«دنیای‌اقتصاد» مدل مالی دولت ترکیه در تامین مسکن فقرا را بررسی میکند؛
محل یارانه مسکن حمایتی
وام و زمین در طرح مسکن «توکی» ترکیه از کجا تامین می‌شود و چگونه در خدمت اداره ملی توسعه مسکن قرار می‌گیرد؟
پیمانکاران طرح مسکن انبوه ترکیه با کدام قیمت «حاضر به ساخت ظرف ۳۶ماه» می‌‌‌شوند؛ قیمت دستوری یا قیمت رقابتی؟
خانه‌های طرح مسکن «توکی»- شهر آرپالی در استان بایبورت ترکیه
قانون مسکن انبوه (مصوب ۱۹۸۴)، به عنوان یک چارچوب قانونی جامع، اصول و ضوابط اساسی را برای حل معضل مسکن در ترکیه تعیین کرده است. این قانون با هدف تامین مسکن مناسب برای همه شهروندان و ایجاد یک سیستم منسجم برای تامین مالی و اجرای پروژه‌‌‌های مسکن، حمایت‌‌‌های لازم را در سطح ملی فراهم میکند. این قانون (قانون شماره ۲۹۸۵) وظایف مربوط به اداره توسعه مسکن ترکیه (TOKI) را نیز تعریف کرده است. توکی یکی از نهادهای رسمی ترکیه در زمینه مسائل مسکن و اسکان است که طی ۳۵ سال فعالیت، دانش و تجربه قابل‌‌‌توجهی در زمینه توسعه مدل‌‌‌های مالی مختلف برای تولید مسکن به دست آورده است.
بر اساس اطلاعات وب‌سایت توکی، این اداره در سال ۱۹۸۴ با هدف اصلی تامین مسکن برای اقشار کم‌‌‌درآمد و متوسط جامعه ترکیه متولد شد. این سازمان در طول سالیان متمادی، با بهره‌‌‌گیری از قوانین و سیاست‌‌‌های حمایتی دولت و همچنین منابع مالی متنوع، رشد چشمگیری داشته است. توکی با اجرای پروژه‌‌‌های متعدد مسکن‌‌‌سازی، نه‌تنها به نیازهای اساسی مردم پاسخ داده است، بلکه در توسعه زیرساخت‌‌‌های شهری و بهبود کیفیت زندگی شهروندان نیز نقش موثری داشته است. ماموریت اصلی توکی، فراهم آوردن مسکن مناسب برای همه شهروندان ترکیه، بهویژه افرادی است که توانایی مالی برای خرید مسکن در بازار آزاد را ندارند. این سازمان با اجرای پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی در مناطق مختلف کشور، به دنبال ایجاد شهرهایی با امکانات رفاهی کامل و محیط‌زیست سالم است. توکی همچنین به دنبال ایجاد تعادل بین توسعه شهری و حفظ محیط‌زیست است. توکی از زمان تاسیس تاکنون پروژه‌‌‌های متعددی را در سراسر ترکیه اجرا کرده است. این پروژه‌‌‌ها شامل ساخت آپارتمان‌‌‌های مسکونی، ویلاها، مجتمع‌‌‌های مسکونی و همچنین توسعه زیرساخت‌‌‌هایی مانند مدارس، بیمارستان‌‌‌ها و پارک‌‌‌ها می‌شود. یکی از مهم‌ترین دستاوردهای توکی، ساخت صدها‌هزار واحد مسکونی برای خانواده‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و متوسط است که به آنها امکان زندگی در مسکن مناسب و باکیفیت را داده است.
برنامه اضطراری
توکی با تمرکز بر تامین نیازهای مسکنی خانوارهای کم‌‌‌درآمد و متوسط، پروژه‌‌‌های ساختمانی خود را عمدتا در اراضی متعلق به دولت اجرا میکند. این نهاد در طول دو دهه ابتدایی فعالیت (۱۹۸۴ تا ۲۰۰۲) نقش بسزایی در توسعه فناوری‌‌‌های ساختمانی و ارائه تسهیلات مالی به متقاضیان مسکن ایفا کرده است. در این دوره، توکی موفق به ساخت بیش از ۴۳هزار واحد مسکونی شد و برای بیش از ۹۴۰هزار واحد دیگر نیز حمایت‌‌‌های اعتباری فراهم کرد.
