بیشترین شکاف تورمی بین ساخت و فروش مسکن در پاییز ۱۴۰۴؛
جهش تورمی تولید مسکن
فعالان ساختمانی در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» دو پیامد «جهش تورم تولید» برای سرمایهگذاریهای ۱۴۰۴ را اعلام کردند
راضیه احقاقی: جهش تورم نقطهای نهادههای ساختمانی در پاییز امسال در شرایطی که بازار کشش رشد قیمت را ندارد، زنگ خطر تشدید رکود در صنعت ساختوساز در سالآینده را بهصدا درآورده است. فعالان ساختمانی که در سالهای اخیر از سقوط حاشیه سود به کمتر از 20درصد گلایه داشتند، امروز با بحران سوددهی صفر با درنظر گرفتن هزینه خواب سرمایه مواجه بوده و از تلاش برای جلوگیری از زیان سخن میگویند. اگر شرایط فعلی یعنی جهش هزینه، عدمبازیابی قدرت خرید مصرفکننده و ناپایداری اقتصادی و اجتماعی ادامهدار شود؛ صنعت ساختمان با ورشکستگی، فرار سرمایهگذاران از این بخش و تشدید رکود مواجه میشود.
مرکز آمار ایران شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در شهر تهران در فصل پاییز را برابر 204.8 اعلام کرد؛ این رقم نسبت به میزان این شاخص در پاییز1403 رشدی 61.3درصدی داشت. این رقم بیشترین میزان تورم نقطهای نهادههای ساختمانی پس از تابستان سال1400 بود که میزان رشد این شاخص نسبت به دوره مشابه در سال1399 به 65درصد رسید. همچنین براساس گزارش مرکز آمار ایران میزان شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در پاییز نسبت به تابستان 18.4درصد زیاد شده و این در حالی است که تورم فصلی نهادهها در تابستان نسبت به بهار 6.3درصد بودهاست.
بررسی جزئیتر دادههای گزارش مرکز آمار از آن حکایت دارد که مصالحی که بهای آنها وابسته به نرخ ارز است، پیشتاز رشد قیمت در پاییز امسال بودهاند. این مصالح شامل کالاهای وارداتی یا محصولاتی میشود که تولید آنها ارزبری نسبتا بالایی دارد. درمیان کالاهای مورد بررسی گروهچوب با افزایش 96.9درصدی پیشتاز افزایش قیمت در پاییز امسال نسبت به دوره مشابه سالقبل بودهاست. این درحالی است که شیشه با رشد 28درصدی و سیمان با افزایش 31درصدی قیمت، کمترین رشد قیمت را در پاییز امسال نسبت به پاییز سالقبل بهثبت رساندند. همچنین بهای خدمات در پاییز امسال نسبت به پاییز سالقبل رشدی 75.6درصدی داشتهاست؛ این جهش عمدتا ناشی از رشد بهای دستمزد در این صنعت بوده و خروج کارگران خارجی و جایگزینی نیروی کار ایرانی در افزایش آن دخیل بودهاست. در عینحال افزایش مستمر تورم طی یک سالاخیر باعثشده تا صنایع برای حفظ نیروی کار، میزان دستمزد در بخش نیروی کار ساده و ماهر را بیش از کف قیمت اعلامی از سوی دولت افزایش دهند.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» در گفتوگو با فعالان ساختمانی حکایت از آن دارد که متوسط قیمت نهادههای ساختمانی در پاییز امسال نسبت به دوره مشابه در سالقبل بیش از 60درصد زیاد شدهاست. این رشد قیمت بهخصوص در محصولات وارداتی و کالاهایی که صنعت آنها ارزبری بالاتری دارد، بهمراتب بیشتر است. فعالان صنعت ساختمان از حاشیه سود واقعی نزدیک به صفر در بخش ساختمان گفته و معتقدند، جهش هزینهها در شرایطی که بازار مسکن کشش کافی برای رشد قیمت را ندارد، باعث میشود که سرمایهگذاران ساختمانی به سمت ورشکستگی حرکت کنند. در چنین شرایطی جذب سرمایه جدید به این صنعت بعید بوده و باعث تشدید رکود در صنعت ساختمان میشود.
