جهش شدید قیمت‌ها و رشد بالای سرمایه‌گذاری در دوره رونق قبلی بوده و این امر موجب توقف ورود سرمایه و نیروی کار بیشتر به بخش مسکن شده است. در چنین شرایطی و با توجه به اینکه ظرفیت نهاده‌های تولید در هر اقتصادی محدود است، لزوم ورود بیشتر سرمایه و نیروی کار به بخش مسکن باید با احتیاط و تامل بیشتری بررسی شود.

از طرف دیگر باید توجه داشت که ادوار تجاری و چرخه‌های رونق و رکود مسکن، از ماهیت این بازار نشأت گرفته و غیر قابل اجتناب هستند. ماهیت این بازار راهکارهای عاجل و فوری را بر نمی‌تابد. راهکاری که هدف آن تغییر سریع مسیر دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن باشد، از شناخت صحیح این بازار نشأت نگرفته است. این رویکرد صحیح نخواهد بود که سیاست‌گذار در زمان رونق به بازار ورود کرده و برای تثبیت قیمت‌ها تلاش کند و در زمان رکود با توسل به منابع دولتی برای رونق دوباره تقلا کند. راهکارها و الزامات توصیه شده برای بازار مسکن علاوه بر تناسب با ماهیت بلندمدت و عمق این بازار، باید با ساختار اقتصاد کشور نیز تناسب داشته باشند.

برای مثال، بسیاری از کارشناسان راهکار «افزایش میزان و طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن» را پیشنهاد می‌کنند. در اینکه تسهیلات خرید مسکن برای اثرگذار بودن باید سهم بیشتری از ارزش واحد مسکونی را پوشش دهد و برای در استطاعت بودن باید دوره بازپرداخت طولانی مدت‌تری داشته باشد، شکی نیست. اما آیا سیستم بانکی کشور توان وام‌دهی بلندمدت با حجم بالا را دارد؟ در فقدان بازار ثانویه رهنی برای تسریع نقدشوندگی تسهیلات اعطا شده و در شرایطی که تسهیلات مسکن تنها از طریق سیستم بانکی پرداخت می‌شود و نهادهای تخصصی مثل موسسات مالی و اعتباری غیربانکی پس‌انداز و وام مسکن (S&L) وجود ندارند، افزایش میزان و طول دوره بازپرداخت تسهیلات بانکی به معنای قفل شدن منابع مالی سیستم بانکی در بخش مسکن و ایجاد چالش برای تامین مالی سایر بخش‌های اقتصاد است.

یکی دیگر از راهکارهای مطرح شده «ورود دولت به قیمت‌گذاری زمین و ممانعت از رواج دلالی در این بخش» است. در اینکه هزینه خرید زمین بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساخت واحد مسکونی را شامل می‌شود و کاهش قیمت زمین می‌تواند در تسهیل ساخت و ساز و پس از آن خرید واحد مسکونی موثر باشد، شکی نیست. اما قیمت‌گذاری در بسیاری از بازارها تجربه‌ای اغلب شکست خورده است و برای زمین واحد مسکونی که در شهرها عمدتا شامل خانه‌های کلنگی شخصی می‌شوند، به هیچ وجه امکان‌پذیر نخواهد بود. تغییرات قیمت زمین تحت تاثیر تشدید یا تضعیف تراکم و تقاضای مسکن در هر منطقه‌ است و بنابراین برای کاهش قیمت زمین بیش از هر چیز باید در سیاست‌های آمایش سرزمین تجدید نظر کرد.

اما رویکرد صحیح در مواجهه با رکود بازار مسکن چیست؟ به اعتقاد نویسنده هدف سیاست‌گذار باید جلوگیری از شدت رونق و رکود و کوتاه کردن بازه زمانی این دوره‌ها باشد. در این راستا دو راهکار اصلی وجود دارد. راهکار اول سیگنال‌دهی صحیح به عرضه‌کنندگان و متقاضیان و در کل فعالان این بازار است که می‌تواند از حرکت موجی برای خرید و فروش و همچنین تمرکز سرمایه‌گذاری‌ بکاهد و بنابراین شدت رونق و رکود را خفیف‌تر کند. راهکار دوم متنوع‌سازی ابزارهای مالی و تخصصی‌سازی نهادهای سرمایه‌گذاری و نهادهای وام‌دهی در بخش مسکن است که می‌تواند در کوتاه شدن دوره‌های رکودی تاثیر بسزایی داشته باشد.

در ارتباط با راهکار اول باید گفت بخش عمده‌ای از فعالان بازار مسکن کشور را سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای تشکیل می‌دهند که برخلاف سرمایه‌گذاران حرفه‌ای، اغلب بدون در نظر گرفتن ادوار رونق و رکود مسکن و بدون شناخت کافی وارد این بازار می‌شوند. منظور از سیگنال‌دهی صحیح به بازار، کنترل رفتار این گروه در بازار مسکن است. برای این منظور سیاست‌گذار می‌تواند با آگاهی و شناخت شرایط پیش‌رو، از ابزارهایی مثل پروانه ساخت، عوارض و مالیات استفاده کند. برای مثال اگر در منطقه‌ای ساخت ساختمان‌های چند طبقه مجاز بوده است، در دوران رونق و در زمان هجوم سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار، مجوز تعداد طبقات کمتری داده شود تا جذابیت ساخت و ساز کاهش پیدا کرده و سرمایه‌گذاری کمتری انجام گیرد. از طرف دیگر در دوران رکود، ضمن تسهیل صدور پروانه و به حداقل رساندن عوارض ساخت، روی خانه‌های خالی از سکنه مالیات وضع کرده و هزینه‌ فرصت احتکار واحدهای مسکونی را افزایش دهد. هر چه رفتار موجی سرمایه‌گذاران غیر حرفه‌ای در این بازار کمتر شود، از شدت و عمق ادوار مسکن نیز کاسته خواهد شد.

در ارتباط با راهکار دوم نیز باید گفت که بخش عمده‌ای از مشکلات پیش آمده، به خصوص در دوران رکود، به فقدان زیرساخت‌های لازم برای تامین مالی غیربانکی برمی‌گردد. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در این دوران معمولا با مشکل عدم بازگشت سرمایه‌های قبلی مواجه می‌شوند و واحدهای ساخته شده آنها به فروش نمی‌رود. تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) به منظور تسهیل فروش ساختمان‌های ساخته شده، توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و همچنین فراهم کردن امکان انتشار اوراق به منظور تامین مالی شرکت‌های سرمایه‌گذاری و راه‌اندازی حساب‌های امین (Trust Account) برای پیش فروش ساختمان‌های ساخته شده می‌تواند از شدت انجماد بازار بکاهد. به طور خلاصه، سیاست‌گذار باید در بازار مسکن در نقش یک تنظیم‌کننده (Regulator) وارد شود که از یکسو، بسته به شرایط، جذابیت بازار را برای سرمایه‌گذاران‌ جدید کم یا زیاد کند و از سوی دیگر با مهیا کردن زیرساخت لازم، مشکلات پیش‌روی سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده را برطرف کند. به این ترتیب سیاست‌گذار به جای تقلا برای خروج از رکود فعلی مسکن بهتر است از تکرار چنین وضعیتی پیشگیری کند.