اجرای ساختوساز بدون صنعتی‌‌سازی ابتر است
اولین دلیل کمبود واحدهای ریزمتراژ به رکود شدید ساختوساز در کشور برمی‌‌گردد. همچنین ساختوساز واحدهای کوچک در شهر تهران هرگز محبوب نبوده است و خیلی از سازندگان علاقه‌‌ای به آنها نداشته‌‌اند.
از طرف دیگر، طی سال‌های اخیر قیمت مسکن با رشد قابل‌توجهی روبه‌‌رو شده و این افزایش قیمت مسکن باعث شده که قدرت خرید مردم نیز بسیار پایین بیاید و به ناچار به سمت خرید خانه‌‌های کوچک متراژ رفته‌‌اند. در واقع برعکس سال‌های گذشته که خیلی از مردم بعد از چند سال، واحدهای کوچک‌تر خود را می‌‌فروختند و خانه‌‌های بزرگ‌تر می‌‌خریدند، حالا این امکان نیز به طور کامل از بین رفته است و خیلی از خانواده‌‌ها ناچار هستند در همان خانه‌‌های کوچک خود باقی بمانند البته نه واحدهای ۳۵ یا ۲۵ متری که الان مطرح است، در نتیجه طبیعی است که تعداد فایل‌‌های کوچک متراژ عرضه شده در بازار با کاهش جدی روبه‌‌رو شده است.
در این میان برخی از سازندگان هزینه‌‌های بالای ساخت و بخش تاسیسات و فونداسیون را دلیل عدم‌حضور خود در این بازار عنوان می‌کنند.
در این باره حسن نظرزاده دباغ دبیر و عضو هیات‌مدیره انجمن ال اس اف ایران معتقد است اگرچه هزینه‌‌های ساخت املاک کوچک متراژ در کشور به علت عدم‌استفاده از صنعتی‌‌سازی گران‌‌تر است، اما می‌توان با تدابیری این هزینه‌‌ها را کاهش داد.
وی در پاسخ به این سوال که آیا ما به املاک کوچک متراژ هم نیاز داریم گفت: برای واکاوی این مساله باید به طرح‌‌های مطروحه در باب مسکن نگاهی داشته باشیم. بعد از طرح مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی به عنوان طرح جایگزین مسکن مهر به دولت ارائه و تصویب شد، که هیچ گاه رنگ عمل و واقعیت به خود نگرفت و نهایتا تعدادی از واحدهای مسکن مهر که در برخی از شهرها متقاضی نداشت، به عنوان مسکن اجتماعی به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی واگذار شد؛ وزیر سابق راه و شهرسازی نیز توانست با این معدود واگذاری‌‌ها، گزارشی از اجرای مسکن اجتماعی برای ارائه به مجلس و مردم برای خود دست و پا کند.
حال بعد از این طرح مسکن ملی عنوان شد که این طرح نیز تاکنون به موفقیت چندانی دست پیدا نکرده است، اما اگر هم بتواند اجرایی شود باز به علت فاصله قیمتی آن با دارایی متقاضیان طرح موفقی نخواهد بود بنابراین شاید بتواند بخشی از تقاضا را پوشش دهد، اما بخش دیگر مانند زوج‌‌های جوان، قشر کارگر و دانشجویان همچنان از این طرح جا خواهند ماند.
دباغ با بیان اینکه اگرچه بر اساس طرح جامع مسکن، واحد مسکونی مورد تایید وزارت راه و شهرسازی در تهران حداقل ۷۵ مترمربع و در سایر شهرها، ۹۰ مترمربع است گفت: شورای عالی شهرسازی نیز در طرح تفصیلی شهر تهران، حداقل واحد مسکونی که به رسمیت شناخته را ۵۰ مترمربع می‌‌داند، اما بدون تردید به املاک کوچک‌تر هم نیاز خواهیم داشت.
به گفته وی بهترین حالت ممکن این است که خانه‌‌هایی در شأن شهروندان ایرانی ساخته شود، چرا که امکانات مطلوبی در این حوزه وجود دارد و ما مانند کشور‌‌هایی مثل ژاپن با کمبود زمین روبه‌‌رو نیستیم، اما بخش اعظمی از زمین‌‌های ما فاقد زیرساخت‌‌های قابل قبول است و احداث این املاک بدون زیرساخت می‌تواند چالش‌‌های جدیدی برای کشور ایجاد کند . بنابراین برای رسیدن به آمال دست یافتنی باید عزم جدی در بدنه دولت ایجاد شود، اما به نظر می‌رسد با توجه به کمبود‌‌های مالی و شرایط سخت کشور اجرای این مساله سخت باشد .
