عملکرد شرکت‌‌‌های پس‌‌‌انداز و وام مسکن پیش از انقلاب اسلامی به‌‌‌گونه‌‌‌ای بود که آنها در مدت ۸سال فعالیت خود (تا سال ۱۳۵۶)، نزدیک به ۳‌‌‌هزار میلیون تومان یعنی به میزان ۲.۷ برابر سرمایه خود، سپرده پس‌‌‌انداز جذب کردند. این شرکت‌‌‌ها توانستند نزدیک به ۶‌‌‌هزار میلیون تومان و به عبارت دیگر پنج برابر سرمایه خود، تسهیلات مسکن پرداخت کنند. اما جریان فعالیت این صندوق‌ها متوقف شد تا اینکه در سال ۹۵ دستورالعمل مربوط به راه‌‌‌اندازی این موسسات توسط شورای پول و اعتبار تصویب شد.

به تازگی بازوی پژوهشی مجلس شورای اسلامی با انتشار یک گزارش کارشناسی درباره دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌‌‌انداز و تسهیلات مسکن که سال ۹۵ تنظیم و تصویب شد، ضمن برشماری نقاط قوت و ضعف دستورالعمل مذکور،  بر اصل ضرورت فراهم کردن امکانی برای کمک به تسهیلات‌‌‌دهی به متقاضیان خرید مسکن که در متن بازار مسکن یعنی خارج از طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی قصد خرید ملک دارند، تاکید کرده است. مفاد دستورالعمل مذکور اگرچه هرگز فرصت اجرا پیدا نکرد، اما مرور آن با توجه به نیاز امروز بازار مسکن به ابزارهای تامین مالی برای تسهیلات‌‌‌دهی، خالی از لطف نیست. متن بازنگری شده این دستورالعمل نیز مرداد امسال به تصویب هیات عالی بانک مرکزی رسیده است. اما ماهیت این دستورالعمل چیست؟

بر اساس این دستورالعمل، امکان تاسیس موسسات پس‌‌‌انداز و تسهیلات مسکن به صورت منطقه‌‌‌ای در کلان‌شهرها و مراکز استان‌‌‌ها فراهم می‌شود. هدف از تاسیس چنین موسساتی، جمع‌‌‌آوری سرمایه‌‌‌های خرد و به کارگیری آنها در امر تسهیلات‌‌‌دهی به متقاضیان خرید مسکن و نیز سایر فعالان بخش مسکن و ساختمان است. این ایده در دنیا قدمتی ۲۰۰ ساله دارد؛ کما اینکه اولین فعالیت موسسات پس‌‌‌انداز و تسهیلات مسکن، در سال ۱۷۷۶ در انگلستان آغاز شد. این موسسات تک‌‌‌شعبه‌‌‌ای – یا حداکثر با شعبی در محدوده یک شهر یا استان - مانند بانک‌های کوچک و کارآمدی عمل می‌کنند که با حداقل نرخ سپرده قانونی نزد بانک مرکزی امکان فعالیت پیدا می‌کنند.

هرچند دستورالعمل تشکیل این «شبه‌‌‌بانک‌‌‌»های کوچک و چابک به شکل منطقه‌‌‌ای در سال ۹۵ توسط شورای پول و اعتبار تصویب شد تا به واسطه فعالیت آنها، بخشی از بار تسهیلات‌‌‌دهی به بخش مسکن از روی دوش تنها بانک عامل بخش مسکن سبک شود، اما در عمل تاکنون کارنامه اجرایی مشخصی پیرامون این مصوبه وجود نداشته است. حالا دولت بنا دارد با توجه به انبوه تسهیلات تکلیفی که بابت پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن بر عهده شبکه بانکی، به‌‌‌ویژه بانک عامل بخش مسکن گذاشته است، از ظرفیت این دستورالعمل استفاده کرده و بستر ایجاد صندوق‌های پس‌‌‌انداز مسکن منطقه‌‌‌ای را فراهم کند؛ آن هم با تمرکز بر اختصاص منابع این صندوق‌ها به احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری. به طور کلی‌ سازوکار فعالیت این موسسات چه خواهد بود؟ این موسسات با قبول سپرده‌‌‌های سرمایه‌‌‌گذاری مدت‌‌‌دار و نیز دریافت تسهیلات بلندمدت از موسسات اعتباری و احیانا دریافت کمک‌‌‌های دولتی، نسبت به اعطای وام مسکن به متقاضیان اقدام می‌کنند.

اما دستورالعمل سال ۹۵ نقاط ضعفی دارد که شناسایی شده و اگر قرار باشد امروز، اجرای آن به جریان بیفتد، باید اصلاح شود؛ از جمله اینکه در قالب این مصوبه اختیاراتی به موسسات پس‌‌‌انداز و تسهیلات مسکن داده شده که با وجود برخورداری از یک سرمایه ناچیز، منجر به کارکردی در حد موسسات اعتباری برای آنها می‌شود. از این رو می‌تواند به ایجاد زمینه‌‌‌های تخلف و ارتکاب اعمال مجرمانه بینجامد. در نسخه ۹ سال قبل این دستورالعمل، سرمایه اولیه لازم برای تاسیس این موسسات در تهران ۵۰ میلیارد تومان و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌‌‌ها، ۳۰ میلیارد تومان تعیین شده بود. قاعدتا این اعداد باید در نسخه بازنگری شده متناسب با ارزش ریال به‌‌‌روز شده باشد؛ اما چنین نشده است. کارشناسان مرکز پژوهش‌‌‌ها هشدار داده‌‌‌اند که اگر این تعدیل صورت نگیرد، بیم آن می‌رود که این دستورالعمل زمینه اتفاقاتی از جنس شکل‌‌‌گیری بحران موسسات مالی و اعتباری در سال ۹۶ را ایجاد کند. به طور کلی در این مطالعه کارشناسی توصیه شده حد و مرز این دستورالعمل به نحو دقیق‌‌‌تری مشخص شود. همچنین با توجه به حیطه عملکرد این موسسات، مجاز دانستن سرمایه‌‌‌گذاری در حوزه صندوق‌های املاک و مستغلات نیز از دیگر مواردی است که باید در نسخه روزآمد لحاظ شود.