آیا افزایش تراکم به مهار تورم می‌‌‌انجامد؟
برای کاهش قیمت مسکن، یکی از سیاست‌‌‌هایی که گاهی تجویز شده، افزایش عرضه مسکن است. به‌ویژه در کلان‌شهرها که زمین و مسکن تقاضای بیشتر و قیمت بالاتری دارند، گاهی شهرداری‌‌‌ها با این استدلال که برای کاهش قیمت مسکن باید عرضه را بیشتر کرد مترصد افزایش تراکم شده‌‌‌اند. با این حال باید پرسید که آیا حقیقتا افزایش تراکم ساختمانی، باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود؟
آمار خانه‌‌‌ها: چند خانه و چند خانواده در کشور وجود دارد؟
شاید تصور اولیه این باشد که در کشور کمبود خانه وجود دارد و به همین دلیل خرید یا حتی اجاره خانه دشوار است. اما این تصور درستی نیست. برای بحث دقیق‌‌‌تر باید به آمار تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانواده‌‌‌ها در ایران اشاره کرد. بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن رسمی که مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۵ انجام داده، حدود ۲۴ میلیون خانواده در کشور زندگی می‌‌‌کنند، در حالی که تعداد خانه‌‌‌ها حدود ۲۷.۵ میلیون واحد است (حدود ۲۳ میلیون خانه دارای ساکن دائم، حدود ۲ میلیون واحد «مسکن دوم» که ممکن است تنها چند روز در سال مثلا در ایام تعطیل مورد استفاده قرار گیرند و حدود ۲.۵میلیون واحد خالی که در انتظار گرانتر شدن احتکار شده‌‌‌اند). بنابراین، دست‌کم از نظر کمی مشکل کمبود مسکن وجود ندارد. باید اضافه کرد که تعداد خانه‌‌‌های خالی در فاصله دو سرشماری گذشته (از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵) افزایش داشته و اگر فرض شود که با همان نرخ افزایش یافته‌‌‌اند (که فرضی کاملا محتمل است)، شاید در حال حاضر بیش از ۵ میلیون واحد خالی در کشور وجود داشته باشد.
پس مساله مسکن چیست؟
با اینکه تعداد خانه‌‌‌ها از تعداد خانواده‌‌‌ها بیشتر است، اما همچنان دسترسی مردم به مسکن (به ویژه در کلان‌شهرها) بسیار دشوار است. بسیاری از زوج‌‌‌های جوان چشم‌‌‌انداز نزدیکی برای خانه خریدن نمی‌‌‌بینند و حتی برای اجاره نیز دشواری‌‌‌های زیادی دارند که این امر می‌تواند سبب تاخیر در ازدواج و کاهش فرزندآوری شود. مستاجران (که حدود نیمی از جمعیت کلان‌شهرها هستند و ما‌به‌ازای تعدادشان خانه وجود دارد، اما قدرت خرید آن را ندارند) هر سال نگران از موعد تمدید هستند و در بسیاری اوقات ناچار به جابه‌‌‌جایی به خانه‌‌‌ای کوچک‌تر یا محله‌‌‌ای فرودست‌‌‌تر می‌‌‌شوند. تلاش دولت برای نرخ‌‌‌گذاری میزان افزایش اجاره‌‌‌بها نیز عملا راه به جایی نبرده است. اگر خانه بیش از نیاز هست، پس چرا استطاعت‌‌‌پذیر نیست؟ مساله اصلی مسکن، کمبود کمّی نیست، بلکه «قیمت» آن است. مهم‌ترین دلیلی که برای گرانی مسکن وجود دارد، سرمایه‌‌‌ای شدن است. به عبارت دیگر، افراد به داشتن یک خانه برای سکونت راضی نیستند، بلکه به خاطر سابقه‌‌‌ای که از تورم در بازار زمین و مسکن دیده‌‌‌اند، وقتی ثروتی دارند برای حفظ ارزش دارایی‌‌‌های خود آن را در این بازار سرمایه‌گذاری می‌‌‌کنند. به همین دلیل ممکن است یک نفر چند خانه داشته باشد و همچنان تمایل به خرید خانه‌‌‌های بیشتر داشته باشد. بازار مسکن معطوف تقاضای سرمایه‌‌‌ای است و درست به همین دلیل است که خانواده‌‌‌هایی که نیاز واقعی به مسکن دارند (مثل مستاجران بدون خانه و جوانانی که می‌‌‌خواهند تشکیل خانواده بدهند) نمی‌توانند نیاز مصرفی خود را تامین کنند. صاحبان سرمایه (و نهادهایی مثل بانک‌‌‌ها و بنیادها و...) هم حاضرند خانه‌‌‌هایشان خالی بماند، اما آن را به بازار عرضه نمی‌‌‌کنند، زیرا چشم‌‌‌انداز تورمی دارند. در مورد زمین، این انتظار تورمی حتی از مسکن هم بیشتر است. چنانکه رشد قیمت زمین در دهه‌‌‌های گذشته از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است. شاهد این امر، تغییر الگوی توافق میان سازندگان و مالکان زمین از الگوی ۵۰-۵۰ در دهه‌‌‌های گذشته به الگوی ۶۰-۴۰ و فراتر از آن به سود مالک است.