سازندگان بهدنبال جلوگیری از زیان
هادی شفائی، فعال صنعت ساختمان در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص افزایش 60درصدی تورم نهادههای ساختمانی در پاییز امسال نسبت به دوره مشابه در سالقبل و تاثیر آن بر فعالیت سازندگان گفت: به عقیده من رشد 60درصدی قیمت نسبت به پاییز سالگذشته در بخش نهادههای ساختمانی، کف رشد قیمتی است که سازندگان با آن مواجه هستند. در بسیاری از محصولات میزان رشد قیمت بالاتر از این رقم بوده و بهخصوص در محصولاتی که وارداتی هستند یا وابستگی ارزی دارند، رشد قیمتی بیش از 90درصدی بهثبت رسیدهاست.
وی ادامهداد: اگر شرایط اقتصادی کشور نرمال و طبیعی بود، هر فعال اقتصادی باید قیمت فروش محصول خود را براساس قیمت تمامشده روز محاسبه کرده و بهروزرسانی میکرد؛ در بخش صنعت ساختمان، این موضوع به این مفهوم است که باید امروز قیمت خانه بر مبنای هزینههای روز محاسبه و بهروزرسانی شود، اما با توجه به شرایط بازار مسکن، امکان انعکاس این رشد هزینه تولید در قیمت فروش آپارتمان وجود ندارد، درواقع اگر سازنده بخواهد قیمت واحد ساختمانی خود را متناسب با رشد هزینه تولید بالا ببرد، خریداری برای آن یافت نمیشود.
شفائی ادامهداد: البته مصالح ساختمانی سهمی حدود 35درصدی در کل هزینه تولید ساختمان دارند، اما در سالجاری متناسب با قیمت زمین، خدمات مهندسی، پروانه و... نیز به شکل قابلتوجهی افزوده شدهاند. اگر قرار باشد کل رشد هزینه تولید در قیمت فروش آپارتمان منعکس شود، بهدلیل کاهش قدرت خرید و از کارآیی خارجشدن محرکهای اقتصادی نظیر تسهیلات بانکی، بعید است که سازنده بتواند آپارتمان خود را بهفروش برساند؛ در واقع در شرایط کنونی سازندگان میان نفروختن یا فروش با زیان یک گزینه را انتخاب میکنند. وی ادامهداد: البته در برخی برههها، اخباری مبنیبر افزایش قیمت پیشنهادی فروش املاک منتشر میشود، اما خریدار واقعی با وجه نقد در بازار وجود ندارد. در چنین شرایطی ناپایداری اوضاع سیاسی و اجتماعی نیز مزید بر علت شده تا رکود در معاملات مسکن شدت بیشتری به خود بگیرد. شفائی گفت: در حالحاضر حاشیه سود صنعت ساختوساز تقریبا صفر شدهاست؛ در برخی موارد سازندگان با تهاتر واحدهای تولیدی با مصالح از زیاندهشدن جلوگیری میکنند. تهاتر بهخصوص در مصالحی نظیر در و پنجره، سنگنما، لوله و تاسیسات و... در شرایط کنونی رواج دارد، اما سازندگانی که امکان صادرات محصول تولیدی خود را دارند، طبیعتا صادرات و دریافت وجه نقد را به تهاتر ترجیح میدهند.
