شرکت‌های ساختمانی سازنده «خانه دولتی» از قراردادهای احداث ایراد گرفتند
هویت نفر پنجم در مسکن ملی
طرح مسکن میلیونی چگونه می‌تواند سال آینده به سرانجام برسد؟
شرکت‌های ساختمانی همچنین خواستار کنار گذاشتن نفر پنجم در معادله قراردادهای ساخت مسکن دولتی شدند؛ نفر پنجم حقوقی‌‌‌هایی هستند که قرارداد بزرگ امضا کرده‌‌‌اند اما خودشان نمی‌‌‌سازند بلکه پروژه‌‌‌ها را به سازنده‌‌‌های واقعی با قیمت کمتر واگذار می‌کنند تا بالاسری بگیرند، نتیجه این می‌شود که بخشی از قیمت ساخت عملا به جیب سازنده واقعی نمی‌رود و همین مساله، فشار هزینه‌‌‌ای را تشدید می‌کند.
دراین‌گونه قراردادها، مردم، سازنده واقعی، دولت و بانک حضور دارند که سازنده دست‌‌‌اول هم وارد می‌شود تا قرارداد را ببندد و کار را به سازنده واقعی واگذار کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» طبق اعلام وزیر راه و شهرسازی در زمان حاضر ۲ میلیون و ۲۴۴هزار واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن در کشور در حال ساخت است. اما بر اساس آمارهای رسمی بخشی از این واحدها، همان پروژه‌‌‌های طرح مسکن مهر است که چون نیمه‌‌‌کاره مانده با تغییر نام با طرح نهضت ملی مسکن ادغام شده است.
در دولت قبلی نیز (سال ۹۸) ساخت بیش از ۵۰۰هزار واحد طرح ملی مسکن آغاز شد که تا آبان ماه سال ۱۴۰۰ پیشرفت فیزیکی آنها طبق اعلام دیوان محاسبات کشور حدود ۱۲درصد بود. به هر روی درحالی سال‌ها از آغاز ساخت پروژه‌‌‌های دولتی مسکن در برخی از مناطق می‌‌‌گذرد که پیشرفت این واحدها در خوش‌بینانه‌‌‌ترین حالت ممکن به ۵۸درصد رسیده است.
حال به گفته بسیاری از دست‌‌‌اندرکاران این طرح، اتمام اجرای این طرح در سال آینده نیازمند چند پیش‌‌‌شرط کلان و چند پیش‌‌‌شرط فنی است. در مباحث کلان می‌توان به تزریق نقدینگی (اطلاعات تسهیلات‌‌‌دهی بانک‌ها به طرح نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد که روال تسهیلات‌‌‌دهی در حجم پایینی قرار دارد)، سنگ‌اندازی ارگان‌‌‌های مختلف (بوروکراسی فرسایشی یکی از عواملی است که سرمایه‌گذاران بخش مسکن را از این طرح فراری داده است) و همچنین به روند طولانی تامین زمین برای ساخت واحدهای طرح ملی مسکن اشاره کرد اما در مباحث فنی نیز می‌توان به ترک فعل‌‌‌ها و کم‌کاری‌‌‌ها، چالش‌‌‌های مختلف با زمین‌‌‌های اوقافی و تغییر کاربری و همچنین عدم‌تامین زمین مناسب به دلیل چالش‌‌‌های زیرساختی و... اشاره کرد. در همین زمینه عضو هیات‌‌‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن تهران در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» در خصوص وضعیت نهضت ملی مسکن اظهار کرد: اگر دولت بخواهد با سرعت بیشتری پروژه‌‌‌های خود را در نهضت ملی مسکن پیش ببرد چاره‌‌‌ای جز تجدید نظر در قیمت‌گذاری و هزینه تمام‌شده پیمانکاران خود ندارد، زیرا با این قیمت‌های تعیین‌شده با توجه به افزایش قیمت مصالح و دستمزد کارگران ساختمانی، پروژه‌‌‌ها به اتمام نمی‌رسد و اگر هم به اتمام برسد با کیفیت مناسب نخواهد بود.
