«دنیای‌اقتصاد» از نیمه پنهان بافت فرسوده اصفهان گزارش می‌دهد؛ چرا سرمایه‌گذار با بسته نوسازی دولت تحریک نمی‌شود؟
پادزهر محلههای برچسبدار
در این حال عدم‌تطبیق بافت فرسوده با نیازهای ساکنان این مناطق از چالش‌‌‌هایی است که به‌‌‌رغم تخصیص چنین مشوق‌‌‌هایی در چند سال گذشته اما سرمایه‌گذار را بدون رغبت برای ساخت‌‌‌وساز در این محلات کرده به‌‌‌طوری که همچنان بخش قابل‌‌‌توجهی از بافت کهن شهری با وجود استقرار در موقعیت‌‌‌های مرکزی، متروک و بدون استفاده مانده است.
یک فرصت دیگر برای ساکنان محلات فرسوده
پیرو ابلاغ مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در مهرماه ۱۴۰۱ به‌‌‌کل کشور، ضوابط بومی شهر اصفهان توسط شهرداری تدوین و به کمیسیون ماده ۵ ارسال شد به‌‌‌نحوی‌‌‌که بر مبنای این مصوبه و در چارچوب ضوابطی در شهر اصفهان که در اقلیم این شهر ملاک عمل است باید ضوابط بومی تشویقی بافت فرسوده تدوین می‌شد و ملاک عمل قرار می‌‌‌گرفت. به گفته معاون شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان در خردادماه سال ۱۴۰۲ ضوابط کمیسیون ماده ۵ ارسال شد و طی چند جلسه کارشناسی موضوع توسط کارشناسان و مسوولان مربوطه در کمیته‌‌‌های فنی که متشکل از نهادهایی همچون استانداری، اداره کل راه و شهرسازی و سایر دستگاههای ذی‌ربط بود، مورد بررسی و اصلاح قرار گرفت و در آبان ۱۴۰۲ به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسید و پس از طی مراحل قانونی و ارسال آن به شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در آذرماه امسال به استانداری ارسال و در ۱۸ بهمن ۱۴۰۲ به شهرداری اصفهان ابلاغ شد.
کلیات مصوبه بر این مبناست که تمامی پلاک‌‌‌هایی که عرصه اولیه آن یا همان مساحت سندی پلاک‌‌‌های آنها بالای ۱۳۰ مترمربع و بالاتر است و در بافت فرسوده غیر‌تاریخی قرار دارند، می‌توانند یک طبقه مازاد بر کد مصوب بسازند. همچنین اگر مساحت سند مالکیت از ۲۰۰ متر تا ۴۰۰ مترمربع بود علاوه بر استفاده مازاد بر کد مصوب، می‌توانند سطح اشغالشان را تا ۷۰درصد احداث کنند.
و اگر هم پلاک‌‌‌ها از ۴۰۰ مترمربع بیشتر بود، می‌توانند دوطبقه مازاد بر کد مصوب احداث کنند به‌‌‌شرط اینکه مساحت زیربنایی کل آنها زیر پنج‌هزار مترمربع باشد.عنوان می‌شود که این بسته تشویقی فرصت بی‌‌‌نظیری برای نوسازی بافتهای فرسوده غیر‌تاریخی است که در اختیار مالکان و سازندگان قرارگرفته است. در این حال مباحثی دیگر نیز نشان می‌دهد ساکنان این بافتهای فرسوده و سرمایه‌گذاران، استقبال زیادی برای استفاده از بسته‌‌‌های تشویقی نداشته‌‌‌اند. به نظر می‌رسد کم‌‌‌توجهی مدیران شهری و دستگاههای خدمات‌‌‌رسان نسبت به جذابیت سرمایه‌گذاری و سکونت در بافتهای فرسوده مانعی عمده در مسیر نوسازی این محلات است.
فقط ۷درصد نوسازی در ۱۰ سال
حدود ۲۰ میلیون نفر ساکن محلات فرسوده کشور هستند.بافتی که جدا از پوسته ظاهری آن، با معضلات و پیچیدگی‌‌‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی روبه‌روست.از طرفی دارای ریشه‌‌‌های سکونتی ارزشمند و معنادار هستند و از سویی با زندگی مدرن و شهرسازی نوین بیگانه شده‌‌‌اند.
