کیارش ناصری کارشناس مسکن و تهاتر مصالح ساختمانی معتقد است با تهاتر مصالح یک برد سه‌جانبه برای سازنده، سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده رقم می‌‌‌خورد و ضریب اطمینان پروژه افزایش می‌‌‌یابد. مشروح این گفت‌‌‌وگو را در ادامه می‌‌‌خوانید.

تحلیل شما از آینده بازار مسکن چیست؟

بزرگ‌ترین بازار در کشور ما متعلق به بازار مسکن است. با افزایش قیمت مسکن بسیاری از سازنده‌‌‌ها برای پیشرفت پروژه خود پیش‌فروش انجام داده و در حال تبدیل ملک‌‌‌های مازاد برای پیشبرد پروژه‌‌‌های ساختمانی هستند.

قیمت مسکن دچار تورم شده و مردم نقدینگی خود را در حوزه‌‌‌های مختلف سرمایه‌گذاری کرده‌‌‌اند بنابراین پولی وجود ندارد تا وارد چرخه اقتصاد شود.

مردم دیگر توان خرید مسکن ندارند. به عنوان مثال؛ یک شهروند تهرانی پس از ۷۳ سال پس‌انداز می‌تواند یک خانه ۱۲۰ متری خریداری کند.

خرید خانه چیزی فراتر از آرزو است‌‌‌ بنابراین به قول معروف «یک جای این قضیه می‌‌‌لنگد» و برطرف کردن این معضل نیازمند موشکافی است.

سال آینده به دلیل قیمت دلار قطعا با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد. اقتصاد کشور ما در گذشته بیمار بود و اکنون نیز وارد تشنج شده و شوک‌‌‌های متعددی را تجربه می‌کند.

انواع روش‌های تامین مالی در پروژه‌‌‌های ساختمانی چیست؟

در شرایط رکود، پیش‌فروش مسکن مانند سابق نیست، زیرا در گذشته ‌سازوکار قیمت‌ها با شرایط کنونی تفاوت داشت. پیش‌فروش روش خوبی نیست زیرا پروژه‌‌‌ای که ساخت آن بیش از دو سال به طول می‌‌‌انجامد با توجه به‌ درصد تورم، ارزش پول دریافتی سازنده به نصف کاهش می‌‌‌یابد. بنابراین در پروژه‌‌‌هایی که عملیات ساخت در آنها طولانی می‌شود، موضوع پیش‌فروش در آنها توجیه ندارد، زیرا بعضا قیمت ساخت از قیمت فروش بیشتر می‌شود.

در روشی دیگر سازنده‌‌‌ها به پشتوانه سند به سمت دریافت تسهیلات می‌‌‌روند. گرفتن وام برای سازنده همیشه سودآور است، زیرا ارزش افزوده برای آنان ایجاد می‌شود. بنابراین اگر سازنده توان پرداخت وام داشته باشد هم متضرر نمی‌شود هم این نقدینگی به او کمک خواهد کرد.

روش سوم فروش متراژ بوده و به نظر روش خوبی می‌‌‌آید، اما سازنده در این روش با افراد مختلفی مواجه است که به همین دلیل باید به درستی مدیریت شود. روش چهارم هم تهاتر مصالح است.

درباره روش تهاتر مصالح برای پیشبرد پروژه‌‌‌های ساختمانی توضیح دهید.

با تهاتر مصالح ۷۰‌درصد هزینه ساخت پروژه تامین می‌شود و ۳۰‌درصد هزینه هم مربوط به مجوزها و... است. در این روش پروژه با سرعت پیش می‌رود و در ساختمان‌‌‌هایی که قیمت فروش ملک از متری حدود ۶۰ میلیون تومان بیشتر است توجیه دارد، زیرا سود بین سازنده و سرمایه‌گذار تقسیم می‌شود. در واقع در این روش یک برد سه‌جانبه بین سازنده، سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده رقم می‌‌‌خورد و ضریب اطمینان پروژه افزایش می‌‌‌یابد.

شرکت‌ها برای انجام تهاتر باید فاکتور‌‌‌های خاصی را دارا باشند. همچنین سازنده‌‌‌ها هم باید مورد بررسی قرار گیرند. تهاتر در کشور ما از نظر حقوقی راه‌‌‌های فرار بسیاری دارد اما برای پیشگیری از بروز این مساله راهکارهای خاص اندیشیده شده است. برای رسیدن به این نقطه تاوان‌‌‌های بسیاری داده‌‌‌ایم و امروز می‌توانیم در تهاتر مصالح مدعی باشیم.

تهاتر دغدغه دو‌طرفه است و عدم‌مدیریت درست پروژه جزو مشکلاتی است که در این روش به وجود می‌‌‌آید.

تهاتر معامله‌‌‌ای است که سود آن در گرو سود دو طرف است و باید منافع دو طرف مدیریت شود زیرا اقتصاد در کشور ما از ثبات برخوردار نیست.

آینده مسکن را در حوزه تهاتر مصالح چگونه پیش‌بینی می‌‌‌کنید؟

باید طمع را کنار گذاشت و تیم‌‌‌سازی انجام داد. مازندران برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز جزو استان‌‌‌های خوب شناخته می‌شود و در سایر استان‌‌‌ها اگر سرانه قیمت فروش مسکن بالای ۶۰ میلیون تومان باشد تهاتر جواب می‌دهد.

در حال حاضر در رکود تورمی ‌‌‌به سر می‌‌‌بریم و مسکن خرید و فروش نمی‌شود. سهم خانه اولی‌‌‌ها از خرید و فروش مسکن بسیار پایین است و خریداران مسکن عمدتا افرادی هستند که خانه دارند، اما به دنبال خرید خانه‌‌‌ای با متراژ بالاتر هستند. امسال رکود داشته‌‌‌ایم و سال بعد هم این رکود ادامه دارد و با توجه به قیمت دلار، سوخت و تورم در سال آتی هم با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.

نظر شما در خصوص حضور کشورهای خارجی در ایران برای ساخت‌وساز چیست؟

استاندارد ساختمان‌‌‌سازی در ایران عقب‌‌‌تر از دنیاست. تمام کشورهای حوزه خلیج‌‌‌فارس از کشورهای خارجی برای ساخت‌وساز استفاده می‌کنند و سود حاصل از این اقدام به مردم آن کشور برمی‌‌‌گردد، اما در کشور ما تعصبی وجود دارد که اجازه نمی‌‌‌دهد این‌گونه عمل شود.