سعید آسویار افزود: برای سرعت بخشیدن به هر پروژه‌‌‌ای باید تامین مالی مناسب و به موقع انجام پذیرد و از آنجا که تامین مالی پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن توسط دولت با حجم کم و همچنین با سرعت پایینی صورت می‌گیرد به همین دلیل این پروژه‌‌‌ها با کیفیت بالا و در زمان کوتاه به اتمام نخواهد رسید.
تهاتر زمین‌‌‌های بلا‌استفاده دولتی با آپارتمان‌‌‌های ساخته‌شده
وی در خصوص راهکار افزایش تعداد پروژه‌‌‌های مسکن ملی متذکر شد: بهترین راهکار برای افزایش تعداد پروژه‌‌‌ها و سریع‌‌‌تر آماده شدن آنها این است که سال آینده دولت از محل دارایی خود یعنی املاک مازاد غیر‌قابل نیاز دولت و بانک‌ها و ارگان‌‌‌های دولتی که به جز هزینه نگهداری هیچ فایده‌‌‌ای ندارد یا آنها را تبدیل به پول نقد کند یا در قالب تهاتر به پیمانکاران قدرتمند واگذار کند و به جای آن از این سازنده‌‌‌ها آپارتمان‌‌‌های آماده یا در حال ساخت‌‌‌شان را تحویل بگیرد.
آسویار اضافه کرد: دولت باید قیمت ساخت را برای سال جدید به طور کامل و با یک تیم حرفهای خارج از بدنه وزارت مسکن به‌روزرسانی کند و قیمت تمام‌شده واقعی را بر اساس معیارهای واقعی اصلاح کند و این تنها راه‌حلی است که دولت با آن می‌تواند به موقع به تعهدات خود در طرح مسکن ملی عمل کند.
سوداگری در نهضت ملی مسکن وجود ندارد
وی بیان کرد: به نظر من سوداگری در نهضت ملی وجود ندارد زیرا سوداگری در جایی رخ می‌دهد که حاشیه سود مناسبی در آن باشد و سوداگران با این حاشیه سود پایین اصلا وارد بحث نهضت ملی مسکن نخواهند شد و اتفاقی که در مسکن مهر افتاد در اینجا رخ نخواهد داد. آسویار ادامه داد: در مسکن مهر رقابت زیادی میان سازندگان و شرکت‌های ساختمانی برای گرفتن پروژه بود، اما در نهضت ملی مسکن خیلی از شرکت‌ها رغبتی برای گرفتن مسکن ملی ندارند چون می‌‌‌دانند که نمی‌توانند به تعهدات خود پایبند باشند. سعید آسویار در نهایت در خصوص وضعیت بازار مسکن متذکر شد: در حال حاضر رکود سنگینی در بازار معاملات مسکن وجود دارد به این دلیل که خانوارهای نیازمند خانه (فاقدین مسکن که در حال حاضر مستاجر هستند) از قدرت خرید لازم برخوردار نیستند. این موضوع به تشدید رکود معاملاتی دامن زده و اثر خود را بر بازار ساخت‌وساز هم گذاشته است. در بازار مسکن، رکود دومینویی عمل می‌کند؛ به این معنا که ابتدا به‌خاطر رشد سنگین قیمت مسکن، بازار خرید و فروش با رکود مواجه می‌شود اما بعد از آن رکود به بازار ساخت‌وساز نیز سرایت می‌کند. با اینکه امسال قیمت مسکن افزایش پیدا کرد اما سال آینده هم ریسک افزایش هزینه ساخت از محل افزایش دستمزد کارگر ساختمانی و همچنین افزایش قیمت مصالح ساختمانی وجود دارد و بنابراین احتمال سخت‌‌‌تر شدن اوضاع وجود دارد.
احداث ۲ میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکن در نهضت ملی مسکن
همچنین یک فعال صنعت ساخت‌وساز در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» بیان کرد: در نهضت ملی مسکن بیش از ۲ میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکن در حال ساخت است که اگر تا پایان دولت سیزدهم به اتمام برسد دستاورد بزرگی خواهد بود، اما مشروط به حفظ کیفیت کار و این کیفیت بستگی به اراده دستگاه‌‌‌های دولتی مسوول این طرح دارد و با توجه به تجربه ما در مسکن‌‌‌سازی پروژه نهضت ملی مسکن از لحاظ کمی یک ابرپروژه است، اما به لحاظ کیفی دارای مشکلاتی است.