بنابراین باید در اینجا یک سوال پاسخ داده شود: آیا بد‌مسکنی مطلوب‌‌تر از مسکن کوچک است باید بگوییم خیر ! یک سبد کامل سبدی است که بتواند تمام تقاضا را پوشش دهد و ما باید با تنوع‌دهی این سبد مسکن را ایجاد کنیم .
دباغ خاطرنشان کرد: دولت در عرصه ساخت مسکن فرصت سوزی داشته و در مسکن‌دار کردن اقشار کم‌درآمد بسیار ضعیف عمل کرده است.
وی در پاسخ به این سوال که برخی معتقد هستند هزینه ساخت کوچک‌متراژ‌‌ها بیشتر از املاک متوسط است گفت: دقیقا پرت انرژی در این نوع ساخت‌وسازها بسیار زیاد است، چرا که انشعابات و سرویس‌‌های بهداشتی و مینی آشپزخانه‌‌های زیادی را برای این واحدهای کوچک‌متراژ باید بسازیم که خیلی مقرون به‌‌صرفه نیست، اما چاره آن توجه جدی به مقوله صنعتی‌‌سازی است. در واقع ما با روش‌های صنعتی می‌توانیم جلوگیری از پرت انرژی و همچنین سیو انرژی داشته باشیم.
با کاهش بیش از ۳۰درصد مصرف انرژی در این نوع روش‌های ساختوساز صرفه‌‌جویی داشته باشیم و همچنین از پرت مصالح و منابع طبیعی نیز صرفه‌‌جویی کنیم.
به گفته وی در واقع با روش‌های جدید علاوه بر اینکه منابع طبیعی کشورمان را کمتر استفاده می‌کنیم برای نسل‌‌های بعدی‌مان نیز منابع طبیعی را باقی می‌گذاریم و می‌توانیم با روش‌های صنعتی‌‌سازی در واقع واحدهای ایمن و پایدار برای هموطنانمان به سرعت بسازیم.
وی ادامه داد: در واقع برای رفع این نوع چالش‌‌ها باید بخش مسکن متولی واحد داشته باشد و استفاده از فناوری‌‌های نوین به‌‌خصوص iSFو بهره‌‌گیری از مهندسان مشاور قوی در بحث شهرسازی و آینده‌‌نگری الزامی شود و در این میان باید تاکید شود کشور ما نیازی به حضور هیچ کشور خارجی برای ساختوساز ندارد، فقط باید به مهندسی کشور اعتماد داشته باشیم. وی در ادامه تاکید کرد: امروز صنعتی‌‌سازی در بخش مسکن یک توصیه نیست، بلکه یک الزام است و تمامی بخش‌‌های دولتی و ذی‌صلاح باید یکپارچه از این موضوع حمایت کنند.
اکنون با توجه به نوع فناوری‌‌های نوین حتی می‌توانند علاوه بر طراحی و شهرسازی صحیح در انبوه‌‌سازی، انرژی موردنیاز نیز توسط خود این نوع تکنولوژی‌‌ها برای این انبوه‌‌سازی تهیه و اجرا شود و نیازی به اضافه کردن بار اضافی به شبکه‌‌های انرژی موجود نخواهد داشت.
دباغ در پاسخ به این سوال که یکی از چالش‌‌های اصلی انبوه‌‌سازی چه در متراژ استاندارد چه کوچک زیرساختارهاست؛ برای این معضل چه باید کرد، گفت: برای حل این مساله باید مطالعات دقیقی انجام شود و قبل از اجرای هر پروژه‌‌ای زیرساخت‌‌های آن تعبیه شود و تجربه نشان داده انبوه‌‌سازی بدون ایجاد زیرساخت‌‌ها هدر‌رفت سرمایه است و مشکلی از بخش تقاضا را رفع نمی‌‌کند .
وی در نهایت اضافه کرد: طرح مسکن اجتماعی که از سوی عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی به عنوان طرح جایگزین مسکن مهر به دولت ارائه و تصویب شد، هیچ گاه رنگ عمل و واقعیت به خود نگرفت و نهایتا تعدادی از واحدهای مسکن مهر که در برخی از شهرها متقاضی نداشت، به عنوان مسکن اجتماعی به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی واگذار شد؛ وزیر سابق راه و شهرسازی نیز توانست با این معدود واگذاری‌‌ها، گزارشی از اجرای مسکن اجتماعی برای ارائه به مجلس و مردم برای خود دست و پا کند. این احتمال وجود دارد که وزارت کشور برای جلب نظر مثبت وزارت راه و شهرسازی برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌اندازه از سوی شهرداری‌‌ها که احتمالا نظردهنده نهایی این طرح است، بار دیگر به طرح شکست خورده مسکن اجتماعی متوسل شده است.