پس از سال ۲۰۰۲، دولت ترکیه با هدف رفع مشکلات مسکن و توسعه پایدار شهری، برنامه‌‌‌ای اضطراری را تدوین کرد. این برنامه که از ابتدای سال ۲۰۰۳ اجرایی شد، طی پنج سال ساخت ۲۵۰هزار واحد مسکونی جدید یا نوسازی واحدهای قدیمی را هدف قرار داد تا ضمن تامین مسکن برای شهروندان، به بهبود کیفیت زندگی شهری کمک کند. دراین راستا توکی با درک اهمیت تامین مسکن همراه با امکانات حمایتی، متعهد شد تا پایان سال ۲۰۱۱ ساخت نیم میلیون واحد مسکونی را آغاز کند. این سازمان با رویکردی جامع، نه‌تنها به ساخت مسکن پرداخت، بلکه به ایجاد محلاتی با امکانات رفاهی کامل نیز اهتمام ورزید و در نهایت موفق شد این هدف را در نیمه نخست سال ۲۰۱۱ محقق سازد. با گذشت زمان و با توجه به موفقیت‌‌‌های توکی در حوزه مسکن، دامنه فعالیت‌‌‌های این سازمان گسترش یافت. در سال ۲۰۰۱، دارایی‌‌‌های غیربانکی بانک مسکن ترکیه به توکی منتقل شد و در پی آن، وظایف اداره ملی زمین نیز به این سازمان محول شد. این تحولات باعث افزایش چشمگیر منابع زمین و اختیارات توکی شده و به این سازمان امکان داد تا نقش موثرتری در برنامه‌‌‌ریزی شهری و توسعه مسکن ایفا کند. از سال ۲۰۰۳، با اجرای اصلاحات قانونی، توکی به یکی از بازیگران اصلی در حوزه شهرسازی برنامه‌‌‌ریزی‌شده در ترکیه تبدیل شد. با توجه به ماهیت دولتی خود، توکی از ویژگی‌‌‌هایی مانند نبود سهام، مصونیت از ورشکستگی و توقیف دارایی‌‌‌ها برخوردار است. این سازمان همچنین موظف به تهیه گزارش‌‌‌های مالی سالانه است که بر اساس استانداردهای حسابداری تدوین می‌شود. توکی زمین‌‌‌های موردنیاز خود را از طریق منابع دولتی مانند خزانه‌‌‌داری و سایر نهادهای دولتی تامین میکند. تمام فعالیت‌‌‌های مالی این سازمان تحت نظارت دقیق دیوان محاسبات ترکیه قرار دارد. منابع درآمدی توکی عمدتا از فروش مسکن‌‌‌های حمایتی، فروش زمین و وام‌‌‌های مسکن تامین می‌شود. با این حال، سهم سایر منابع درآمدی نظیر بودجه دولتی در سال‌های اخیر کاهش یافته است. برای تامین مالی پروژه‌‌‌ها و رفع نیازهای نقدینگی، توکی به خطوط اعتباری بانک‌ها دسترسی دارد.
تجمیع اختیار و منابع در «توکی»
با هدف تقویت زیرساخت‌‌‌های مسکن و تسریع در اجرای پروژه‌‌‌های عمرانی، دولت ترکیه طی سالیان اخیر اقدام به تجمیع وظایف و اختیارات نهادهای مختلف در حوزه مسکن و شهرسازی کرده است. در این راستا، وظایف نهادهایی همچون بانک مسکن، دبیرخانه مسکن، اداره ملی زمین، وزارت کارهای عمومی و اسکان و واحد اجرای پروژه‌‌‌های نخست‌‌‌وزیری به طور کامل به توکی واگذار شد. این اقدام به تمرکز وظایف، کاهش بوروکراسی اداری و افزایش کارآیی در اجرای پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی منجر شد. با اصلاحات صورت‌گرفته در قانون اساسی ترکیه در سال 2018 و تغییر نظام حکومتی به ریاستی، توکی به عنوان زیرمجموعه‌‌‌ای از وزارت محیط زیست و شهرسازی به فعالیت خود ادامه داد. در نتیجه این تغییرات و با بهره‌‌‌گیری از منابع و اختیارات گسترده‌‌‌تر، از سال 2002 تا ژانویه 2022، ساخت بیش از یک میلیون و 62هزار واحد مسکونی را در 4834 پروژه ساختمانی در 81 استان آغاز کرده است. در این مدت، بیش از 7هزار مناقصه به ارزش 180 میلیارد لیر به پایان رسیده است. توکی با اجرای بیش از ۸۶درصد پروژه‌‌‌های خود بر اساس مدل مسکن حمایتی، به طور مستقیم به نیازهای مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد و متوسط جامعه پاسخ می‌دهد. تنها ۱۴درصد از پروژه‌‌‌های این سازمان برای توسعه منابع مالی اجرا می‌‌‌شوند. این آمار نشان می‌دهد که تمرکز اصلی توکی بر تامین مسکن برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمدتر جامعه است.
