خطر سرمایه‌گذاری مسکن در مناطق مرفه
حسن بختیاری / مدیرعامل شرکت تعاونی مروارید شرق فاخر (سپکو)
تغییر شکل بازار ساخت‌‌‌وساز در دو دهه اخیر که ناشی از تحلیل و حذف تدریجی طبقه متوسط جامعه بوده، این بازار را دستخوش تغییرات زیادی کرده است. تورم در حوزه نهاده‌‌‌های ساختمانی و مسکن در دهه‌‌‌های ۶۰ تا ۸۰ خورشیدی بسیار پایین‌‌‌تر از ارقام موجود از دهه ۹۰ به بعد بوده؛ البته این موضوع در کل اقتصاد کشور به‌‌‌عنوان پدیده‌‌‌ای عجیب و افسارگسیخته و به‌‌‌صورت فراگیر اتفاق افتاد که ناشی از آن، شکاف طبقاتی ایجاد و بخش اعظمی از مردم کشور را به زیر خط فقر فرستاد و عده قلیلی نیز متمول و ثروتمند شدند و متاسفانه جمعیت طبقه متوسط بهطور قابل‌توجهی به زیر خط فقر تبعید شد؛ از این رو تقاضای بازار مسکن در محلات و مناطق متوسط شهری کاهش و در حاشیه شهرها و مناطق پایین شهر افزایش پیدا کرد و از آنجا‌‌‌که معمولا مصالح و تجهیزات مصرفی در ساخت پروژه‌‌‌ها، تا اتمام مرحله سفت‌‌‌کاری در همه جای نقاط شهرها یکسان بوده، ولی قیمت خرید و فروش در مناطق پیش‌‌‌گفته دارای تفاوت چشمگیری است؛ بنابراین سود ساخت‌‌‌وساز در حاشیه و مناطق پایین شهرها پایین بوده و سازندگان که برای بقای کسب و کار خود چاره‌‌‌ای جز مهاجرت به این نواحی نداشته‌‌‌اند خود را با کاهش ضریب سود پیش‌‌‌رو وفق داده، اما جامعه که بساز بفروشی را شغل پرسودی می‌‌‌داند همچنان با دیدگاهی مانند گذشته از درآمد بساز بفروش‌ها یاد می‌کند.
در این میان میزان اندک تسهیلات ساخت مسکن و برخی سخت‌‌‌گیری‌‌‌ها برای اعطای این تسهیلات در کنار نرخ بالای تسهیلات مسکن و دوره بازپرداخت کوتاه این تسهیلات از دیگر چالش‌‌‌های ساخت مسکن است. همچنین ضعف در بخش تقاضا به علت عدم‌توانایی خریدار مصرفی مسکن با توجه به افزایش قیمت‌های شدید صورت گرفته از دیگر نکات قابل‌توجه است. شایان ذکر است که تسهیلات بانکی پوشش‌‌‌دهنده درصد کمی از قیمت مسکن است و از دیگر سو خریداران مصرفی توان پرداخت ارقام بالای اقساط مسکن را ندارند. برای این موضوعات چه راهکاری می‌توان داشت؟ (بانک‌ها با انحراف از وظایف اصلی خودشان به صورت مستقیم یا توسط شرکت‌های وابسته به خودشان انواع پروژه‌‌‌های تجاری، اداری و مسکونی را تعریف کرده‌‌‌اند. این امر به غیر از ایجاد مشکلات در اقتصاد کلان منجر به تشدید مشکلات ساخت‌‌‌وساز با ایجاد رقابت نامتوازن با بخش خصوصی میشود.)
در موضوع استفاده از تسهیلات بانکی توسط سازندگان، مناطق و محلات مرفه شهری موضوعی بسیار کمرنگ و با استقبال پایین تلقی میشود؛ چرا که مبالغ تسهیلات در این حوزه، نسبت به واحدها و پروژه‌‌‌های لاکچری و محلات گران‌قیمت آنقدر پایین و ناچیز بوده که هیچ‌گونه جاذبه‌‌‌ای در سازندگان این نوع پروژه‌‌‌ها پدید نمی‌‌‌آورد؛ بنابراین باید درمورد چگونگی ترغیب سازندگان مناطق مرفه به ساخت و سرمایه‌گذاری در مناطق کمبرخوردار بحث کنیم. در این خصوص مطالعه و بررسی شخصیت و اهداف سرمایه‌گذارانی از این دست، ما را به راه‌‌‌های مناسبی سوق خواهد داد. بهطور معمول سازندگان مناطق گران‌قیمت از لحاظ مالی اشباع و به دنبال پروژه‌‌‌های خاص که موجب افزایش محبوبیت آنها نزد رقبا و همکاران خود و درخشش هرچه بیشتر برند این افراد میشود، هستند.
از این رو باید مراتب تعریف پروژه برای این اشخاص، در قالب پروژه‌‌‌های بزرگ‌‌‌مقیاس و فرامطقه‌‌‌ای تعریف شود که درنتیجه آن، در صورتی‌‌‌که حتی سود حاصله به نسبت پروژه‌‌‌ای با همان حجم سرمایه‌گذاری در بالای شهر کمتر باشد ولی درخشش نام سازنده و تبدیل شدن آنها به یکی از خدمتگزاران شهر خود را به همراه داشته باشد؛ از سوی دیگر سرعت پایین گردش نقدینگی در پروژه‌‌‌های گران‌قیمت و لاکچری و خواب سرمایه که در نتیجه سازنده را به بنگاهی کم‌‌‌کارکرد بدل می‌‌‌سازد، نیز یکی از بزرگ‌ترین ایرادات وارد به ساخت‌‌‌وساز در محلات و مناطق مرفه شهری است که مدیریت شهری می‌تواند به‌‌‌دلیل سرعت بالای گردش نقدینگی و آمار بالای معاملات در اثر تقاضای زیاد در مسکن ارزان‌قیمت، با سیاستگذاری مناسب در جذب این نوع سازندگان، به مناطق کمبرخوردار از این پتانسیل استفاده مناسب کند.
