هر ساختمان یک «طبقه اضافه»
«تراکم شناور» دوباره به بازار مسکن تهران برگشت
رصدخانه بازار مسکن : تیم حقیقت‌یاب «نحوه استفاده از تراکم ساختمانی ویژه بازسازی» یکسری مغایرت در پروانه‌های صادرشده در یک‌سال گذشته در تهران شناسایی کرده است. گزارش شورای‌شهر از ۲۰۵ طبقه اضافه در ۱۷۵ ساختمان جدید حکایت دارد.
دو هفته بعد از «سوال شورای عالی شهرسازی و معماری کشور» از شهرداری تهران درباره «سرنوشت تراکم‌ساختمانی ویژه جنگ»، رئیس شورای‌شهر گزارش «تخلفات ساختمانی» تهیه‌شده توسط تیم حقیقت‌یاب شورا را به شهردار تهران ارسال کرد. گزارش اولیه شورای عالی شهرسازی نشان داده است «فقط ۱۰۹ پلاک مسکونی از حملات‌هوایی آسیب منجر به ویرانی کامل دیدند»، اما گزارش تیم‌حقیت‌یاب شورای‌شهر مشخص میکند «شهرداری به ۱۷۵ساختمان احداث‌شده در یک‌سال گذشته، ۲۰۵طبقه اضافه داده است». چند روز بعد از شروع جنگ ۱۲روزه، کمیسیون ماده۵ تصویب کرد، «هزینه بازسازی ساختمان‌های مسکونی ویران‌شده از محل اضافه‌تراکم به هر کدام از پلاک‌هایی که با حملات هوایی تخریب شدند، تامین شود.» مصوبه کمیسیون ماده۵، برای «کنترل شیر توزیع تراکم اضافه»، ۲قاعده برای «تامین مخارج بازسازی از محل طبقات اضافه‌تر از حد مجاز طرح‌تفصیلی» گذاشت؛
قاعده اول: به هر ساختمان ویران‌شده، یک تا حداکثر ۲طبقه بیشتر اجازه‌ساخت (بازسازی) داده شود؛ مشروط به آنکه طبقات اضافه حداکثر معادل «نصف کل طبقات آن ساختمان» باشد.
قاعده دوم: اگر به هر دلیل فنی و شهرسازی، امکان بازسازی با طبقه اضافه روی یک پلاک نبود، آن تراکم به پلاک دیگری منتقل شود؛ به‌طوری‌که آدرس و مشخصات مبدأ و مقصد «تراکم شناور» ویژه بازسازی جنگ در مدارک شهرداری قید شود.
اکنون، یک‌سال پس‌از «شروع بازسازی‌ها در تهران»، درحالی‌که گزارش اولیه شورای عالی شهرسازی نشان داده است «فقط ۱۰۹ پلاک مسکونی از حملات‌هوایی آسیب منجر به ویرانی کامل دیدند»، اما گزارش تیم‌حقیت‌یاب شورای‌شهر مشخص میکند «شهرداری به ۱۷۵ ساختمان احداث‌شده در یک‌سال گذشته، ۲۰۵ طبقه اضافه داده است». مقایسه این دو عدد پلاک‌ها می‌تواند بیانگر آن باشد که «مجوز طبقات اضافه که قرار بود فقط برای ساختمان‌های آسیب‌دیده خرج شود، برای ساخت‌وسازهای دیگر نیز مصرف شده است.» مهدی چمران در سربرگ گزارش ۹صفحه‌ای تیم حقیقت‌یاب کمیسیون شهرسازی شورای‌شهر خطاب به علیرضا زاکانی، شهردار تهران، نوشته است: در پروانه‌های ساختمانی که از ابتدای تیر۱۴۰۴ تا ابتدای تیر۱۴۰۵ توسط شهرداری صادر شده، مغایرت‌هایی در تراکم‌ساختمانی (تعداد طبقات) نسبت به ضوابط، شناسایی شده و لازم است درباره «دلایل مغایرت‌‌ها» به شورا گزارش بدهید.
یک طبقه به هر سازنده در تهران؟
تحلیل گزارش شورای‌شهر از تخلفات ساختمانی در «استفاده از تراکم‌ساختمانی ویژه بازسازی‌های جنگ» نشان می‌دهد؛ در یک‌سال گذشته به‌طور متوسط، به هر ساختمانی که برای احداث آن پروانه صادر شده، «یک طبقه اضافه» نیز داده شده است. در یک‌سال منتهی به تیر امسال، در مجموع ۹۱۰۰پروانه‌ساختمانی صادر شد؛ یعنی ۹۱۰۰ساختمان جدید مسکونی به شهر اضافه شد. ۱۷۵پروانه از این تعداد، به‌عنوان «جامعه آماری تیم حقیقت‌یاب» انتخاب می‌شود تا «تعداد طبقات آنها با حد مجاز طرح تفصیلی» انطباق داده شود. نتایج اما مشخص میکند، مجموع طبقات مجاز کل این ۱۷۵ساختمان باید ۹۳۱طبقه باشد؛ اما ۱۱۳۸طبقه است. این ۱۷۵ساختمان احداث‌شده، «۲۰۷طبقه اضافه» دارند که از نگاه شورای‌شهر، «غیرمجاز» ساخته شده‌اند، مگر آنکه شهرداری در پاسخ‌اش به شورا، علت مغایرت را اثبات کند.
اگر «اضافه‌تراکم» به این ساختمان‌ها داده نمی‌شود، میانگین طبقات هر کدامشان ۶.۵طبقه بود؛ اما الان متوسط یک طبقه به همه آنها اضافه شده است. اگر نسبت ۲۷۵طبقه برای ۱۷۵پروانه را به کل ۹۱۰۰پروانه‌ساختمانی تعمیم دهیم، در این صورت: در یک‌سال ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران، ۲۰هزار واحد مسکونی فراتر از «چارچوب طرح تفصیلی» در شهر ساخته می‌شود. این به معنای آن است که «۶۰هزار نفر فراتر از ظرفیت آبی، ترافیکی، خدماتی و سایر امکانات محدود شهری» به جمعیت پایتخت اضافه می‌شود. شورای عالی شهرسازی و شورای شهر به‌خاطر «تبعات بارگذاری فراتر از طرح‌تفصیلی» مخالف این رویه است.