حمزه شکیب رئیس سازمان نظام مهندسی کشور تاکید کرد: سازمان نظام مهندسی کشور می‌تواند در زمینه اجرا، نظارت و طراحی به ابرپروژه نهضت ملی مسکن کمک کند تا مطابق معیارهای جهانی کیفیت پروژه را ارتقا دهد و از پیش‌شرط‌‌‌های لازم برای اتمام پروژه تا پایان دولت سیزدهم ابتدا مدیریت درست پروژه است و دوم تامین مالی پروژه که اگر در اختیار سازندگان قرار بگیرد این توان وجود دارد که بتواند سرانجام خوبی برای اتمام نهضت ملی ساختمان داشته باشد منوط به استفاده از دانش و تجربیات مهندسان و مجریان و ناظران حرفهای و استفاده از تجربیات گذشته مانند ایراداتی که طی سال‌های اجرای طرح مسکن مهر در آن وجود داشت و حالا باید با درس گرفتن از آن، جلوی تکرار را گرفت.
افزایش سوداگری در نهضت ملی ساختمان
عبدالله زارعی از فعالان صنعت ساختمان اظهار کرد: با وجود تلاش‌‌‌های دولت برای نهضت ملی ساختمان، روش اجرایی شدن این طرح توسط دولت با ایرادات زیادی همراه است که دلیل اصلی آن واگذاری زمین و امکانات برای این پروژه توسط دولت به ارگان‌‌‌ها و شرکت‌های خاصی است که همین امر بر مشکلات طرح افزوده است.
وی افزود: واگذاری یک ابرپروژه به ارگان‌‌‌ها و شرکت‌های محدود به همراه قراردادی که در آن قید عدم‌واگذاری وجود دارد موجب شده است تا سوداگران وارد عرصه شده و با گرفتن درصدی از هزینه ساخت سایر سازندگان را وارد این پروژه کنند. این مساله موجب پایین آمدن حاشیه سود شده و همین امر به کم شدن کیفیت ساخت مسکن توسط سازنده انجامیده است به این دلیل که مجبور است از مصالح ساختمانی بزند تا هزینه‌‌‌ها منطقی‌‌‌تر شود.
این فعال صنعت ساختمان خاطرنشان کرد: همچنین به دلیل بالا بودن هزینه‌‌‌های ساخت و عدم‌تامین مالی مناسب و به موقع توسط سیستم بانکی، پروژه‌‌‌ای که باید دو ساله تحویل داده شود چهارسال طول می‌‌‌کشد، این درحالی است که اگر کار مستقیما به سازندگان سپرده میشد پروژه نهضت ملی ساختمان خیلی بهتر پیش می‌رفت.
زارعی تاکید کرد: بهترین راهکاری که می‌توان برای به سرانجام رساندن این پروژه به دولت پیشنهاد کرد این است که در همه استان‌‌‌ها سازندگان ساختمانی را شناسایی کرده و تعهدات لازم را از پیمانکاران بگیرد و کار را مستقیما به خود سازنده واگذار کند تا با این روش دست سوداگران و پیمانکاران اولیه را از پروژه کوتاه کند در غیر‌این صورت موفق نخواهد شد.
پیامد قیمت دولتی
همچنین مدیرعامل یک شرکت فعال در صنعت ساخت‌وساز متذکر شد: نهضت ملی مسکن به دلیل مسائل قیمت‌گذاری و بحث مابه‌‌‌التفاوت زمان‌بر شد و در ابتدای واگذاری این پروژه به ما دو تا چهارماه طول کشید تا قرارداد بسته شد و ما در این مدت برادری خود را برای پیشبرد پروژه ثابت کردیم اما در نهایت قیمت‌ها کمتر از قیمت مدنظر سازندگان بود و متاسفانه با در تنگنا قرار دادن آنها دولت سازندگان را مجبور به بستن قرارداد کرد و همه ما با مشکلات جدی مواجه شدیم، اما با همه این احوالات تمام توان خود را در ساخت مسکن ملی به کار بردیم.