و قابل‌‌‌تامل آنکه در میان همین بافت فرسوده شهری که در اصفهان واقع است، محلات کم‌برخورداری قرارگرفته که گاه از حالت فرسودگی هم درآمده و در مدار نوسازی قرار گرفته‌‌‌اند، اما از کمترین امکانات، خدمات و امنیت برخوردار نیستند. چه‌‌‌بسا سخن گفتن از فرسودگی، یادآور قدمت و اعتبار است اما در یکسری از زمان‌‌‌ها فرسودگی نمایان‌کننده ناامنی و نبود امکانات شده است.
محمود محمدی، دانشیار گروه شهرسازی دانشگاه هنر اصفهان با اشاره به انواع مختلف فرسودگی به «دنیای‌اقتصاد» می‌‌‌گوید: زمانی که بحث بافت فرسوده مطرح شد اعتراضاتی را به دنبال داشت و در پی آن این بافت به چهار دسته تقسیم شد. دسته اول بافت فرسوده تاریخی که دارای ضوابط متفاوتی برای احیا و بازآفرینی است. دوم بافت فرسوده میانی که پیرامون بافت تاریخی قرار دارد و دارای قدمت بیشتری نسبت به دیگر بافت‌‌‌هاست. سوم بافت فرسوده اسکان‌‌‌پذیر غیررسمی یا حاشیه‌‌‌نشینی که زمین‌‌‌های روستایی بوده و مهاجران را در خود جای داده است و چهارم هم بافت فرسوده ناسازگاری که یکسری فعالیت‌‌‌های ناسازگار صنعتی در آن انجام می‌گیرد.
وی تصریح می‌کند: بنابراین وقتی‌‌‌که حرف از بافت فرسوده است باید به این موضوع هم توجه شود که جزو کدام گروه قرار دارد. این استاد دانشگاه در ارتباط با تاثیر بسته‌‌‌های تشویقی در بهبود شرایط محلات فرسوده بیان می‌کند: مورد قابل‌‌‌تأملی که در ارتباط با بافتهای فرسوده وجود دارد آنکه آیا فرسودگی یک منطقه از نوع کالبدی مانند ساختمان‌‌‌های ناپایدار، معابر کم‌‌‌عرض و... است یا آنکه فرسودگی‌‌‌ها از نوع ذهنی، اجتماعی و اقتصادی است. مثل محلاتی که برچسب خورده و مردم تمایلی برای سکونت در آن منطقه ندارند و شاید این نوع از فرسودگی مهم‌تر از فرسودگی کالبدی باشد. به‌‌‌طوری که باعث می‌شود سرمایه‌گذار رغبتی برای ساخت‌‌‌وساز در این محلات نداشته باشد. افرادی هم که ساکن هستند مصمم به سکونت در مناطقی خوشنام‌‌‌تر شوند که این اتفاق چرخه فرسودگی را بیشتر می‌کند. بنابراین تاثیر بسته‌‌‌های تشویقی در چنین محلاتی اگرچه تا میزانی امیدآفرین است اما در حدی نیست که متحول‌کننده باشد. وی می‌‌‌افزاید: به‌‌‌طور معمول، سرمایه‌گذار به‌‌‌جای ساخت‌‌‌وساز ۱۰ طبقه‌‌‌ای در یک محله غیر‌خوشنام، ترجیح می‌دهد ساخت‌‌‌وساز خود را با طبقات کمتر در منطقه‌‌‌ای انجام دهد که افراد متمایل به سکونت در آن هستند.