دریافت‌‌‌کنندگان واحدهای مسکن حمایتی توکی که بر روی زمین‌‌‌های این سازمان ساخته می‌‌‌شوند، بسته به نوع پروژه و شرایط متقاضی، ممکن است در ابتدای ساخت‌‌‌وساز یا در مراحل بعدی آن، مبلغی به عنوان پیش‌‌‌پرداخت بپردازند. در پروژه‌‌‌های ویژه اقشار بسیار کم‌‌‌درآمد، پرداخت پیش‌‌‌پرداخت الزامی نیست. پس از پرداخت پیش‌‌‌پرداخت (در صورت لزوم)، متقاضیان موظف به پرداخت اقساط ماهانه بر اساس برنامه‌‌‌ای با شاخص‌‌‌بندی مشخص هستند. این برنامه معمولا بر اساس شاخص دستمزد بخش دولتی تنظیم می‌شود که به صورت نیم‌‌‌سالانه توسط وزارت دارایی جمهوری ترکیه محاسبه می‌شود. برای پروژه‌‌‌های ویژه اقشار کم‌‌‌درآمد، ممکن است شرایط پرداخت متفاوتی در نظر گرفته شود. اقساط ماهانه پروژه‌‌‌های مسکن حمایتی ویژه خانوارهای کم‌‌‌درآمد به صورت شناور و بر اساس شاخص‌‌‌های اقتصادی مانند شاخص دستمزد بخش دولتی یا شاخص‌‌‌های تورم تعیین می‌شود. این امر باعث می‌شود که بار مالی اقساط بر دوش متقاضیان کم‌‌‌درآمد کمتر شود. همچنین، مدت زمان بازپرداخت این وام‌‌‌ها نیز با توجه به توان مالی متقاضیان، بین ۱۰ تا ۲۰ سال متغیر است. از کل پروژه‌‌‌های مسکن حمایتی، 45.55درصد برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و متوسط، 18.22درصد برای اقشار فقیر (۲۰ تا ۴۰درصد پایین‌‌‌ترین گروه درآمدی) و مابقی برای پروژه‌‌‌های نوسازی شهری اختصاص یافته است. برای اطمینان از بازپرداخت اقساط، مالکیت واحدهای مسکونی تا زمان تسویه کامل بدهی در اختیار توکی باقی می‌‌‌ماند. به این ترتیب، توکی به عنوان ضامن پرداخت اقساط عمل میکند. همچنین، توکی متعهد می‌شود که ساخت واحدهای مسکونی را ظرف مدت 36 ماه به پایان برساند. شرط عدم‌صدور سند مالکیت تا زمان تسویه کامل بدهی، تضمینی قوی برای بازپرداخت اقساط است. این رویکرد باعث شده است که میزان عدم‌پرداخت اقساط در پروژه‌‌‌های توکی به حداقل ممکن برسد و تقریبا به صفر نزدیک شود. همچنین، تعداد موارد فسخ قرارداد و بازپس‌‌‌گیری واحدهای مسکونی بسیار اندک است (حدود یک مورد در هر دو‌هزار واحد).