حمیدرضا معماریان گفت: پیش‌بینی من این است که با توجه به تورم موجود و همچنین مشکلات تامین مالی تا ۶ماه آینده روند ساخت پروژه کندتر شود و امکان تحقق هدف یک میلیون مسکن در سال فراهم نشود.
وی در خصوص پیشنهاد خود به دولت اظهار کرد: به نظر می‌رسد اگر دولت اوراق گام را در اختیار حلقه اول زنجیره ساخت مسکن قرار دهد تا سازندگان ساختمان محصول نهایی را بتوانند تهیه کنند و همچنین با پرداخت سریع تسهیلات و بالا بردن مبلغ آن می‌توانند با بهره‌وری بالاتری کار نهضت ملی مسکن را به سرانجام برسانند.
معماریان ادامه داد: یکی از مشکلات جدی ما در پروژه نهضت ملی مسکن قطع شدن سیستم پرداخت بانکی به انبوهسازان است که در شب عید ما را از پرداخت حقوق کارگران عاجز کرده است و این چالش در مقطع کنونی برای تمام انبوهسازان مسکن رخ داده است. وی بیان کرد: یکی دیگر از مشکلات نهضت ملی مسکن این است که خرید همه اجناس موردنیاز ساخت باید با مجوز کارفرما و مشاور پروژه باشد و این امر موجب شده به‌‌‌رغم درخواست‌‌‌های متعدد ما برای برگزاری جلسه و گرفتن مجوز خرید این جلسات تشکیل نشود و از آنجا که پروژه نباید متوقف میشد ما بدون اخذ مجوز اقدام به خرید و ساخت کردیم و همین مساله موجب شد تا هزینه‌‌‌ها را به ما پرداخت نکنند و این موضوع پیشبرد کار را به تاخیر می‌‌‌اندازد.
مهلت ۲۴ ماهه مشکل‌‌‌ساز شد
در همین راستا مدیر طرح نهضت ملی مسکن در یکی از شهرهای جدید با تاکید بر اینکه مدت قرارداد احداث واحدها ۲۴ ماهه بوده است گفت، اما این مدت به دلیل چالش‌‌‌های مختلف بسیار طولانی شده است.
مجتبی قدمگاهی در خصوص میزان آورده متقاضیان اظهار کرد: متقاضیانی داریم که ۴۰ میلیون تومان واریزی داشته که تعیین‌تکلیف هم نشده است. اما متقاضیانی داریم که تا ۶۰۰ میلیون تومان هم واریزی داشته‌‌‌اند.
قدمگاهی با بیان اینکه بر اساس پیشرفت پروژه از متقاضیان آورده خواسته‌‌‌ایم به مثالی در این باره اشاره کرد و افزود: در پروژه سازه‌‌‌کاران، با توجه به پیشرفت فیزیکی به متقاضیان اعلام کرده‌‌‌ایم ۷۰۰ میلیون تومان واریز کنند.
وی با اعلام اینکه متوسط واریزی متقاضیان نهضت ملی مسکن حدود ۴۸۰ میلیون تومان است، تصریح کرد: برای انتخاب واحدهای نهضت ملی مسکن یعنی اینکه واحد به پیشرفت ۸۵ درصدی برسد احتمال می‌‌‌دهیم علی‌‌‌الحساب ۹۰۰ میلیون تومان از متقاضیان آورده بخواهیم.
وی ادامه داد: هزینه‌‌‌های مربوط به دیوار حائل، محوطه‌‌‌سازی و... در پایان کار بر اساس شاخص‌‌‌های تعدیل محاسبه می‌شود و قیمت نهایی بعد از تحویل واحد اعلام می‌شود.
وی با بیان اینکه متقاضیان می‌‌‌گویند چرا باید ما هزینه محوطه‌‌‌سازی را پرداخت کنیم، اظهار کرد: در شیوه‌‌‌نامه نهضت ملی مسکن آمده که پول محوطه‌‌‌سازی را باید مردم پرداخت کنند.
این فعال صنعت ساخت‌وساز ادامه داد: یکی از مباحث هزینه محوطه‌‌‌سازی بسیار هنگفت است و طبق قراردادهای پیمانکار حدود ۹۰۰ میلیارد تومان برای پروژه نیاز است.