آیا افزایش تراکم راه‌‌‌حل است؟
مهم‌ترین راه‌‌‌حلی که در شرایط کنونی قابل تجویز است، جلوگیری از سرمایه‌‌‌ای شدن و سوداگری زمین و مسکن است که از طریق ابزارهایی مثل مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر خانه‌‌‌های خالی، مالیات بر اراضی احتکار شده بایر و امثالهم میسر می‌شود. این راه‌‌‌حل‌‌‌ها حتی در سرمایه‌‌‌داری‌‌‌ترین نظام‌‌‌های اقتصادی نیز معمول هستند، اما در ایران، راه‌‌‌حلی که معمولا پیگیری می‌شود، افزایش عرضه مسکن به بازار است. به‌ویژه برخی شهرداری‌‌‌ها تصور می‌‌‌کنند اگر مجوز تراکم ساختمانی بیشتر صادر شود، به کاهش قیمت مسکن می‌‌‌انجامد. برای نمونه معاون شهرسازی شهرداری تهران در تاریخ ۱۴۰۲.۲.۷ فروش تراکم را بهترین فرصت برای تحقق شعار سال (مهار تورم، رشد تولید) دانسته بود. مبنای این استدلال از نظر اقتصادی این است که با افزایش عرضه، اصولا کاهش قیمت اتفاق خواهد افتاد و اعطای تراکم بیشتر به اراضی شهری به معنای افزایش عرضه مسکن خواهد بود. این استدلال در بدو امر معقول به نظر می‌‌‌رسد، اما بررسی‌‌‌های کارشناسی خلاف این امر را اثبات می‌‌‌کند. زیرا بازار مسکن با بازارهای دیگر تفاوت‌‌‌های جدی دارد.
تراکم به افزایش قیمت می‌‌‌انجامد
فرض کنید شما صاحب زمینی هستید که در حال حاضر طبق طرح تفصیلی اجازه چهار طبقه ساخت (مثلا تراکم ساختمانی ۲۴۰ درصد) را دارد. در این حالت اگر با سازنده‌‌‌ای برای مشارکت توافق کنید، بر اساس عرف بازار احتمالا این توافق به صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع شما خواهد بود. حالا فرض کنید موفق می‌‌‌شوید با مصوبه کمیسیون ماده پنج، تراکم مجاز بیشتری برای ساخت بگیرید (مثلا ۶ طبقه یا ۳۶۰درصد تراکم). آیا همچنان حاضرید با همان الگوی ۶۰ به ۴۰ با سازنده توافق کنید؟ در بازار معمولا به این سوال پاسخ منفی می‌‌‌دهند. زیرا در این حالت می‌توانید به سازنده بگویید که «قیمت زمین من حالا بیشتر از قبل شده زیرا اجازه ساخت طبقات بیشتری داریم.» در این شرایط معمولا مالک در کنار ۶۰درصد از بنای ساخته شده، مبلغی را هم به صورت بلاعوض از سازنده دریافت می‌‌‌کند. این امر به معنای بالا رفتن قیمت ساخت هر مترمربع برای سازنده است و چون قیمت نهایی را معمولا سازنده‌‌‌ها در بازار تعریف می‌‌‌کنند، با توجه گرانتر شدن قیمت تمام‌‌‌شده برای سازنده، قیمت فروش هم بالا می‌‌‌رود. مالکان هم معمولا انگیزه کمتری برای فروش دارند و به همین دلیل در نهایت قیمت مسکن با افزایش تراکم، نه تنها پایین نمی‌‌‌آید، بلکه بالاتر می‌‌‌رود. یکی از مطالعاتی که این تحلیل را تایید می‌‌‌کند، پژوهشی است که از سوی مرکز مطالعات و برنامه‌‌‌ریزی شهر تهران انجام شده است. فردین یزدانی، اقتصاددان و مدیر این پژوهش، معتقد است «در میان‌مدت و بلند‌مدت، قطعا افزایش تراکم در واحدهای مسکونی، قیمت آن را متاثر کرده و بازار مسکن با جهش قیمتی بیشتری مواجه شده و در نهایت شهر گرانتر می‌شود.» یزدانی اشاره می‌‌‌کند که «طبق مطالعات و بررسی‌‌‌هایی که انجام دادم، پدیده تراکم مازاد چه در صورت فروش این تراکم و چه مجانی بودن آن به منزله تزریق رانت به یک قطعه زمین بوده که مالک آن به وسیله این رانت در شبکه بازار از سود بالایی بهره‌‌‌مند می‌شود. اساسا این پدیده این اجازه را به مالک و سازنده می‌‌‌دهد که قیمت مسکن را درصد بیشتری بالا ببرد. بنابراین اجازه افزایش تراکم اجازه افزایش قیمت است.»
در نهایت می‌شود این گونه گفت که اگر افزایش عرضه مسکن به صورت افزایش افزایش تراکم باشد، عملا باعث گران شدن زمین و بالا رفتن سود برای مالکان خواهد بود. اما در مقابل اگر عرضه زمین اتفاق بیفتد، ممکن است به کاهش قیمت زمین منجر شود.