نحوه تعیین قیمت
پرداخت اقساط فروش‌ها و وام‌‌‌های مسکن توکی از طریق بانک‌های دولتی (زراعت بانک، هالک بانک و واکیف بانک) به حساب‌‌‌های سازمان واریز می‌شود. این فرآیند بر اساس پروتکل‌‌‌های مشخصی که بین توکی و بانک‌ها منعقد شده است، انجام می‌شود. واحدهای مسکونی پروژه‌‌‌های توکی، معمولا در ابتدای مراحل ساخت‌‌‌وساز یا در مراحل مشخصی به فروش گذاشته می‌‌‌شوند. قیمت این واحدها با در نظر گرفتن هزینه‌‌‌های ساخت، امکانات رفاهی، زیرساخت‌‌‌ها، خدمات مشاوره و هزینه زمین تعیین می‌شود. در تعیین قیمت، تلاش شده است تا قیمت‌ها متناسب با توان مالی و الگوی پس‌‌‌انداز متقاضیان باشد. هزینه ساخت واحدهای مسکونی شامل هزینه‌‌‌های مختلفی مانند ساختمان، تاسیسات مکانیکی و برقی، زیرساخت‌‌‌ها، محوطه‌‌‌سازی و آماده‌‌‌سازی زمین است. با این حال، در پروژه‌‌‌های مسکن حمایتی ویژه شهروندان کم‌‌‌درآمد، هزینه زمین در قیمت فروش واحدها منظور نمی‌شود. از طرفی توکی از سال 2003، با هدف رفع معضل گسترده اسکان غیررسمی و حاشیه‌‌‌نشینی، اقدام به اجرای یک برنامه جامع نوسازی شهری کرده است. این سازمان با همکاری دولت مرکزی و ادارات محلی و بر اساس قانون شماره 5162، مسوولیت پیشگیری و ساماندهی سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی را بر عهده گرفته و پروژه‌‌‌های متعددی را در این زمینه اجرا میکند. پروژه‌‌‌های توکی نه تنها الگویی برای سایر نهادهای شهری است، بلکه به صورت هدفمند به احیای مناطق مختلفی از جمله مناطق با تراکم بالای حاشیه‌‌‌نشینی، مناطق در معرض خطر بلایای طبیعی، مناطق تاریخی و بافت‌‌‌های فرسوده شهری می‌‌‌پردازد. به عبارت دیگر، توکی با رویکردی جامع و فراگیر، به دنبال ایجاد محیط‌‌‌های شهری پایدار و بهبود کیفیت زندگی شهروندان است. پس از آماده‌‌‌سازی اولیه سکونتگاه‌‌‌های غیرمجاز توسط شهرداری‌‌‌ها، توکی با همکاری آنها و در چارچوب قوانین موجود، طرح‌‌‌های جامع نوسازی را برای هر منطقه تدوین میکند. هدف اصلی این طرح‌‌‌ها، بازآفرینی بافت‌‌‌های فرسوده و حاشیه‌‌‌نشین شهری با استفاده بهینه از منابع عمومی و با اولویت رضایت ساکنان است.
تمرکز بر کلان‌شهرها
توکی، با اجرای پروژه‌‌‌های متعدد مسکونی و زیرساختی در سراسر کشور، به بهبود کیفیت زندگی شهروندان ترک کمک شایانی کرده است. برخی از کلان‌شهرها و شهرهای مهمی که توکی در آنها فعالیت گسترده‌‌‌ای دارد عبارتند از: استانبول، آنکارا، ازمیر، بورسا، آنتالیا، ادیرنه، کوجا‌‌‌علی، قونیه، کیسری، گازیانتپ، آسام، دیاربکر، ماردین، ترابزون، سامیسان، دنیزلی و شانلی‌‌‌اورفا. این سازمان با اجرای پروژه‌‌‌های مختلف در این شهرها، به توسعه زیرساخت‌‌‌ها، بهبود وضعیت مسکن و ارتقای کیفیت زندگی مردم در مناطق مختلف ترکیه کمک کرده است. همچنین توکی تاکنون در سراسر کشور، بهویژه در کلان‌شهرهایی مانند استانبول، آنکارا و ازمیر، موفق به نوسازی ۱۷۹هزار واحد مسکونی شده است. همچنین در سال ۲۰۲۱، مناقصات ساخت ۱۴۱۲۸ واحد مسکونی جدید برای جایگزینی سکونتگاه‌‌‌های غیرمجاز به پایان رسیده است.