سودآوری زیر تیغ
یکی از سازندگان بزرگ ساختمانی که تجربه ساخت در مناطق شمالی و جنوبی پایتخت را دارد، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص ثبت رکورد تورم 61درصدی در بخش نهادههای ساختمانی در پاییز امسال نسبت به دوره مشابه سالقبل گفت: تورمی که سازندگان ساختمانی در بازه سالانه اخیر تجربه میکنند، بیش از ارقام اعلامی رسمی است و انتظار داریم که تورم تا پایان سال همچنان افزایشی باشد. ساختوساز سرمایهگذاری است که در بازه 3 تا 4 سالبه بازدهی میرسد و بنابراین باید حداقل سودآوری 50 تا 60درصدی داشتهباشد تا سود حداقلی برای سرمایهگذار بههمراه داشتهباشد، اما رکود در معاملات ساختمانی و عدمرشد قیمتها در سالهای اخیر باعثشده تا سودآوری این بخش به حداقل برسد. وی ادامهداد: البته امسال معاملات ساختمان اندکی تحریک و با رشد قیمتی مواجه شد و این موضوع تا حدی محرک فعالیت در صنعت ساختمان بود، اما با توجه به جهش هزینه تولید و کشش نداشتن بازار برای پذیرش این رشد هزینه، انتظار میرود که رکود در صنعت ساختمان شدت بیشتری به خود بگیرد.
ورشکستگی در کمین فعالیت ساختمانی
فرشید پورحاجت، فعال صنعت ساختمان در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص تاثیر تورم 61درصدی در بخش نهادههای ساختمانی از احتمال ورشکستگی و خروج بخشی از سرمایهگذاران از این صنعت در شرایط کنونی خبر داد و گفت: اگرچه آمار رسمی از رشد قیمت 61درصدی در بهای نهادههای ساختمانی حکایت دارد؛ اما قیمت برخی مصالح بهخصوص کالاهای وارداتی نسبت به سالگذشته بیش از 100درصد گران شدهاست؛ این در حالی است که تورم دی و بهمن نیز بهشدت بالا بود و بنابراین تا پایان سال انتظار میرود که تورم نهادهها بهمراتب بیش از ارقام کنونی افزایش یابد. وی ادامهداد: مسکن یک کالای تولیدی است، وقتی مواد اولیه دچار افزایش قیمت شوند، خروجی خطتولید، یعنی خانه نیز با افزایش قیمت مواجه میشود. افزایش قیمت تولید مسکن در کشور در ساختار کنونی که مردم قدرت خرید خود را از دست دادهاند، چالش جدی برای فعالان صنعت ساختمان است. به شکل کلی متقاضیان خانه در کشور را میتوان به دو گروه متقاضیان مصرفی و سرمایهای تقسیم کرد. متقاضیان مصرفی به شکل سنتی از دو کانال قیمتی تامین مالی میکنند؛ کانال اول پسانداز و کانال دوم تسهیلات بانکی است. در شرایط کنونی هر دو بخش از قاعده بازی خارج شدهاند. از سویی میزان رشد حقوق و دستمزد در کشور از رشد تورم جا مانده و این موضوع باعثشده تا مردم پساندازی برای خرید خانه نداشته باشند و از سوی دیگر نیز میزان تسهیلات بانکی، پوشش نسبی در قیمت خانه را از دست داده و به اینترتیب برای بازیابی قدرت خرید مصرفی نیاز به بازاندیشی جدی است.
در این شرایط اندک تقاضا در بخش مسکن عمدتا مربوط به افرادی است که خانهای در سالهای گذشته خریداری کرده و بهدنبال تبدیل آن به گزینه احسن هستند. در چنین شرایطی اصلیترین محرک در صنعت ساختمان کمبود عرضه و تقاضای بالقوه در این بخش است. پورحاجت تاکید کرد: رشد مستمر هزینه ساختوساز و عدمامکان انتقال این هزینهها در قیمت نهایی در سالهای اخیر باعثشده تا بخشی از سازندگان از این صنعت خارج شوند و بخشی از کسانی که در این بخش فعال هستند نیز به مرز ورشکستگی برسند. استمرار رویه فعلی چشمانداز روشنی را برای فعالان صنعت ساختمان رقم نمیزند و باعث فرار سرمایه از این بخش و عدمایجاد سرمایهگذاری جدید در بخش ساختمان میشود.
