ایرادات قانون ثبت معاملات ملک
یکی از موارد درنظر گرفتهشده در این قانون تبیین مجدد جایگاه مشاوران املاک بود، البته در گذشته در قانون مربوط به امور تجارت وضعیت مشاوران املاک بهعنوان دلالان تبیین شدهبود، اما در قانون الزام مجدد بر این موضوع تاکید و تحتهمین موضوع عنوان شد که مشاوران املاک حق انجام معامله و انعقاد قرارداد را ندارند. انعقاد مبایعهنامه از سوی مشاوران املاک، انحرافی جدی از قانون بود و بخشی از چالشهای ایجادشده درخصوص معاملات اسناد عادی نیز در نتیجه تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک رقم خورد.البته قانون الزام در پی انحلال فعالیت مشاوران املاک نبوده و نیست و تنها بهدنبال جلوگیری از ایرادات و تضمین اجرای درست اختیارات قانونی است. در شرایط کنونی طبق قانون الزام، مشاوران املاک میتوانند به وظیفه ذاتی خود یعنی رساندن فروشنده و متقاضی خرید خانه اقدامکرده و حقالزحمه این کار را نیز دریافت کنند. این صنف میتواند در تنظیمبازار مسکن موثر باشد. یکی دیگر از مسائل و مصائب ذکرشده در قانون الزام، بحث قراردادهای یکسان است.
در قراردادهای یکسان که به خودکاربری هم در تنظیم قراردادها مشهورشده، آمده است؛ اشخاص حقیقی و حقوقی میتوانند به سامانه مراجعهکرده و قرارداد منعقد کنند، البته با این شرط که هیچ تغییری در قرارداد پیشنویس آماده در کاتب نمیتوانند ایجاد کنند و باید قراردادی با شرایط موجود در سامانه کاتب منعقد کنند. این نکته موضوع بسیار پراهمیتی است و میتواند تحولات مثبت و منفی متعددی را رقم بزند که البته پیامدهای منفی آن هم بسیار است.
تنظیم قرارداد میان طرفین معامله بدون مراجعه به دفترخانه از چند جهت حائزاهمیت است. براساس قانون دفاتر اسناد رسمی، سردفتران اسناد رسمی که حقوقدان هستند، بسیاری از مسائل مربوط به معامله، وضعیت اشخاص، حقوق اراضی و... را چککرده و در عینحال هرگونه حقوق اشخاص ثالث را نیز درنظر میگیرند، اما زمانیکه افراد به شکل خود کاربری وارد سامانه شوند، با توجه به عدمآگاهی از شرایط قانون و موارد حقوقی یک معامله و امور قراردادها، شاید دچار تصمیمگیری نادرست شوند، بهنحویکه پس از امضای قرارداد متوجه ایرادهای قرارداد شوند.
درحالی اجازه قرارداد خودکاربری به هر فردی در سامانه کاتب دادهشده که درخصوصی بعضی دیگر از مسائل نظیر تنظیم دادخواست و ورود به سامانه عدلایران، خود کاربری را صرفا برای قضات و وکلا درنظر گرفتهاند، اما درخصوص معاملات املاک که میلیاردهاتومان قیمت دارد، موضوع خودکاربری برای تمامی افراد پیش کشیده شده و اجرای آن میتواند چالشهای متعددی را برای مردم رقم بزند؛ بهنحویکه در آینده شاهد افزایش دعاوی حقوقی باشیم، چراکه احتمالا تعدادی از طرفین معامله به دادگاه مراجعهکرده و عنوان میکنند از بخشی از مفاد قرارداد آگاهی نداشتهاند. در عینحال با توجه به بحثهای مرتبط با جرائم سایبری، احتمال بروز جرائم سایبری درخصوص نقل و انتقال املاک نیز وجود دارد؛ در واقع مجرمان سایبری میتوانند با ورود به صفحه کاربری یک فرد نسبت بهفروش مال غیر، یا تحصیل اموال نامشروع اقدام کنند.
ایراد بعدی واردشده به تنظیم قرارداد خودکاربری در کتاب، غیررسمیبودن سند تنظیمشده است. اگرچه به لحاظ اداری بسیاری از مسوولان قوهقضائیه اعلام کردند؛ این قراردادها رسمی است اما طبق قانون، سندی رسمی است که نزد مامور رسمی تنظیم و امضا شود و امضای سردفتر پس از تنظیم قرارداد، به مفهوم رسمیشدن قرارداد نیست، بنابراین باید تاکید کرد؛ تاکید بر قراردادهای خودکاربری مشهور به قرارداد یکسان با این رویه که افراد به شکل شخصی بتوانند وارد سامانه شوند و نسبت به تنظیم قرارداد فروش ملک اقدام کنند، از چند جهت صحت معاملات املاک را تهدید میکند.
اول آنکه در این شیوه اراده طرفین قابلاحراز نیست، درواقع مشخص نیست که یک فرد با اجبار یا با اراده شخصی وارد سامانه خود شده و بنابراین بحث سلامت اراده، قابلتایید نیست. دوم شناسایی ماهیت اراضی از جهت تشخیص حقوق دولتی، موات یا اراضی ملی نیز میسر نیست. سومین ایراد آن است که این قراردادها لزوما شرایط قانونی رسمیت را ندارند و بنابراین قابلیت تردید، انکار و ابطال در آنها وجود دارد. چهارمین ایراد نیز عدمرعایت حقوق شخصثالث است، املاکی که از جهات مختلفی در گرو شخصثالث باشند، در قراردادهای یکسان قابلتایید و تضمین نیستند، بنابراین بهتر آن بود که قانونگذار رویه دیگری را درخصوص این نوع قراردادها درنظر میگرفت، چراکه رویه فعلی با ایرادات مطرح به افزایش دعاوی ملکی مبنیبر تحصیل منابع نامشروع، انتقال مال از طریق اکراه و سوءاستفاده از ضعف نفس را بههمراه دارد.
قانون الزام ابهام دیگری را نیز مطرحکرده و آنهم درخصوص پیشفروش ساختمانها و آپارتمانها و قراردادهای مشارکت در ساخت است؛ چراکه در این قانون آمده است؛ هرگونه مشارکت در ساخت نیز بهنوعی پیشفروش است. با توجه به مرسومبودن مشارکت در ساخت، این قانون میتواند ایراداتی را متوجه این نحوه مشارکت کند. به اینترتیب درحالیکه انتظار میرفت قانون الزام بتواند قانون پیشفروش را احیا کند، با توجه به آنکه قانون پیشفروش از زمان تصویب تاکنون اجرایی نشده، اما بهجای سروساماندادن آن باعث درهم آمیختگی قرارداد مشارکت و پیشفروش شدهاست، بنابراین از این جهت نیز امیدی به قانون الزام برای کاهش دعاوی نیست.
* مدرس حقوق ثبت اراضی و املاک