توکی حتی در مناطق آسیب‌‌‌دیده
توکی پیشرو در تلاش‌‌‌های دولت برای ساخت خانه‌‌‌ها، زیرساخت‌‌‌ها و تاسیسات عمومی در مناطقی است که در اثر بلایای طبیعی آسیب دیده‌‌‌اند. فعالیت‌‌‌های این سازمان در زمینه مدیریت بحران و بازسازی از زلزله ارزنجان در سال ۱۹۹۲ آغاز شد. توکی در سال ۱۹۹۴ به دلیل ارائه تسهیلات مسکن به صدها‌هزار خانواده کم‌‌‌درآمد و متوسط و اجرای موفق پروژه بازسازی زلزله ارزنجان، موفق به دریافت تقدیرنامه افتخار سازمان ملل متحد شد. پس از زلزله وان در سال ۲۰۱۱ که یکی از بزرگ‌ترین زلزله‌‌‌های اخیر در آناتولی محسوب می‌شود، این سازمان با همکاری فعال آفاد (سازمان مدیریت حوادث و اضطراری ترکیه) در بازسازی شهر مشارکت کرد و ظرف یک سال ۱۵هزار خانه و امکانات اجتماعی آنها را در وان تکمیل کرد. تا به امروز، ۱۸هزار خانه برای آسیب‌‌‌دیدگان ساخته شده است.
مدل‌‌‌های مالی نوآورانه توکی
توکی علاوه بر ساخت مسکن‌‌‌های حمایتی، برای حفظ استقلال مالی و تامین بودجه پروژه‌‌‌های خود، مدل‌‌‌های مالی نوآورانه‌‌‌ای را نیز به کار می‌گیرد. یکی از موفق‌‌‌ترین این مدل‌‌‌ها، «مشارکت در درآمد» نام دارد. در این مدل، توکی با همکاری بخش خصوصی، در زمین‌‌‌های خود (مثلا در شهرهای بزرگ مانند استانبول و آنکارا) اقدام به ساخت مسکن میکند. سپس، درآمد حاصل از فروش این واحدها به صورت مشترک بین توکی و بخش خصوصی تقسیم می‌شود. این درآمد، به عنوان منبع مالی برای ساخت مسکن‌‌‌های حمایتی و کمک به گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و متوسط جامعه استفاده می‌شود. این مدل نوآورانه، با تمرکز بر درآمد حاصل از فروش، به توکی اجازه می‌دهد تا بدون اتکا به منابع مالی دولتی، به اجرای پروژه‌‌‌های مسکن ادامه دهد. این مدل، یک راهکار هوشمندانه برای تامین مالی بلندمدت پروژه‌‌‌هاست.
پروژه‌‌‌های بین‌المللی
علاوه بر ساخت مسکن، توکی در حوزه‌‌‌های مختلفی از جمله احیای روستاهای کشاورزی، تامین مسکن برای مهاجران، مرمت بناهای تاریخی و فرهنگی، حمایت از تعاونی‌‌‌ها و ارائه وام به خانواده‌‌‌های قربانیان جنگ فعالیت میکند. به عنوان مثال، در سال 2021، به 863 خانواده جانبازان جنگ، وام مسکن بدون بهره به ارزش مجموعا 147.5 میلیون لیر (معادل 177هزار لیر برای هر خانواده) پرداخت شده است. موفقیت‌‌‌های توکی در حوزه مسکن و شهرسازی در سطح ملی، توجه جامعه بین‌المللی را به خود جلب کرده است. مدل‌‌‌های توسعه‌‌‌یافته توسط این سازمان به عنوان الگوهای موفق در بسیاری از کشورها مورد بررسی قرار گرفته و منجر به درخواست‌‌‌های متعدد برای همکاری شده است. تاکنون، توکی با بیش از 97 کشور، بهویژه کشورهای منطقه، در زمینه توسعه مسکن جمعی به توافق رسیده و یادداشت‌‌‌های تفاهم همکاری امضا کرده است. همچنین، توکی به عنوان یک بازیگر فعال در عرصه کمک‌‌‌های بشردوستانه، در پروژه‌‌‌های بازسازی پس از بلایای طبیعی در کشورهای مختلف از جمله اندونزی، سریلانکا، پاکستان و سومالی مشارکت داشته است. پس از سونامی مهیب جنوب آسیا، توکی با ساخت بیش از ۱۵۵۰ واحد مسکونی همراه با امکانات رفاهی لازم در اندونزی و سریلانکا، گام مهمی در جهت بازسازی این مناطق برداشت.