محمدی تاکید می‌کند: قطعا باید به این مساله توجه داشت که بسته‌‌‌های تشویقی به‌‌‌طور کلان، یک منطقه را در چرخه توسعه وارد کند. ضوابط تشویقی فعلی چنین است که یک قطعه‌‌‌ای را در گردونه نوسازی قرار می‌دهد. در حالی که باید نوسازی به‌‌‌گونه‌‌‌ای باشد که همراه با بازآفرینی کالبدی، دیدگاه‌‌‌های مردم و خدمات هم احیا شود. وی یادآور می‌شود: اما نکته‌‌‌ای که لازم است مروری هم بر آن شود در گذشته توسعه به سمت مناطقی می‌‌‌رفت که سازمان‌ها و دستگاههای بزرگ در آن مناطق سرمایه‌گذاری کرده بودند. به‌‌‌عنوان‌‌‌مثال تا ۵۰ سال قبل جنوب اصفهان دارای ارزش چندانی نبود. ولی با ساخت‌‌‌وسازهایی مانند دانشگاه اصفهان، بیمارستان شریعتی و استقرار چند سازمان دولتی در این منطقه به‌‌‌تدریج اعتبار آن افزایش یافت و به یکی از مرغوب‌‌‌ترین مناطق اصفهان تبدیل شد.
به عبارتی با در نظرگیری سیاست‌‌‌های کلان شهرسازی برای رشد کلی یک منطقه، متمایل کردن مردم به نوسازی آن منطقه نیازی به بسته تشویقی ندارد. بلکه خواه‌‌‌ناخواه ساکنان این محلات بدون مشوق، خود به سمت بازآفرینی و احیا می‌روند.
این کارشناس بیان می‌کند: به‌‌‌غیراز چالش‌‌‌های اشاره شده در ایجاد انگیزه برای ساخت‌‌‌وساز در یک منطقه فرسوده، در حال حاضر با وجود افزایش هزینه‌‌‌ها مشوق‌‌‌های ارائه‌‌‌شده به میزانی نیست که ساکنان و سرمایه‌گذاران را تشویق به ساخت‌‌‌وساز کند. تجربه هم نشان داده است این بسته‌‌‌ها برای فردی که تصمیم به سرمایه‌گذاری داشته باشد چندان نتیجه‌‌‌بخش نبوده است. وی توضیح می‌دهد: از زمانی که سیاست‌‌‌های بافت فرسوده مطرح شد، قرار بود طی دو برنامه پنج‌ساله در کشور، هرسال ۱۰درصد از بافت فرسوده نوسازی شود که در طول ۱۰ سال هیچ بافت فرسوده‌‌‌ای نداشته باشیم. اما مطالعات مشخص کرد که در طول این مدت‌‌‌زمان، فقط ۷درصد از این بافت نوسازی شده که با هدف تعیین‌‌‌شده فاصله زیادی دارد.
به علل پیدایش و گسترش نواحی ناکارآمد توجه شود
جذب اعتبارات دولتی در خصوص اجرای پروژه‌‌‌های بازآفرینی، برگزاری طرح آموزشی تربیت نیروی متخصص دفاتر تسهیلگری بافتهای ناکارآمد شهر اصفهان، تهیه طرح آماده‌‌‌سازی اراضی پشتیبان بافت ناکارآمد و تهیه بانک اطلاعاتی در محله‌‌‌ها و محدوده‌‌‌های هدف بازآفرینی بافت ناکارآمد شهری اصفهان از جمله اقداماتی است که تاکنون در راستای بازآفرینی بافت ناکارآمد این شهر انجام شده است. با وجود این، تجربیات ۱۰ ساله بازآفرینی‌‌‌های شهری گویای آن است که بدون توجه به علت‌‌‌های پیدایش و گسترش نواحی ناکارآمد شهری و بدون رفع و پیشگیری از آن علل، نمی‌توان گام‌‌‌هایی موثر در جهت احیا و نوسازی یک منطقه برداشت.
چراکه فرسودگی نه‌‌‌فقط به معنای فرسایش بافت ظاهری یک محله بلکه هم‌‌‌معنا با ناکارآمدی و کاهش کارآیی یک بافت، نسبت به کارآمدی دیگر بافتهای شهری است. واضح آنکه به‌‌‌غیراز فرسودگی ظاهری، کیفیت زندگی و حقوق شهروندی هم برای ساکنان این مناطق باید مورد توجه قرار گیرد. این امر، نیازمند نگاهی جامع و دوری از رویکردهای تک‌جانبی از سوی مدیران شهری به بافت فرسوده است.
